哈尔滨新湖别墅策划

1、. ：.；目录前言哈尔滨市宏观经济方式分析2003年哈市房地产市场概略 工程SWOT分析工程目的消费群的提纯产品力、笼统力的提纯媒体选择原那么销售力提纯前言别墅，至上质量的尊贵府邸，它是辉煌贵族的注脚，它是皇家奢华的诠释。别墅生活，艺术人生，只为巅峰胜利人士量身订做的生活情趣，一种超越奢华的生活方式一、哈尔滨市宏观经济方式分析 市统计局最新发布的统计数听阐明,1至4月份,哈尔滨国民经济呈现稳定快速增长态势,全市实现国内消费总值321.6亿元,同比增长13.8%,增幅比上年同期提高2.7个百分点,为1997年以来同期经济开展最好时期. 据统计,今年前4个月,我市第一产业平稳开展,实现添加值24亿

2、元,同比增长4.1%；第二产业增势强劲，实现添加值119.6亿元，同比增长17.5%；第三产业继续开展，实现添加值178.1亿元，同比增长速度最快，同比增长24.6%，交通运输邮电业、零售零售贸易餐饮业、金融保险业、其他效力业分别增长8.3%、13.2%、9%、13%。二、2003年哈市房地产市场概略 一城市开展未来走向：国务院在中指出：到2005年，哈市城市实践居住人口要控制在306万人以内；到2021年，哈市城市居住人口要控制在326万人以内。如按5年内市区人口添加20万人计算，一年城市添加人口为4万人，按2000年底哈市人均居住面积9.1平方米，建筑面积14平方米计算，需为新增人口建立住

3、房56万平方米。 二商品房销售价钱坚持平稳：2001年，我国房地产住宅价钱出现了小幅攀升。国家计委统计局计算，房屋销售价钱上涨了1.2%，土地买卖价钱上涨0.5%，继续走热的房地产市场也把我市商品房每平方米价钱拉升了将近100元。步入2002年，商品房的购买主体将以个体购买为主，二级市场日趋成熟并进一步开放，旧房和转售房上市增多，加之目前全国商品房的空置面积约9000万平方米，商品房市场出现较为明显的买方市场。但由于开发部门在宏观上限制开发量、防止过热开发以及决议房价的建筑本钱和土地转让费包括税金已无下降空间，因此，今后几年我市商品房价将坚持平稳或稳中有升。三经济适用房前景看好中高档楼盘市场低

4、靡：今年我市方案经济适用房开发量为260多万平方米，约占全市开发总面积的50%，售价约为1500元/平方米2000元/平方米。由于政府的大力扶持，经济适用房表现出很大的“经济性。假设经济适用房质量、面积、户型与中高档商品房相差无几，并位于同一地段，价钱又相差悬殊，那么商品房在竞争中将处于优势，势必给商品房市场呵斥一定的冲击。四高档楼盘供大于求销售进度缓慢：从调查数据中显示，高档楼盘特别是高层住宅的销售率普遍在40%左右，随着个体消费占领房地产市场的主流，价钱对购房者来说成为首要思索的要素，福利分房末班车的开走也使高档楼盘失去了大量客户。但高档楼盘的供应量却从未下降。据统计，高档楼盘的建筑规模、

5、户型设计、销售价格等消费者关怀的主要购房要素类似，同质化的项目导致了各楼盘在销售上均处在“高处不胜寒的为难境地。五建立部目前正加紧制定经济适用房管理方法，以后将不再敞开供应面积在120以上的经济适用房。经济适用房管理方法将对供应对象和供应面积做出明确规定。详细内容要根据各地经济开展程度、居民住房情况和财政可接受才干，因地制宜地确定中低收入规范，明确供应对象的范围，不再实行敞开供应。界定范围的规范将从严从小，以保证而不是改善中低收入家庭住房为主。奢华型、复式住宅将被严厉制止。这阐明我市经济适用房市场将逐渐走向规范，经济适用房也将与其他住宅工程构成明显的区隔。这一举措的出台对中、高档楼盘市场的开展

