同致行-长沙滨江君悦香邸定位策划报告-100DOC-7.7M

1、. 滨江君悦香邸定位谋划报告PAGE ：.；PAGE 49 滨江君悦香邸定位谋划报告滨江君悦香邸定位谋划报告长沙市同致行物业顾问二零零六年三月一日【前 言】工程定位是营销执行任务开展的前提，明晰、准确的工程定位必需建立在对工程的周边环境、产品设计、目的客户等要素研讨的根底上，本报告旨在经过相关要素的分析，总结滨江君悦香邸工程的定位。【目 录】第一章 工程定位分析1、工程外部环境开展分析2、工程规划设计成果分析3、工程目的客户分析4、工程定位SWOT分析5、工程定位价值体系分析6、工程定位目的分析第二章 工程定位1、工程总体定位2、工程客户定位3、工程价钱定位4、工程物业开展建议附：相关参考楼盘

2、资料第一章 工程定位分析“没有调查就没有发言权，没有总结就无法发现规律，本章节主要经过工程外部环境、规划设计、目的客户等方面要素进展调查与分析，发现问题、总结规律，为工程定位提供科学、准确的根据。一、工程外部环境开展分析影响工程定位的外部环境要素主要包括区域开展前景、周边环境现状、周边环境改善进度三方面，他们是决议物业价值的先决条件。一工程区域开展分析1、区域开展前景概述滨江君悦香邸位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道319国道的分割地带。据悉，长沙市三角洲地域详细规划范围南起三一九国道，东至芙蓉北路，北至浏阳河，西至湘江东岸。规划范围将除去基地西北角已规划的滨江文化

3、园、芙蓉路西侧部分建成区、已改制单位用地、保管设备用地、五水厂等，规划总用地143.06公顷。目前规划主管部门与相关设计院曾经完成大量的前期规划，特别是主要道路交通与建筑面积多达6万平方米的滨江文化园规划完成后，该三角洲详规编制的重要性也日益突显。 新河三角洲目前区内共有企业家，集中了造纸厂、化工厂、电镀厂、石油库等对城市污染较重的企业，属典型的三类工业区。区内多以低矮的棚户为主，根底设备、公益设备滞后，伴随个长沙城市建立步伐，逐渐完成区域的改造的根底上，区域作为 “省会城北新地标。2、区域开展时机点分析A、长沙城市“一主、两次、四组团根据长沙城市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市开展

4、空间，构筑“一主、两次、四组团的城市空间构造。“一主为城市主体，“两次为河西、星马新城，“四组团为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。滨江君悦香邸处于城市主体内，由319城市主干道西接河西、东连星马，可借规划之利，交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。B、新河三角洲整体改造新河三角洲整体改造和开发是湘江风光带和滨水区开发建立的龙头。湘江大道由南至北穿过湘江二桥后，向右拐进新河三角洲再径直伸向浏阳河下游。湘江大道以西为长沙滨江文化园选址，而作为点睛之作的“两馆图书馆、博物馆一厅音乐厅就坐落在滨江文化园内。经过新河三角洲的整体开发建立，从根本上处理区域环境污染问题，不断提高棚户区内市民的生活质量，提升长

5、沙的文化档次和佳誉度。建立的目的：三年完成新河三角洲的改造与建立，把北长沙城市档次提高到一个新的阶段。而且，“早一年改造，城市档次早一年提高；早一年开发，棚户区内的市民早一年受害。新河三角洲的建立，无论对旧城改造还是对新城的景观打造，都是一件很有意义的大好事。C、长沙滨江文化“园两馆一厅建立长沙滨江文化园两馆一厅建筑，是长沙市委、市政府为打造长沙笼统，提升城市档次，更好地效力社会，结合新河三角洲整体开发而将倾力建造的具有“时代性、标志性、地域性的建筑群。长沙滨江文化园选址于新河三角洲，西滨湘江、北临浏阳河，东南为正预备建立的湘江大道北段。“两馆一厅总建筑面积约6万平方米，其中，博物馆2万平方米

6、，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米。3、区域开展要挟点分析A、城市改造热点过多2004年起长沙的城市改造力度加强，东、南、西、北四面开花，省政府的南迁、市政府的西迁，东部片区建立、城北改造，这样大的城市建立力度无疑会减弱新三角及两馆一厅建立在城市中的影响力，在工程附近就有“开福寺改造、“湘春路改造等建立工程，在一定程度上减弱了规划利好对片区的拉动力。B、传统观念改动需待时间处于南帝北丐的北城区，老城区这一片区笼统短期内难以改动，开福区原为长沙老工业区，市政设备的老旧，九尾冲、粮一库、西长街等地的棚户区极大影响了片区笼统，虽然有利好规划支撑，但在短时间内还无法转变客户对片区的印象。4、

7、区域开展分析综述综合以上分析，总的而言是时机大于要挟，区域开展的前景宽广，潜力宏大。虽然在一定时期内区域内的配套等设备条件相对滞后，整体笼统缺乏规划，但随着城市开展的进展，交通等设备的改善，特别是随着三角洲的建立、滨江文化园、两馆一厅的建立，区域内房地产的开发，尤其是高端工程的潜力非常宏大。工程区域开展分析抓住新河三角洲整体改造、长沙滨江文化园、两馆一厅建立的契机，首先侵占片区规划利好，提升工程价值，这是片区分析给我们带来的最大启示。二工程周边环境分析 1、工程周边环境现状 A、自然环境东面临伍家岭路，隔路与成熟居住小区相望，成熟居住小区紧靠芙蓉北路。南面是三大道、波隆立交，可远望城市中心高层

