东海水晶城项目调查报告

1、江苏东海水晶产业投资发展有限公司项目流程表业务部 立项业务 分管领导受理风险部 受理风险 分管领导受理评委会 主任 受理董事长 受理合同准备资金申请业务部 报出业务 分管领导批准风险部 报出风险 分管领导批准上会 时间董事长 批准签约投放安徽兴泰融资租赁有限责任公司项目调查报告（报出日：2018年6月30日）项目名称：江苏东海水晶产业投资发展有限公司业务类型：设备租赁产品类型：售后回租主办部门：业务四部项目主调查人：熊潇潇项目调查人：沈莹莹项目负责人：沈莹莹说明：1、本调查报告适用于业务部门开展的各项业务；2、调查报告填写内容应真实、完整、可靠，格式规范、明晰；3、调查报告有效期为两个月，有效

2、期内企业无重大经营管理和其他重大 事项变化，此调查报告可以适用；4、最近一期财务数据须为业务部报出时间点前的最近两个月数据；5、本报告内容不得删减；6、项目主调查人、调查人及业务部负责人需对所提供资料（包括财务数 据）的真实性和调查报告负责。一、交易结构融资金额（万元）3000期限（年）3IRR10.57%利率6.175% （基准利率上浮30%）保证金比例（）5.00%服务费率（）4.50%还款方式按季等额本金，具体详见租金支付方案表保证措施安徽省宁国经济技术开发区建设投资有限公司承担连带责任保证担保具体回款计划表：（假定放款日为2018年7月15日）还款期支付日租金利息其中本金12018/9

3、/152,963,125.00463,125.002,500,000.0022018/12/152,924,531.25424,531.252,500,000.0032019/3/152,885,937.50385,937.502,500,000.0042019/6/152,847,343.75347,343.752,500,000.0052019/9/152,808,750.00308,750.002,500,000.0062019/12/152,770,156.25270,156.252,500,000.0072020/3/152,731,562.50231,562.502,500,000

4、.0082020/6/152,692,968.75192,968.752,500,000.0092020/9/152,654,375.00154,375.002,500,000.00102020/12/152,615,781.25115,781.252,500,000.00112021/3/152,577,187.5077,187.502,500,000.00122021/6/152,538,593.7538,593.752,500,000.00合计33,010,312.503,010,312.5030,000,000.00二、与兴泰集团合作情况（一）与我公司合作情况（适用于老客户，含已结束项

5、目）：无（二）与兴泰集团旗下子公司合作情况：无三、申请人基本情况（一）注册登记情况成立时间2013年05月13日所属行业商务服务业注册资本（万元）41000实收资本（万元）41000注册地址东海县牛山街道中华北路1号统一社会信用代码913207220676734020基本户开户行中国农业银行股份有限公司东海新华支行基本户银行账号10451201040017848法定代表人李明联系电话实际控制人东海县人民政府联系电话财务负责人李海林联系电话（二）最新注册资本及股东构成股东名称出资金额（万元）出资方式股权占比1东海县人民政府41000货币100%合计-41000-100%如申请人股权结构曾有多次调

6、整，简述变化过程及原因:公司于2014年4月10日至2014年7月9日先后四次增资，注册资本、实 收资本由19300万元增加至41000万元。（三）申请人业务范围、主要产品产能产量（或营业额）经营范围水晶产业投资；市场设施租赁；市场管理服务；房地产开发、保障性住房建 设、销售；建筑房屋拆除（不含爆破）；水晶及水晶质工艺品、宝石、玉器、玛 瑙及其他工艺品设计、开发、销售；黄金制品加工、销售；自营和代理各类商品 及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；普 货仓储；水晶文化推广及水晶旅游项目开发。目前,公司主要承担中国东海水晶 城运营管理及东海水晶小镇建设。业务规模根据承

7、租人提供的审计报告知：承租人2015-2017年近三年营业收入分别为 0万元、5010.42万元、8404.54万元；净利润分别为-119.08万元、780.86万 元、2758.44万元；截至2018年3月末，公司主营业务收入为3006.43万元，其中净利润为282.14万元；该公司目前主营业收入主要为东海水晶城租金收入。（四）公司发展历史承租人江苏东海水晶产业投资发展有限公司（以下简称“东海水晶”）是由 东海县人民政府委托县国资办出资成立的国有独资企业，成立之初注册资本为 1.93亿元，后经不断增资和资本公积转增资本的方式，注册资本于2014年7月 9日变更为4.1亿元。目前，其主要职能为

8、：承担中国东海水晶城项目的投建以 及运营管理。东海水晶设董事会，董事会成员为9人，其中1名职工董事，其余董事由出 资人委派。董事会有权决定东海县人民政府及县国资办授权范围内公司的投资、 资本运营及融资方案，但须报国资办备案。董事会决议的表决，实行一人一票。 董事会对所议事项作出的决议，应由1/2以上的董事表决通过方为有效。截至2018年3月末，公司资产总额42.19亿元，负债总额27.93亿元，所 有者权益合计14.26亿元，资产负债率66.20%。同期，公司主营业务收入为 3006.43万元，其中净利润为282.14万元。（五）申请人下属企业及关联企业情况列表控股50%以上的子公司公司名称注

