北京市通州区一个项目的策划报告

1、.高效执行方案示范品牌力行政力工程力研发力营销力中国第一套地产企业中心团队执行力掌控体系PAGE ：.；PAGE 29杰出决策共享资源欢迎进入中国房地产商网 winfang目 录前言第一部分 市场分析通州地产市场简述市调分析第二部分 定位分析一、 工程描画二、 客户定位产品定位第三部分 宣传推行方案宣传推行要点详细运做要求销售工具要求推行工具及方式宣传推行的阶段补充阐明前 言透视北京火红的房地产市场2002年14月现房销售176万平方米，同比增长达447 今年以来，本市房地产开发投入继续高涨，供应量进一步加大，市场销售不断升温，销售面积高于同期开工面积。 截至4月底，全市累计完成房地产开发投资

2、1811亿元，同比增长556，比一季度增速高91个百分点；开工各类商品房1187万平方米，增长547，比一季度上升81个百分点，其中住宅1012万平方米，增长689；实现现房销售1762万平方米，增长447，其中住宅1657万平方米，增长40，增速在一季度比2月份分别上升44个百分点和454个百分点的根底上，又上升52个百分点和14个百分点。 从一季度房地产开发情况看，本市房地产开发总体方式比较乐观，但也有几个景象值得关注： 其一，商品住宅投资增速趋缓。一季度本市完成商品住宅投资48.8亿元，比上月商品住宅增速降低33.1个百分点。而在住宅投资趋缓的同时，办公楼和商业营业用房投资的增速分别比上

3、月提升48.7个百分点和55.2个百分点。市统计局统计报告分析以为，住宅产业是国民经济重点开展的领域，商品住宅作为住宅建立的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调整还需慎重。 其二，新开工面积初次出现下滑，这是近年来少见的景象。新开工面积的变化是反映房地产开发未来趋势的重要目的之一，本月商品房新开工面积下降终究是暂时景象还是预警信号，还有待察看。 其三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，本市房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款4.4亿元，比去年同期增长了1.9倍。 其

4、四，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快。虽然房地产资金总体比较富余，但从构造看，一季度当年利用外资仅为1.1亿元，在上年同期下降18.2%的根底上又下降了78.7%。销售是房地产市场的中心环节，销售量和价钱变动情况不仅对房地产本身市场供求和前景影响宏大，对整体经济的影响也不容忽视，是察看经济运转情况的重要目的之一。虽然目前本市房地产市场在法律建立、市场规范、质量保证、物业管理方面还有待完善，但从宏观看，销售量、投资量、供应量均大幅增长且大致同步，商品住宅平均售价也稳定在上年末的程度，对房地产市场的开展和整体经济运转均产生了积极影响。透过房地产火红的景象看出，房地产销售作为一门新兴行业尤为引

5、人注目，问题也尤其多。第一部分 市场分析通州区地产市场现状：1、 作为CBD的后花园，通州由于交通的便利而在宽广购房人群心中占有一席之地，尤其是较为低廉的价钱成为其制胜法宝。2、 小户型随着市场的开展正逐渐成为趋势，亚中产阶级成为主要购房群体。因此，低总价，轻松供房成为该区域客层的要求。3、 开发商、区政府正在努力降低京通快速路的收费规范。工程位于北苑环岛南侧，从国贸驱车仅13分钟即到该区；且有多条公交站点如342、388、728、930、928支、846、交通非常便利。交通工具选择多样化，对购房者极具吸引力。另外，随着通州区整体规划的逐渐展开，将进一步推进该地域的开展与繁华，并使这一地域更趋

6、成熟。 位于CBD后花园的纯居住区，这一位置也有利于吸引在国贸商圈及其周围任务的白领。4、 从周边工程情况分析，大都中档价钱在28003300之间，新华联家园智能化欧式高档次大社区通州楼盘又出黑马通州一黑马，已广为人知，之所以该工程配合在配套上及价钱上的优势，使工程极具吸引力均价定在2980元/平方米较适宜该区域开盘工程。5、北京对外地人购房也实行“20%首付这将极大激活一部分需求。6、 通州工程运作中，工程的前期产品谋划、后期的销售谋划短少专业性、系统性。7、 我们在短时间内对通州市场作了简单的市场调查： 从通州假设干工程情况来看工程销售中，消化最快的是60平米左右的一居室，70-90平米的