8、建筑，视野不及西面开阔，但城市天际线较为丰富。西面是残留的铁路、旧厂房，本身并无欣赏价值；300米外，是一片水天一色、江帆游船的壮阔江景。北面视野开阔，在高处可看到江景，附近仍是一片旧民房、厂房以及待建房地产工程。B、历史人文景观工程西南面1000米处，是历史悠久的开福寺，占地1.6万平方米。虽然开福寺远近出名，但因其是一个朝圣拜佛的地方，对普通市民的吸引力很弱，对地块价值的正面影响有限。C、景观综述从地块面临的景观及远景、视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向中，东、南仅有一些景观价值不高的城市景观，西面、北面可远望江景，但是需在住宅14层以上才干见到一线天的江景。总之，地块周围景观应该属于

9、该地的并非工程的独特优势而属于常项。工程可发扬规模大的优势，营造良好的园林景观，弥补缺乏。D、地块周围的交通条件工程南临市区交通动脉三一大道路，双向6车道，车流顺畅，并有多路公交车经过；西边是城市南北主干道芙蓉路，经过约50米长的规划路即达本地块。综述：环临公共交通条件较便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通衔接的问题更无交通瓶颈限制。因此，该地块的交通条件较为优越，属于优势条件。E、地块周边的城市配套情况在步行半径一公里的区域内，与人们生活息息相关的主要市政配套有：购物：主要有维多利购物中心、华夏市场、新一佳伍家岭店等金融：近程主要为中国银行、工商银行、长沙市商业银行、建立银行教育：近程主

10、要为开福中心幼儿园、新河小学、伍家岭小学、国防科大附中；医疗：近程目前主要有大型药店、南方医院、开福区医院休闲：有滨江文化园、开福寺综述：从配套功能来看，各种生活功能较为齐备；从配套设备的档次来看，总体程度或档次偏低，尤其是医疗和教育配套；从配套的分布半径看，有一些配套路程偏远，运用有些不太方便。总体而言，市政配套齐全但较为落后，与其他内城特别是东城和南城高档工程比较无明显优势。F、环境、污染情况1水、空气、土地污染工程周边空气清新，土地无污染。该地块位于人口密度最低的开福区，周边有待拆迁的工厂但无废水、废气、废料的污软，周围空气质量优良，地盘内土壤坚持完好。2噪音污染整体来说噪音干扰较小，但

11、工程南面的三一大道、波隆立交车流量大，对临街部分住宅呵斥较大的干扰。3社会治安情况地块周边社会消费生活安定有序，治安情况良好。综述：地块周边治安情况良好，空气清新，土地无污软，根本无噪音干扰。因此，环境、污染要素具有一定优势。2、工程周边环境改善进度分析；A、片区改造将进一步完善周边配套 滨江君悦香邸所在的片区伴随着城市改造的进程，工厂、棚户将逐渐拆迁，景观将得到进一步改善，原有的商业配套也将逐渐完善，尤其是滨江风光带、两馆一厅、湘春路、开福寺路的改造，滨江君悦香邸所在的片区将成为一个以旅游、文化为主的城市休闲区。B、大型房地产工程的开发将进一步优化配套天健芙蓉盛世的开发将带来极大面积的中高档

12、商业配套，是对滨江君悦香邸配套强有力的补充，加之周边土地的出让、开发，本片区将城市长沙城市北部又一成熟的生活区。 3、工程周边环境综述滨江君悦香邸目前的周边环境、商业配套尚有一部分欠缺，但伴随着城市的进一步开展，城北门户的生活环境将逐渐完善，加之滨江文化园的建成，滨江君悦香邸将成为长沙北门户，最适宜居住的工程之一。周边环境分析着眼于未来，以开展的目光来对待滨江君悦香邸，在城市功能上本工程即是“北门户标志性住宅也是“滨江文化产业园标志性非常大的价值提升空间。二、工程规划设计成果分析“产品决议客户只需充分了解滨江君悦香邸在产品设计上的特点，才干准确的判别目的客户群体所在，只需经过工程与竞争楼盘的比

13、较，才干开掘出滨江君悦香邸的中心竞争点。一工程规划目的分析A、工程规划目的序号工程单位数据1总用地面积平方米75766.582建筑总占地面积平方米155243总建筑面积平方米3293054计容积率总建筑面积平方米277590其中住宅建筑面积平方米260266商铺平方米11854商业会所平方米1870幼儿园平方米36005容积率3.666不计容积率面积平方米517157规划住宅套数户21268高层建筑密度/商业建筑密度%12.7/13.19绿地率%40.510机动车停车位辆1598其中地面商业停车辆104地面住宅停车辆48地下住宅停车辆144611住宅停车率%73B、规划目的分析工程占地面积M2

14、建筑面积M2容积率天健.芙蓉盛世5610030.56万4.18万熙园11000020万1.9珠江花城1320000240万1.8佳阳.怡景馨都46293.1615万3.197顺天.黄金海岸11.499万1.87恒鑫.澜北湾77631.1514.44427万1.81左岸春天二期64425.6512.26万1.83四季美景69264.0217万2.8时代先锋12228.73万6景香苑二期5.1649万1.8滨江.美寓70亩8.1万2新佳园.兴佳名苑4.9万2.56爱家园62565.12万不详滨江君悦香邸75766.583293053.66C、规划成果分析1、占地面积滨江君悦香邸在占地面积上排在珠江

15、花城、万熙园、恒鑫.澜北湾之后；2、建筑面积在建筑面积上排在珠江花城、天健.芙蓉盛世之后；3容积率在容积率上仅次于天健.芙蓉盛世；4、住宅停车率本工程为0.73属于中档。综合以上目的，本工程在片区内为中等偏大工程，在建筑形状、住宅停车率等目的上应归属于“居家型物业。二工程规划资源分析1、工程朝向资源分析 根本保证客厅或主卧南向 约70%根本保证客厅或主卧东南向 约10%根本保证客厅或主卧西南向 约15% 朝向不理想单位 约52、工程景观资源分析 拥有较好的园林景观 约55%拥有部分园林景观 约25%拥有较少园林景观 约20%3、工程通透性资源分析 根本保证南北通透 约65%通透性较好 约 20

