易居中国XXXX年3月郑州市房地产市场调研报告

1、.：.；郑州市房地产市场月度研讨报告第三期克而瑞中国信息技术郑州机构原上海易居房地产研讨院郑州易居房地产研讨所克而瑞中国信息技术郑州机构简介“易居中国07年于美国纽交所上市，进一步确立了中国第一的房地产全程效力商位置。易居中国主要有三大业务板块：新房代理上海房屋销售集团已在郑州设立郑州分公司研讨顾问克而瑞中国信息技术已在郑州设立郑州机构 原上海易居房地产研讨院郑州易居房地产研讨所二手房经纪易居臣信业务克而瑞中国信息技术“郑州机构主要业务为：面向郑州市房地产开发企业提供房地产研讨顾问效力。以下三类为常规效力：1.：10万元/年2.：6千元/年3.：3万元/年现为推行优惠期：3万元/半年或5万元/

2、年。即可涵盖以上三类效力楼市“坚冰何时破三月，当农历新年的钟声敲过，当东风渠厚厚的冰块悄然融化，当绿城古树抽出新的枝条，暖和的春天曾经来到每个人的身边，郑州的地产人也以为楼市又将迎来春天。尚不知春寒料峭，乍暖还寒。2021年2月，郑州市商品房同意预售52.56万平方米，环比下降48.97%，同比下降27.13%；商品房销售22.18万平方米，环比下降53.53%，同比下降56.96%；成交均价4390元/平方米，环比下降1.03%。供应量、销售量目的同时跌落到07年以来的最低点，成交价钱也继续回落，郑州楼市的坚冰似乎越来越厚。而放眼全国，各地境遇不尽一样。处于水深炽热之中的深圳楼市继续量价齐跌

3、；而北京、上海却价钱巩固，市场开场回暖。一线城市的迷雾重重，让二线城市的购房者继续“持币待购。郑州楼市的“坚冰何时能破？随着气候的进一步升温，楼市的传统旺季即将到来。3月的郑州将迎来两场大规模的房地产展会，各大楼盘都蓄势待发，卯足了劲要在展会上大展拳脚。在地产人的眼里，4月、5月是郑州楼市“破冰之旅的关键。目录： TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc193174118 克而瑞中国信息技术郑州机构 PAGEREF _Toc193174118 h 2 HYPERLINK l _Toc193174119 第一章、行业环境篇 PAGEREF _Toc193174119 h

4、6 HYPERLINK l _Toc193174120 第二章、土地篇 PAGEREF _Toc193174120 h 11 HYPERLINK l _Toc193174121 一、本月土地出让分析 PAGEREF _Toc193174121 h 11 HYPERLINK l _Toc193174122 二、本月土地成交分析 PAGEREF _Toc193174122 h 13 HYPERLINK l _Toc193174123 第三章、住宅篇 PAGEREF _Toc193174123 h 14 HYPERLINK l _Toc193174124 一、市场概略： PAGEREF _Toc19

5、3174124 h 17 HYPERLINK l _Toc193174125 二、供应分析 PAGEREF _Toc193174125 h 17 HYPERLINK l _Toc193174126 三、成交分析 PAGEREF _Toc193174126 h 18 HYPERLINK l _Toc193174127 四、价钱分析 PAGEREF _Toc193174127 h 21 HYPERLINK l _Toc193174128 五、供求关系 PAGEREF _Toc193174128 h 22 HYPERLINK l _Toc193174129 第四章、商业篇 PAGEREF _Toc1

6、93174129 h 24 HYPERLINK l _Toc193174130 一、市场特征 PAGEREF _Toc193174130 h 24 HYPERLINK l _Toc193174131 二、供应分析 PAGEREF _Toc193174131 h 24 HYPERLINK l _Toc193174132 三、成交分析 PAGEREF _Toc193174132 h 25 HYPERLINK l _Toc193174133 四、价钱分析 PAGEREF _Toc193174133 h 26 HYPERLINK l _Toc193174134 五、供求分析 PAGEREF _Toc1

7、93174134 h 27 HYPERLINK l _Toc193174 第五章、办公篇 PAGEREF _Toc193174 h 29 HYPERLINK l _Toc193174 一、市场概略 PAGEREF _Toc193174 h 29 HYPERLINK l _Toc193174 二、供应分析 PAGEREF _Toc193174 h 29 HYPERLINK l _Toc193174 三、需求分析 PAGEREF _Toc193174 h 30 HYPERLINK l _Toc193174 四、价钱分析 PAGEREF _Toc193174 h 30 HYPERLINK l _To

8、c193174140 五、供求关系 PAGEREF _Toc193174140 h 32 HYPERLINK l _Toc193174141 第六章. 营销篇 PAGEREF _Toc193174141 h 33 HYPERLINK l _Toc193174142 一、康桥上城品2021元宵节民俗风情欢乐派对 PAGEREF _Toc193174142 h 33 HYPERLINK l _Toc193174143 二、“茶道书香百姓情怀商邦精英茶话会 PAGEREF _Toc193174143 h 34 HYPERLINK l _Toc193174144 三、清华园调和之春联欢会 PAGERE

9、F _Toc193174144 h 35 HYPERLINK l _Toc193174145 第七章. 媒体篇 PAGEREF _Toc193174145 h 36 HYPERLINK l _Toc193174146 一、总体特征 PAGEREF _Toc193174146 h 36 HYPERLINK l _Toc193174147 二、 三大媒体广告总投放量分析 PAGEREF _Toc193174147 h 37 HYPERLINK l _Toc193174148 三.、各区域媒体广告投放量分析 PAGEREF _Toc193174148 h 37 HYPERLINK l _Toc193

