翰林新府全程企划人员构架

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料翰林新府全程企划人员构架总谋划：清醒市场部经理袁晓东明锐的市场洞察力，长达六年的研判阅历，我们称 之为“胜利谋划的守护神。市场部专员：4名企划部战略顾问李隽人胜利操作楼盘十几家，丰富的市场企划营销阅历，将会通知 我们胜利之路。文案龚云峰、胡佩艺 创意连篇，长期作战才干令我们惊叹不已。资深设计师高永明、陈方勇空间设计师彭玲慧高等学府，塑造高等人才，对于美学的观念，他们独树一帜。三、销售经理鲍忠卿 实战派高手，将谋划方案准确无误的执行，他是我们的自信心的保证。目 录宗地周边环境

2、概述企划缘起莘南地产品牌建立思索目的客户成分及购买动机消费者心思权重比预测及分析案名的缘起推行中心概念广告总精神企划思绪卖点搜集及提炼交大整合营销战略导示战略售楼处战略样板房选择思绪及战略媒体的选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周边环境概述 一、位置：闵行区所在沧源小区三邻居西块 东临黄浦江 西临闵行工业区 南临西渡 北临莘庄 .面积： 小区整体建筑规划面积140000平方米。 第一期建筑面积40406平方米。.地形、地貌宗地 东西向的间隔 为191M程度规范 南北向的间隔 为156M程度规范 为一较规那么的长方形地块，综合容积率控制 在1.35以下.交通情况 现有公交线路条： 徐闵线，闵莘

3、线，闵吴线，淞闵线及各线小巴士，还有莘闵轻轨。 五.周边主要建筑及景观 宗地南面 是陈旧杂乱的平房，未来是我们社区的二三 期规划。 宗地北面 是上海交通大学学校园区。 宗地西面 是我们的竞争个案，北欧丽景，金榜世家。 宗地东面 是一块空地，是其他开展商小区规划。 总结：宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空地，其 景观情况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在谋划当中加以淡化，并应着重强化未来开展前景。六、SWOT分析 工程分析宗地优势：沧源的开展商集中开发情况已成规模。构成了很好的区域气氛，生成了一定的区域市场认知度，对购买力有很大的拉动力。地处闵行沧源小区中心位置。东川路是交通主

4、干 道；沧源路是公建及商配的聚集地；两条路的交叉处就是本宗地所在地。因此绝对中心位置。地块北边紧靠上海交大；闵行中学，交大附中，交大附小是文化的聚集地，文化气味非常浓郁。而我们的目的客户群的购房心思对文化的需求很高。由于文化区的社区气氛好，对居住及孩子的教育意义艰苦。因此这方面可作为我们未来主力卖点之一。离闵行工业区1.5公里，坐车只需三站路间隔 。该工业区的开发已构成规模，该区内企业中层的月收入可到达1500元以上，具有一定的购买才干。因此可更大的拓展客户市场。东川路主干道边，有公交及规划轻轨可直达莘庄，交通便利。莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街购物。优势：接近西渡，离市中心繁华商业区间

5、隔 较远，乘车时间长。在市民的心目中属于是很偏远地域。不能引起外区客户对此处的心里认同感，从而产生较强的抗性。附近没有大型文娱场所及大型商场的配套。对购房者产生购买心思妨碍，我们在企划中会淡化此点。竞争个案较近，目的购房客户群较局限与集中。客户会对一切的房产做一个比较。竞争会对客户购房产生分流，因此在企划中我们会强化提升卖点。地块东面，南面是待开发地域，环境较差。购房者如现场观看的话，会引起客户直观上的不良觉得，从而降低对楼盘的质量。本块宗地分三期开发，跨越时间段长。容易引起购房者对未来开发前景展望产生不确定性。这方面我们会在企划及销售当中会对宗地整体运做。 时机点：依托政府的政策，紧扣政府倡

6、导全民健身运动这一精神文明建立的主题。与政府进展协作。由政府出面搭台，将其引向深化，借以提高我们楼盘的档次与档次。政府规划中的轻轨，从该地域穿过，会使交通更加便利。未来开展的良好展望会带来一定的时机。与交大相邻，可以视为时机。与其进展双向沟通，开展一种相依互补的关系，把时机开展成为真正胜利的品牌与楼盘。要挟点： 主要区域市场竞争对手的要挟。由于当地的竞争对手有了一定延续开发的品牌效应，但是要挟同时机总是共存的。我们具有本身的强大优势，以正和出奇胜，树立安康这一人类永久主题，将要挟转化成为时机与优势。二、企划缘起 经过前期对市场实地现场的详细调研曾经掌握了本案相关资料根底，其后又进展了深化浅出的