16、%通透性较差 约15%4、工程噪音影响分析 噪音污染小 约40%噪音污染普通 约40%噪音污染较大 约20%5、工程规划资源分析综述滨江君悦香邸在产品资源分配上组团差别比较大，三角地块、南部分地块在朝向、景观上有一定欠缺，三角地块高层江景除外1#10#资源分布比较平均，在整体定位上应根本上结合中心部分的资源分布特征思索，三角地块、南部地块为辅助影响要素。二工程产品设计分析产品配比套数一房两房三房四房复式珠江花城怡景馨都7557823345万熙园30075043218顺天.黄金海岸22282972468恒鑫.谰北湾84708160景香苑二期60124466130滨江.美寓402169442四季美

17、景3814058628452爱家园1246016左岸春天二期10356237864时代先锋326886616滨江君悦香邸6101342185比例4%12%52%26%6%上表所示数据中，一房总量为424套，二房总量为1176套，三房总量为4885套，四房总量为2495套，五房复式总量为321套。其中，三房和四房占据了市场的主流位置，分别占到市场总供应量的52%和26%，竞争主要集中在3房、4房产品上。滨江君悦香邸在设计上，二房二厅一卫：28.7%；三房二厅二卫：63.18%；四房二厅：8.73%处于片区主流市场区间。房型面积范围珠江花城怡景馨都万熙园顺天.黄金海岸恒鑫.谰北湾左岸春天二期景香苑

18、二期时代先锋四季美景滨江.美寓滨江君悦香邸一房405050以上两房708080-9090-100100-110110-120三房90-100100-110110-120120-130130-140四房130-140140-150150-160五房140-160160以上由左表可以看出，工程片区2房竞争主要集中在80-110的区间内、3房竞争主要集中在110-140的区间内,四房竞争主要集中在140的区间内 构造特点分析图工程称号平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台珠江花城怡景馨都万熙园顺天.黄金海岸恒鑫.谰北湾景香苑二期滨江.美寓左岸春天二期时代先锋四季美景滨江君悦香邸由上表“

19、 可以看出,北城区产品根本都采取了平层,凸窗、复式设计，部分转角窗,入户花园、露台等已逐渐成为产品根本组合，但整体对于外部空间的利用度不高。入户花园对比较大面积户型四房、大三房根本设置入户花园，保证产品的质量。入户花园面积适中，在片区内有较强的竞争力，部分三房未设入户花园。佳阳.悦景新都四房无入户花园万煦园二期四房无入户花园珠江花城三房无入户花园起居室对比南北通透，保证两个阳台采光通风，开间、进深适中，质量较高，部分四房未设置客厅阳台。佳阳.悦景新都单阳台、通透性差万煦园二期双阳台，通透性差珠江花城单阳台、通透性差主次卧对比主卧带花园，其他卧采用凸窗采光，卧室面积比例、进深、开间均适中，质量较

20、好，部分三房间次卧面积偏小。佳阳.悦景新都卧室设计较合理万煦园二期卧室设计较合理珠江花城主卧面积过大阳台对比三房以上单位采用双阳台或跨厅房阳台设计，户外空间合理，室外活动面积大，阳台方正。佳阳.悦景新都双阳台设计万煦园二期跨厅房阳台设计珠江花城双阳台设计二房单位功能区间面积分析图工程总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧(m2)餐厅(m2)厨房(m2)主卫 (m2)次卫 (m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾90.219.644.915.2711.649.725.673.6/6.482.88景香苑86.9922.54.5517.5513.6510.568.

21、643.71/6.75/佳阳.悦景新都(2-2-1)86.822.54.2511.411.44.684.326.84/5.043.84佳阳.悦景新都(2-2-2)10620.164.24.815.1212.68.164.323.66.33.6四季美景96.3521.424.25.115.1213.057.255.85.25/6.48/旺府家园8021.25.3415.1212.68.15.043.6/5.42.52时代先锋80.7915.994.13.510.568.5813.534.054.41/1.92/滨江.美寓(2-2-1)86.5319.684.14.815.5410.929.245

22、.045.04/6.153.36滨江.美寓(2-2-2)92.5422.264.25.316.3810.87.546.675.673.246.30滨江君悦香邸77.7815.213.94.412.969.78.143.6/6.5/平均面积89.5820.584.314.714.6711.698.745.694.723.425.653.24从在售市场上看，两房单位有很大一部分只需一个阳台，面积都在80平方米以上，还有100多平方米的，滨江君悦香邸的两房间设计上以紧凑型为主。三房单位功能区间面积分析图工程总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧1(m2)次卧2(m2)餐厅(m2)厨房(m2)卫生间1(m

23、2)卫生间2(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾103.7319.244.817.5510.239.94.566.273.84/6.485.95恒鑫.谰北湾130.3328.354.56.327.5414.412.158.916.484.23.367.292.16景香苑101.8415.64.53.914.0410.59.45/7.354.323.846.75/景香苑.692655.217.2213.6812.968.15.45.943.2496.72佳阳.悦景新都129.6617.554.53.912.9612.611.710.896.934.32

24、4.868.556.48佳阳.悦景新都134.916.645.23.212.9610.89.613.326.484.323.69.886.48四季美景114.1921.934.35.114.712.878.918.14.86/6.32.4四季美景.1222.954.55.115.1213.4410.8910.87.25.254.088.483.6旺府家园12028.354.56.317.6414.1912.910.365.675.043.26.75/滨江.美寓101.3921.424.25.115.1210.449.727.835.675.04/6.33.24君悦香邸119.5122.75.9