6、将起到一定的推进作用。 三、影响本工程推行的要素分析一我司经过深化研讨，工程销售均价在30004500元/的工程多集中在南岗区马家沟沿岸一带；开发区一带；道里中央大街一带及松花江沿线一带。以上品类工程多以高层住宅为主，板式工程和带有园林景观的工程渐成主流，点式工程和部分单体工程将淡出市场。二行业政策的陆续出台：1、国土资源部下发了关于“停顿别墅类用地的批文，该政策的公布为本工程的顺利开展提供保证。2、2003年哈市将全面限制高档住宅工程的审批，初次实行了土地拍卖制度。并将重点建立的方向转向两方面：一是盘活二手房市场，拉动一手房存货的消化；二是加大力度改善老、城区的容颜，以配合哈市生态园林城市的

7、整体笼统。 以上政策的出台和实施将大幅度降低市场的竞争强度，有利于工程稳步、继续开展。市场走势预测：1、未来几年高档楼盘在营造高质的同时，主要卖点将会由前阶段的智能为主转向经过提高效力程度与添加工程各种附加值。2、中、高档工程在追求大型化，提供优质环境、概念的同时，亦会向精品盘方向开展，3500元4000元/的中、高档工程将成为今后的市场主角。3、由于资源的稀缺和不可再生性，拥有江景、生态环境及其它自然景观的楼盘将继续以其强劲的竞争力，成为房地产市场的热点。4、楼盘大型化、规模化、品牌化已渐成趋势。5、随着哈尔滨大都市城镇规划体系的进一步完善，整个江北地域将成为一个新的开展亮点，同时，也为中、

8、高档房地产工程提供了新的细分市场。工程地块综合评价：由于资源的不可再生性和城市南抑北拓的开展趋势，为本工程提供了升值空间。1、在居住环境方面，生态和景观的可塑性是其最大卖点。视野开阔、通风、采光较好。2、随着未来市场规划的进一步完善可使本工程的可观性大为添加。3、本工程所在区域周边太阳岛风景区的改造，冰雪大世界等景观也为工程带来了两道亮点。有江、有岛、有园，加之各种可塑性景观构成工程不可复制的开发优势。 地块开展的价值预测1、利民开发区产业经济圈的构成为本工程的继续开展提供了根本保证。2、城市北扩的进一步推进，利民开发区大学城众逾十万的师生消费力量与商业、生活气氛的构成有利本工程的安康开展。3

9、、“假日经济风潮的构成为本工程带来了“人气与商机。4、目所在地块交通便利、物流会聚，背靠哈尔滨并辐射呼兰等县区，可以很好地实现地块的开发价值。三、工程优劣分析一优势：1、朝阳地块。工程地处利民开发区心腹地带大都市城镇规划体系的重点开发地域。2、明显的市场需求。本工程作为哈市首个真正意义上的别墅工程，市场鲜有竞争对手，较低的市场壁叠为工程的胜利提供了一份保证。3、完美的交通体系。城市三环、四环、哈大高速公路等快速干道围绕周身，出行快捷方便。4、质量由实力见证。开展商为国际知名品牌具有雄厚的开发实力和品牌根底，市场运作阅历丰富。5、高素质决胜一切。工程自立项规划之初，就有超前的远见卓识，无论在规划

10、设计、景观营造，配套建立、户型优选以及物业效力等方面均表达较高素质。6、诸多行业新政策的出台，均对本工程的投资建立具有积极的推进作用。二优势：1、本地块处于江北地域，地点较偏远，出入不便。2、目前工程周边林木少，风沙较大，与工程渲染的生活情境相差较大，工程景观构成需加以时日，难以使目的消费群产生相应联想。3、本工程一期工程可塑呵斥傍水依林的生态别墅工程，但工程二、三期工程将面临景观溃乏的不利局面。4、前工程周边生活配套尚未构成或档次较低，与工程市场定位及目的客户身份不相符。建议采用如下方法逃避和处理：社区内规划相应的高档次生活配套设备，使工程业主的生活、休闲、文娱等不假外求。在工程开发过程中从