7、分析作为背景根据。 企划任务就是对市场调研进展延伸及升华，更是结合本案本身的优优势对产品进展整合。 树立本案开展商良好的运营理念和品牌观念；度衡把握好本案全局观；建立本案的精神理念中心主题；围绕中心展开对产品卖点的罗列与提炼；要环环紧扣主题理念，构成一个全新势能整体组合。做好本案销售前的一系列预备任务。包括销控表的制造，销售人员的培训，销平、销海、楼书的制造，导示系统的建立，广告预算，样板房确实立，SP活动的谋划等。 这一切的一切，是为了最终发明楼盘销售佳绩而努力。 三莘南地产品牌思索与建立 一品牌建立思索缘起目前，上海市的房产市场的竞争环境日趋猛烈，各房产商尽出招数以提升房产的质量，吸引购房

8、者的购买愿望。而消费者在购房上面已不局限于对产品的本身要求精益求精，对开展商的实力背景和品牌认知度也放在重要选择上面。本案是莘南地产在上海开发的第一个楼盘区，他应该是在沧源乃至闵行甚至上海树立品牌的一次机缘；是一期的销售的重要条件；也是为二三期的营建，价钱的提升，奠定良好的根底。例：深圳万科集团自创业以来，一直坚持树立公司及品牌在房产市场的笼统。经过无形资产的积累，不但在消费者群体中建立了良好的口碑，而且构成无形产业化资本运营，给公司带来了丰厚财富报答。例：易通房产公司也是我们的全程战略同伴。在我们的共同努力下，坚持独特的运营理念，树立良好的公司及品牌笼统，如今已在苏州房产市场及消费者群体中构

9、成了良好的口碑，使房产开发与销售蒸蒸日上。例：上海北桥房产公司之所以继胜利开发金榜世家后，又延续开发北欧丽景，也是由于其公司及品牌在消费者当中建立了良好口碑，从而对销售产生积极的辅助作用。楼盘销售上去了，自然添加了延续开发的自信心。二建议：1.莘南地产导入公司整体CI系统建议 1对公司以前的开展历史作整合。 2导入企业理念识别MI 3导入企业法那么识别BI 4导入企业笼统识别VI 2、品牌及开展商笼统定位建议立足上海市场，制定长久开展规划，构成连动开发建立，产业化运作运营；以效力于大部分中薪阶层市民为己任，注重产质量量与品牌，树立良好市场口碑的金牌房产开展商。 关于品牌建议，如业主有意见，我方

10、可进展商讨提议。目的客户锁定和成份分析及购买动机剖解缘起：房产市场的根基是由购房消费者组成的。本案的销售根底是由目的客户构成的。谁抓住了消费者的心，谁就是胜利胜利者。因此锁定目的群体，进展成分分析，对购买动机的分析更是关键节点，不能不为。当地居民年龄30-50岁1.对本地生活有依存眷恋心情的人。2.收入普通的白领阶层。3.对产品单价，房型，总价可以思索接受的人。家庭正常 收入应在3000元以上。4.在条件允许的情况下，想对生活条件有所改动的人。5.本人文化涵养不是很高，但对孩子的要求期望很高。孝 学孟母择邻而居。6.需求房型二居室的的人。价钱抗性较高。二动迁客源年龄35-50岁由于建立性动迁而

11、失去了房子的人，由于他们有一部分动迁 补贴，需求购买住房的人。由于如今的房产市场中各类产品很多，选择余地很大，不一 定买我们房子的人。3.对环境，配套有一定要求的人。4.价钱的高低会影响他们的购买愿望。5.他们是引导消费型群体，必需经过各方面的手段来刺激他 们。需求房型二居室以上的人。价钱抗性较高。私营小企业主年龄30-45岁由于任务的需求，而忙繁忙碌的人经常出门在外，要求家里有平安保安系数高的人有一定的资产的人，对购房的目的有多种需求。因生意的对子女很少看管，但对孩子要求期望很高。对新颖事物有盲从性，对价钱不是问题。需求房型三室以上的人。价钱抗性较低。四当地收入较高的白领年龄30-45岁他们

12、是有一定知识文化档次的人。对时髦事物有本人的看法，也爱跟潮流。购房的目的是对本人多年的努力要求一个报答抚慰。对住房要求比较高，但一旦本人看中，其产生购买行动的思索时间短暂。需求房型三室以上的人。价钱抗性较低。待婚职业者年龄25-35岁需求买房子已备结婚的人。新时代的年轻人，对新颖事物有很强的跟随才干。对房子的环境，外立面，房型很看中，要求时髦。对离上班场所的方便情况，也要求很高。购房当中能够会搀和很多其他人的意见，比如双方父母。一旦看中会马上产生购买行动。需求房型三室以上的人。价钱抗性较普通。六有想法和父母分开住的家庭年龄30-35岁很向往本人的家庭生活，喜欢独立出来过隐秘小天地。有一定的积存