25、4.514.0410.89.68.164.323.66.843.3平均面积120.8821.804.524.8916.4912.3210.829.206.354.313.747.58从在售市场上看，三房的平均面积在120平方米左右，三房单位普通都有主卫、次卫两个卫生间，阳台也普通有景观阳台与任务阳台。四房单位功能区间面积分析图工程总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧1(m2)次卧2(m2)次卧3(m2)餐厅(m2)厨房(m2)主卫(m2)次卫2(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾150.9631.684.86.617.114.8514.8514.041

26、1.888.914.323.65.94/景香苑147.220.164.84.216.3815.1214.412128.84.327.27.68/佳阳.悦景新都149.819.765.23.814.0412.1611.5211.414.046.484.866.849.885.85万煦园160.730.65.1619.3817.2813.4212.96129.65. 47.215.63.6时代先锋155.5620.54.1513.312.5411.556.6715.995.855.767.026.15/君悦香邸158.0420.254.54.525.7414.0410.9210.2127.44.8

27、66.8412.1810.08平均面积152.8424.544.85.1216.0414.3913.1511.4113.187.934.936.379.054.7从在售市场上看，四房的平均面积在150多平方米，四房的客厅在24平方米多的面积，开间普通是4.8米，本工程在设计上规划合理，构造紧凑，户型方正适用。3、工程产品设计分析综述根据目前规划成果，针对滨江君悦香邸产品特点，总结以下几方面：工程体量大，具有一定的规模优势，虽容积率偏高，但不影响滨江君悦香邸依托本身的规模优势，构成完好社区气氛，缔造出专属滨江君悦香邸的生活方式。1#10#楼资源分布相对合理，三角地块、南部地块资源尚不具备较强的竞

28、争力，工程的定位主要根据1#10#楼部分资源特征思索。户型在片区内属“优势户型，户型面积符合主流客户的需求。户型设计相对紧凑，方正适用，属“居家型产品。产品分析的启示根据以上的产品分析，滨江君悦香邸在产品上有较强的竞争力，温馨性与适用性是最大的特点。三、工程目的客户分析“一切产品都是为了客户只需充分认识滨江君悦香邸面向的客户群体，才干有针对性的提炼出工程的营销定位，从而更大程度上引导客户引见我们的产品，顺利完成销售义务。一长沙房地产市场客户的普遍特征A、客户的区域特征城区居民居住区域相对稳定，呵斥长沙房地产市场具有非常明显的区域性，客户置办房产相对趋向于周边熟习的区域，跨区置业相对比较少，工程

29、的客户主要集中于工程周边，B、客户的集群性特征由于长沙以老区居住人口相对稳定，城市存在非常浓重的集群居住特点，多数人喜欢同亲戚、邻居、同事聚居，因此在购买客户中集群效应比较普遍，如亲戚引见、邻居引见、同事引见居多。C、客户的渠道性特征长沙中坚层置业者往往相对集中，普通为大型企业、政府部门，如大学、卷烟厂、政府机关等，开展商普统统过相应的渠道，依托大客户营销完成一定规模的销售，因此市场的渠道特征明显。 相关案例：阳光100 三工程目的客户分析综述根据目前周边工程客户的构成，总结滨江君悦香邸的客户将呈现以下几方面的特征：前期以周边客为主工程一期滨江文化园尚未开工，周边环境尚为改造终了，天健芙蓉盛世

30、，珠江花城等工程尚为开场销售，新三角洲片区尚不能对区域外客户有足够吸引，在初期应以周边客户为主。后期将辐射整个长沙市区伴随三角洲的改造，两馆一厅的建立，大型房地产工程的开发，本片区将成为长沙楼市的又一热点，将吸引更宽广区域的客户。客户分析的启示稳定周边客户，抢先占领“话语霸权成为区域代表性工程，伴随片区开展，吸引更大范围的客户。四、工程定位SWOT分析一工程开发优势S1、地段优势：工程位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道319国道的分割地带。交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。新河三角洲规划为滨江文化园、商业区、高尚住宅区，实行人车分流。滨江文化园将建立“两馆一厅

31、博物馆、图书馆、音乐厅。2、新规划优势：长沙市滨江文化园选址于长沙市新河三角洲，西滨湘江，北临浏阳河，东南为正在建立中的湘江路，总占地面积约450亩，其中两馆一厅占地约200亩，总建筑面积6万平方米，其中博物馆2万平方米，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米，总投资6亿元人民币，是长沙市政府重点工程。滨江文化园作为湘江风光带很重要的一部分，将采取高绿化方式，并设置亲水码头。长沙市委、市政府有意将其打呵斥长沙标志性建筑群，因此被誉为“长沙的悉尼歌剧院。3、区域潜力优势：虽然伍家岭如今还有很多待搬迁的厂房，但随着开福区旧成改造力度的加大，伍家岭将不久会旧貌换新容成为长沙北部副城市中心。4、商

32、业配套资源优势：工程地处伍家岭商圈、紧靠维多利中心，离新河市场也只需几步之遥周边酒店、写字楼也不少。大型购物中心、超市给生活带来很多方便。5、公共交通优势：工程周边500米范围内有伍家岭北、伍家岭南、新河华夏市场、九尾冲四个公交站。有二十几路公交车可通达长沙市东南西北四个方向。二、 工程优势(W)分析1、区位笼统低：工程所在区域以前都是大片工矿、厂房。如今部分曾经拆迁，建成了新的住宅小区，但是工程的北部、西部的旧厂房、废旧铁路、自建房仍未撤除，工程南面的厂房如今仍旧在运用，存有一定的污染和笼统不佳等遗留问题。2、工程周边短少自然景观：虽然工程离湘江、浏阳河的直线间隔 不到1000米，但是有房屋