9、册资本（万元）控股比例主营业务1东海县晶城物业管理有限公司1000.00100.00%物业管理服务，停车场服务。参股公司公司名称注册资本（万元）参股比例主营业务1/其他关联方关联方名称关系1/（六）申请人的关联交易情况（如有）无（七）申请人对外担保情况（结合贷款卡信息向申请人了解）（单4位:万元）被担保对象担保金额担保期限（起止日）与申请人关系反担保措施东海县晶城物业 管理有限公司4500.002017.9.6-2018.9.6母子公司无(八)东海新水晶城项目介绍项目基本情况项目名称：中国东海新水晶城建设项目；建设地点：连云港市东海县晶都大道北侧、中华路西侧地块；项目总投资：316671.13

10、万元；建设期限：建设期2年，自2013年10月至2015年9月；项目建设用地面积为301535.00血，约合452.30亩；其中，一期项目建 设用地面积为57566.35 E,约合86.35亩；二期项目建设用地面积为 184243.65就，约合276.36亩；预留项目建设用地面积为59725.00就，约 合89.59亩。中国东海水晶城作为世界水晶之都桂冠上的璀璨明珠，总投资32亿元，规 划面积约452亩，建筑面积45万平方米，是全球规模最大、功能最全的水晶交 易专业市场，也是世界级水晶原料重要集散地。水晶城主体包括1、2号交易主 馆和水晶城购物中心(3号馆)、淘晶广场，近7000家水晶商户、知

11、名品牌企 业入驻。水晶城场馆内外硬件设施设备全面实行智能化管理，拥有观光电梯、手 扶电梯178部，机动车3000个停车泊位。配有餐饮、物流、银行、保险等多项 服务功能，提供旅游接待、工商、物流、通信、税务、邮政等公共服务。建成了 水晶电商双创基地，国家级众创空间楼友会入驻。水晶小镇会客厅建成投入运行。“复兴号”直播间、网红直播平台、创客空间、天猫“东海水晶”旗舰店等新兴 业态、营销平台建成投入运营。15名国家级、省级工艺美术大师入驻大师工作 室。2017年水晶城带动就业人数达3.7万人，接待国内外游客量达120万人次， 水晶交易额突破130亿元，其中线上交易额超20亿元。2017年5月，东海水

12、晶小镇入选了江苏首批25个特色小镇创建名单，为水 晶产业转型升级、高质发展注入新动能。小镇规划面积3.07平方公里，建设用 地1.4平方公里，已完成中国东海水晶城、中国东海水晶博物馆等核心先导区建 设600亩，国家4A级风景区西双湖作为小镇配套，生态秀丽，景色优美，构成 了集旅游购物、休闲娱乐、文化展示、生态宜居等多元要素于一体的特色产业发 展体系。水晶小镇将以产业、文化、旅游为发展主线，重点打造水晶城购物中心、 水晶大厦、人才公寓、互联网大厦、保税仓储物流、创意社区、捷克风情街、产 业社区、生态养生基地、邻里中心、配套住宅等功能板块。未来东海水晶小镇将 被打造成一座宜居宜游的生态之城、全新全

13、面的产业之城、创智养心的文化之城、 艺术互动的创意之城。水晶城购物中心作为小镇产业配套，总体定位是“一站式消费，全生活中心”， 经营面积约16万平方米，是东海首座现代化城市综合体，也是东海引领消费品 质水准最前沿的时尚集聚地。业态包括大型超市、品牌时尚店、品牌餐饮、健身 中心、电器数码、儿童游乐、书店、生活配套等项目。目前，咖萨克水晶、宝仕 奥莎、苏宁影院、杰仕健身、捷克啤酒屋、熊古屋（儿童娱乐）等上百家国内外 知名企业、品牌签约入驻购物中心。四、申请人经营与财务情况报表要求：根据近三年年度审计报告或财务报表及最近月份的资产负债表、利润表进行分析，其中最近月份的财务报表不早于本报告2个月。（一

14、）经营及利润调查1.收入结构分析（单位：万元）主要产品 或业务2015 年2016 年2017 年2018年3月一一收入毛利润收入毛利润收入毛利润收入毛利润租金收入一一一一5010.427654.01其他一一一一一一750.53合计一一一一5010.428404.54注：新建水晶城2016年2月开始运营。2.利润表及分析（单位：万元）项目2015 年2016 年2017 年2018年3月营业收入一一5,010.428,404.543,006.43营业成本-514.69950.83414.60税金及附加-174.36231.3070.82销售费用-管理费用167.353,514.925,910.