11、规划着手，营造社区、高尚、优越、高质量的笼统，并经过强有力的笼统包装，树立工程良好笼统。对于交通不便等问题，可由本工程设置专属穿越巴士，使业户感到就近效力的便利。工程品牌开展运作思绪市场营销要求每个工程的运作伊始必需先有品牌，后有企业产品。对于本工程开发商来讲，品牌资源较充足，具有雄厚的资本，但本工程属于相对独立的新的细分产品，因此发明本工程品牌是一项创意性的专业任务。我司根据对本工程的充分了解、把握结合市场环境，经过融品牌文化与品牌笼统于一体的传播活动，完本钱工程的品牌定位，并经过营销与广告的跟进促进销售。五位一体方式 我司以为未来居住方式必将是“家居、环境、文化、配套、会所这“五维空间的高

12、度一致和有机搭配。幽雅温馨的居所功能规划调和交融的文化方便完善的配套优美怡人的环境配置完美的会所总体营销推行思绪1、推出工程第一期“VILLAGETOWN新庭院主义风格的风情别墅群，强力树立工程本身品牌，并突出本工程由新湖地产鼎力打造。 2、以工程一期“VILLAGETOWN新庭院主义风格风情别墅群作为样板，积累客户资源，搜集和反响意向客户信息，为工程二、三期别墅组群提供产品设计根据和规划建议，实现有效需求的准确对接。3、强力塑造并提升工程及开发商品牌的品牌影响力，构成优越生活的典范，充分提升工程在消费者心中的心思价位，构成“尊贵、超前、高尚的工程笼统，以低于消费者心思价位的价钱公开，强势促进

13、工程销售。4、在众多利好外部环境影响下，抓住契机，引导消费者购买心思取向，引爆中心消费群的购买行为。5、经过有效的营销推行，在树立品牌的同时，积极开辟多种营销渠道，结合销售。6、严厉执行各营销推行分期，实现资金良性循环和开发利润的最大化。总体营销推行手段1、运用市场浸透战略，抓准中心目的客户群，开辟第二、第三营销渠道，整体塑造和推进工程及开发商品牌。2、合理利用工程广告投放，在媒体选择方面秉承“抓住主要的、兼顾次要的、锁定有效的为原那么。即：以平面广告为主导，电视广告配合树立品牌，一对不断销贯穿销售活动一直。鉴于本工程为高质量别墅工程，建议成立一支高素质的大客户效力队，与目的消费群进展一对一直

14、销，同时建立消费者资料库。为工程销售打下坚实根底。3、在本工程的推行过程中，新闻媒体的支持效应对工程推行起着举足轻重的作用。新闻具有权威性、公正性，其影响是广告无法实现的。本工程堪称哈市别墅旗舰品牌，具有众多新闻点可予以报道。多年来，我司与哈市各媒体一直坚持着严密的协作关系，在与媒体的充分沟通、协调下，本工程各个推行阶段的销售盛况皆可得到各大媒体及时、大量的有效报道。同时开发商的实力无形中得到有效加强。分阶段部署推行战略，采用软性生长方式介入市场，引导消费居住理念，潜认识同化消费者心思观念。待试销与开盘期适当加大推行力度，继续期工程营销推行采用平稳、有序的媒体整合，充分表达品牌张力。主要依托一

15、对不断销与关系营销详细实现。4、适当运用销售促进，降低促销密度提高促销质量与程度，给予促销活动一个短暂的借口，争取短期完成消费者留意力之战，长期完废品牌价值构成。5、擅长利用部分集中的软性炒做，硬性炒做要大力度紧缩，注重效果评价。6、工程整合包装中的软性包装要充分表达整体价值内涵，特别在同理度与家庭度上突出人性化显著特征。四、工程目的消费群的提纯一客户置业动机1、改善居住条件，用于长期居住2、用于休闲、度假3、事业有成后，提高身份4、保值或升值5、投资炒作6、办公场所7、用于款待生意友人洽谈商务或文娱休闲目的客户特征描画： 目的客户群构成类别顶级财富阶层次级财富阶层政府型财富阶层所占比例20%