33、的阻挠，要到十几层才干看到江景。其他就没有自然景观。三、 工程时机点(O)分析1、工程是新河三角洲内最大工程工程占地75766.58平方米，总建筑面积30.6825万平方米，是新河三角洲内最大的工程，在片区内具有一定的规模优势和一定的影响力。2、工程也是新河三角洲内最早面市的工程工程方案明年中旬开场对外推售，它将是新河三角洲最早上市的商品房工程。对片区内的整体笼统和质量的提升是一大促进和推进。3、北城片区的楼盘素质还不高，价钱相对其他片区较低、有一定的价钱优势。工程价钱方面相对其他片区而言还是偏低的，有一定的优势，对客户的成交会有一定的促进性四、 工程要挟点(T)分析1、工程进度缓慢、客户对工

34、程的自信心降低工程在前几年曾经开场了内部认购，规划更改多次，开发商也改换过。地块现状还是一块平地，尚未破土开工，势必呵斥很多客户对工程的自信心有所下降。2、遭到周围大盘的竞争要挟工程北部的珠江花城将在明年4月份上市，珠江花城的规模优势、品牌优势明显，将大大要挟工程的销售进度。工程南部的天健芙蓉盛世工程也具有很大的品牌、规模优势，并且地段也优于本工程，也将会在明年上市，对本工程的竞争要挟也相当大。五、 工程SWOT分析综述工程存在地段、新规划、区域开展潜力、商业配套资源、公共交通等优势，在工程定位与工程推行的时候要强调这些优势，充分发扬这些优势资源。同时工程项也存在区域笼统低及以前那种“南帝北丐

35、心思阴影会有一定影响、短少自然景观资源等优势，在工程定位与工程开发时，要树立好工程笼统，加大本身园林景观及个性化的打造，来弥补这些缺乏。工程拥有伍家岭地段土地稀缺性、片区利好规划、片区楼盘素质不高等时机，所以在工程进度、销售时机上要把握这个时机，获得工程销售的胜利。但是，工程遭到一南一北两个品牌开发商的两个大盘的竞争要挟，制定营销战略与产品战略的时候要针对这两个对手做出特征，才干获得销售五、工程定位价值体系分析一工程卖点整理1、腾飞三角洲占地75766.58，总建筑面积30万余，为目前新河三角洲片区最大的房地产开发工程，随着长沙市“一江湘江两岸，二洲橘子洲、新河三角洲二区省、市政府新城区城市笼

36、统工程的启动，新河三角洲是政府在长沙有史以来最大的旧城改造工程。政府对片区的宏观调控更使得本案更具有独一性，具有前瞻性的开发目光，将为居者提供无法复制的绝佳置业区；2、滨江文化园长沙政府10年投入1000亿，打造国际级生态城市，滨水区是重点。在过去的一年，仅在沿江风光带的投入就到达了6个多亿。湘江滨水区，一个集旅游、商务、休闲、文化、居住一体的崭新区域正在逐渐完美呈现。意味着长沙城市昌盛、富饶与美丽的长沙外滩正式在市民的生活中登场。除了尽得岳麓山、橘子洲、湘江和长沙城市美景精华之外，更将有市政规划建立的市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等代表城市文化精华的设备，城市配套成熟完善，交通极为畅达！居

37、住价值无可比较！在此开发高档地产工程、开展精英居住文化的潜力无穷！3、 五星级的家园工程建筑风格采用酒店式建筑风格，以现代自然园林风格为设计主线，经过外立面外型设计、俊朗的立面、凸窗设计、入户花园、空中廊园等细部处置彰显工程华贵之气，同时也具有极高的欣赏性。4、科学建筑、尺度空间经过以人为本设计理念，用足南面空间，使其户户南北通透、推窗见景。二房77.78-90.35、三房112.38-133.58、四房148-158.04，合理的面积大小，完善的功能分区，无不表达设计者的匠心独具。大于1：1超宽楼间距，让他每时每刻都能呼吸大自然的绿氧，纵情享用阳光的沐浴。5、 熟练生活幼儿园、羽毛球场、网球

38、场、游泳池、健身中心、商业广场、业主会所、等生活配套设备应有尽有，让业主足不出户，坐享其成。此外坐拥伍家岭商圈、维多利购物中心等成熟市政配套设备，周边数家星级酒店、银行、医院星落密布，是集新城市规划与成熟生活圈于一体的大型城市振兴型高质量住宅工程。生活、休闲、文娱等配套皆在咫尺之遥，生活所需尽在掌握。6、质量物管，质量生活工程引入高水准、严要求的智能化酒店式管理方式的物业管理公司为主业提供居家无忧、享用至上的贴心效力。二工程中心价值提炼滨江文化园旁首个大型工程成熟配套熟练生活新三角洲规划省会门户科学建筑尺度空间酒店式园林五星级家园质量物管质量生活中心价值区位价值内在价值六、工程定位目的分析一工

39、程定位目的打造文化中心首席质量家园滨江文化园建成后，将构成以市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等为代表的城市文化中心，滨江君悦香邸依托本身规模优势，结合建筑设计、园林特征、物管配套等方面的优势，在长沙房地产市场上打造工程强有力的竞争特点，经过片区的开展“对话长沙。二工程定位目的实现条件1、扩展滨江文化园的影响力加大对滨江文化园的广告宣传力度，扩展以音乐厅、图书馆、博物馆为支撑的“长沙文化中心在市场上的号召力，结合政府炒热片区。2、进一步丰富工程“质量内涵 加大在物业管理、社区文化方面的投入，在“长沙文化中心的中心概念下，丰富工程的卖点。O功能价值1234567812345678CRD首席物业湘江