10、174149 四、广告投放时间段分析 PAGEREF _Toc193174149 h 38 HYPERLINK l _Toc193174150 五、各规格媒体广告投放量分析 PAGEREF _Toc193174150 h 39 HYPERLINK l _Toc193174151 六、各物业类型广告投放量分析 PAGEREF _Toc193174151 h 39 HYPERLINK l _Toc193174152 七、媒体广通知求特征分析 PAGEREF _Toc193174152 h 40 HYPERLINK l _Toc193174153 第八章、区域篇 PAGEREF _Toc193174

11、153 h 42 HYPERLINK l _Toc193174154 一、金水区 PAGEREF _Toc193174154 h 42 HYPERLINK l _Toc193174155 二、郑东新区 PAGEREF _Toc193174155 h 50 HYPERLINK l _Toc193174156 三、管城区 PAGEREF _Toc193174156 h 58 HYPERLINK l _Toc193174157 四、二七区 PAGEREF _Toc193174157 h 65 HYPERLINK l _Toc193174158 五. 中原区 PAGEREF _Toc193174158

12、 h 72 HYPERLINK l _Toc193174159 六、惠济区 PAGEREF _Toc193174159 h 80 HYPERLINK l _Toc193174160 第九章、存量房市场 PAGEREF _Toc193174160 h 86 HYPERLINK l _Toc193174161 一、市场概略 PAGEREF _Toc193174161 h 86 HYPERLINK l _Toc193174162 二、价钱分析以评价价为基准 PAGEREF _Toc193174162 h 86 HYPERLINK l _Toc193174163 三、 存量房市场与商品房市场的对比 P

13、AGEREF _Toc193174163 h 87第一章、行业环境篇 政策法规2月1日起实施。为规范土地登记行为，维护土地权益人的合法权益，国土资源部根据、和，在提升原法律层级并进展修正的根底上，制定了。国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布并于2021年2月1日起施行，土地登记实行属地登记原那么。要求县级以上人民政府国土资源行政主管部门该当加强土地登记结果的信息系统和数据库建立，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询等。易居点评：的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权维护提供了契机，是政府以国家的公信力来维护土地权益人合法权益、维护土地市场买卖平安的

14、根本制度，是贯彻落实中不动产登记有关规定的需求。廉租房投放量添加、恳求门槛提高 中心简介：提出，到“十一五末郑州市要实现“两个全部处理：即全部处理已获得经济适用住房购买资历的21000户低收入住房困难家庭的住房需求；全部处理城市输入微机档案的16026户低收入住房困难家庭的住房需求。 确定，2021年、2021年、2021年年我市经济适用住房建立量分别为150万平方米、80万平方米、18万平方米；分别建立廉租住房15万平方米、15万平方米、2.5万平方米。分别安排资金10421万元、11200万元和00万元。 在制定的有关廉租房、经济适用房的恳求条件中，恳求廉租住房的恳求人及共同恳求的家庭成员

15、拥有本市城镇户口的年限为年以上才符合恳求条件；家庭收入上，将原来的夫妻双方年收入低于上年度可支配收入两倍以下，改为家庭人均月收入低于我市城镇居民最低生活保证规范的倍；住房面积上将原来的无住房或三口之家住房缺乏80平方米的家庭具备恳求资历，改为无自有住房或者现住房人均住房建筑面积低于16平方米。恳求实物配租的家庭，其家庭成员具有本市城镇户口需求6年以上。易居点评： 郑州市经济适用房、廉租房投放市场的面积不断添加，恳求门槛的提高，添加了低收入人群的住房的保证性，同时也添加了夹心层的比例。随着社会的开展，低收入人群比例的降低，夹心层购房难将日益凸显,政府在保证低收入人群住房的根底上将会加大夹心层住房

16、难的问题。随着政策性房比重的不断加大，在其和房地产政策的结合压制下，房地产行业的重新洗牌的速度将不断加快，同时将会加大房地产行业从业人员出局的速度。市场资讯限价商品房今年郑州市要在金水、中原、管城回族、二七、惠济市内5区，分别选取12个工程进展试点建立，每个区建立目的均不低于10万平方米，共建立目的50万平方米。根据这些试点情况，今后要逐渐扩展限价商品住房的建立和供应规模。限价商品住房户型以紧凑的三居室和两居室为主，其套型建筑面积全部在90平方米以下。按此规范计算，50万平方米建立面积约合5556套。限价商品住房价钱的制定采用加权平均价的算法：按照“同期、同地段、同类型商品住房平均价钱的80%

17、和“开发技术、管理本钱加8%10%的利润两种测算方法，分别计算出两个价钱，然后加权计算，得出限价商品房的价钱。易居点评：“十一五期间，郑州市初次提出建立限价房，限价商品住房建立总量为632万平方米。限价商品住房年度用地供应量不得低于当年住房建立用地供应总量的20。郑州市既北京、上海等一线城市宣布推出限价商品住房后的又一城市，限价房的推出主要为处理购房“夹心层的问题。“夹心层住房难的问题日益凸显，有限的限价房能否有效的处理“夹心层住房问题，其购买的条件的限制、恳求的过程能否公开公证，能否到达较好的效果我们将继续关注。限价房价钱的制定将是重要的环节。郑州市物价局公布的计算方法按照“同期、同地段、同