16、60%20%社会阶层特征拥有雄厚的经济实力，超凡的社会位置，通常拥有第二居所。为子女安排最理想的学习环境在事业的某个领域有突出奉献或某方面业务才干比较突出而积累了较丰厚的财富身居要职、高官厚禄，多以企业或亲朋名义置业职业划分身价在500万以上公司总载、私企老板、公司股东等城市财富精英。身价在1000万以上亦有一定比例从事收入较高的职业如金融、证券、保险、汽车、普通运发动等自在职业者政府高官意向偏好对建筑的外型、配套、平安性、景观设置等较为关注对工程的外观设计、档次、质感较为敏感，其次是价钱要素。对工程的建筑外立面，和工程的平安性与私密性年龄划分年龄介于3550岁之间3545岁年龄介于4555岁

17、个性表现追求完美、温馨自然华美尊贵与众不同不喜欢张扬，决策极谨慎置业动机用于休闲渡假保值或升值用于款待生意友人洽谈商务或文娱休闲改善居住条件用于长期居住事业有成后，提高身份保值或升值二需求特征分析景观：林木多、绿化好、容积率低；建筑覆盖率低、间距大，有一定的园艺景观，位置可稍偏，但不要太远。风格：欧美式风格；乡村情调式；地中海式或澳式、加拿大庭院风格；岭南风格或新、马、泰风格价钱：多数人着重质量重于价钱，表示价钱不是大问题，但由于哈尔滨的经济、地域特点，单价在30005000元/可以接受的人占70%以上。五、产品力、笼统力的提纯一工程配置初步建议：产品力与笼统力产品规划方向阐 释产品规格户型面

18、积200500之间，以280350为主打户型，主打户型比例为60%独立水、电、气全部入墙暗线。平安插座、集中供暖，还可选择地热与电采暖社区景观初步想象每幢别墅都设有独立小花园，种草木，并有护墙。优美的半弧型中心广场。用鲜花、叠泉和音乐完成的流动雕塑，使业主未到家便开场酝酿浪漫休闲的情致。铺设星光主题大道、散步式街心花园等，营造绿意环绕，雕塑相间的生活气氛。赠送私家花园与独立小院，营造浓浓庭院风格，社区中心广场，雕塑、星光大道、街心花园结合营造浓郁的自然生活气氛会所与俱乐部开阔大堂、顶部设有瑞士花园景致。衔接室内、外的全天候泳池，冬季启动玻璃墙，可把室内、外泳池分开。除此之外，将安排各项设备。会

19、所还将安排小型音乐厅，名酒鉴赏室、智能游乐室、日光露台。专享阅览室、健身中心、康体中心等。小区VI部分小区路向指示牌，景观阐明牌，公告牌、警示牌、小区标志牌、小区名牌、小区平面图物业高素质工程当然由高档次的物业效力相配合。注重业主的生活情调与品味，为关注业主的平安性与私密性住客智能卡出入，访客必需经过正门入口的保安审查。特设专业来往大型商场及各种公共场所。社区电子巡更、紧急呼叫、可视门禁、门窗磁及破坏报警、智能电子监控等。其它小型高尔夫打习场、网球场、小型赛马场、多功能运动场等。二工程主体笼统定位：首席国际化生态别墅群，都市第二休憩区理由：利民开发区大学城经济图的构成，新太阳岛风景区的规划建立

20、，本身规模化优势，整合打造哈市首席国际化生态别墅群。三推行主题：尊贵/超前/自然/休闲/阳光/绿意/人文/品牌/国际根据工程所处位置特点和各种详细的软硬优势，在整合推行中可从以下几个方面进展突出：开展商品牌“新湖为房地产知名品牌，享誉世界。区位优势哈市大都市城镇规划体系的重点开展区域，世纪亮点之一。交通便利性20分钟车程直达市区，并备有专属班车。规模化优势200万的巨幅生活景观，哈市史无前例。景观规划的不可复制性打造哈尔滨市超级生态别墅区，优势不可复制。区域人文十余所高校环伺而邻，人文底蕴油然而生。居住的温馨性高绿化率、低容积率、顶级物业效力，营造无可比较的温馨性。居住环境的主题性人文、生态、