13、，并有较稳定的任务。由于如今有房子住，所以并不急于马上购房。这能够是他们终身中独一的一次买房。所以参考的方面很多。有一定的文化根底，他们对本人的未来要求很高。需求房型三室以上的人。价钱抗性较普通。共性分析：他们主要是为了改动居住环境，同时部分客户追求对生活休闲与温馨的向往。追求质量保证和平安保证。五沧源小区三邻居消费者心思权重比预测及分析。缘起：一.沧源小区三邻居消费者心思权重比预测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配30%10%25%10%5%10%20%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案合计10%15%5%5%5%-10%-30%100%二.沧源小区三邻居 消费者心思权重

14、比分析规划35%： 规划是一个小区的灵魂所在，也是最有创意的地方。目的购房者对社区的规划是放在第一位的。只需好的规划才有好的环境才干很好的生活。我们运用“安康五法那么精心度量的绿色住宅。他是我们拉升产品及整体售价的重点所在。因此估计占35%。设计单位5%： 设计是可以利用目的购房者的盲动跟随心思，其本身对购房者的影响力很小；假设没有名牌设计单位的话，就可以避过不提。环境20%： 环境对目的购房者的影响可以排在第二位。环境好坏直接影响居住的温馨及身体的安康。我们在此上作了卖点的分析提炼，突出绿色生态安康的主题。营造一个目的购房者倾心的环境，对整体售价的提升起重要作用。估计占权重比的20%。单体设

15、计5%： 这方面是引导的目的购房者的一方面，由于各方面缘由不能做大的调整，所以占的权重比很小，可简化这部分。5.房型5%： 房型对于目的购房者说是很重要的，关系着大小，规划合理的问题。由于先天缺乏，后天各方面缘由不能做大的调整，所以只能强化优点，避开缺陷。最后起到的作用能够很少。6.建材10%： 这方面关系到目的购房者的购买后的生活质量。可以此来弥补其他的缺乏，所以应提高建材质量，把好建筑质量，努力做到100%。他对我们楼盘整体售价的拉升作用非常重要。7.周边配套30%： 这方面关系到目的购房者的购买后未来的生活方便问题，因直接性很强，所以非常重要。但本楼盘周边配套先天缺乏，只需强化优势淡化优

16、势。与交大门当户对，绿色生态校园交大，就便成了我们的最优点，我们进展了卖点的提炼拉升，对整体售价有主要的拉升作用。因此，在权重比中估计占到30%。8.会所10%： 他对于我们的目的购房者只是一个辅助参考作用。但我们的“2000平方米的三层会所由于奢华气派，功能配置合理，可以作为一个大卖点，引导消费者的购买激动，起到对整体售价的全面拉升。9.小区配套10%： 小区的各方面配套要齐全，及良好效力，他对目的购房者也是非常重要的，对买房后的生活有很大辅助作用。因此，我们在这方面建议很多，对其进展提炼拉升，最终起到拉升整体售价的作用。10.人气5%： 人气是售房的根底，只需聚集更多人气，才干将销售战略顺

17、利的执行。我们的很多事情都是效力与他。但是他是一个非常可变的要素，因此我们只把他估计为5%。11.品牌效应5%： 由于目前的目的购房者不仅对产品的本身关怀，而且对楼盘的开展商也要求金牌，他们原来做过那些名牌楼盘，这些都是他的重点参照物。如：万科他就构成了名牌的意味，只需是他开发的楼盘就热销。当然这是他多年来逐渐积累的成果。我们在此也进展了提炼和提升。对整体销售应有初步效果。12.人文环境5%： 人文环境由于我们的楼盘的定位与针对的目的购房者是一致的，当然也有一个提炼，拉升以吸引更广泛的购房者。但由于各方面缘由的影响，只把他预定为5%。13.地理位置-10%： 我们的整体地理位置不理想，由于这是

18、在目的购房者心里根深蒂固的，所以能够对我们的楼盘产生很大的不利要素，估计会是-10%。13.竞争个案-30%： 周围的竞争个案对我们的冲击很大，他们的共同点是以经延续开发，建立了一定的品牌优势，产品也更趋成熟；外部配套与我们很类似，目的购房者群体相近。在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装战略，对我们的产品进展整合，作到拉升整体售价。但我们估计竞争个案的负面要素最大，所以将其定为-30。 以上就是我们根据多年来市场阅历的整合战略，与消费者的心思和竞争对手及我们产品本身优劣点所做的权重比。他对我们的一切任务起到整体精神的指点作用。六、案名的缘起： 一个好的案名，可以充分表现了房产的特征，