18、类型商品住房平均价钱的80%缺乏参考性。限价房周边工程的设计本钱、土地本钱、建筑本钱、销售管理本钱、广告投入、企业的利润与限价房都不具有可比性，80%的参考规范有待考证。商品住房：重点开展中小户型今年，郑州市普通商品住房建立目的635万平方米。其中老城区的建立工程占80个，郑东新区的工程占14个。根据2007年销售情况来看，郑州市共销售商品住房832.42万平方米，79772套住房。2021年，郑州市普通商品住房建立主要以城市居民住房有效需求调查为根据，重点开展满足郑州居民自主需求的中低价位、中小户型普通商品住房。易居点评：08年新开工工程重点以70/90政策为规范，优先思索中小户型工程，今年

19、新开工工程147个工程，城中村改造也进入本质阶段，08年郑州市将有9个城中村改造工程，共建配商品住房200万平方米。为了防止同一区域、同一时间集中拆迁、集中上市，郑州市对城中村改造工程实施分期分批建立和相对分散上市。同时，改造工程依然要提供5的小户型精装修住宅出租给辖区政府，作为过渡性廉租住房。08年城中村改造工程一览序号工程称号工程位置方案建立规模(万)1惠济区小杜庄城中村改造天明路西、农业路南242惠济区南阳寨城中村改造北三环以南、铁路编组站以西423惠济区王砦村城中村改造安顺路以东、北环路以北、沙门路以南1024二七区小李庄村城中村改造兑周路以东、淮河路以南、新甫西街以西、航海路以北99

20、.455二七区菜王村城中村改造中原路以南、大学路以东、康复中街以西、康复后街以北8.836金水区王马庄黑庄城村改造杨君北路北、黄家庵东路东10.327管城回族区刘南岗城中村改造中州大道东、南三环北42.468金水区岗杜城中村改造南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西两侧14.509金水区西史赵城中村改造索凌路西、国基路两侧40合计383.56数据来源：郑州市房管局易居点评：城中村改造工程中配套建立商品住房200万平方米。城中村改造工程将实施分期分批建立和相对分散上市,逐渐实现城中村、城市老区居住生活环境的普遍改善,这将防止集中拆迁带来动摇性住房需求。郑州市城中村改造曾经进入本质性阶段，加快

21、了城中村改造的步伐。二七区小李庄城中村改造工程升龙国际中心今年上半年就将入市，惠济区王砦村城中村改造也曾经进入了工程期，管城区刘南岗城中村橡树.玫瑰城工程、金水区王马庄一处庭院工程土地曾经摘牌，工程曾经进入高速运转期，年内即可上市。在土地篇将对该土地做详细分析。“帝湖东王府楼盘两栋违法高层被爆2021年2月25号位于航海路与工人路交叉口附近的“帝湖东王府两栋未完工的高层居民被爆破，这两栋高层是开发商违法开发的建筑，到目前为止郑州市爆破撤除的最高大楼。帝湖花园东王府工程建立有多项违法现实：一是未经规划答应擅自开工建立，二是擅自改动土地用途，三是未获得施工答应证擅自施工，四是未依法进展招标，五是未

22、进展工程质量监视等。特别是号、号两栋高层建筑分别占压金水河道控制线3.05米、10.38米，严重违反了我国等法律法规。易居点评：帝湖花园这两栋高层直接严重影响了金水河进排水、防洪泄洪的功能，危害了城市公共平安。依法撤除这两栋楼，彰显了政府依法行政的决心，保证了社会公共利益。帝湖东王府被爆破一事，是一同标志性事件，浪费大量的人才物，值得房地产业甚至其它各行业反思的问题。据房管部门的不完全统计，郑州市现有“问题楼盘20多个，总计200多万平方米。第二章、土地篇一、本月土地出让分析1土地出让公告分析郑国土资买卖告字20212号2021年2月, 经郑州市人民政府同意,郑州市国土资源局发布两个土地公告号

23、，以挂牌方式出让2块国有土地运用权。地块编号土地位置土地面积土地用途规划目的要求出让年限(年)建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()20213号中州大道以东、南三环北、金岱路以南E-0225495城镇住宅803.5283070W-028044.6803.52835W-06160124.3城镇住宅兼容商服802.62835城镇住宅70，商服4020214号杨君北路北、中州大道西A42134.3城镇住宅602.82273070黄家庵北路西、金牛路北B22477.71.9722.7挂牌土地特征本次郑州市挂牌出让土地总计2块,总面积25.83万平方米，均系城中村改造用地，均遵照“90/70政策和的

24、规定。区域分布：集中在管城区土地用途：以住宅用地为主，兼容部分商服用地 本次公告土地主要集中在管城区，区域公告面积19.37万平方米，占总公告面积的75%；改动了07年全年无土地公告情况；土地用途以住宅用地为主，兼容部分商服用地。继上月王寨、岗杜村城中村改造用地上市，郑州市国土资源局推出管城区刘南岗城中村改造用地和金水区王马庄城中村改造用地，管城区城中村改造用地的推出标志着郑州市金水、惠济、二七、中原、管城五大老城区城中村改造的全线展开，同时高新技术开发区东史马村城中村改造一期工程西雅图花园的开工建立，郑东新区高速奥兰花园、正商.东方港湾的开工标志着全市房地产市场的炽热进展。1月27日召开的全