7、二居室，90-110的三居室，消化速度上看，一居大于二居，二居大于三居。通州区需求中，紧缺小户型，即低首付、低月供的经济实惠型的房型。操作较专业的工程，销售情况较好，如：新华联家园、新华联锦园、天赐良园等。大多数工程前期的产品谋划不到位，与后期的销售不衔接，导致后期消化费劲，销售周期长,销售费用较高。商品房工程的销售中， 期房多，现房少；非商品房小产权房及底商销售中，现房多，期房少。物业管理缺乏全面、缺乏专业。通州大多数的开发公司短少企业理念，工程无风格概念，后期销售动用一切人力、财力， “只需卖掉房子就行的做法来运作第二部分 定位分析一、工程描画分析：1、本工程地处通州中心，总占地 公顷，总

8、建面 万平米，属于大社区工程，距长安街延伸线新华大街与轻轨都比较近，交通的通达性较好，周边购物场所、文化教育、医疗、金融效力、文娱、运动等设备一应俱全，决议了工程的质量不俗。2、物业情况1、物业优势 交通较为方便 周边配套设备较齐全 紧临“潞河名苑等物业，使买家容易认可物业的地理位置及物业期望档次 随周边的逐渐外拆，该区有将未来三、五年构成另一个居住热点地域 板楼阳光设计理念较为流行和被人接受 小户型目前拥有一定市场 2、物业优势 糟杂居住区、工厂在人们心中的印象不好 地段目前处于略为偏东南 通州的诸多新老工程会对销售呵斥一定的客户分流 居住环境不好，目前周边相对较落后 通州日后供应量大 通州

9、的日后开发规模及相对低价的物业会对工程产生竞争 分期开发施工，影响入住 首期1.2万平米占地较小，规模较小，运作本钱高，从建筑设计、园林设计的规模化运作上讲不占优势，给后期造势推行带来不便。二、客户定位：一目的客群特征分析：1、35岁以下占70%。2、客户文化程度较高，中等学历以上占90%，大专以上占65%， 3、收入较为稳定，家庭月收入超越5000元。4、自住占90%以上。5、初次置业85%以上。6、外地人占60%，北京人占40%7、购房客户中75%北京市区内，在市区上班。8、有车族占40%，多数乘公交车。9、两口之家、三口之家为多数10、拆迁户购房占20 %，另有部分年轻人给老人买房。三购

10、房目的分析 普通小公司的老板 拥有类似捷达，桑塔纳轿车的年轻人。他们属于在他们那个20多岁年龄中事业小成的一群人。 公司职员 收入在30008000元/之间的，可以接受首付5-10万元，月供15003000元的年轻人。 下一代买给父母的 如今年青人父母五十、六十多岁，他们盼望住在有别于他们过去的公房的环境。于是这个价位的房子符合下一代买给父母的要求。一中它是三十、四十岁的人能接受的第二套房子的价钱，一是由于这价位段的房子多数处于四环周边新开发的地方，开发商的开发本钱能承当较大公共绿地的建立。因此，社区环境更适宜老一代人的需求。 外地人进京做生意的 选择一些不是传统意义上北京人喜欢的方位，但方便

11、他们子女上学条件的地域，如通州区。 北京市区的拆迁户购买 身份经济情况普通，对未来预期普通的拆迁户和普通工薪阶层年轻、事业刚起步因此经济才干有限但对超程度预期较好的普通白领阶层四购房行为及心思分析满足根本居住需求，部分拆迁户或变通工薪阶层虽留意东部与CBD繁华、便利、但由于本身情况会搬迁至近郊，部分回迁者也多项选择择价钱在4000/平米以下的普通住宅，家庭购房多项选择择70110平米面积户型。事业刚起步的年轻白领阶层由于厌倦与父母同住，租房或结婚、成家等需求而盼望本人购房，部分明智型会购买普通住宅，时髦型消费者对未来预期较好人士可在父母或家人的经济协助 下选择区内质量较好的社区，但普通5000