15、551,997.64财务费用-11.12268.89337.57106.39营业利润-156.23537.56974.28416.97营业外收入37.15417.582,270.2116.68营业外支出-0.35242.4890.62利润总额-119.08954.793,002.01343.03所得税-173.93243.5760.89净利润-119.08780.862,758.44282.14利润表重点关注内容（1）毛利润率（或营业利润率）的变化趋势及原因项目2015 年2016 年2017 年2018年3月毛利润率-89.73%88.69%86.21%公司主营业务收入主要为水晶城租金收入，

16、该部分收入、成本较为稳定，毛 利润率基本无较大变化。（2）主营收入剧增或剧减的原因承租人水晶城项目2016年2月份正式投产运营，1号馆、2号馆先后完成商 户入驻，截至2017年年招商及商户入驻才基本完成，因此2015年收入为0，2016 年、2017年主营业务收入逐渐增加。（3）营业外收支对净利润的影响公司营业外收入主要为政府补助，2015-2017年公司得到政府补助分别为 20.00万元、375.15万元、2203.50万元，历年补助金额不等；营业外支出历年 金额相对较小，其中2017年营业外支出金额相对较大，为242.48万元；主要为 相关税费滞纳金等。总体而言，营业外收支对公司净利润影响

17、不大。（4）对异常变动的费用、支出及其原因该公司最近两年相关费用科目中，管理费用增幅较为明显；主要一些支出事 项较多，且大部分未资本化，因此管理费较高；随着水晶城未来全部建成并稳定 投入使用后，管理费用将逐渐趋向合理化。上下游主要客户该公司无确定的上游客户，下游客户主要为在租商户。客户对自身竞争优势的评价及行业趋势的分析判断（1）公司的产能、规模在行业中地位（或区域市场的地位）；东海县是闻名中外的“水晶之都”，天然水晶储量约为30万吨，占全国储 备量的70%，天然水晶SiO2含量高达99.9983%，其质量、储量、纯度均位居全 国之首。东海水晶城作为中国最大的水晶工艺品交易中心和国际知名的水晶

18、工艺 品集散基地，年成交额超100亿元，其中进出口额占30%以上。在水晶城的带动 下，全县有20多万人从事水晶产业，整个产业年产值达170多亿元，已经成 为东海经济的重要支柱。在此行情及背景之下，东海新建水晶城的建设运营十分 必要，未来发展趋势向好。中国水晶市场分析表产地储备量（万吨）年产量（吨）储量占年产量占比连云港30100070.59%51.28%浦江4.519510.59%10.00%其余875515.67%38.72%全国42.51950100.00100.00%目前东海新水晶城1号馆、2号馆已经全部完成招商运营，2016年2月份正 式对外运营；截至报告期，在租商户3478户，整个场

19、馆招商出租率达98%以上， 年租金收入达8000多万元。截至2018年3月份，承租人主营业务收入达3006.43万元，净利润为282.14 万元；随着年底3号馆的开业运营后，整个场馆租金收入将达到近1.5亿元；同 时随着地下停车厂、电商平台、以及保税物流仓库的全面运营后，物业收入（包 含停车费），仓储收入，停车场收入，餐饮收入，直营收入（电商平台）等相关 的配套收入将增加4000-5000万元，未来承租人收入规模将大幅增长，收入分布 更加多元化。（2）行业发展的不利因素（经济环境、国家政策、替代产品、进口产品的竞争等）；东海水晶城作为东海县最大的水晶饰品交易场所，面积大、人员多，维护管 理较为

20、复杂；承租人作为水晶城的运作管理方，需要花费大量的人员、资金、时 间、精力，运营成本面相对较大；水晶交易作为商品交易之一，具有一定的周期 性，若遇到水晶交易低谷期，商户入住率下降以及账期增加等风险，公司将面临 业绩大幅度回落的经营性风险。（3）公司主营产品的成本构成及对成本变化的控制与适应能力；承租人作为水晶城的运营及管理方，主营业务收入为商户租金以及相关配套 收入，其经营状况受市场市场竞争环境影响较小，同时该收入结构分布均匀，现 金流状况较好，收入较为稳定，成本控制力相对较强。（4）公司目前的盈利模式及这种模式的可持续性；东海县作为“中国水晶之都”，其地域优势、外部环境优势较为明显；为水 晶

21、城的规划运营创造了良好的市场环境和商业契机；承租人作为水晶城运营及管 理方，其主营业务收入主要为商户租金以及物业费、停车费、仓储物流费等相关 配套收入，收入较为稳定，成本控制力相对较强。目前水晶城基本建设完毕，1 号馆、2号馆于2016年2月份正式运营，招商出租率达98%以上，年租金物业收 入逾8000万元。3号馆目前已基本建设完工，相关配套设备正在陆续进场，预 计2018年底正式开馆运营，届时1号、2号、3号馆整体租金收入达1.5亿元， 外加物业费、停车费等相关配套收入4000-5000万元，承租人整体收入将达到2 亿元。同时，随着水晶城天猫电商平台运营及规模的扩大，该部分收入将达到 300

22、0万元以上，将成为主营业务收入的重大组成部分。总体而言，承租人未来 发展趋势向好，营收规模及盈利能力将大幅度提高。（5）公司的核心竞争力（专利技术、研发力量、产能装备、销售网络、上游资源掌控、品 牌形象、生产成本、人脉关系等）；承租人为宁国经开区管委会下属唯一的供水公司，垄断了整个经开区的给 排水系统，现金流状况较好，经营较为稳定。相关管网建设及维护收入更是承租 人主营收入的重要组成部分，该部分业务更具有民生性质，收入稳定，回款有保 障。加上后期的资产的注入及营收规模的扩大，承租人将承载整个经开区的供水 的职责，其特殊性、重要性日趋显现。（6）公司已列入实施日程的投资规划及对未来经营的影响；A