40、风光33万大型生活社区酒店式风情园林设计优秀户型产品设计质量物管共荣文化新三角洲片区第二章 工程定位以实现 “文化中心首席质量家园 的开发目的为，本章节着重从笼统定位、商业配套、物业管理等方面论述滨江君悦香邸的实施方向。工程整体定位打造长沙独树一帜的文化中心生活板块由于本工程是长沙滨江文化园中首个大型房地产工程，占据长沙未来文化中心区的中心位置。我司以为，滨江君悦香邸将成为“文化中心的代表性工程：工程定位1、 工程总体定位根据工程本身的特点，结合目前的市场情况并经过我司多方论证，本工程的总体定位为：长沙CRD 首席情境美筑2、工程主题定位的支撑点支撑点一：滨江文化的建立将构成以“两馆一厅为中心

41、，湘江风光带、浏阳河风光带为外延，辐射整个长沙的城市文化休闲区，即CRD区域；支撑点二：以酒店式园林为特点，结合周边的景观资源，构成独特的“城市假日概念的情境住宅；支撑点三：优秀的社区规划和户型设计，构成在建筑形状、运用空间上的美感。3、CRD概念 是的“城市文化休闲中心区的英文缩写。城市文化休闲中心区是城市改造运动的高级阶段，是在CBD中央商务区、CLD中央居住区构成后，城市区域功能进一步细化的前提下产生的。CRD的功能主要是要把以文化、休闲、文娱为开展方向，以营造花园式的生态环境和时髦高雅的文化气氛为根底，打造集休闲、文娱、会展、购物和商务办公等功能为一体的“城市文化休闲文娱中心区。200

42、5年北京率先建立了首都的CRD，北京的CRD位于石景山区老古城地域，规划用途为居住、商业金融，规划建筑面积为万平方米，年月底完成控规审批，2005年12月启动一期拆迁。建成后的首都CRD将包括四个主要组成部分：A、东部生态旅游区 现代文娱旅游区含国际雕塑公园、游乐园、奥运场馆区。目前正在进展游乐园改造、国际雕塑公园三期以及奥运场馆周边市政配套工程等工程。 B、银河商务区政府现址 位于石景山鲁谷地域，总用地面积为万平方米，规划用途为商业金融、文化文娱。规划建筑面积为万平方米。C、苹果园交通枢纽商务区 位于石景山区苹果园地域，总用地面积为万平方米，规划用途为居住及商业金融，建筑面积为万平方米。20

43、06年上半年完成运营性土地上市招标及枢纽开工。D、八大处综合居住区 位于石景山区八大处地域。八大处经济适用房建筑面积万平方米已开工万平方米；绿化隔离带工程建筑面积万平方米；西黄村改造工程年上市拍卖。2、 笼统定位傲城文邸 花香君悦释义傲 城：作为滨江文化园的代表工程，代表着一个区域崛起的标志，“傲城以极大的气度，表达本工程的区域高度；同时本工程为高层住宅，“傲城也反映本工程的产品特征。文 邸：以CRD为前导概念，表达文化休闲中心住宅的特点，同时也反映工程以“酒店特征为社区文化特征。花 香：突出工程的居家质量，生活味道浓重，最大化界定目的客户群体。君 悦：国内知名的酒店，反映工程的酒店式的特点。

44、整句话读起来琅琅上口，利于传播，同时切合工程特质，寓意深化，预示着工程有着良好的预期和表现。注重生活理念和工程区位的引导，有很强的号召力。本广告语里含工程的案名，容易记忆。2、滨江君悦香邸生活概念品味的、风格的咖啡、雪莉酒、盛艳的晚礼服、以及精巧的饰品、甚至是优雅的举止都是档次风格的意味，它代表着一个阶层的生活习惯和生活习性。客户对质量生活的追求永无尽头，同样对档次和风格的生活方式更是趋之假设鹜，汲取酒店生活的精华，营造档次、风格的生活方式，使工程的笼统更加丰满和具有独特的标识性，实施差别化营销，刺激客户的购买愿望。 艺术的、人文的艺术和人文的生活概念，是一种历史而厚重的文化积淀，使工程笼统具

45、有丰富的文化内涵和诱人的艺术气质，严厉区分市场上空洞的、乏味的、没有艺术内涵的概念营销。同时，使工程具有很强的观赞性，可与两馆一厅的文化中心概念交融。 安康的、休闲的结合滨江风光带的建立，表达运动，安康的社区概念。运动、休闲就在家门口，安康成为生活的主题！ 融洽的、调和的调和是大盘营销惯用的手法，是一种社区文化的释义，代表良好的社区邻里关系和融洽的社区气氛，大盘开发的分期主题可以做变换的演绎，但是，“调和的概念却可以贯穿一直，如深圳的桃源居、星海名城等大盘的操作。经过配套的投入如社区效力站、老年人活动中心等，和开展一些社区成员共同参与的兴趣体育竞赛活动，成立社区文艺团体等，使“调和的概念落到实

46、处，博得市场的认同。明晰的营销定位，生活概念界定，为营销战略的制定提供根据，为营销推行指明方向，针对目的客户群，经过特定的沟通渠道，明晰地展现工程笼统，宣传工程独特的生活理念，加之硬件设备的完善，西班牙风情概念的演绎等一系列公关活动使工程笼统趋于丰满，到达撼动全城的惊动效果。其他备选广告语建议：长沙，进入文化居住时代！居住，以文化的名义！文以修身，家以天下二、客户定位一可类比工程成交客户分析；1、万煦园成交客户分析客户构成所占比例国防科大教授20%长沙市一中教师15%湘雅医院医生10%南航职工10%烈士公园职工6%其它39%2、左岸春天三期成交客户分析客户构成所占比例医生20%教师15%个体工