12、元/平米是他们价钱接受的极限。在户型选择方面，他们多60平米左右的一居。五客户关注点1地段： 工程所处的位置，交通能否方便2价钱： 思索首付款、月供的支付才干 3楼型：板楼还是我们目的客户的首选。这阐明，作为购房者本人的居住空间，房主对房子的朝向及通透是非常看重的。 4户型：从对户型的选择上可以看出，独身、两口多项选择择一居，三口之家多项选择择两居，和老人一同住的那么多项选择三居。 5配套会所：我工程所处的位置，周边配套是较齐全的，但客户对会所却存在两种较对立的意见，一部分人以为无所谓，一部分人却主为很重要。为什么会出现这样的对立呢？经过我们的他细分析得知：以为会所的存在还会添加房子的售价；而

13、以为会所重要的人多是一些较时髦、且任务节拍快的人，这些人中购房用于投资的人相对较多，由于会所对房子的出租人们是有益处的。在会所类型的选择上，男性多偏向于运动型，女性那么选择生活型的居多，家庭为孩子着想，多希望能皆顾艺术型。6 风险系数对期房而言，客户怕质量不过关，货不对板，面积出入大，购房不象普通消费购物，听说很多人上当而担忧本人上当。三、产品定位1、楼宇风格：风格一： 现代主义风格，表达时代特征，舍弃过分装饰一切从功能出发，外型要有适宜的比例，空间构图明确美观，强调简约。力求以简约的现代主义手法表达建筑所具有的美感，充分运用构架、挑板、阳台、玻璃护拦表达建筑之美及线条的动感。可采用2.9米的

14、层高，4.0米以上的开间，2.0米以上的窗高，来营造一个宽阔的适用空间。2、 总占地面积18公顷，建筑面积4550万平方米，以1114层高层板楼与7层的多层板楼为建筑体。3、 首期设计建筑层数为7层，六、七层为复式并送平台。一层可送花园、送地下室。以下为模拟设计方案：方案一：通州地域代表身份与位置的含商业、会所、写字楼、高档公寓的标志性建筑占地面积：12000平方米总建筑面积：40000平方米不含写字楼公寓：32000万平方米；商业含会所：8000万平方米；写字楼： 平方米公寓本钱按2600元/计算 销售均价定为3300元/公寓销售收入：3300元/ X 32000 = 1.056亿元人民币利

15、润： 700元/ X 32000 = 2240万元人民币低商本钱按3500元/计算 销售均价定为6500元/低商含会所销售收入：6500元/ X 8000 = 5200万元人民币3000元/ X 8000 = 2400万元人民币公寓与低商总销售额：1.056亿元 + 5200万元 = 1.576亿元人民币公寓与低商利润合计：2240万元 + 2400万元 = 4640万元人民币4、户型比例 户 型一居二居三居跃层三、四居 面 积50-6570-9090-110120以上比 例30%40%20%10%一居：1、45-70，以5065为主2、拥有独立卧室3、独立卫生间4、15-20客厅面宽3.63

16、.95、可开放、可封锁的厨房6-8，厨房有操作阳台二居：1、65100，以7090为主2、客厅面积20-28，开间3.84.2米3、主卧面宽3米以上，步入式衣橱，大二居主卧带一卫生间4、餐厅可与客厅一体亦可与厨房一体，厨房有操作阳台5、主、次卧双面墙放置电源插座6、可思索有贮藏间7、落地阳台、落地飘窗三居：1、90130,以90110为主；2、客厅20-30,面宽.3.94.4米；3、主卧面宽3.0米以上，步入式衣橱；4、双卫，主卧设计浴缸，客卫设计淋浴；5、设计贮藏间；6、阳台设计电源插座上下水；7、落地阳台，八角飘窗。8、餐厅可与客厅一体亦可与厨房一体，厨房有操作阳台5、设计要点：A、起居

17、室与餐厅贯穿，构成通透格局；B、落地阳台，落地飘窗，拐角窗，添加光线、景观与空间的视觉面积；C、客厅的开间一居应在3.63.9米，二居3.84.2米，三居3.94.4米D、石材与涂料搭配。E、一层底商，外挂石材。6、 园林规划设计A、 突出可参与性到达高低搭配一步一景效果；B、 园林投资在总投资比例中适当提高；C、 空间组织立意要巧妙，尽能够采用现代资料；D、 设计上尽量保管原有大树； E、 设计上可选用组团式绿化设计，多配以地灯等装饰； F、 在部分地域制造出起伏的效果；G、 对建筑小区的设计要放弃传统的亭、台、廊及缺乏美感的雕塑，建议可与附近的清华工艺美国术学院联手，为他们在校学生提供展现