23、:河沥溪新建水厂项目项目背景及建设的必要性随着人口及工业园区规模的扩大，宁国市主城区人口已达到30万余人，日用 水需求量达到15万吨/日，供水矛盾逐渐突显.目前宁国市上规模水厂共计三家， 分别为二水厂、三水厂、汪溪水厂；其中二水厂供水量3万吨，由于源水污染严 重，目前已经停用；三水厂是目前最大的水厂，日供水量达到10万吨/日，主要 负责宁国市市区及南山园区生活及工业用水；汪溪水厂日供水量2万吨/日，主 要负责汪溪园区生活及工业用水，以及供应河里溪园区部分生活、工业用水。整 个宁国市供水压力较大，尤其市经开区供水量严重不足，因此河沥园区新水厂的 建设十分必要，且迫在眉睫。项目概况（1）项目位置河

24、沥溪水厂项目位于宁国经开区河沥溪园区宜黄公路与泰顺路交口东侧。（2）项目具体工程占地面积约2.7公顷；近期至2020年：日供水量3万吨/日远期至2030年：日供水量6万吨/日；水厂工程主要包括:水厂泵房、加氯间等基础工程按照远期规模一次性建 设到位；相关供送水设备分期安装，其余构建物土建及设备按照近期3万吨/日 规模建设。近期新建原水管道约19.8km。（3）项目建设及使用期限近期年限为2020年，远期年限2030年；累计使用期限近22年。（4）项目相关设备序号设备构筑物规模分组备注1稳压井3万吨/日1座合239亩2折板絮凝池3万吨/日1座2组合建3平流沉淀池3万吨/日1座2组4滤池3万吨/日

25、1座4格5清水池3万吨/日1座1格6吸水井3万吨/日1座2格7送水泵房3万吨/日1座8加药、加氯间6万吨/日1栋合建9反冲洗泵房3万吨/日1座与滤池合建10混合器井3万吨/日1座3.项目投资估算及资金筹集该项目总投资为10756.30万元。其中，第一部分工程费用为8477.20万元， 第二部分工程费用为1274.10万元，基本预备费979.10万元，流动资金29.2万 元。该工程资金由建设方即担保人安徽省宁国经济技术开发区建设投资有限公司 自我筹集，完工后经开区政府进行回购，并最终划转至承租人名下。序号项目单位占比1第一部分工程费用8477.20 万元78.7%2第二部分工程费用1274.10

26、 万元11.9%3预备费975.10万元9.1%4辅助流动资金29.2万元0.3%5项目总投资10756.30 万元100.00%4.项目合法合规性经调查，河沥溪水厂项目审批及建设、规划等均合法合规，相关许可证及批 复如下：（1）2016年初项目通过经开区管委会项目立项（宁开发函【2016】32号）；（2）2016年10月14日项目通过了发改委项目审批（发改审批函2016198号）；（3）2017年2月12日项目通过宁国市环保局环评批复，并通过环评合格报告 （2017环评监字第013号）；项目建设安排及目前进度目前新水厂项目厂区建设基本完工，目前正在铺设供水管网等基础设施，项 目预计下半年即可

27、正式投产运营。截至报告期，相关项目工程款累计已支付约 8049.87万元，尚有3000万元资金缺口。项目效益估算该水厂建成后，近期供水量达到2万吨/日，水费保守估算即按照宁国市自 来水收费标准1.306元/吨，年营业收入953.38万元。经财务测算，该项目在建设及使用周期内，投资利润率达到6.34%，净资产 收益率4.76%，财务净现值为4973万元，具有一定的经济效益。综上，该项目主要是为了解决经开区以及宁国市主城区供水问题，具有一定 民生、公益性质，且具有一定经济效益，因此得到经开区管委会的大力支持，项 目审批及建设期限均超过预期；截至目前，该项目大部分工程款已支付完毕，相 关工程进度基本

28、接近尾声。（二）资产负债表及分析（单位：万元）科目2015 年2016 年2017 年2018年3月货币资金2,415.5044,715.2430,036.0725,631.99预付款项938.192,066.068,251.259,797.54其他应收款7,130.801,874.741,582.946,254.43存货2.54-其他流动资产一一27.97-流动资产合计10,487.0448,684.0139,870.2597,973.81长期股权投资一一1,000.001,000.001,000.00固定资产净值129.201,395.691,530.931,470.99在建工程115,5

29、81.78212,898.78273,998.71279,058.75无形资产89,284.74110,598.98107,773.44107,773.44非流动资产合计204,995.72325,893.55384,303.08389,303.18资产总额215,482.76374,577.46424,173.33487,276.99在建工程9572.7413672.5513573.2813923.14固定资产合计38429.2847820.4352550.5853104.00无形及其他长期资产-33.8033.80资产合计47199.7756662.8860130.6956949.01短期