47、商户10%企业管理人员10%证券金融人士8%公务员7%其它高级白领30%3、华盛新外滩成交客户分析客户构成所占比例投资客户20%私营业主18%医生17%高级公务员15%高级白领13%其它17%2、 工程片区市场客户区域分析楼盘称号客户市场投资比例自用比例备注时代先锋2广电40%,国防科大,长沙大学,南航,部分做生意的5%95%二期,还剩少部分楼层较高的万煦园国防科大约20%,长沙市一中约15%,湘雅医院5%,南航约10%,烈士公园约5-6%20%80%四季美景国防科大15%,南航5%,湘雅医院与长沙一中约0.5%,163医院5%,电信1-2%95%以上总共1100多套,已售960多套左岸春天(

48、三期)国防科大与湘雅医院约25%,广电,南航,工行,农行,省委,以及芙蓉路中路沿线公商户约30%很少绝大部分三期已认购40%,一二期还剩10多套西向的房佳阳悦景馨都咨询主要是周边的个体工商户2006年中旬上市兴佳名苑国防科大,工行,南航,广电恒馨谰北湾湘雅医院,省妇幼,省建筑学院,开福区政府滨江美寓湘雅医院,芙蓉路中段沿线企事业单位1/3一次性付款,1/3公积金,1/3按揭景香苑拆迁户约10%,望城县一中5%,湘雅医院世纪春天国防科大,湘雅医院,长沙一中,长沙大学。130多套,还剩4-5套,62.4万,95折长泰豪园国防科大,长沙一中，以及部分金霞纸业运营户在登记,大约40-50户,部分HOU

49、SE.52万多珠江花城还无售楼部综上所述：本片区目前仍以本地客户为主，大量拆迁居民及居住晋级客户成为了购房队伍里的重要力量；由于本片区相对于长沙市其他地域地产价钱偏低，吸引了一批长沙初次置业者；本片区的开展和长沙市的北扩，也吸引了长沙市部分投资者的关注。3、 本工程目的客户预测及分析本工程的目的客户定位：A、现阶段客户主要为目的客户分类细分阶层估计比例细分行业来源阐明主力客户青年白领30-40%私营企业普通职员主要工程周边，沿芙蓉路、三一大道，集中在开福区内，因本片区房价不高，任务便利，同时看好“滨江文化园的开展。事业单位普通员工在工程附近的事业单位任务，刚参与任务不久，迫切需求处理住房问题，

50、同时看好区域开展前景。附近老居民20-30%退休或从事个体经济住在工程附近，对本片区熟习，希望购置房产为子女成家预备。副主力客户专业技术人员15-25%IT新兴的电脑及软件开发，包括电子通讯等新兴产业人士医疗卫生等技术人员湘雅医院等教师国防科大或附近中小学教师拆迁居民10-15%三角洲附近开福区规划拆迁居民生长型客户投资型客户5-10%私营企业普通职员分布在长沙市区内，因看好片区开展前景，短期过度居住多次置业多次购买房产，因看好本片区规划而购买游离客户个体工商户5-10%从事零售、效力行业在周边开店、经商人士B、未来客户变化趋势伴随“新河三角洲规划的实施，两馆一厅的建立，本片区将成为长沙房地产

51、市场新的热点，滨江君悦香邸的客户群体更加丰富，面向整个长沙置业群。主力客户特点写真：主要参数特点描画年龄及家庭构成28-35岁的青群体,普通为两口之家物业拥有数量初次置业经济才干普通身价在10万以上价钱接受才干普通能接受的总价范围在30-50万,父母可援助部分购房资金需求房型偏向选择规模适中、交通便利、户型偏小、总价不高的房产私车拥有情况普通无私家车消费倾向喜好时髦，多进展潮流性消费获取咨询情况长沙主流报纸、户外、网络主力客户购房需求特征：主要参数特征描画目的尽快拥有一套本人的房产功能面积中等偏小，能满足2-3人的运用功能价钱对价钱比较敏感付款方式多为银行按揭户型两房或小三房建筑有档次感和一定

52、文化情调，生活气氛较浓园林休闲、温馨、闲适，具有适宜散步、平缓体育锻炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必需设备，具有一定档次和档次的休闲会所、带有一定的运动设备。管理高规范全方位物管、人性化、便利是第一要素副主力客户特点写真：主要参数特点描画年龄及家庭构成25-35岁的中青年群体,普通为两口或者三口之家物业拥有数量初次置业经济才干普通身价在20万以上价钱接受才干普通能接受的总价范围在40-60万,部分可以接受更高的价钱需求房型偏向选择规模较大市区的面积稍大的三房或小四房私车拥有情况普通在附近任务，无私家车消费倾向追求闲适温馨，购房目的主要为上班方便获取咨询情况长沙主流报纸、户外、网络、

53、电视等以及圈子内的口碑传播副主力客户购房需求特征：主要参数特征描画目的主要为方便上班功能面积中等偏大，能满足3人或者更多的运用功能价钱讲务虚惠适用付款方式多为按揭或者分期，少部分采用一次性付款户型三房或者小四房建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、温馨、适用，具有适宜散步、锻炼的活动场所配套能满足生活必需设备，上下班便利交通，休憩、运动、放松的需求，一定档次的休闲、健身场所，并适当有少量儿童游乐设备及教育配套，较少车位管理人性化、平安是第一要素、绿化、清洁三 、价钱定位一天健芙蓉盛世根底数据:地理位置长沙市芙蓉中路一段，伍家岭立交桥西北侧。占地面积171207. 04总工程户型构成