25、市城建任务会议指出，2021年城中村改造进一步加快，要在6月20日前，根本完成2007年前同意改造的47个城中村组土地的招拍挂，2021年年底前，要根本完成2007年同意改造的15个城中村组土地的招拍挂，标志着将有更多的城中村改造用地入市；2月2日，郑东新区“五年成规模总结表扬暨“十年建新区发动大会在郑州国际会展中心盛大举行标志着郑东新区仍是今后开展的重点，将有更多的土地入市；恒大.绿洲在经济技术开发区千亩土地尚未上市。综上，08年郑州市各区域将有大量土地上市。重点地块点评杨君北路北、中州大道西与黄家庵北路西、金牛路北土地概略：该宗地北分为A、B两个地块，均为城镇住宅用地，其中A地块面积为42

26、134.3平方米，容积率2.82,建筑密度27%，B地块面积22477.7平方米，容积率1.97，建筑密度22.7%，总计64612平方米，宗地建筑高度60米，绿化率30%。现地块在建工程工程进度为主体构造。优优势分析：优势：七中、第十一中、第四十七中、宏达国际车业广场、汽配大世界、纯水岸度假酒店农业银行、工商银行等分布在地块周边，生活便利；地块紧邻花园路、中州大道，交通便利，而经三路的打通将为地块提供宽广的开展空间；21世纪社区、汉飞城市花园最早带动区域人气，地块周边天伦琥珀名城、御府三号、美景花郡、花满园、花半里、居易国际广场目前大多已构造封顶，区域居住质量将得到飞速提升。而地块周边现有工

27、程有的销售过半、有的销售接近尾声，给地块未来工程的上市提供了契机。优势：目前，郑州市老城区城中村改造炽热进展，市区土地供应量大增，北扩的步伐将遭到一定的抑制；地块周边城中村的存在在一定程度上减弱了区域的整体笼统；安顿村民、提供配套商品住房建筑总面积的5%的精装廉租房、土地运用税一次交纳加重了开发商的负担；消费者对房价下降的心思预期、08年165万平方米保证性住房的供应使得彻夜排队购房的景象将不复存在，对地块建造工程的销售构成挑战。二、本月土地成交分析成交地块列表地块编号 地块位置土地面积平方米用途拿地企业成交总价亿元郑政出20211号南阳路与北三环立交桥周围367253.6商服、城镇住宅、共管

28、理与公共效力用地郑州天中房地产开发15.51郑政出20212号南阳路东、卫生路西、海滩南街南、优胜北路西段两侧38034城镇住宅、商服河南宏益华房地产开发2.06郑政出20213号中州大道以东、南三环北、金岱路以南64612城镇住宅、商服河南民安房地产开发4.96郑政出20214号杨君北路北、中州大道西黄家庵北路西、金牛路北193663.9城镇住宅河南利达置业1.52土地成交情况分析2007年2月，郑州市共成交4幅土地，土地面积66.36万平方米，均为城中村改造用地，均以挂牌起始价成交。其中2月4日，位于南阳路与北三环立交桥周围的王寨改造用地以15.51亿元总价成交，平均每亩地价28155万元

29、，成为继去年年底二七区小李庄城中村土地成交总价14092亿元之后，再次刷新总价“地王。重点地块点评地块经济目的地块编号土地位置土地面积土地用途规划目的要求出让年限(年)投资总额万元竞买保证金万元开发程度建筑高度(米)容积率建筑密度()绿地率()20213号中州大道以东、南三环北、金岱路以南E-0225495.0城镇住宅803.52830701880835000六通一平W-028044.6803.52835W-06160124.3城镇住宅兼容商服802.62835城镇住宅70，商服40合计193663.92021年2月28号，位于中州大道以东、南三环以北、金岱路以南、岗东路以西的管城区刘南岗村城

30、中村改造土地面积为193663.9平方米约290.49亩，挂牌起始价为49565万元。刘南岗村地块被河南民安房地产开发以起始价拿下，每亩地价170.63万元。地块现状：拆迁安顿房在建 易居点评：该工程成交价钱为170.63万/亩，两地块楼盘价分别为730.9元/平方米、983.9元/平方米，其建安本钱按1300元/平方米计，参考本月月管城区商品住宅销售均价在4388元/，周边工程富田太阳城、金色港湾销售均价分别为4952元/、4380元/，其价钱估计上市时也将在4500元/平方米左右。刘南岗村作为管城区首个城中村改造工程，民安顿地集团采用“未迁先安顿的建立思绪，第一批安顿房曾经入住，第二批安顿

31、房曾经封顶，进展外立面装修。工程在06下半年年曾经开场做户外广告的宣传，因各种缘由工程搁置一段时间。目前工程的各项曾经启动，估计上半年即可重新亮相。地块限制要求该地块为城中村改造工程，配套商品住房套型建筑面积在90m2以下住房面积不低于配套商品住房建筑总面积的70%，其中套型建筑面积在60m2以下所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的30%；村民安顿用房套型建筑面积在60m2以下的住房面积所占比重，不低于住房建筑面积的30%，此类住房不得进入一级市场销售；村集体经济用房套型建筑面积在60m2以下的住房面积所占比重，不低于经济用房建筑面积的30%，此类住房不得进入一级市场销售。廉租住房：开发企

32、业提供的套型建筑面积在60m2以下精装廉租住房所占比重，不低于配套商品住房建筑总面积的5%，此类住房交付运用后5年内不得进入市场销售；村集体提供的套型建筑面积在60m2以下精装廉租住房所占比重，不低于村集体经济用房总建筑面积的5%，此类住房交付运用后10年内不得进入市场销售。易居点评： 08年新开工地块优先思索严厉遵守70/90政策的工程，城中村改造工程同样受此限制。 城中村改造涉及社会的各个方面的利益，由拆迁引起的住房、租房问题日益严重，集中的拆迁容易引起社会动摇性住房需求，不利于行业的开展。廉租房的限制，将缓解租赁市场的压力，添加过度性住房，处理来郑州务工、毕业大学生等租房问题；经济用房套

