房地产开发企业交易环节的税务筹划

1、.：.；一、签署合同时思索经过划定合理的收入工程进展谋划营业税和土地增值税是房地产企业买卖环节涉及的重要税种，而买卖环节的前奏是签署合同。税务谋划的关键是在不减少收入的前提下，经过划定合理的收入工程，降低税率、减少税基，到达降低税负的目的。详细有以下几种技巧：1假设房地产企业出卖的是经过装修的房屋，假设将房屋售价和装修价款一同包括在售房收入中，那么装修价款将无法按照建筑业3%的税率计证营业税，计证土地增值税时装修价款也会成为增值额的一部分。因此，企业应该将房屋售价和装修价款分开核算，分别与购房者签署两份合同，一份是房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。在总收入不变的情况下，就房屋销售价款交纳5%

2、的营业税，就增值额交纳土地增值税；装修价款属于劳务收入，只需按建筑业3%的税率计证营业税，不需交纳土地增值税。同时也可以减少购房者应交纳的契税。2假设房地产开发企业销售的房屋中包括一些设备，应将能单独计价的部分，如房屋内部的办公设备、电器等，从整个房地产价值中分别出来。与购买者签署一份房屋销售合同，同时再签署一份附属设备的购销合同，降低房屋销售价款，减少应纳营业税和土地增值税。3假设房地产开发企业与购房者签署设备安装合同，根据现行营业税法，假设设备价值作为安装工程产值的，应将设备价款包括在营业额中交纳营业税。企业可以与接受劳务方协商，由接受劳务方购买设备，只就安装的劳务费用签署合同，这样，企业

3、只需求就劳务费用交纳3%的营业税。例1某房地产开发企业出卖商品房，获得转让产权合同收入4800万元包括800万元的装修款，除税金之外允许扣除的工程总额为2800万元。那么应纳营业税及附加26448005%(1+3%+7%)万元，增值额占扣除费用的比率为56.66%(4800-2800-264)(2800+264)=17363064，应纳土地增值税541.20173640%-30645%万元。税款合计805.20264+541.20万元。假设该企业将商品房的产权转让收入改为4000万元，另签署一份800万元的装修合同，收入总额不变，其他条件也不变。那么销售不动产应纳营业税及附加=为2204000

4、5%17%3%万元，增值额占扣除工程的比率为32.45% (4000-2800-220)(2800+220)=9803020，应纳土地增值税294(98030%)万元；建筑装修应纳营业税及附加26.408003%17%3%万元,税款合计540.40(220+294+26.4)万元。可见，同样的收入和本钱，经过谋划可以节约税款264.80(805.20-540.40)万元。同时由于购房价款减少，也为购房者节约了一笔契税。二、利用土地增值税“起征点优惠政策进展谋划规定，纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务谋划提供了条件。利用

5、该政策进展税务谋划时应留意三点：1企业所建造的房屋必需是符合当地普通住宅规范的居住用住宅。2出卖房屋的增值额占扣除工程的比率不得超越20%，增值额占扣除工程的比率在20%左右时税负将出现大幅度的腾跃，企业应高度关注税收本钱对利润和现金流的影响。3对于房地产企业既建普通规范住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；假设不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造的普通住宅规范不能享用税收优惠。例2某房地产企业欲销售普通规范住宅，扣除工程总额为2000元/平方米，现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价钱出卖；二是按2500元/平方米的价钱出卖。对于方案一，增值额占扣除工程的比率为19%(

6、2380-2000)2000，小于20%，无需交纳土地增值税，利润为380元/平方米。方案二中，由于收入添加120元/平方米，导致添加营业税及附加为6.6(1205.5%)元/平方米，扣除工程金额为2006.6元/平方米，增值额占扣除工程的比率升至24.59%(2500-2006.6)2006.6，需交纳土地增值税148.02(2500-2006.6)30%元/平方米，企业的利润为345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何处理提高售价与添加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。三、计算税负平衡点，制定合理的销售价钱我国目

7、前的土地增值税实行4级超率累进税率，同时税法对纳税人建造普通规范住宅给予了税收优惠上文已阐明。各级距的起征点的规定决议存在着税收谋划的空间，可以经过税负平衡点的计算来制定合理的销售价钱，到达税负最小、利润最大。享用税收优惠的平衡点计算如下：假设某房地产开发的商品房销售价钱为A，除销售税金及附加外的扣除工程金额为a，那么全部扣除工程金额为：a+A5%(1+7%+3%)=a+5.5%A。要享用免税的税收优惠，增值额占扣除工程的比率必需小于等于20%，即要A-(a+5.5%A)(a+5.5%A) 20%，解得A 1.2848a。即纳税人想要享用免征土地增值税的优惠，其销售额不能超越除销售税金及附加以