19、也可以表达 出一个楼盘的质量感，好的案名经过广告的推行能被消费者认可，接受。因此我方在此提出了以下三个案名以供参考。翰林新府之缘起： 翰林在字面的意思为非常大的森林的意思。其出现最多的是过去朝廷里都有个叫翰林院部门，其最大的职称叫翰林院大学士，他是学问渊博的最高表达，身份也是尊高之极。我们的楼盘和交大是门对门，时时接受着一流大学书香的熏陶，提升了我们的楼盘的层次。新府就是与以前的概念区分开，我们有本人的特征和新异。给出我们的楼盘一是“大；二是社区档次高；三是文化气氛浓；四是又有与众不同的地方；这第一印象与概念。 2.书香茗苑的缘起： 也是以我们的一大卖点与交大门对门这一概念为发想点，提出一流大

20、学书香四溢。茗是茶的意思。饱尝着书香，还要品味一杯极品的好茶，这是人生多么惬意的事。从中拉升我们的产品，给出居住在这样意境当中可谓人生无虚度这第一印象与概念。3.花语树城的缘起： 鲜花是没有声音言语的，但她用美丽的颜色，诱人的花香的形体及味道来为每一个人的生活带来无限精神享用。花的言语是最美的，是人类生命中不可短少的事物。树；他吸进的是废气，排出的是人类赖以生存的氧气，他是人类的守护神，失去了他世界将不付存在。因此，用鲜花和绿树建呵斥的住宅小区是最适宜人类居住的，也最能保证人类安康。从中推出我们的住宅是最安康，最适宜居住的，买了这样的住房，安康将与他同在，新生活就从此开场。七、推行中心概念：

21、本案购房者大部分属于工薪阶层，他们都有把对未来期望寄托在下一代成就的实践想法；对本人文化涵养也有提高的需求。经过大量的市场调研；经过对目的消费者定位和消费心思的分析；对我们产品的细化提升精华；推出了我们的全新中心概念，希望在闵行区树立我们产品的独特生活质量，档次。在其他产品中拉高出来，作到标新立异，产品独道。 与交大门当户对的安康住宅 他一定买得起的安康住宅八广告总精神： 广告总精神是对楼盘的一切卖点进展提炼揉成精华，整个楼盘的推行都以此为精神支柱。广告总精神的推出进一步拉升了本案的楼盘笼统，为房产的销售奠定根底。广告总精神：与交大生态学府相呼应的一座动静相宜的双重绿色安康住宅九企划思绪 卖点

22、搜集及提炼开展商理念篇建议概念提炼：发明安康生活专家，提倡全健身概念，造 就知识型文化社区，造福社会。2、坚持继续运营，引导住宅知识文化理念， 不断超越自我，3、让房子真正成为人类安康组成的一部分， 让社区成为一个人文化层次的意味，让房 子的价值不在只是建筑本身这么简单。二整体规划总精神：倡导人类安康生活五大法那么，树立 安康住宅典范安康法那么亲近水，花，草、树、远离噪音，灰尘要求空间宽广 追求知识文化，净化人类心灵坚持身体锻炼，强壮人类体质在这里让他感受人要安康，一切空间也要求安康。更强调人与空间的安康共存。在这里安康法那么充分发扬它的执法性，对他身边的空间严厉度衡，每寸空间力求做到安康合格

23、。让他的身体每块空间放满了安康的力量，体味浩然天地，安康共存的人与自然安康新理念。 特别建议： 约请专业的知名环境设计师来执笔。三建筑规划篇产品分析及卖点提炼：1、社区规划安康住宅的根底A整个地块西临永平路，南临得安路，北临东川路、东临另外一个社区。14万平方米规划分三期营建。第一期40406平方米。 B规划中北面为一栋住宅，东西各为三栋住宅，南面为一栋住宅；建筑按合理规划构成一个大的社区围合。主体景观设在社区中心及社区西北角主门处，会所和网球场设在社区中心。 C道路交通：区内以围绕中心会所区的环行大道为交通主干道，向东西楼间延伸，构成东西各成支干道。 D在景观布置上，八栋楼共享中心景观；每座

24、楼前后有不同风格的景观设计；东、南两面临街规划；大门外是一块广场，并向东延伸出一块长条形沿路绿化。概念提炼： 与文化生态学府相互呼应的 14万平方米景观规划，围合 式安康住宅新观念 特别建议： 将东面所拉的隔离墙可采用绿荦爬墙式环抱型绿障。 2.建筑立面风格 安康住宅的定义建议：定位于欧陆罗马现代适用风格。整体采用简约的手法，注重平面的干净，稳重，大方，及立体感。颜色方面用稳重的浅灰。部分采用一些罗马式的门廊柱头，雕花装饰屋檐，楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌。资料用有质感的面砖。概念提炼： 建筑师无声的言语为他诉说欧陆文化时髦特别建议： 附立面建议设计图。 3、景观规划篇 安康住宅的构成 1景观整