18、场地，这些场地为社区内各个部分分别预留出的雕塑空位，一方面可经常改换，二是使社区构成特征，三是减少本钱。7、道路规划、停车位A、 人车分流B、 防止过窄设计同时路与绿化间的植物相隔，沿路可建一些阅报栏，外型椅。C、首期设计地上车位，数量不够，可将部分车位思索建在后期规划中，大社区保证车位比1:1，地上车位为主，地下或立体车位为辅，地下及立体车位那么以售为主。8、配套首期规模小，不设计会所，底商可部分弥补。后期思索会所：健身房 球类活动，老年、儿童活动站、阅览室、咖啡厅等。9、物业管理18公顷占地面积，总建面4550万平方米，约4000户，一定要聘用专业、有阅历、专心的品牌物业管理公司。 工程开

19、发太多太快，物业管理明显滞后，产北京地产市场的一个通病。如今北京比较知名的物业管理公司，虽然很专业，但不够专心。一时间接了大量的楼盘，来不及培育人材，既使最好的中海物业管理公司也被现代赞扬。 假设聘国际知名的物业管理公司如收费太贵，普通住宅工程的业主接受不了，而且他们对国内繁杂事项处置也缺乏阅历。为了小区日后管理能更完善，开发商不应逃避对用户的责任。硬件假设不能满足用户，就应马上做改换、修补；在没有物业管理阅历和人材的情况下，自行成立物管公司也是一种不担任任的行。首期外请物业公司，可节约时间及精神，快速回笼资金继续开发后期。后期近50万平方米那么思索方案一： 聘用品牌物业管理公司为顾问，小区自

20、行管理。 方案二： 寻觅一家专业的品牌物管公司与开发商结合组构一个真正为小区效力的协作物业管理公司。其优点是： *引进品牌的专业管理理念、专业笼统、专业品牌，有利于提升物业质量，加强置业者自信心，促进推行； *开发商了解国内实情、物业情况以业主情况，更能从业主的利益思索，相互结合，可以化解物业管理与开发商的矛盾，减少入住后的磨合与问题踢皮球景象；越早介入，越能发现工程在设计和配套等方面的问题，减少后期费事；同时也减少未来接手时的突兀和问题积压。 *有利于开发商对物业管理的监视如收费问题、维修问题等、目的要求；*有利于开发商专业的提高和阅历总结，为下一个工程打根底； *有利于开发商的整体口碑和品

21、牌链的构筑，培育市场的品牌忠实度，以提高开发商的整体效益和长久效益； *在开发前期就着手组建，并配合销售如人员引导、简单引见等、卖场管理、保安、导引等任务，让置业者在期房认购时就能体验未来的物业管理体的笼统和效力，就会大加强置业者自信心； *应不求物业管理公司眼前的高报答，要从开发商的整体效益和长久郊益出发，讲究互补，最终为用户效力，博得口碑创出品牌，这才是最好的投资报答。 除了普通的物管效力外，在小区内可思索添加以下效力：*商务效力订票、打字、复印、上网、送报 *有偿清洁效力： *待招小保姆、阿姨效力； *订餐、洗衣、订车等效力 *小儿托管效力 *紧急医疗效力 *家私，电器维修效力 *老人保

22、健方案 *儿童课外培训方案 *安康运动培育方案 *装修、维修、室内设计效力 *待租、转租效力 *社区安康定期预防方案 *消遣兴趣研习班插花、陶艺收法、厨艺 收费应按市场规范0.81.2元/月每平方米，其它的额外效力以本钱有偿效力，尽能够利用社区内4000多户的量，与外界协作、合办为小区用户的效力事项。 由于直接影响到物业的后期销售与增值，所以建议加强物业管理，适当降低收费规范。10、 外观设计A、 现代感、简约时髦的外型及颜色B、 可采用涂料与石材、面砖相结合，让人觉得既运用涂料也是为了设计上的时髦感而采用的。C、 建议斜屋顶，较为美观，面砖要有个性，D、 尽量宽大的外型窗及阳台，空调机位一致