33、型面积的控制，添加投放市场的套数，处理过渡性住房的需求。有节拍的控制城中村改造的节拍，将缓解商品房市场集中供应的压力、租赁市场的需求的压力。地块工程竞争 该地块位于中州大道与航海路交叉口南500米，西面紧邻中州大道，南临南三环，东接机场高速，对外交通极为便利。地块位于东南板块，金色港湾、富田太阳城等成熟社区，产品定位差别化较大，差别化竞争较强，与该地块构成有力的竞争。 美林河畔位于中州大道与航海交叉口东南，其位置优于该地块，但工程自07年下半年亮相以来，开盘时间不断推迟，蓄水期较长，但客户的积累不容乐观，其产品差别化不强工程的中心卖点不突出，竞争力不强，受周边工程的影响较大，该工程估计在第二季

34、度开盘，开盘均价在4600元/平方米左右。美林河畔为该地块竞争工程之一，同样位于中州大道东侧，该地块工程应汲取美林河畔工程的教训，利用规模优势，提升产品质量，以多层等稀缺产品引爆市场，添加差别化竞争。 恒大绿洲工程位于经济技术开发区，与该地块处于同一程度线上，且工程体量较大，08年下半年入市，将会对该地块的入市构成新的竞争。 第三章、住宅篇一、市场概略：2月份，商品住宅同意预售面积39.74万平方米，环比下降了49.65%，同比下降了33.52%2月份，商品住宅销售面积19.12万平方米，环比下降49.82%，同比下降59.39%；2月份，商品住宅销售均价为3836元/平方米，环比上涨1.72

35、%，同比上涨22.6%二、供应分析1.新增供应量走势分析2月份，全市商品住宅市场供应量大幅突降，新批预售面积只需39.74万平方米，到达了06年下半年至今，供应量的最低点，环比下降49.65%，同比下降33.52%。此外，新批预售中经济适用房和定向开发房的占比较大，其中“建业资园小区新批预售7万多平米，占全市新增供应量的17.9%。春节前后，本来就是传统的“淡季，宏调力度加强带来的浓重的张望态度又使市场在成交量上呈现较长时期的“疲软形状，因此，供应也在本月显的更加理性、谨慎起来。但是，据市场调研的情况看，今年会有为数众多的新增工程入市，随着住交会的到来，3月份市场能够终了调整迎来“回暖，供应量

36、也将随之增长。4.新增供应量区域分布 重新增供应的区域分布来看，本月出现了一些特殊变化，金水区“供应大区的位置被郑东新区取代，这主要是由于本月新增供应中经济适用房和定向开发房的占比较大，而这两类住宅工程多集中在郑东新区。二七区的供应量和上月相比也出现了大幅的缩水。惠济区那么在本月完全沉寂，没有新增供应，但是，惠济区在去年有相当多的土地挂牌成交，因此，该区域市场未来将活泼起来。三、成交分析1.成交量走势分析2月份，郑州市商品住宅市场呈现出06年以来最为惨淡的形状，成交量只需19.12万平方米，同比、环比的下降幅度均较大，环比下降49.82%，同比下降59.39%。春节前后，本来就是传统的“淡季，

37、宏调力度加强带来的浓重的张望态度又使得市场在成交量上呈现较长时期的“疲软形状，供应方面的理性、谨慎也在一定程度上影响了成交。 本月成交量中，经济适用房和定向开发房的占比非常大，其中定向开发房工程“广电数字化产业基地和经济适用房工程“宏蕊花园成交量都非常大，合计占比达整体成交量的21%以上。普通商品住宅由于市场张望态度明显的情况下，开发商却选择坚持房价不下降，致使销售极度“疲软，许多知名楼盘的销售套数以“个位计数。 3月之后，住交会的开幕，楼市能够随之走出调整，迎来“春天。2.区域成交分析2月份，郑州市商品住宅市场成交量最大的区域依然是金水区，成交面积为83894平方米，占全市商品住宅成交量的4

38、2%。区域内定向开发工程“广电数字化产业基地去化量占比较大，拉动了区域整体成交量。二七、郑东新区、中原区去化量持平，分别为31664平方米、28766平方米和28288平方米。3.成交面积段分析以套数为比较基数2月份，郑州市商品住宅市场成交中，50平米以下的小户型依然是占比最大的面积段，占整体住宅市场的23.56%，其中，“好莱坞的此面积段产品去化相对较好，当月累计116套。其次是“70-90平米、“90-110平米两个面区间，去化量占比分别为16.9%和13.56%。据市场调研得知，从目前个工程现场客户咨询情况看，由于房价上涨过快，消费者更倾向于“70-110平米之间的经济性产品，而大户型由

39、于总价过高，超出大部分消费者的接受底线，因此市场接受度越来越低。四、价钱分析1.均价走势分析“有价无市是郑州是商品住宅市场2月份最显著的特点。在供应和需求都大幅缩水的情况下，房价却坚持了巩固姿态。成交均价3936元/平方米，环比上涨1.72%，同比上涨22.6%。对后市的乐观态度，使得开发商在市场跌入“冰点的时期依然选择“死扛不降价。此外，由于本月有较大体量的经济适用房和定向开发房成交，拉低的整体均价，据实践调研的情况看，普通商品房的均价曾经突破4000元/平方米。2.交价钱段分析以面积为比较基数2月份，郑州市商品住宅市场的主流价钱段为“2000元/平方米以下和“2000-3000元/平方米，