21、休闲性兼备。身份的趋同性尊贵、高雅、温馨、档次。建材及配套的晋级环保、智能、尊贵、领先。四广告基调：品味尊贵写意成熟营造高尚的生活情调，渲染浓郁的贵族气味；以高档次的广告基调提升工程附加值，并竭力强调工程的稀缺性。使目的消费群形故意理趋同。五案名建议：主推案名：新湖卧龙湾品牌系列：新湖卧龙湾会聚财富精英，传承龙之血脉新湖城中城取天地灵秀，集城市精英新湖绿洲豪宅、丽景，绿由心生阐释：新湖集团地产系，业界翘楚之旗舰品牌工程命名与品牌严密结合，整合打造哈尔滨别墅旗舰。内涵系列：领秀硅谷依傍太阳岛，豪门精英地豪绅庄园传世宝邸，尊贵超然富甲天下天下财富，惟我独尊锦绣中华承袭两方别墅风情，典藏东方园林神韵

22、。金爵世家华庭璀璨，演绎人生其它：领秀精英城龙翔庄园锦秀皇都城江天一郡阐释：融欧亚之经典，汇古今之雅韵，仿佛置身异域，此番心境，无以言表。六卖点提炼：1、品牌新湖地产，行业旗舰引领时髦居住之风范，打造灵性生活空间，无数传世美宅，源自新湖的精彩发明，新湖卧龙湾，哈尔滨别墅旗舰。2、尊贵性、稀有性聚天地灵秀，集国际精英，尊贵位置无庸质疑。新湖汇龙苑，200万独立尊邸。刻求尽善尽美，超凡演绎。世纪骄子的终极之选，只为极少数人精心预备。3、园林品味“新庭院主义“，源自心底的优雅写意贵族式迎宾桥新桥PONT，在欧洲上流社会的造屋哲学中不断是贵族身份的意味。穿过明朗的星光大道，无论步行还是驾车，都会不由自

23、主地慢半拍，好在这短短的为程中有音乐喷泉的轻声唱合为伴，随着优雅的律动音符，将愉快的心境渡向了回家的安静。4、生态阳光浮云绿地花园城市生态别墅，都市第二休憩区。江北地域，人杰地灵，随着开发节拍的进一步推进，功能齐备的配套公建即将构成，太阳岛风景区，冰雪大世界，全生态景观园林构成了一幅哈尔滨多级原生态图谱。生命里，每天都有阳光的抚慰，碧水的润色，绿意的浸染，这一只需在世外桃源才干得见的一切，在新湖卧龙湾得到了完善的诠释。蜿蜒的清澈活水，自然纯真，水中潜游着鱼儿，蜿蜒穿越社区。推开窗，阳光迫不及待地洒满整个房间；繁花绿草偷偷地诉说着生长的高兴；这一切使您的生命也因此而充盈。5、建筑现代在古典中崛起

24、。VILLAGE-TOWN 都市庭院生活新自然主义生活态度，都市人理想的居住方式。别墅怎能没有本人的庭院；爱车怎能不停在门前；新湖汇龙苑连中央大街也羡慕的异域风情。坐享稀缺的自然资源，感受这份异域文化的积淀。6、生态生活，在新湖汇龙苑怒放着。在灵秀的江北地域，我们培育了一片园林，每年农历立春雨水过后，那汲足了大地精华和自然之灵气绿色便悄然布满了地面，树梢，这里有繁花、绿树、活水、鲜氧、唯独没有城市的喧嚣和生活的压力7、生态极品生活总能挥霍得起阳光、鲜氧、绿色和时间。那里是天造地设的生活宝地，每天领略浓郁的自然情趣。比日本的樱花更诱人，比纽约的中央公园更实践，比塞纳河畔的美景更加精致，您坐在车里