23、E、 楼门 、楼道、公共空间要显示质量11、装修规范外墙：高级面砖走廊：面砖窗户：新型塑钢窗或双层玻璃厨卫：预留上下水供暖：集中供暖，分户计量供电：2040A宽带：百兆入小区、十兆入户门禁：对讲系统四、价钱定位 一价钱战略：市场原那么：根据市场详细情况、竞争对手情况，价钱要具 有更大的弹性，更具竞争力。 针对楼层、单元、朝向、景观、噪音、采光、通风、户型 位置等作相应调整 添加价钱灵敏性。4 起价 A、 接近本钱价 B、 极具吸引力，竞争力 C、 能有一定的惊动效益调价战略：开盘、封顶、开工、现房各阶段可思索一次上调100150元。起价要具有吸引力，低于市场同类工程价钱的20%，调价随着市场成

24、交情况：成交良好那么适度涨价，成交抑制那么折扣促销。5朝向差 A、 由于是板楼，南北通透，户型的朝向值相距比较少 B、 只能在户型不同的面积、功能、景观作适当的调整 6 楼层差 1、 由于物业户型、朝向差不宜太高，楼层差应争取做比较高2、 三层价钱最高，首层可送花园、送地下室四层其次，六、七层为复式可送平台稍高，二层价钱居中，五层价钱最低7 付款差 付款差：2 % 1、 一次性付款与分期最大付款相差3 % 2、 普通付款差与施工的进度、交付时间为正比，越接近交付，越少付款差 3、 但思索大部分置业者都选择按揭付款，如把付款差价拉大意义不大，最高可思索2 %的相差 4、 由于如今不少置业者多很清

25、楚一次付款与按揭付款对开发商而言是一样的，故有阅历懂杀价的买家多会要求报一次发性付款的底价，再改换按揭付款的方式，这会使销售谈判更被动，平均价也受影响 二价钱执行方案：首期建面4万平方米公寓3.2万平方米，商业0.8万平方米公寓均价3300元/平方米，商业均价6500元/平方米时期 内部认购 开盘 封顶 入住前均 3100 3200 3400 3600起价 2950 3050 3250 3450最高价 3300 3400 3700 35006-7层 2800 2900 3100 33005层 2650 2750 2950 3150 4层 2900 3000 3200 34003层 3000 3

26、100 3300 35002层 2800 2900 3100 3300首层层 3000 3100 3300 350067层送平台，首赠送花园与地下室底商均价7000元/平方米菜单式装修方案：温馨板 450元/平方米高档板 650元/平方米特装板 900元/平方米装修费用不计算入房价，入住前交装修费用，五、规划建议建议近50万平米采用围合式建筑规划，行式陈列首期做半围合式 益处如下：A、容易作到人车分流B、平安更高C、有利于社区人际交往发明亲和空间D、可设置丰富的园林景观，提升工程档次E、保证楼间距的情况下提高容积率，出面积第三部分 宣传推行方案案名 物业拥有一适宜的案名对包装、推行、销售有非常

27、大的协助 。故案名应具备： 1、 能充分展现物业的理念独特性 2、 与物业的市场定位、买家定位、产品定位、售价定位相符 3、 独特性 4、 容易留下深化的印象 5、 名字与VI协调、有美感 6、 朗朗上口7、 带有奥秘、实力、品味、亲和力的觉得 8、 引发想象力9、 案名与物业是息息相关10、不用多解释，能意汇到案名的由来，物业特点与本身的关系一、 宣传推行运作要点 一时机的把握 1、 工程正式推出之前就要有明确的推行理念和思绪，并做好相应的推行方案和时间表； 2、 推行之前的相应预备一定要到位，关键的部分有：外观设计、户型设计、卖场的设计和施工、户外看板、售楼资料、样板间、相关批文、模型、效