40、这两个价钱段的成交量合计占总成交量的36%，这主要是由于“宏蕊花园、“宏鑫花园等多个经济适用房和定向开发房工程的销售量占比太大。其次“4500-5000元/平方米这个面积段的销售量占比也相对较大，为16%，这个面积区间是处政策性住房外的普通商房的较具代表性的主流价钱。五、供求关系2月份，虽然供应量大幅下降，但供求关系依然没能突破严峻的局面，供求比坚持在1：0.48。08年郑州市商品住宅市场中有大量的新增楼盘正蓄势待发预备上市，因此，本轮市场调整过后，供应方面将有一个大的放量，同时，宏调从紧，房价过高等缘由使的住房需求遭到一定的遏止，因此未来市场的供求关系情况并不乐观。附表：本月销售排行榜销售前

41、10强，不含经济适用房排序楼盘称号区域成交面积平方米成交套数套成交均价元/平方米1传媒大道金水区2240814525952郑州国贸中心金水区117399757533鑫苑国际城市花园二七区924310951144一品中央郑东新区91587938945嘉业公寓楼金水区500511644286民航花园郑东新区36701922267银基花园金水区33911956968金色港湾管城区30283249209物华明珠小区金水区284056448410御金城金水区2736233909第四章、商业篇一、市场特征2月，郑州市商业用房供应量为7.8万平方米，环比添加17.8%，同比下降24.2%。2月， 郑州市商业

42、用房成交量为2.08万平方米，环比下降58.06%，同比下降29.25%。2月，郑州市商业用房成交均价为8869元/平方米，环比上涨4.92%，同比上涨20.86%。二、供应分析本月，郑州市商业用房供应量为7.8万平方米，环比添加17.8。而本月商品房供应量为52.56万平方米，环比下降48.97。商业用房占比加大，在目前的市场方式上更加大了去化的难度。从区域来看，本月商业用房同意预售面积最多的是管城区，其次是郑东新区，而金水区那么仅有1142平方米的新增供应量。这一局面的构成与各行政区商品住宅的新增供应量密不可分，目前郑州的商业用房仍以住宅底商为主，供应量的多少会随着商品住宅供应量的增减产生

43、相应变化。随后几个月，金水区、二七区商品住宅的供应量将有较大幅度的添加，其商业用房的供应量也会随之添加。 三、成交分析本月郑州市商业用房成交量为2.08万平方米，环比下降58.06%，同比下降29.25%。在供应量环比增长的前提下，成交量反而下降，这阐明在当前不景气的房地产市场环境中，商业用房遭到的影响更大。以后位置不佳、规划不合理的商业去化将更加困难。如何控制商业用房在社区规划中的比例，如何划分业态，是开发商需求重点思索的方面。本月商业用房成交面积最多的是金水区，其中未来商务公寓以超低均价成交了3000余平方米的商业，鑫苑.金融广场也有较大体量的商业用房成交。而本月新增供应量最多的管城、郑东

44、二区在成交方面却较为惨淡，区域内商业用房供大于求的方式将一步加剧。四、价钱分析本月郑州市商业用房成交均价为8869元/平方米，环比上涨4.92%，同比上涨20.86%。成交量下降的同时成交价钱却反而上涨，究其缘由，主要是由于本月二七区成交了较大体量的高均价商铺。金智.万博商城等专业市场处于火车站商圈和二七商圈的交汇处，极佳的地理位置决议了其高价位，长城.康桥华城、鑫苑.国际城市花园等中高档社区的商业也遭到了追捧。随之商业用房市场方式的愈加严峻，未来商业用房成交均价的上涨空间有限，甚至会出现价钱回落的景象。五、供求分析从上图可以看出，郑州市商业用房不断处于供大于求的局面，本月供求比更是跌落到了0

45、7年以来的新低1：0.27，商业用房的市场方式严峻，对于商业用房的开发应该谨慎。 附表：本月销售排行榜销售前5强 排序楼盘称号区域成交面积平方米成交套数套成交均价元/平方米1郑州国贸中心金水区2021.751266672蓝码地王大厦郑东1534.9169503上东国际郑东71448554郑州海联国际交流中心大厦郑东884.68765905汇锦中油大厦郑东593.5427652第五章、办公篇一、市场概略2月份，办公类物业新同意预售面积4.93万平方米，环比下降69.4%，同比上涨453.9%；2月份，办公类物业成交量为0.76万平方米，环比下降81.5%，同比下降22.5%；2月份，办公类物业成

46、交均价为 6419环比上涨9.1%，同比上涨6.01%。二、供应分析2月份，郑州市办公类物业的供应量下挫幅度非常大，新同意预售面积4.93万平方米，环比下降69.4%。在整体市场“疲软的形状下，开发商对本来就不乐观的办公类物业的开发持更加谨慎的态度。三、需求分析2月份，办公类物业销售量猛烈下降，成交量为0.76万平方米，环比下降81.5%，同比下降22.5%。在第三产业欠兴隆的郑州市，办公类物业的市场本身就不容乐观，本身对市场动摇性要素就比较敏感，遇到市场调整期，它一定更加脆弱的物业类型。四、价钱分析1.成交均价走势分析2月份，办公类物业价钱在成交量大幅缩水的情况下，不降反增， 成交均价641