8、外的扣除工程金额的1.2848倍，否那么将对增值额征收30%的土地增值税。假设售价低于该价位，虽也能享用免税，却只能获取较低的收益。假设企业计划经过提高售价来添加利润。假定售价提高到A+x即1.2848a+x，相应的销售税金及附加提高了5.5%x，那么允许扣除工程金额=a+5.5%A+5.5%x，应纳土地增值税=(A+x)-(a+5.5%A+5.5%x)30%=6.42408%a+28.35%x，假设纳税人欲经过提高售价到达添加收益，就必需使x(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得x0.0971a。这就是说，假设想经过提高售价获得更大的收益，提高的售价必需超越除销售税金及附加

9、以外的扣除工程金额的0.0971倍。同理可以计算出当纳税人要享用30%、40%或50%的税率，其销售额的上限分别是除销售税金及附加以外的扣除工程金额的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。可见，在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，销售额增长而产生的增值率的提高和税率的累进，使得税负增长加快。上文经过税负平衡点的计算得出了各个税率起征点的最正确价钱。房地产企业要充分思索价钱提高带来的收益与不能享用减免优惠政策及提高税率添加税负之间的关系。但税负仅是房地产企业在确定销售价钱要思索的要素之一，企业还要仔细分析价钱变动与房地产市场竞争才干变化的关系。经过不同价钱销售方案的分析比较来确定

10、适宜的房地产销售价钱，以减少税负，实现利润最大化。例如当企业测算出其所销售的房地产增值额占扣除工程的比率将要超越税率累进临界点，而又缺乏进一步攀升空间时，可采取诸如对批量或一次性付款的购房者给予价钱优惠等手段调整、控制价钱，到达控制增值幅度、减少税负，又促进销售、加快资金回笼的目的。四、促销活动的税务谋划第一，销售折扣的税务谋划。销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规定，假设销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入并计税；假设将折扣额另*，那么必需全额计税。例3某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总额2000万元，土地增值税

11、适用30%的税率，假设企业将折扣额另*，将导致多交营业税及附加5.520005%5.5%万元，多交企业所得税3320005%33%万元，多交土地增值税28.3520005%(1-5.5%)30%万元，合计66.85万元。第二，买房赠物的税务谋划。随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销售时还赠送家具家电或小汽车等。不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售，并交纳增值税。企业可以将赠送的物品本钱作为房屋本钱的一部分，在计算土地增值税时物品本钱可以减少增值额，降低税率。五、妙利用各种建房方式进展税务谋划一采用设立合营企业的协作建房方式。所谓协作建房，指一方提供土地

12、运用权，另一方提供资金，双方协作建造房屋。有两种方式：第一种是“以物易物，即双方以各自拥有的土地运用权和房屋一切权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的一切权。但在这种方式下，需求就转让土地运用权和不动产交纳营业税；双方将分得的房屋出卖时，还应交纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“合营企业，即一方以土地运用权，另一方以货币资金成立合营企业协作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后协作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。根据现行营业税法：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承当投资风险的行为，不征

13、收营业税。因此，在第一种分配方式下，合营双方只需在对外销售房屋时交纳营业税和土地增值税。在第二种分配方式下，假设双方建成后按比例分房自用的，按现行税法暂免征收土地增值税；但土地运用权投资的一方无法享用转让无形资产免征营业税的政策。可见，在收入和费用一样的情况下，协作建房的各方采取成立合营企业，在房屋建成后风险共担、利益共享的分配方式税负最小。必需留意的是，由于合营双方是出于税务谋划目的而成立的，并无对外开展营业的行为，只需投入没有销售更无利润可言，该合营企业也没有存在的必要。因此，更节税的方法是待房屋建成后，将合营企业清算，房屋作为所得分配给双方。例4甲房地产企业有一块价值5亿元的土地，但出于

14、资金限制，拟思索与乙企业协作建房，由甲提供土地运用权，乙提供资金。假设甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，那么甲企业需求就转让无形资产交纳25005亿元5%万元的营业税。假设甲、乙成立合营企业，采取风险共担、利益共享的利润分配方式，待房屋建好后将该合营企业清算，房屋作为所得分配给双方，双方都可以不用交纳营业税。二采用代建房方式。房地产的代建房行为，是指房地产开发企业代客户进展房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，没有发生房地产权属的转移，不需交纳土地增值税和营业税，只需就劳务收入交纳营业税。房地产开发企业可以利用该政策，在开发之初确定最终用户，签署代建房

15、合同，以此降低巨额税负；同时，可以适当降低代建房的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。例5某房地产企业，商品房销售收人为5000万元，除营业税及附加之外的总扣除工程金额为3500万元。假设该企业按正常的销售商品交纳税金，应交纳营业税及附加=50005.5%=275(万元)；增值额占扣除工程的比率为32.45%(5000-3500-275)(3500+275)，应交纳土地增值税367.5(5000-3500-275)30%万元，实现利润857.55000-3500-275-367.5万元。假设企业采用代建房方式，获得劳务收入1400万元，应交纳营业税7014005%万元，实现利润13301400-70万元。可见，建房方式的转变将为企业添加收益472.5(1330-857.5)万元。六、出租商品房的税务谋划有时房地产开发企业也会出于房屋滞销或者其他思索将商品房用于出租运营。这时可以从两方面进展税务谋划：第一，房地产开发企业需求就出租收入缴交营业税及房产税，税务谋划的关键在于分开