28、果图等； 3、 一切条件具备之前，应有媒体吹风，“毛毛雨； 4、 正式推出，要有鲜明的主题概念，应突出观感的特点，经过房展会，一炮打响； 5、 热买期要有针对市场、买家的营销活动推出； 6、 以地段、设计、质量、物业管理效力等做为延续期推行主题，使物业不断有新闻性、新动作，在市场活泼； 7、 在明年的春季房展会把工程推至另一顶峰期； 二造势的把握1、 要把握好开盘的气势。一是广告的气势要大，媒体组合要到位，投入要集中在主要的报纸做广告量，一定要有气势，可以思索先集中在一份报纸；二是卖场气氛一定要好；三是要有新闻炒作。 2、 电视推行可以稍后，待样版房做好后推出； 3、 电台应在笼统上不断提示物

29、业的位置，在吹风期做预告；4、 经过全面广告与样板间的配合把高潮推至展销会； 5、 展销会后的联谊活动紧扣买家的心，经过送“大礼买家希望引见更多的朋友购买； 6、 对媒体要经过不断地制造新闻引起他们的关注，不停为他们预备有内容、有市场的稿件，不做太明显的广告但用媒体把工程炒起。 三操作技术的把握1、 谋划经典的推行主题概念，以引起市场和媒体的关注； 2、 卖场设计一定要到位，外观风格尽量与工程风格一致，足够的宽阔，有风格和档次，展现功能要强， 某种程度上说是工程的缩影和夸张 3、 要懂得抓住市场的抢手话题，全面配合； *抓住医疗改革，老人的保健医疗问题配合社区提供应老人的效力 *小孩的课外活动

30、配合社区内的体育设备 *为 2021年奥运会做配合，社区内做少量体育设备 *如何提高小区的管理与邻居融洽的相处 *CBD物业日后的升值空间*鼓励推行精装与物业带保险精装修配套 *鼓励推行环保生态小区与物业一切环保配套 *投资房屋与物业推行的投资报答保证方案 4、 要把握好与媒体相处的微妙关系； 5、 要懂得利用市场认可、社会公认的专家，学者为工程说话； 6、 抓住买家对拥有物业的虚荣心，经过言论满足他们； 7、 把握好买家“怕、贪、梦 的心思，一切从市场的需求出发； 8、 买家是激动的，感性的，要用气势、质量、面子、刺激买家的购买欲，同时让他们购买后还骄傲地向亲友推介； 9、 要阶段性地举行各

31、类产品阐明会，添加买家对产质量量的自信心； 10、 提升物管的效力程度，并强调五星酒店管理也能到小区； 11、 要自动引导市场如何置业，以物业为例子，做最好的典范； 12、 争取几个建立部门或有关权威部门颁发、市场认可的大奖。 二、宣传推行详细运作要求1、 聘请专业的广告设计公司，要与设计人员直接沟文案+美工+摄影； 2、 广告设计单位要与开发商，甚至建筑设计师有充分的沟通，了解，让设计人员融进工程； 3、 要让广告设计公司有充足的时间实施谋划设计任务，对宣传用品的制造更好把握； 4、 开发商不要在创意设计上有过多的限制，把主要概念、思绪把握好，让设计公司去表达，做到脑与手分工，没有任何人比开

32、发商更了解物业情况，设计公司担任把开发商的想法、推行目的最准确、最有效地表达出来，展现给市场； 5、 胜利的设计不在指有多少套的成交，而是指有效地吸引指定目的群体对物业的有效兴趣； 6、 开发商先要把买家定位做好，了解买家的性格、喜好、偏爱等特征； 7、 要有卖点，特点，独一性，概念是物业包装的灵魂； 8、 概念要真实，能看到，触到，觉得到，能经得起考验，买家会经过， 首先引起留意感性趣有愿望购买拥有反复思索加深记忆最后做出决议购买； 9、 各类广告设计要做到一致性，延续性； 10、设计表达要有内涵、品味和风格、摄影、美工、文案、才料、用色等每一个环节都要讲究； 11、设计要根据物业的工程进度

