企业法律风险

1、企业法律风险之出租厂房的法律风险【要点提示】随着我国社会主要市场经济体制改革的不断深入，经济结构的逐步调整，新 的城市规划对城区土地资源的重新开发，很多国有老企业、工厂纷纷倒闭、迁址， 或者经过十几年的改革、重组、改制，遗留下了大量的闲置厂房。厂房产权所属 单位为了开发资源，牟取经济利益，将大量暂时无法拆除的闲置厂房整体或分隔 后用于租赁经营，即出租厂房。厂房由于面积较大，一般商业用较多，比如用作 仓库、商业经营等。出租厂房是房屋租赁的一种。即厂房所有人在约定的期限内 将其房屋的占有和使用的权利有偿转移给承租人的一种法律行为。厂房所有人以 有期限地出让房屋占有权、使用权的方式，而实现对其房屋的

2、收益权。厂房承租 人支付一定代价，取得在约定期限内房屋占有和使用的权利，并通过使用获取一 定的利益。按照法学理论，房屋租赁关系是民事法律关系毋庸置疑。首先，房屋租赁关 系的当事人法律地位平等，双方应遵循平等、自愿、公平的原则决定是否缔结此 种法律关系，以及该法律关系的内容。任何一方不得将自己的意志强加给另一方， 任何他人不得非法干预。其次，只要这种法律关系的内容和形式不违反法律的强 制性规定，就应当受到法律保护。然而在我国房屋租赁的时间中，尤其是在城市 房屋管理和产权体制改革之前，城市房屋租赁关系的建立绝大多数是公有福利分 房继而租赁。国家房屋主管部门及各分房单位对房屋租赁统包统管、握有绝对的

3、 控制权。承租人完全处于被动地位，对于租赁关系的内容没有任何发言权，过分 强调承租人的义务，国有厂房的租赁尤为如此。与此相反，在私有房屋租关系上， 过分强调出租人义务，限制出租人对自有财产的自由处分权。此时房屋租赁已全 然失去其民事法律关系性质，成为一种行政法律关系。随着我国市场经济的深入发展，房屋的商品性已被社会广泛承认，在消费用 房领域内公有房屋租赁也会逐渐减少。我们必须重新审视房屋租赁关系的法律性 质，还其民事法律关系的本来面目。厂房出租是平等主体之间就房屋租赁达成的 合意，不管厂房是国有还是私有，都不能改变其民事法律关系的性质。因出租厂 房产生的纠纷，应根据房屋租赁的有关法律规定来处理

4、。【相关案例】某漂洗厂原是顺德市某镇某村开办的一间集体企业，企业的法定代表人是欧 阳某某（原告）。2001年2月期间，某漂洗厂以原告的名义，将某漂洗厂分为四 个车间，出租给包括被告在内的四个承包者经营使用。其中原、被告所签订的厂 房租赁合同期限，从2001年3月至2004年2月4日止。2002年2月原告赎 买某漂洗厂。2002年10月将某漂洗厂变更为某有限公司。合同签订后，原告依 约将上述车间（包括设备）交付给被告使用。由于双方对租金、蒸汽费、水费、电 费等的计算标准有异议，被告于2003年3月3日向顺德区人民法院提起诉讼（另 案），该院于2003年6月18日作出（2003）顺法民一初字第14

5、19号民事判决，其 中判决第三项内容为：被告陈某从2003年3月起至合同终止之日止，在每月15 日按每月租金9000元、水费每度0.669元、电费每度1.06元的标准及被告实际 为原告支出的费用支付有关费用给原告欧阳某某。被告陈某对上述判决不服，向 本院提起上诉，本院以（2003）佛中法民一终字第2564号民事判决维持了上述判 项。判决生效后，因被告从2003年3月开始没有按合同约定以及上述判决确定 的给付标准交租金及支付原告已垫付的电费、水费、社保费、垃圾费等费用，原 告于2003年12月11日又向顺德区人民法院提起本案诉讼，要求被告支付租金、 电费、水费、社保费、外工管理费、垃圾费等共75

6、1285.66元。该院于2004年 2月28日作出（2004）顺法民一初字第231号民事判决。判决被告陈某于判决发 生法律效力之日起向原告支付租金99000元、电费338140元、水费226215.66 元及上述费用的利息，并驳回原告的其他诉讼请求。原告认为在（2004）顺法民一 初字第231号民事判决中只请求了 319000度的电费、水费（2003年3月1日至 2004年1月15日的用电量实为418332度），还有用电99332未计算，加上2004 年1月16日至5月10日，被告用电687度，二项合计用电100019度。并提供 证据证实2003年3月至2004年1月，某漂洗厂和某有限公司代被