47、9元/平方米，环比上涨9.1%，同比上涨6.01%。一方面，开发商未来市场的乐观预期，使得各类物业的价钱都坚持巩固的姿态，办公类物业也不例外。另一方面，个案对价钱的影响力也较为突出，成交量排名五的工程除“上东国际外均价都在6000元/平方米以上，一定程度上拉高了整体均价。2.成交价钱段分布分析以成交面积为基数2月份，办公类物业去化最多的价钱区间是“7000元/平方米以上占比为38%，这主要是受个案影响，“曼哈顿广场、“郑州国贸中心等工程本月均有一定体量的7000元/平米以上的产品成交。处于“6000-7000元/平方米价钱区间的产品去化量占比也较大，到达27%，这个价钱区间是目前办公类物业的主

48、流价钱区间。五、供求关系2月份，郑州市办公类物业的供求情况极其严峻，仅有1：0.15，严重供大于求。办公类物业的兴衰与经济构造关系非常严密，因此，在第三产业欠兴隆的经济情况下，办公类物业市场很难兴盛起来。未来市场并不乐观。附表：本月销售排行榜销售前5强排序楼盘称号区域成交面积平方米成交套数套成交均价元/平方米1未来商务公寓金水区4256.23411632家和万世花园金水区3358.42662423鑫苑国际城市花园二期二七区2423.433162044鑫苑金融广场金座管城区1030.15172005鑫苑国际广场金水区1004.37212881第六章. 营销篇2月，在销售淡季和新春佳节的双层冲击下

49、，郑州楼市活动相对减少，但与元宵佳节、情人节相关的楼市活动频频亮相，如：康桥上城品的2021元宵节民俗风情欢乐派对、鑫苑国际城市花园的“猜灯谜、送大奖、闹元宵、清华园的调和之春联欢会和猜灯谜闹元宵等活动的举行，给沉寂多日的楼市带来新的活力。一、康桥上城品2021元宵节民俗风情欢乐派对 活动引见2021年2月22日，郑州地产长城房地产开发在元宵节到来之际，为康桥上城品准业主及二期有意向的业主预备了2021元宵节民俗风情欢乐派对，活动划分分为五个区域：舞狮扮演区、传统艺术扮演区、童年记忆区、活动参与区、灯谜区。在活动交叉抽奖环节，奖品设置： 特等奖：空调一台 一等奖：加湿器三台 二等奖：电热水壶十

50、个 三等奖：伞 侥幸奖：糖人、面人活动点评：舞狮、皮影戏等颇具民间特征，既添加了节日的喜庆气氛，又容易吸引群众视野；童年回想区和活动参与区活动内容丰富，思索到不同的年龄客群，泥人、面人以侥幸奖奖品的方式发放，加强了客群的动手才干；灯谜区丰富了活动内容，延续传统风俗。此次活动的举行加强了地产长城与业主之间的交流、加强了业主之间的互动；以民俗风情欢乐派对的方式展现，与前期的极致讲究、细致、奢侈相冲突。二、“茶道书香百姓情怀商邦精英茶话会 活动引见2021年2月26日下午3时，继“百姓广场智行中原温州商会经济顶峰论坛、新年“创富红包活动之后，郑州鸿盛商贸在中原百姓生活广场售楼中心举行 “茶道书香百姓

51、情怀商邦精英茶话会。会上，百姓生活广场的协作方郑州温州商会会长林智对中原百姓生活广场的前景非常看好，希望可以为温州商户创富提供有利的信息；郑州鸿盛商贸董事长候世安先生用简约朴实的言语论述了可以为大家做的实真实在的益处，希望大家可以把握良机；河南财经学院李晓峰教授从多方面，多角度分析了投资中原百姓生活广场的可行性，稳妥性，使大家从实际上和实际上更好的了解投资中原百姓生活广场的前景。 活动点评：专家、学者齐聚一堂，在茶香缭绕、书香弥漫的文化气氛中共同讨论，别具新意，从不同的角度点名工程的优势和前景，使与会者对工程的前景充溢信息。但在如此文化气氛如此浓重的情形下畅谈商业投资和潜力，使文化气味大打折扣

52、。三、清华园调和之春联欢会 活动引见2月21日，由清华园宽广业主和郑州清华园房地产开发、郑州清华园物业公司联办的郑州清华园调和之春联欢会在清华商务一楼大厅调和举行。联欢会丰富多彩的文艺节目让宽广小区业主朋友们在小区里参与并欣赏到了新年的一道文化大餐，充溢乐趣的猜谜活动也给大家带去了无限欢乐。在节目终了后，物业公司为大家预备的猜谜活动又吸引了众多业主的参与，许多家长带着孩子仔细研讨各种谜语。活动点评：继“书画瑞雪迎新春文娱活动后，郑州清华园房地产公司结合郑州清华园物业公司再次举行调和之春联欢会和猜谜活动。此次活动的举行在以往活动的根底上稳定了企业和业主之间的良好关系，加强了小区业主之间的沟通，展

53、现了调和、丰富的小区生活，在提升企业品牌的同时展现了企业对业主的关怀，为企业后续工程的销售和管理奠定了调和的根底。第七章. 媒体篇本章节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、东方今报、郑州晚报地产广告为主。一、总体特征2021年2月，受销售淡季和新春佳节的双重影响，报纸广告投放量延续了10月份以来的下降态势，投放总次数43次，环比下降56.12%，总投放版量共36.5版，环比下降62.76%。本月共有28个工程投放广告，其中以康桥.上城品投放量最多，共投放4次，4版，在大河报投放2次2版，晚报2次2版。08年2月各物业类型报广投放情况住宅商业办公复合2月频次34027环比-47.