30、借款4,000.00-28,349.7227,349.72预收账款1,572.4510.00444.04300.00应付账款570.8748,178.7843,079.8047,079.79应交税费-1,939.24-5.95486.11其他应付款30,318.5032,690.9039,245.0339,204.63一年内到期的非流动负 债2,000.0010,600.0014,250.0013,550.00流动负债合计38,461.8293,418.93125,362.62127,970.54一年内到期长期负债-流动负债合计32094.4030987.5423646.2020795.47长

31、期借款86,950.00167,700.00153,450.00216,450.00其他非流动负债-856.720.46214.06非流动负债合计86,950.00168,556.72153,450.46216,664.06负债总额125,411.82261,975.65278,813.09344,634.60实收资本90,330.0341,000.0041,000.0041,000.00资本公积-71,080.03101,080.0398,080.03未分配利润-259.09521.783,280.223,562.35所有者权益90,070.94112,601.80145,360.25142

32、,642.38负债和所有者权益总计215,482.76374,577.46424,173.33487,276.99资产科目重点关注内容：1、在建项目（工程）的明细、投资进度、资金缺口在建工程主要为管网及BT工程，截至报告期余额为13923.14万元。2、应收账款的账龄及债务人的情况单位：万元项目期末余额备注应收单位水费561.87应收居民水费374.58应收安装工程费1739.12合计2675.583、存货的结构分析（产成品与原辅材料的构成、存货的地域分布）该公司存货余额为974.71万元，主要为相关供水工程；明细如下：单位：万元项目期末余额备注原材料314.24制水材料及零配件工程施工660

33、.46尚未结算供水安装工程合计974.714、长期投资结构与主业的关联度（是纵向产业链整合，还是横向多元化发展）无5、固定资产构成单位：万元项目期末余额备注房屋建筑物14514.98机器设备4945.85管网22461.85运输工具179.20合计42101.906、无形资产构成无7、货币资金的构成（尤其关注各种“保证金”的占比、用途受限的募集资金等）该公司货币资金余额19.32万元，构成如下：单位：万元项目期末余额期初余额银行存款19.3219.32合计19.3219.328、其他应收款的构成明细其他应收款余额为141.58万元，主要为往来款。9、资产中金额或余额占比较大的其他科目无负债科目

34、的重点关注内容：1、银行借款（包括应付票据净敞口）的增长速度与资产总额增长速度的比较无2、长短期借款结构是否匹配，有无短借长用截至2018年3月末，该公司长期借款情况如下：单位：万元贷款银行期末余额借款期限利率担保方式浦发银行宣城分行90002018.1.22-2023.1.226.89%宁国经开区建投公司担保浦发银行宣城分行42752018.4.13-2019.4.125.70%以4500万元存单质押江苏吴江农商银行80002017.3.28-2020.3.285.23%宁国经开区建投公司担保安徽宁国农商行30002018.3.28-2019.3.276.96%宁国经开区建投公司担保合计24

35、275该公司借款以长期借款为主，无短借长用的现象。根据最新征信报告知，2018 年4月份新增银行贷款7200万元，最新总贷款余额为24275万元。3、应付账款的账龄与结构（是否包括项目工程款及其在应付账款中的占比） 该公司应付款余额14578.10万元，其中较大金额明细如下：单位：万元单位名称期末余额占其他应付账款总额的比例杭州三川国德物联网科技有限公司239816.44%宁国安达电气管道工程有限公司207714.24%安徽静远仪器有限公司153010.49%安徽鑫辰电气设备有限公司13229.06%河北斯博思创新科技有限公司9736.67%合计830056.90%4、预收账款的构成（金额较大

36、时）是否与行业经营特点相符无5、其他应付款的账龄及构成该公司其他应付款余额6197.41万元，主要是公司相关项目的应付款。其中较大金额明细如下：单位：万元单位名称期末余额占其他应付账款总额的比例安达工程建设公司233937.74%宁国五建170027.43%海安县海润化工62410.06%沈阳丰之源自来水设备公司4517.27%合计511482.5%6、负债中金额或余额占比较大的其他科目/所有者权益科目的重点关注内容：1、实收资本是否真实真实2、资本公积金的形成过程（金额超过实收资本30%时）该公司资本公积余额8928.26万元，主要是吸收合并原开创供水公司资产产 生，属于开发区建投公司溢价投

37、入。3、未分配利润的增减变化的原因（包括分析历年利润分配）该公司未分配利润为5225.27万元，主要由公司历年净利润结转而来。主要财务比率分析营运能力分析：2013 年2014 年2015 年2016年11月总资产周转率1.611.271.100.97应收账款周转率7.105.453.842.98存货周转率4.313.403.012.86重大变化原因说明:该企业总资产周转率较往年有大幅度降低。其主要原因是近几年国内钢材市 场价格降幅较大，造成其产品价格下跌，在订单稳定的情况下，收入有所下降， 但同时其存货和总资产逐年增长，故存货周转率及总资产周转率变低，情况合理。 此外该公司与上海宝冶及中建钢