25、体规划 产品分析：总体上来说景观规划主题为动静相宜欧洲现代安康时髦风格。整个景观分布为三大块，一块是小区大门口的罗马石柱，跌落式流泉，安康休闲广场，延街绿色观景长廊。一块是小区中心花园，内设会所，网球场，配置树木花卉。一块是楼寓之间的绿化花卉点缀，部分小品。 概念提炼： 运动，休闲，小栖，处处有天地 2.门前安康休闲区 产品建议：A.小区门楼以罗马石柱连通12号 楼并配射灯。靓丽水景自此呈跌 落式流向门前广场，配水底灯。 以绿化围合，鹅石铺路。广场低 部马赛克拼图铺面，运动器械散 布期间。绿化地带设休闲椅。广 场中心配运动流线型标志雕塑。 B.小区门口191米的条形绿化带， 延街骑楼商场正面采

26、用全玻璃设 计，门前配射灯。 概念提炼： 沧源中心一道靓丽的运动，休闲，文娱风景线 特别建议：门前广场中心建造大型人物雕像。例：科学家，发明家，艺术家的雕像塑造精神文化的堡垒。.中心花园区产品建议：会所正门整体采用水晶玻璃门；后面围墙采用绿色爬山虎装饰；网球场采 用塑胶地面。周围以绿化围绕并配以四 季鲜花，庭院灯。 概念提炼： 当他贴近花草树，安康就是他朋友 特别建议： 安装背景音乐系统，添加社区文化底蕴。.楼寓区及其他区域。产品建议：条形绿化配以四季鲜花，组团花卉；小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。概念提炼： 闲情散步，家家户户好风光 特别建议： 沿路铺设隔草砖，为

27、业主添加休闲情趣。5环境特别建议：A自行车场及配电房等公建建筑风格与小区整体规划 相一致。B四季花卉欣赏参考：欣赏期 1 月开花：腊梅/红千木欣赏期 2 月开花：梅花/心茶花/二月兰欣赏期 3 月开花：迎春花/阔叶十大功绩/结香/白玉兰/ 紫藤/山茶花/杜鹃欣赏期 4 月开花：桃花/红叶李/紫荆/樱花/丁香/紫玉 兰/红花继木欣赏期 5 月开花：红枫/月季/海桐/含笑/塔枫欣赏期 6 月开花：金丝桃/石榴/凤尾兰/女贞/八仙花欣赏期 7 月开花：凌霄欣赏期 8 月开花：紫薇欣赏期 9 月开花：桂花欣赏期10月开花：凤尾兰欣赏期11月开花：八角金盘欣赏期12月开花：腊梅四商配篇：闵行沧源中心安康

28、住宅交通中心：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小 巴士，还有莘闵轻轨。安康延伸线：闵行公园，地段医院文娱临近点：闵行路商业街；东川酒店。名校资优区：与交大门对门；交大附小，附中；闵行中 学；便利生活：商场，超市，农贸市场，邮电局，银行一应 俱全。概念提炼： 与交大同生长，让大学生活只是起点 特别建议：添加到莘庄的穿越小区巴士。每天早上6点30分7点30分，每15分钟一班，正常30分钟一班；双休日添加到麦得隆等大型超市的穿越小区巴士。五物业管理篇： 安康生活的保证 概念提炼： 安心是我们给他的保证称心生活从家开场 用爱心、细心、诚心、专心、贴心来为住户效力；无论是个性化深度到家的效力，还是把

29、高科技搬入社区，让房子变得聪明，都深切地让您感到现代化住家效力提供的全新时髦概念，生活的享用从回家开场。产品建议： 1.个性化家居效力公共效力工程不另收取费用专项，配套有偿效力1.二十四小时保安，消防和车辆管理；1各项健身，文娱活动；2.公共场所保洁；2.保健，医疗；3.公共绿化园艺保养和培植；3提供小型商务会议场所及效力；4.住宅区生活渣滓搜集和清倒；4，复印，打字；5.公共设备的维修与保养；5暂时照看儿童；6及访客留言转告；6钟点清洁；7组织区内业主联谊会活动；7老人，病人的护理；8代收缴水电费；8礼仪效力；9代收带缴有线电视收视费；9.代管房屋；10.代办报刊订阅和收发，邮件收发；10代

30、理房屋租赁；11代请保姆；11机动车清洗；12代请家教；12住宅水电设备的维修免人工费13代聘装潢设计，施工单位；13住宅外墙的清洗和粉刷免人工费14私宅报警日常检查和维护；特别建议：智能化让效力变得现代化，聪明人享用聪明的效力与国内著名信息产业公司协作开展，聪明人住聪明房子，全新智能化网络住宅。透过高容量100M的光纤网络，不仅运用户可以高速上网，同时还能享用功能齐全的网络效力，而每月只需支付低廉的费用。网上银行效力、网上贸易、住宅办公室、股市财经专讯、电子等等，您可以全面掌握市场脉博，运筹帷幄。借助带宽达100M的网络平台，将建立独立社区网站，提供包括网上游戏、业主交流空间、个性化网页、社