25、来不及打盹就已到家，这时候真正的高尚生活才刚刚开场。8、交通有了完美的交通，愉快的生活便会一路飞翔。30分钟串起中央大街西大直街开发区。事业&生活灵动30分，一张一弛，优雅有度。城市三环、四环、哈大公路三条快速干道从门前经过，没事儿兜兜风、飙飙车，欧美生活不过如此。9、生活质量一个人的高尔夫，没有胜负，对手是他本人！作为城市财富阶层，每天都不断为社会发明财富，事业虽有瓶颈，但回到家中，心境却一如既往的辽阔。10、园林每天回家都有2000棵绿树、万米绿草的盛妆相迎。城市自然，双栖生活新湖汇龙苑以人为本，以业主为尊，将中外园林设计之经典引入社区，使业主享用更多的阳光、更我的鲜氧、更多的风景，更贴近

26、自然，更贴近生活的本真。11、会所名酒鉴赏室、浓缩各国生活原味。全功能会所，都市里最具品味的生活方式。名酒鉴赏室，浓缩各国生活原味。高尔夫打习场，一个人的高尔夫，没有胜负，对手是他本人。小型赛马场，体味浓郁的英伦风情新湖奢华会所，每天都有假日般的生活，让您纵情伸展活力，放松身心。业主中心：室内外两用温水泳池 世界风情浴场 健身中心 规范SPA规范网球场 名酒鉴赏室 运动指点中心 安康护理中心 室内运动中心餐厅、文娱：宴会厅 西餐厅 日本料理区 西餐厅 烧烤厅 左岸风情咖啡馆专题俱乐部：小型赛马俱乐部 高尔夫俱乐部 网球俱乐部商务中心：会议厅 接待室 研习教室 多媒体室室外运动作用区：儿童游乐公

27、园 小型赛马场 高尔夫打习场 网球场 排球场六、媒体选择原那么以常规媒全投放为主，即以工程系列宣传册，报纸广告、电视广告为主。电台及户外广告为辅。以各种媒体的硬广告为主，软性新闻炒作为辅，SP及PR活动贯穿推行全程。各种媒体合理化组合构成复合媒体效应，以到达最高的到达率。七、销售力提纯一价钱定位：经过我司对市场的定量调研结合工程所处的市场位置特点，我们以为本工程一期工程：可实现均价为：3300元/。本工程的本钱价应该控制在2200元/左右。支持理由：着哈尔滨大都市城镇规划体系的进一步推进，该区域将成为新世纪的开展亮点，具有长久的投资价值。2、利民开发区的日新月异，太阳岛风景区的改造晋级，为本工

28、程的开展提供了良好的拓展空间。3、同区域的直接与间接竞争工程的均价。4、哈尔滨市的经济开展情况及地域特点。二价钱走势战略总述：价钱原那么：工程处于不同的销售阶段时，销售单价也处在不断变动之中，根据市场反响的各种信息，来调整市场价钱。这种价钱变动特征与市场价钱的合理变换相一致。在市场相对热销的前提下进展调价才是可行的。我司建议：工程价钱确定后，应秉承低开高走的价钱战略，在工程不同的销售阶段，结合思索户型、景观、空间布置等要素调理价钱，房价随着工程的进度与广告投放量的增长而灵敏提价。 三总体销售分期：销售前夕：经过前期常规媒体宣传与公关活动积聚市场人气，初步建立品牌知名度， 预告本工程的特点，提示

29、消费者留意，全面引见关于本工程的各种信息，暂缓消费者的购买行为，吸引其等待工程的推出。引导期：全方位引见本工程，以工程各种卖点打动消费者，激发购买愿望。强销期：综合工程各种优势，以强势的媒介推行和一系列的公关、促销活动相结合，令消费者产生购买动机。同时注重现场销售气氛的维持，树立品牌笼统。继续期：各种推行措施组合刺激市场，丰富品牌内涵，多种销售渠道并用，对目的市场发动继续的宣传攻势。第二销售高潮期：各种详细的销售措施结合运用，全方位演绎产品概念，最大限制吸引人潮。尾盘期：调整战略，多种推行与销售渠道组合运用，为下一阶段产品的推行做好预备。推行分期表销售阶段时间统计施工及营销进度估计销售率 %销