7、告缴纳社保费、 垃圾费、外工管理费等。原告认为被告拖欠上述费用长时间不支付，遂提起诉讼， 请求判令被告支付拖欠租赁厂房的各种费用共322939.11元（其中电费148344.1 元;水费99242.2元;社保费41140元;外工管理费9900元;垃圾费1650元;利息 20643元；电话费及滞纳金2019。81元）。区人民法院经审理认为：被告车间使用电表的电度，是被告委托顺德区质量 技术监督局到现场抄，且原、被告签名确认；（2004）顺法民一初字第00231号民 事判决亦确认被告在2003年3月1日至2004年1月15日期间的总用电量为 418332度。原告请求被告支付319000度，原告委托

8、区公证处到现场抄表，又确 认被告在2004年1月15日至5月10日期间的用电量为687度，上述二项合计 用电100019度。至于电费的单价、水费计算办法亦是原、被告无异议的，所以， 被告欠原告的电费、水费，事实清楚，证据充分。原告请求被告支付电费、水费， 其合理部分予以支持。至于被告认为所租赁车间的电表有问题，计多电费水费， 但长时间未能提供有效的证据予以佐证，被告上述的主张，不予采纳。（2003） 顺法民一初字第1419号民事判决第三项判决：“原告陈某（被告）应从2003年3 月起至合同终止之日止，在每月15日按照每月的标准及被告欧阳某某（原告） 实际为原告陈荣轩（被告）支出的费用支付有关费

9、用给被告欧阳某某（原告）”。因 “费用”没有注明具体费用，故法院调查与被告一起租赁某漂洗厂车间的黄XX、 李XX和梁XX，经调查核实这“费用”是具体包括社保费、外工管理费和垃圾费， 他们三人且已履行支付上述费用的义务，但被告至今未有全部履行支付上述费用 的义务，显属无理。原某漂洗厂、现在某有限公司已代被告支付社保费和垃圾费， 现授权原告向被告收取社保费和垃圾费，是合情合理，应予支持。被告认为原告 没有帮被告员工购买社保，故不承担支付社保费的理由不充分，不予支持。原告 请求被告支付外工管理费、电话费滞纳金，因外工管理费收取是公安部门的职能 行为，原告未有提供有效的文件依据和电话费滞纳金的证据，故

10、不予支持。至于 原告请求被告支付利息20643元，由于双方没有对每月的应付款进行结算，故利 息只能以原告起诉之日计算。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第 一款，中华人民共和国民法通则第一百零八条和中华人民共和国合同法 第一百零七条、第一百零九条的规定，判决：一、被告陈某于本判决发生法律效 力之日起向原告欧阳某某支付电费106020.14元及利息（利息从2004年4月12 日起至清付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告陈某于 本判决发生法律效力之日起向原告欧阳某某支付水费70927.47元及利息（利息 从2004年4月12日起至清付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计

11、算）。 三、被告陈某于本判决发生法律效力之日起向原告欧阳某某支付社保费 41226.84元及利息（利息从2004年4月12日起至清付之日止，按中国人民银行 同期同类贷款利率计算）。四、被告陈某于本判决发生法律效力之日起向原告欧 阳某某支付垃圾费2100元及利息（利息从2004年4月12日起至清付之日止，按 中国人民银行同期同类贷款利率计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案受 理费7330元、财产保全费2540元，二项合计9870元，由原告负担3062元，被 告负担6808元。【法律风险】律师提示：由于厂房租赁涉及不动产，同时涉及装修、水电、消防、物业管 理等众多问题，不管是出租人还是承租人，

12、都有一定的法律风险。法院每年都要 审理相当数量的房屋租赁合同纠纷案件。而一旦发生纠纷，对于租赁双方的损失 都难以避免，如由于生产经营停顿而导致的经济损失、退租退房的搬运损失、装 修损失等，在相关法律风险没有有效控制的情况下，损失的范围可能令企业难以 承受。出租人首先应保证出租的厂房必须具备以下的合法条件：有合法的房屋产权 证件或其他权属证明;房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明;将房管部门 直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；住宅用房的租赁，应 当符合国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策;房屋能正常使用，水电、 消防等处于安全范围内。如果出租人未能在保证以上基本条件下即把厂房出租， 则之后若出现厂房不符合出租条件被行政机关处罚、房屋因权属不明被其他合法 所有人主张权利、