31、区商家效力等效力，让住家拥有一个并非虚拟的网上世界。而物业管理亦借此资源，构成社区安保网络监控系统、访客对讲系统、紧急求助系统、智能一卡通效力系统等诸多功能强大的新型管理效力网络。注：因思索到在本地市场开展现代智能化效力条件不成熟，所以我们应有选择的做这件事情。 四重保安系统让您的家固假设金汤保安系统建议如下： 第一重平安：周界维护系统1. 红外线对射报警器2. 红外线摄象机3. 围墙灯光报警4、周围岗哨第二重平安：社区保安系统1. 警卫白天夜间岗哨定点巡查2. 社区报警，按钮3.社区道路摄象机4.车辆出入控制第三重平安：社区控制中心1. 电视监控2. 周界平安控制3. 呼叫保安协同行动4.

32、接听报警5. 紧急110报警第四重平安：室内防盗系统1. 一楼门窗防盗设备2. 室内火灾报警3. 室内煤气报警4盗窃紧急按钮六.房型篇 房型决议决议生活方式，房型也将是身份 和生活温馨度的重点表达房型分析： 南北通风，户户朝阳；增设室内空间弹性化设计，可以让他对住 宅理念恣意发扬；厨房设在北面，上海是吹东南风，让他的家居不受油烟困扰；起居室，主卧室朝南，采光性好；部分房型错层设计，功能分区，空间更居多元化；三房卫生间与主人间是套间方式设计，更方便，私隐性更强；复式有下层50平米的客餐厅，南北通风，有贮藏室；27平米的露台；下层南北阳台。建议：主人房凸窗采用50CM低窗设计，添加1/3的采光率，

33、添加主人的私人聊天情调。概念提炼： 私密住宅，窗外就是绿色花园，一样空间，同样宽大房型分类分析：二室一厅一卫建筑面积套数百分比88.7185.3%二室二厅一卫83.440.6%87.24011.8%89.5123.5%20861.2%优点： 1.面积配置比较合理；业主居住温馨度强。总价不高，客户面就会扩展。2二房型套数占总套数的的比例较合理；适宜当 地购房者的需求。有南北双阳台；生活更方便，观景更全面，室内更利于通风。厅和主卧均朝南；采光性好，光线充足。部分的厨房和卫生间共享北阳台；生活环境更合理，更温馨。南北通风，空气更清新，生活更安康。缺陷： 1房型过于雷同，可选择面太少。2餐厅空间设置相

34、对较小，不利于业主家庭的就餐环境。31.2号楼因骑楼设计缘由，业主生活私密性较差。4卫生间间接采光，光线较差，业主心境不温馨。5主卧和厅的开距不大，物品不宜安顿。功能设置动线不合理；对业主的日常居家生活温馨度较差。部分房型上午或下午没有阳光，采光较差，自然阳光照射少。三室二厅二卫建筑面积套数百分比110.3123.5%120.9288.2%122.1185.3%123.14412.9%10229.9%110.3平方米D型优点： 1三边采光，全明设计；采光合理，生活安康的根底。2厅宽4.2米，设计的合理，可合理安排物品， 宽阔温馨不拥堵。3二间卧室朝南，采光好，居住环境理想。4设有壁橱，可随意安

35、排衣物及其他物品，不 占有其他空间。缺陷： 1大部分室门向客厅开，利用率不高。2朝南卧室阳台窗不是落地窗；不利于采光及观景。建议：改为落地窗。3主卧没有阳台，房型设计过于对称；房型过 于死板，不能满足购房者需求。4餐厅空间较小；家庭就餐环境拥堵，短少生 活情趣。5厨房，卫生间没有小阳台，不能放置一些生 活杂品，配置不合理，功能短少。 6客厅朝东西开，不朝南；上午或下午接受不 到阳光。 123.1B型优点：主卧宽3.9；空间更宽大，有利于业主的私人空 间安顿，更合理，更温馨。2配有单独衣帽间；业主生活功能更齐全。3功能分割清楚；居家生活更方便，更温馨。4餐厅带有3.67米阳台；就餐环境更温馨，家