38、构两大国有集团成为战略合作伙伴共享订单，造 成其应收账款较往年有所增加，应收账款周转率有所降低。综上所述，其营运能力较好。短期偿债能力分析:2013 年2014 年2015 年2016年11月资产负债率60.75%57.39%50.24%46.40%流动比率1.301.441.671.82速动比率0.590.690.840.87重大变化原因说明:该企业资产负债率逐年递减，由于企业在2016年初将其子公司陕西伟宏钢 结构有限公司全盘出售给当地政府，利用回笼的资金还了部分债务故其资产负债 率逐步降低。综上所述，该企业短期偿债能力较好。盈利能力分析:2013 年2014 年2015 年2016年11

39、月总资产利润率8.30%7.02%7.96%5.86%净资产收益率19.03%14.84%15.48%10.37%销售利润率5.17%5.33%7.17%5.95%成本费用利润率5.47%5.63%7.51%6.34%重大变化原因说明:该企业的产品主要成本为钢材，由于国内钢材价格波动较大，一定意义影响 了其收入，导致其利润有所降低。经调查情况属实。五、担保分析第三方连带责任保证方式1、担保人与借款人的关系及担保原因、代偿意愿，履行担保义务的历史记录，担保人是否知道借款人经营现状及贷款的真实用途；是否存在互保、循环担保的现象；担保人为安徽省宁国经济技术开发区建设投资有限公司，该公司系宁国经开 区

40、管委会下属最大的国有独资企业，是承租人公司控股母公司；担保人完全知晓 承租人的经营现状及资金的真实用途，且不存在互保和循环担保的现象。2、对担保人担保能力、代偿意愿的评价（1）担保人简介担保人江苏福如东海发展集团有限公司（以下简称“福如东海公司”） 系江苏省东海县人民政府全资设立的国有独资企业，公司成立于2003年12 月，注册资本、实收资本均为7.22亿元，主要经营范围：经市政府批准授 权范围内的县级国有资产的经营与管理；农业项目投资及旅游开发；新农 村（园区）基础设施建设与投资；教育文化产业投资开发；国内贸易；房 屋租赁；投融资信息咨询、水利工程施工。2017年末公司总资产约166亿元，净

41、资产65亿元，2016年经营总收入5.8亿元，经营净利润1.2亿元。；2017年9月末上海东方金诚评级公司给予公司主体信用评级为AA。截至2018年3月31日，公司资产总额120.80亿元，其中流动资产97.49 亿元。同期公司负债57.70亿元，其中短期负债35.61亿元，长期负债22.09亿 元，公司净资产63.10亿元，资产负债率为47.76%。（2）股东结构股东名称出资金额（万元）出资方式股权占比1东海县人民政府7.22亿元货币100%合计-35000-100%（3）担保人关联企业情况控股50%以上的子公司序 号公司名称实收资本 （万元）持股 比例主营业务1东海县新农村农业投资开发有限

42、公 司50,880.00100%农业项目投资开发、城镇基础设施 投资2江苏厚德置业有限公司800.00100%房地产开发、销售、租赁3东海吕剧团有限公司100.00100%文化传媒、文艺活动宣传、策划、培训；演艺咨询服务4连云港市厚鼎实业有限公司10,000.00100%建筑、水利工程施工5连云港市晶都拍卖有限公司200.00100%有形资产和无形资产的拍卖6连云港市福禧典当有限公司3,000.00100%动产质押典当业务；财产权利质押 典当业务；房地产抵押典当业务7江苏东海国家粮食储备库1,123.10100%粮食、油料收购、储存8江苏省东海食用油库115.10100%食用油脂储存；粮食购销

43、9东海县粮食购销总公司4,983.70100%粮油的收购、储存和销售10东海县粮食局第一粮库707.00100%粮油及其制品仓储、购销11东海县粮食局第二粮库153.60100%粮食调拨、储存12连云港大为物流有限公司30.00100%普通货运13东海县民爆器材专卖公司550.00100%民用爆炸物品销售14连云港晶泉开发建设有限公司1,600.00100%度假区开发建设服务15东海府苑大酒店有限公司200.00100%餐饮服务16江苏晶路达交通投资有限公司1,000.00100%交通基础设施投资、实业投资17东海县福悦商务服务有限公司100.00100%会展服务、礼仪庆典服务18江苏菁华现代

44、农业开发有限公司1,000.00100%农业基础设施建设、农业科技开发19东海县海陵影剧院43.85100%电影放映；戏剧演出20江苏省东海玻璃厂7,766.00100%平板玻璃制造21连云港市东海版画发展有限公司150.00100%版画产业22江苏福如东海农业发展有限公司10,000.0095%城镇基础设施投资等23东海县城镇化建设开发有限公司10,000.00100%基础设施建设、现代农业旅游项目 开发24东海县厚博文化教育发展有限公司10,000.00100%教育基础设施建设、教育文化艺术 活动策划、企业管理咨询、企业形 象策划25江苏东海老淮猪产业发展有限公司8,123.0051%生猪