30、售前夕03.7初03.8初销售前期各项预备任务就绪引导期03.8.703.9.1一期准现房呈现,内部认购公开出卖期03.9.403.9.15开盘出卖15%继续期03.9.1703.12中维持平稳的销售势头65%促销期03.12末04.5调整战略，再掀高潮一期95%二期15%尾盘期04.5中04.7尾盘促销四工程施工现场气氛营造与售楼处设置建议：1、经过各种装饰手法的综合运用，将本工程售楼处包装成与工程整体定位相匹配的现代风格售楼中心。工程施工现场包装与管理： 工地笼统是整个工程笼统的重要组成部分，在坚持工程本身特征的前提下，维持良好的工地笼统能有效的促成买卖，使业主对工程产生好感，增添自信心，

31、本工程应完善以下任务：工地围墙整齐，风格一致，围墙书写标语。在围墙显著位置设置广告牌，引见工程信息，此广告牌是消费者对工程产生认知的有效窗口。工地内指示牌完好、明晰。建材堆放有序、集中，新旧建材分别。时辰坚持工地忙碌、紧张的任务气氛。售楼处设置：建造工程售楼处，面积400以上。售楼部装饰：本工程售楼部无论从外观、内部装修、摆设都应表达国际感、现代感。风格清新、华美，建筑风格一致，使前来洽谈的客户感到那种尊崇、幽雅的气氛和感受。室内设置：办公室六间 工程笼统墙整体沙盘一座 单体模型4座销售控制台 谈判桌假设干套布艺沙发四套音响播放柔和的音乐绿色植物装饰展板假设干块包括整体平面图、单元户型图、社区

32、鸟瞰图、景观阐明图等五其它销售现场设置建议：由于工程现场离市中心的绝对间隔 为15公里左右，且目的客源定位为对生活质量有一定要求的城市财富阶层，因此其他销售现场的开辟就应选在此类客户经常活动的地方，我方建议：在南岗区松雷商厦开辟售楼专区，以积聚较强的人气，到达较好的宣传效果。运用此方式主要是配合工程知名度的树立。最坏想象，即使没有达成销售，也能有效为工程积聚人气。开发区昆仑商城一带设立第三销售处。六、样板房装修：工程设置样板间是达成销售有利的辅助手段，在本工程处于期房时期，它能为买主提供一个所购住房的大体概略，指点买家如何扬长避短，合理有效的利用空间资源。样板间的装修应力求温馨、自然、大方、有

33、档次，以此添加消费者的感性诱惑力。建议本工程设置几间主推户型的样板间以供观赏。七开盘日期确定： 鉴于工程操作的时间性，我们建议于2003年8月28日正式开盘，并进展系列宣传和促销活动。主要思索如下要素：工程开盘后立刻构成销售旺势，并在年末购房顶峰期构成强势的整合推行效应；工程需求充足的时间来完善各项任务，待到上述开盘之日时工程已构成一定规模，有利于各项任务的稳步开展。八内部认购实施：在工程开盘前夕，应举行一次内部认购活动，一方面为工程开盘和后续销售提供客户资源和销售气势；另一方面也为工程的同期炒作提供支持。支持根据：经过内部认购可以清楚地掌握客户的购房意向及市场需求；本案处于期房阶段，现房尚未构成。经过内部认购、媒体造势等营销活动，让目的客源认识工程，从而到达扩展品牌知名度，吸引客源的目的；给予内部认购客户以适当优惠，使第一批客户以尊荣感，能有效坚决业主自信心。同时对其它营销渠道的建立和加强推行深度有重要的促进作用。内部认购除了能在正式公开前早早笼络住一批客户之外，最主要目的还在于烘托