54、户型面积户数比例销售率建筑面积90.7330万平方米(总工程) 工程规模4栋楼 层3F-5F-32F住 户 量3160户容 积 率4.01绿 化 率42%建筑物覆盖率29.5%实 用 率车 位 规 划5300辆价钱折扣协作团队：开展商深圳天健股份开展商简介深圳房地产十强企业 天健芙蓉盛世为天健股份进入长沙的第一个开发工程建筑设计公司建筑设计公司简介园林设计公司园林设计公司简介物业管理公司物业管理公司简介 滨江君悦香邸定位谋划报告 PAGE PAGE 56二珠江花城一期地理位置新世纪大道与芙蓉路交汇处占地面积M226万户 型 构 成户型面积M2户数比例销售率建筑面积M246万2房85-90 工程

55、规模52栋3房90-147楼 层11-18层复式189-207住 户 量容 积 率1.8绿 化 率45%建筑物覆盖率实 用 率车 位 规 划均价2800元/折扣协作团队：开展商湖南珠江投资实业开展商简介珠江实业26年光辉历程，先后开发建立广州体育馆、天河体育中心、广州白天鹅宾馆、中国大酒店、世界贸易中心等地标性建筑。建筑设计公司广州珠江外资建筑设计院建筑设计公司简介在珠江三角洲及全国设计有多处地标性建筑园林设计公司澳洲易道园林设计公司简介世界著名的园林设计公司，担当全国多个著名楼盘的园林设计任务。物业管理公司物业管理公司简介三万煦园根底数据:地理位置丽臣路287号国防科大北门正对面占地面积M2

56、9.2143万户 型 构 成户型面积M2户数比例%销售率建筑面积M220万2房85-10015010%100% 工程规模30栋3房110-75050%98%楼 层6-17层4房150-16560040%90%住 户 量1500户容 积 率2.3绿 化 率40.5%建筑物覆盖率实 用 率83%-86%车 位 规 划户车比：1：0.5价钱2200-2750元/平方米销售率95%协作团队：开展商长沙海利花园房地产开发开展商简介海利股份下属的房地产开发企业，曾开发海利花园等工程建筑设计公司建筑设计公司简介园林设计公司园林设计公司简介物业管理公司物业管理公司简介四滨江君悦香邸工程概略 工程概略总占地面积

57、：75766.58 总建筑面积：306825住宅建筑面积：249968 会所建筑面积：1312幼儿园建筑面积:2900工程单位总数：2089户 估计总居住人口：7311人绿化率：42% 容积率：3.52建筑覆盖率：24.%总车位数量：停车位合计1538个；车位比例：1:0.74一期概略建面：93034 层数：2224F户型：三种户型，78158 ，共717户适用率：8587一梯三户、一梯四户，清净、优雅、尊贵；南北通透，通风、采光充足；大开间、小进深；层高3.0M，腾越开阔生活空间；客厅、餐厅、花园露台三者采用通透式规划；车位：1：0.74；二、本工程与可比性综合比较一本工程与竞争楼盘规划优劣

58、比较分析项 目规划设计公司规划特点天健芙蓉盛世珠江花城澳大利亚哲思国际现代简约建筑设计风格；容积率1.8；采用框剪构造；一梯二户或一梯三户设计，南北通；南望大型人工湖、西望园林内景、东望华园林内景； 万煦园不详民族古典建筑设计风格；容积率2.3；陈列式结合半围合式设计；板式框剪；一梯两户设计；南北通透户型均坐北朝南；北面部分布置小高层可向北望浏阳河，依托园林景观构成规划设计中的景观均好性；滨江君悦香邸深圳市立方建筑设计顾问现代简约建筑设计风格；容积率3.52；工程构成点式围合设计；板式框剪构造；一梯三户、一梯四户设计；明快的流线型设计、优雅的弧度处置；西望三湘大地母亲河湘江以及湘江风光带，内望

59、小区双景园林，楼间距宽阔，充分实现中央小区园林的均好性；二本工程与竞争楼盘园林优劣比较分析项 目园林设计公司绿化率园 林 设 计 特 点天健芙蓉盛世42%珠江花城易道澳大利亚公司45%组团式园林规划，以湖为中心的水系，衔接三江水景。林荫大道、中央生态走廊、绿地和飘带水系，构成“一横二纵的景观轴线。热点灌木到亚热带的绿色植被。亲水步道、休闲小品、廊桥亭台，特征的休闲场地，交叉于绿树花丛中。万煦园不详40.5%注重景观和休闲设备的均好规划，从“水这一元素入手，运用了点、线、面相结合的设计手法，以极富人文特征的邻居、庭院、溪流、林荫为主；以拱桥、栈道、廊架、水车为辅；将丰富的水景与灵秀的园林精品相组

60、合，使建筑与园林环境浑然一体。滨江君悦香邸42%三本工程与周边楼盘配套优劣比较分析工程会所泳池幼儿园超市学校运动设备天健芙蓉盛世珠江花城大型会所，配备有安康中心、咖啡馆、水疗吧等等社区幼儿园中型社区超市周南中学、长沙大学灯光网球场、灯光篮球场、羽毛球场万煦园无专门会所无专业幼儿园无专门的超市国防科学技术大学、国防科学技术大学附中篮球场、羽毛球场滨江君悦香邸1312M2户外大型泳池2900M2大型幼儿园12645 M2商业配套规划新河小学、中学网球场、羽毛球场四本工程与周边楼盘硬件优劣比较分析项 目结 构外墙资料电梯智能设备玻 璃有无中央集中供热有无中央空调系统交楼规范有无新型建筑资料天健芙蓉盛