45、屠宰；肉制品加工26东海县保安服务公司130.00100%保安服务、保安培训参股公司序 号公司名称实收资本（万元）参股 比例主营业务1连云港市工投集团东海投资有限公 司20,000.0020%工业项目投资;房地产项目投资等2中澳达博东海农牧发展有限公司1,500.0020%农、林、牧、渔业3江苏葡之源农业发展有限公司3,000.0033.33%农、林、牧、渔业4连云港天地经纬房地产开发有限公 司10,000.0035%房地产开发、销售。5连云港市华福石化有限公司1,000.0010%汽油、柴油零售6江苏东海张农商村镇银行有限责任 公司6,000.0010%金融业7东海县联合石英科技有限公司2,

46、300.0010%石英矿产品、石英原料及石英制品 的生产、销售8东海县飞亚电光源有限公司3,157.836.3335%太阳能中高温集热管及其配件、气 体放电灯泡、照明电器及其材料、 水晶制品等备注：承租人控股、参股情况截至6月11日。(3)担保人2018年3月末财务情况单位：万元科目名称2017 年2018年3月货币资金15914.7940689.70应收账款一一-预付账款-128.38其他应收款64931.4059406.70存货净额856957.21874208.67其他流动资产748.15748.15流动资产小计938551.57974924.84可供出售金融性资产1122.361122

47、.36长期应收款142994.19142994.19长期股权投资9413.8510158.78固定资产净值35378.2237824.44在建工程25569.3626668.58非流动资产小计2496.962485.82无形资产11599.7611520.39递延所得税资产2860.152860.15非流动资产小计228937.92233148.92资产总计1167489.491208073.76短期借款-3000.00应付票据-应付账款一一一一预收账款2700.002700.00应交税费26157.8826845.88其他应付款324205.89313507.88一年内到期的非流动负债193

48、09.8210000.00流动负债小计372443.59356123.76长期借款71950.00151550.00长期应付款90000.0066000.00其他非流动负债3374.523374.52非流动负债合计165324.52220924.52负债合计537768.11577048.28实收资本（股本）35000.0035000.00资本公积388435.52388435.52盈余公积17500.0017500.00未分配利润188785.8619008.99股东权益总计629721.38631025.48负债及股东权益总计1167489.491208073.76营业收入58617.39

49、12369.19营业成本28681.566019.99营业税金及附加429.24156.84销售费用一一一一管理费用1009.8022083.87财务费用10148.545915.65资产减值损失2331.89一一投资收益253.96一一营业外收入19791.791248.25营业外支出一一一一利润总额36062.091304.10所得税费用4215.67一一净利润31846.411304.10资产负债率46.06%47.76%截至2018年3月末，担保人总资产120.80亿元，其中流动资产为97.46亿 元；同期总负债为57.70亿元，其中流动负债为35.61亿元，资产负债率为47.76%，

50、 较期初稍有增长，总体而言担保人资产负债率较低，资产负债结构较为合理。重点科目明细1、货币资金单位：万元项目金额备注现金8.90银行存款30479.79其他货币资金10200.99合计40689.702、其他应收账款明细如下：单位：万元项目期末余额备注安徽宁国中欧众益投资管理有限公司29727.28往来款开发区管委会国资办8575.90往来款安徽云燕食品科技有限公司6000.22借款安徽太阳现代农业股份有限公司4687.58往来款其他10415.70合计59406.703、存货金额为874208.67万元；单位：万元项目期末余额备注开发成本418280.29土地使用权455928.37合计87

51、4208.674、可供出售金融性资产1122.36万元，明细如下：单位：万元项目余额备注安徽华普节能材料股份有限公司500.00股权中建材新能源宁国有限公司300.00股权宁国众益水安污水处理有限责任公司322.36股权合计1122.365、长期应收款142994.19万元，明细如下：单位：万元项目余额备注工程项目款142994.19建造-转移工程项目回购款合计142994.196、长期股权投资单位：万元项目余额备注安徽宁国中欧众益投资管理有限公司94.63宁国水安中医医疗服务有限公司1699.84宁国市国创投资有限公司1501.39宁国市金禾工业投资有限公司6117.97安徽众益售电有限公司

52、744.92合计10158.787、短期借款3000.00万元，为宁国农商行一年期流动资金贷款；8、其他应付款313507.88万元，明细如下：单位：万元项目余额备注政府置换债券119085.30宁国市国有资产投资运营有限公司38326.69往来款宁国经济开发区管委会33384.40P2P项目借款30015.32开发区工会委员会14946.00往来款安徽省宁国众益总部经济开发投资有限公司11750.00往来款宁国现代农业发展有限公司7201.15往来款熊婷婷3000.00其他35159.36合计313507.889、一年内到期非流动负债为10000.00万元，明细如下：单位：万元项目余额备注上

53、海浦东发展银行股份有限公司宣城 分行6000.00上海浦东发展银行股份有限公司宣城分行中银国际证券有限责任公司4000.00中银国际证券有限责任公司合计10000.0010、长期借款151550.00万元，明细如下：单位：万元序号授信机构借款金额借款余额放款时间到期时间利率1宣城浦发行37250372502016年7月29日2021年7月29日7%2徽商银行宁国支行20000140502016年7月14日2019年7月14日基准3农行宁国支行15000148002016年10月28日2019年10月26日基准4农行宁国支行300027002014年12月8日2018年11月19日6%5农行宁国