54、60%-100.00%-82.61%-67.74%2月版量29.5025环比-41.38%-100.00%-83.33%-56.25%2021年2月，各物业类型报广投放量猛烈下降，尤其是商业物业投放量为零，办公类物业投放量大幅萎缩，投放频次环比下降82.61%，投放版量环比下降83.33%，复合型物业和住宅物业投放量环比大幅萎缩。二、 三大媒体广告总投放量分析2021年二月，大河报依然坚持其广告投放首选之席，东方今报报广投放继续1月份投放量高于郑州晚报的态势，随着三月份东方今报第二届铺王大会、郑州晚报中原住交会的举行和正月的步出，报广投放量将急剧增长，而东方今报和郑州晚报之间的竞争将日益猛烈。

55、三.、各区域媒体广告投放量分析 2021年2月，金水区仍坚持投放量老大位置，这与其政治、经济、文化中心的位置及在售、笼统工程众多是分不开的，但受康桥上城品、威尼斯水城、鑫苑国际城市花园和晶华城的影响，本月金水区媒体广告投放量大幅下降，中原区占比由1月份的15%上升到26%，二七区占比较上月有所提升；郑东新区、管城区本月占比持平，其中，郑东新区本月占比与上月持平，管城区受正商蓝钻、花都港湾的拉动，本月占比较1月份有所提升；惠济区继续无媒体广告投放。四、广告投放时间段分析2021年2月，广告投放总量主要集中在周三、周四，周一、周二、周五、周六投放量加总不到总额的20%，这与消费者的生活习惯是密不可

56、分的，而媒体那么根据该习惯分别在周三、周四增设楼市专版，吸引了大量的广告投放。五、各规格媒体广告投放量分析2021年2月，整版广告投放量占比70%，半版广告投放量占比30%，0.25版、2版和通版继续1月份占比为零的态势。受销售淡季和春节的双重冲击，楼市进入寒冬，同时企事业单位开场休假、欢度春季，对楼市的关注暂缓；春节过后，企事业单位忙于新的年度任务的 方案和安排，关注楼市的精神有限，一线城市房价下降、拐点显现的相关新闻，加强了消费者对房价下降的心思预期，开发商推盘、宣传更加谨慎，2版和通版广告继续1月份销声匿迹之势。随着3月份第二届铺王大会、住交会的举行，广告投放量将大幅上升，各规格广告投放

57、量将开场上升。六、各物业类型广告投放量分析2月，以商业物业为代表，住宅、办公、复合物业广告投放量均大幅下降。住宅媒体广告投放量稳居各物业类型之首，这与郑州市商品房市场以住宅市场为主体是分不开的；商业物业媒体广告投放量为零，缘于春节的冲击，一定程度上受郑州商业物业供过于求、众多社区商铺运营惨淡的影响；办公物业的投放为国贸中心和商都6号两个工程；在鑫苑国际城市花园、升龙国际中心、绿地原盛国际等综合体的带动下，复合物业媒体广告投放量仅次于住宅。七、媒体广通知求特征分析2月，广通知求点主要集中在工程产品质量、笼统宣传和活动三个方面。一切的地产广告宣传根本上都是围绕这三大要素展开。市场竞争猛烈，产品同质

58、化严重，外地品牌开发商的进驻，质量成为了优胜劣汰的主要影响要素。1月成交量剧跌、消费者持币张望、万科多城市价钱下降加大了开发商心思负担，各种促销活动开场活泼，随着春季住交会的举行，众多活动诉求将显如今各大报纸。第八章、区域篇一、金水区1、市场综述：2月份郑州市与金水区市场情况对比表区域预售面积万平方米同比%环比%销售面积(万平方米)同比%环比%销售均价元/平方米同比%环比%郑州市52.56-27.13-48.9722.18-56.96-53.53439033.07-1.13金水区7.37-84.09-81.629.88-59.16-39.27466431.983.582月份，郑州市商品房市场表

59、现萎靡。金水区表现尤为明显。2月金水区新同意预售商品房面积7.37万平方米，占全市新增供应量的14.02，跌破了其在全市的领航位置，同比下跌84.09%，环比下跌81.62%；本月销售面积9.88万平方米，占全市销售总量的44.54，虽仍领先全市，但环比下跌39.27%；销售均价为4664元/，环比上涨3.58。2、市场分析供应分析2月，金水区新同意预售商品房面积7.37万平方米，环比下跌81.62，其中商品住宅新增7.26万平方米，占新增面积的98.51%。办公没有投放，商业放量极小。步入金水区楼市投放低谷。不过，开春渐暖，楼市也会有所升温，随着未来两个月不少笼统楼盘开盘，估计未来几个月本区

60、供应量将有所上升。成交分析整体情况2月金水区商品房成交9.88万平方米，环比下跌39.27，其中商品住宅成交8.39万平方米，环比下跌39.90%，占总成交量的84.92%；非住宅成交1.49万平方米，虽环比下跌35.50%，但占比有小幅攀升，占总成交量的15.08%。三个月来，金水区商品房成交量不断下跌，本月销售量更是同供应量步伐一致，跌至历史最低点。住宅情况(以套数为比较基数)本月金水区成交面积段中，50平方米以下的户型成交套数占比有所上升，占总成交套数的33.45%，主要嘉业公寓楼(好莱坞)，其次是物华明珠小城。110平方米以上的户型成交环比均有上涨，共占总成交套数的34.41%，主要广