33、、销售情况、市场变化，买家喜好等情况进展调整，要有弹性和灵敏性，随时可做调整； 12、包装的费用要花在刀刃上，把握好“度 与 “效的关系，做最好的，不要分散资金，尽能够一步到位。 13、把握好广告与宣传品的量与质的关系，不要贪廉价把量添加，最后物业有变化，原有的用不了更浪费。 三、销售工具的要求一销售中心要求 1、面积约2003002、功能 * 样板间： 12套样板间，为一期销售数量最多及最有代表性的户型； * 接待处 * 销售大厅* 有私敝谈判空间 * 小型会议室 * 展现装建筑材设备的空间 * 展现装修缮套餐 * 有空间摆放沙盘* 展现的空间，挂展板或活动展板 * 儿童、幼儿玩耍区 * 储

34、物室 * 保安人员值班空间 * 茶水间 员工放置衣服及包的空间 3、 设计要求 * 样板间有个性化的装修设计 * 摆设有品味、特征，在京难得一见 * 销售点中心通透、有阳光照射 * 能表现绿化 * 冷暖空调、卫生、茶水、音响设备要思索 * 大窗、落地窗 * 能明显展现物业的称号、VI * 要思索如何业的智能化、不少于5条直线 * 留意晚间灯光的处置 * 有背景音乐 * 足够的车位 * 外部绿化* 整个工地的包装要有方案二印刷宣传品的要求 时间上保证 数量要适宜 本钱控制适宜 有档次与物业其他推行及包装搭配 选用特别的剪裁、纸张 能有效表现摄影、图片 宣传品要按不同时期不同类型的目地制造 VI、

35、笼统需求信封、信纸、手提袋、名片、礼品包装 DM、需求小折页、单张、约请信 销售需求平面图、装修套餐、装修规范、规那么图 签约需求售价表、暂时买卖合约、订购单、付款方式、购房须知 展现需求展板、海报、通告板、剪贴 新闻发布、仪式、联谊会需求方案书、方案书、报告书 四、宣传推行的工具与方式一 常用宣传推行工具 购房/置业阐明书 名片、信封、信纸 模型、户型沙盘 卖场展现厅、接待厅、洽谈厅、样板间 工地围墙 路标、广告牌、灯箱 横幅、挂布 销售人员任务服 展板、海报 展销会/流动展销布置 户型图、销售价目表 客户通讯 媒体通告、专题、新闻稿 推行活动、印刷品 交通工具售楼车的包装 二宣传推行方式

36、1、常用宣传推行方式 媒体的硬性广告报纸、电视、电台、杂志、网站 媒体的软性报道为市场效力的研讨会，讲座，交流会约请政府有关部门、专家、学者参与 为卖场效力的讲座，咨询会 结合媒体举行的联谊加发布活动 为买家举行的联谊活动 展销会 暂时、流动展现厅 直销派发宣传资料DM 2、 本工程采用的宣传推行方式 销售中心开放仪式 购房指点讲座 圣诞新年联欢会 情人节浪漫晚会 产品阐明会 质量保证方案阐明会 全方位个性化物业管理阐明会 装修套餐保险阐明会 开盘仪式封顶仪式 教育、医疗保证阐明会 生态环保社区阐明会 三优惠政策及促销活动 配合推行手法时、术、势，紧抓包装原理怕、贪、梦，应思索执行以下优惠政策

37、或促销活动。 1、 优惠政策 预定或内部订购价有1-2%优惠； 预定或内部认购买家能享有优惠付款待遇； 送或减免购房部分手续费用律师费、按揭手续费、印花税 优惠车位售价 更优惠的付款方法 5%，10%首付款优惠方案； 5%入住一年后付 2、 促销活动 成立购房者俱乐部，已买业主引见新业主奖励方案； 带保险实惠精装修套餐； 全个性化专业物业管理方案； 租金报答保证方案； 物业开工入伙验收质量保证方案 送厨、卫精装促销方案； 送室内设计方案 医疗保证方案； 送人寿保证方案 送家私、电器、厨具、洁具； 五、宣传推行的阶段一、 产品谋划阶段 2002年7月31日前 在这一时期，要特别注重建筑设计人员与销售公司谋划人员之间的反复沟通，要保证一切从市场的需求出发。 1、 产品谋划 产品谋划包括： 社区规划 房型设计 户型设计 外观设计 园林设计 交通设计 配套设计 功能设计 装修设计公共部分、样板件 建材及设备选择 效果表现效果图、规划模型、户型图及模型 施工程序设计