54、支行8008002015年3月26日2018年11月19日6%6交通银行宣城市支行700010502013年6月8日2018年6月7日6%7交通银行宣城市支行60009002013年10月8日2018年6月7日6%8徽行宣城分行债权融资计划80000800002018年1月22日2023年1月21日合计169050151550截至报告期，担保人银行长期借款余额为151550万元，较期初增加近6.5亿元，主要 由于徽行新增8亿元贷款。（4）担保人对外担保明细单位：万元序号被担保人贷款行担保余额1宁国市安居建设投资管理有限 公司农发行115000.002宁国城市建设投资有限公司渝农商行融租租赁30

55、000.003宁国市众益水务有限公司吴江农村商业银行8000.004宁国市众益水务有限公司浦发银行宣城分行6000.005安徽省宁国众益新型城镇化建 设有限公司浦发银行宣城分行6000.006宁国现代农业发展有限公司浦发银行宣城分行6000.007宁国市宁港水务有限公司浦发银行宣城分行8100.008宁国市国有资产投资运营有限 公司国元信托5981.009宁国市国有资产投资运营有限公司国元信托5319.0010宁国市人民医院皖江租赁3000.0011宁国市人民医院正奇租赁3600.0012宁国市人民医院建行1890.0013安徽恩龙林业集团有限公司交通银行宣城市支行300.0014安徽省宁国华

56、普建材有限公司吴江农村商业银行300.00合计193190.00截至报告期，担保人累计对外担保额度约19.30亿元，且大部分均为关联企 业及当地国有企业、医院担保，被担保主体违约风险相对较低。（5）担保能力及意愿担保人为宁国市经开区最大的国有独资企业，主要负责宁国经济技术开发区 内的土地开发及道路交通、园林绿化、标准化厂房等基础设施建设；同时承担着 宁国经济技术开发区“一区三园一拓展”共四个园区内基础设施的投融资建设的 任务；担保人作为当地最大的国有企业，承担着经开区大部分基础设施、民生工 程等项目建设，任务、职责重大，因此得到了管委会政府的资金、政策等多方面 的支持。截至2018年3月末，担

57、保人总资产120.80亿元，总负债为57.70亿元，资 产负债率47.76%，2017年初上海东方金诚评级公司给予公司主体信用评级为AA。 担保人资产规模较大，负债率相对较小，担保能力较好。担保人为承租人100% 控股股东，完全知晓承租人开展融资租赁业务的事项，担保意愿较强。六、融资用途与原因分析承租人本次融资用途主要为：用于补充河沥溪新建水厂项目差额工程款约3000万元；为收购梅林拓展区民营水厂6000万元资金做储备。七、还款来源分析（一）第一还款来源：承租人、担保人经营性收入承租人作为经开区管委会下属唯一的供水公司，每年的水费及管网建设维修 收入较为稳定，基本能够覆盖本次融资租赁业务本息。

58、担保人作为经开区最大国 有企业，承担了园区绝大部分基础设施、安置房、民生工程等建设，收入规模较大，而且每年得到近2亿元的财政补贴，承租人、担保人经营性收入较为充足可日靠。（1）具体年收入明细如下:收入估算金额（万元）备注水费收入2000汪溪水厂、新建水厂管网建设、维修收入5000承租人建投公司业务收入58000担保人合计65000由上表知，开发区城投公司未来几年收入基本维持在6.5亿元左右（不包含政府1.5-2亿元的补贴款），且收入结构分布较为均衡；（2）未来三年主要刚性负债为银行等金融机构贷款，具体支出明细如下:主要的刚性支出（单位：万元）融资类型2018 年2019 年2020 年融资主体

59、债务平滑资金信托贷款（存量8亿元）111751117511175建投公司徽商银行贷款19800农行贷款370014600徽银租赁（在租余额2亿元）160032003200浦发银行贷款10051857990水务公司农合行贷款3000吴江行贷款8000合计165726496022365未来融资计划PPN（8亿元）目前在走审批流程，期限3-5年；年均还款额不超过3亿兀农行中票（10亿元）企业债待定经调查统计，承租人、担保人目前金融类负债共合计约17.5亿元，未来三 年刚性负债支出约10.4亿元，年均刚性支出为3.47亿元；如果PPN、中票审批 通过，承租人、担保人资金压力将有所缓解，且年刚性支出基本

60、维持在6亿元以 内。两公司经营性收入基本能覆盖刚性负债本息。承租人、担保人新增融资经调查，宁国经开区作为国家级经开区至今尚未发过企业债、私募债等债券; 担保人作为管委会下属最大国有企业，主体信用评级为AA；现阶段正在通过资 本市场筹资部分资金。2018年5月份担保人已经通过农业银行向银行间交易商 协会申报了 10亿元的中票，现已进入项目初审阶段；同时担保人还通过华夏银 行向交易商协会报批8亿元PPN，按照正常情况，上述两笔融资基本能够通过相 关审批流程，届时整个经开区资金将较为充裕，偿债压力减小。综上，整个经开区资金压力不大，偿债能力尚可。（二）第二还款来源：由于担保人、承租人均为管委会下属国