36、庭 情趣多样化。5房型全明设计；两间卧室起居室全部朝阳；真 正光线阳光无限，家庭环境安康靓丽。缺陷：12.3.4.号楼一部分房朝马路，噪音大，私密性 差。2卧室没有设阳台；功能有缺陷，生活不温馨。33.9米的客厅不够宽大。不利于居家设备的安顿。4二个卫生房间隔近，离客厅较远，日常生活不 方便。5餐厅与起居室衔接处空地利用率不高；浪费空 间，居家环境更不会温馨。122.1E2型优点： 16米宽起居室；客厅和就餐空间更大，更宽阔， 生活更温馨。专职主人卫生间；主人私密性更好，私密乐趣 更丰富。三面采光，全明设计；设计合理，真正作到光 线阳光无限，家庭环境安康靓丽。 4客厅的利用率较高，居家环境更合

37、理。 5主卧4.2米宽的大间隔 配置。空间更宽大，有 利于业主的私人空间安顿，更合理，更温馨。缺陷：1只需一间卧室朝南；采光不好，影响生活质量。2二间卧室离厨房及卫生间太近；容易污染卧室 环境，给生活带来不便和费事。3西面一边朝马路；噪音影响，私隐性较差，对 生活环境有影响。120.1C型优点：厨房带有阳台；可以有利于排出油烟，放置日常 杂物。2功能区配置合理；生活更温馨，环境更好。3客厅的利用率比较高。对业主购房合理，更便于 安顿家具设备。缺陷：一间卧室朝南，一间卧室间接采光；采光性不强， 自然光线缺乏。2主卧无阳台；主人空间配置不和理。跃层建筑面积套数百分比142.95123.5223.1

38、61.8185.3A2型复式：优点：起居室与卧室分割比较清楚；动静分别，生活 环境更温馨。客厅距宽足有6.3米，主卧3.9米。房间设置 合理。生活更温馨。一楼配置一个贮藏室。设备配置更完善，生活 更方便。赠送一个露台；超值享用，更满足占有愿望， 享用多多。缺陷：1楼梯在客厅的中间面积比较浪费。视觉感差。2一间卧室朝北；采光较差，光线缺乏。3主卧室没有阳台；设置不合理，短少生活情趣。4二层的起居室没有利用率；容易产生浪费感， 设置不合理。223.1C型复式优点：1楼梯配置较合理；生活更温馨。2客厅的运用率较高；对业主更超值，安顿家具 设备更合理。3拥有双露台。超值享用，拥有生活每一天。4客厅有一

39、个阳台一个外挑室窗；采光效果更合 理，更加亮堂，名家风范的享用。58.5米的宽厅设计；宽阔大气，尽显主人尊贵 身份。6主卧南北两窗设计；通风性能更好，光线充足， 真正的生活享用。缺陷：客厅里有妨碍柱；影响生活温馨度，视觉效果 较差。两间卧室间接采光；对采光有影响，自然光线 照射缺乏。主卧连露台但不设落地窗；进出不方便，对采 光有影响。二层短少一个小型家庭活动室；家庭的自娱气 氛不浓。其中一间卧室设计的离厨房太近；容易受厨房 噪音及油烟的损害。七.会 所概念提炼： 三层会所礼朋待己光彩满面不同年龄 各 有闲趣产品建议：一层：品茗欣赏区，物业管理中心。二层：桌球室、乒乓球室、棋牌室，亲子游戏室、才

40、艺教室、股票网络中心。三层：室内游泳池及观景平台会所建筑特征： 三层落地玻璃式建筑，踏街门口广场砖铺地，周遍配艺术灯光布置。八建材及施工篇：概念提炼： 100%建材质量100%建筑质量 分析：我们的目的消费群体从他的购房心里及习性上分析，他们购房终身只此一次，所以对建材及现场建材的展现会很注重，还应思索建材的级别、品牌，施工工艺、工程进度，注重现场施工管理上。让精益求精发扬到实处。 产品建议：1.希望施工管理更专业化、更规范 2.建材建议建市场报告 3.以工程部及施工、监理单位共同制定一整套核准工艺工程图 工程质量规范建议工程内容质量规范地基根底主体确保100%到达国家验收评定规范合格以上的要

41、求。屋面互棱平直，瓦片不翘角，不破损，不污染，确保三年内无任何渗漏景象楼地面严厉控制“三起一裂起皮、起壳、起皱、开裂，严厉控制楼地面的平整度地坪标高一致，地坪不能起沙、起壳、踢脚角线平整门窗确保安装平整、顺直、密封、门窗关启灵敏，材质光洁。内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙、起皮等景象，阴阳角、线角方正，顺直。给排水符合国家安装规范，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流，排水畅通。电气安装符合国家安装规范，一户一表，有线电视、线预留。开关、插座安装结实，绝缘接地符合规范。 十、交大整合营销战略与交大整合目的：提高精神品牌，经过资源共享，依

42、托交大，提高在沧源区楼盘 竞争力，提高知名度。与交大整合流程一览表开展商开展商街道交大委员会竞赛活动场地共享辅助与帮困 由当地街道牵线，交大与开展商成立全方位协作关系，以“翰林新府为试点区，成为沧源区交大与街道居民互助工程。由委员会处置日常事务管理。场地共享我们会根据交大场地，在会所配置不同功能活动场所，定期相互公开运用，展开公民健身活动。系列竞赛活动定期组织球赛，棋牌竞赛，智力竞赛等辅导与帮困由交大作定期高辅班，电脑、英语等文化知识辅导，我们将定期为学习优秀的外地学子进展帮困基金助学。二、与当地政府整合 由政府搭台，开展商出资，共创沧源区城市中心广场景观区，突出地块中心位置，表达政府支持，树

43、立客户自信心，以及围绕中心广场今后一系列前景规划。十一、导示战略：“翰林新府相对其他竞争个案而言，地理位置并不是最正确，因此导示系统的建立是必然的。导示系统的好坏，影响到楼盘本身的质量感。往往导示系统可以成为他们对楼盘的第一印象，因此也要具有一定的亲和力，由于引导客户的消费是我们的首要义务。建议及作用: 灯杆旗：从沪闵路至东川路，一路上灯杆旗的制造，对客户 寻觅本案起到了好的作用交通指示牌：在沪闵路、东川路口设置交通路牌,引导客户 光临“翰林新府。 大型看板：树“翰林新府建筑外立面，并配以指示标志，使 客户可以明晰的看到位置。 售楼处门外停车区导示：引导客户停车，很好的安排客户秩 序停车，从小

44、细节反映开展商的细 心。 工地围板工地旗：艳丽，引导客户观赏工地现场，了解基地 建筑面积。 精神堡垒：整个导示系统的中心，凸现整个楼盘的质量，使 客户觉得楼盘的包装优质，能给客户一个良好的 第一印象。 样板区公告牌：样板区设立大型导示，引导客户进入样板区， 同时以人性化设计呈现，使消费者产生亲切 感，对样板房产生猎奇心，从而起到良好的 促进销售作用。 小区内导示旗：不仅仅是起到导示的作用，同时还渲染了小 区的气氛，也起了广告作用，提高了本案的 品牌笼统。 公共告示牌：以公益为主题，呈现人性化的设计如小草在 睡觉，请勿打搅每个主题景观设立标牌。十二、售楼处战略： 售楼处将分成六个区域，每个区域动

45、线清楚，功 能 区清楚确，便于业务人员在不同的区域展开任务。1、观赏区： 模型：建议开展商将此次模型表现整个“翰林 新府，按照规范方式建造，一期4万方 建筑与景观为主,其他工程可相对虚化， 主次必需清楚，模型体相对美丽。模型比例建议1：95便于客户可以很直观的看到，精细的呈现小区的规划，并不是给人模糊概念，这样精致的制造，对于客户而言，就不会盲目的购房，而是可以从模型中挑选本人称心的位置，另外要留意的是模型的制造要留有余地，便于在未来的开发、规划中补充、添加景观。 展板： 购房流程图 银行按揭流程图 购房装修知识图 房型配置图 物业管理图 单体效果图 景观效果图 鸟瞰图 环境平面规划图 将其制

46、形成展板方式，分不同推行阶段展出，使业务员在与客户攀谈时，可以向客户解释。签约室将单独建立。 2、洽谈区：洽谈区的风格要简约，设计以线条为主，但 又要不失高贵，表达出质量感，洽谈区配备 洽谈桌椅，颜色柔和。 3、应接区： 应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建 议以曲线条为主，LOGO 墙简约明了，不 宜复杂化，使客户一进门就能感遭到本案 以人为本的设计及人性化的效力，可以很 快的接受本案，也能很明晰的看到LOGO 墙。 应接台：可分两层，一层为接待销控台，二层为主 控台，二层建造的相对要高，分两层的目 的是给客户构成压迫感，呵斥心思压力， 有利于业务员的销售说辞。 4、档次廊：在售楼中心可布置一些软装饰，如装饰画、 鲜花、摆设等，此处为档次廊，布置风格 类似于后现代主义。给客户观赏时丰富视 觉,同时也使售楼处的气氛倾向于调和，自 然。烘托现场销售气氛。 5、现场建材展现厅：塑钢门窗 保安系统 卫生器材 瓷砖 隐蔽工程 涂料、地板 外墙涂料 管道设备现场展现厅的建立，有利于客户了解房屋建材设备，从内展现出建筑资料，使客户觉得到开展商的想象周到，以及提早为消费者作出装建筑议。特别建议：增设签约室，与洽谈室分别销售道具的 建立及作用： 楼书：作为销售的主要道具，制造精巧，楼书中呈现的卖点均是该楼盘的优势，也使客