投资性房地产国际准则与我国准则比较

1、我国会计准则和国际会计准则比较投资性房地产小组成员：焦文娟、焦彦彬、孔雪姣比较内容：一、范围界定二、确认三、初始计量四、后续计量五、转换处理六、报表披露一、范围界定我国：土地使用权国际：土地所有权定义：投资性房地产是指，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。并明确投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。一、范围界定IASB在改进后的国际会计准则中，允许承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合条件时，可以归入投资性房地产内核算，而且在核算范围方面国际会计准则的示例更为详细一些。国际会计准则中还包括了以融资租赁方式租入的房地产和租入的房地产转租

2、赚取租金。我国则没有将这些业务纳入投资性房地产的规范范围。一、范围界定我国新准则明确了不属于投资性房地产的项目，即自用房地产，也就是生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产。新准则中对于应适用其他准则的项目也予以明确，即企业代建的房地产项目适用于建造合同准则，投资性房地产的租金收入和售后回租业务使用租赁准则。国际会计准则中也排除了如下方面：（1）用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产（2）在正常经营过程中销售的房地产作为投资性房地产核算二、确认在投资性房地产的确认方面，我国与国际会计准则的规定基本一致。我国新准则要求在同时满足两个条件时才可以确认，即：（1）与

3、该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的。三、初始计量关于投资性房地产的初始计量，新准则要求按照成本进行初始计量，这与国际会计准则保持一致。国际会计准则另外对于不作为投资性房地产的成本项目进行了相关的规定，如为使房地产达到工作状态所必须的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。我国新准则中仅规定了构成初始计量成本的项目组成。四、后续计量关投资性房地产的后续计量，我国新准则与国际会计准则都规定了对投资性房地产可以应用两个计量模式，即成本模式和公允价值模

4、式，并对于两种模式之间的转换进行限制。但我国新准则与国际会计准则在优先选择计量模式的侧重方面不尽相同。四、后续计量我国新准则对于投资性房地产的后续计量，规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。另外，规定采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用我国的固定资产准则和无形资产准则的规定，不适用投资性房地产准则的规定。四、后续计量对采用公允价值模式进行后续计量，要求有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并同时满足两个条件，即：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息

5、，从而对投资性房地产的公允价格作出合理的估计。从我国新准则的这些规定可以看出，我国是以成本模式作为投资性房地产后续计量的基本模式，并对应用公允价值模式进行后续计量作了比较严格的条件限制。四、后续计量国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有“当主体无法再持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时例外”。五、转换处理1、计量模式的转换我国新准则对投资性房地产计量模式的转换规定，投资性房地产的计量模式一经确定就不得随意变更，如果把成本模式转变为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理。但对于已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不允许转换为成本模式计量。五、转换处理

6、1、计量模式的转换国际会计准则对于计量模式的转换没有严格限制，国际准则是倾向于用公允价值模式计量投资性房地产的，因此认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”。由此可以看出，国际会计准则不主张公允价值模式变更为成本模式核算投资性房地产，而我国是明确禁止这样转换的。五、转换处理2、与其他资产之间的转换我国新准则要求企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应进行相关转换处理，并列示了四类情形，即：（1）投资性房地产开始自用（2）作为存货的房地产，改为出租（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值（4）自用建筑物停止自用，改为出租五、转换处理2、与其他资产之间的转换国际会

7、计准则中除了包括我国列示的情形，还包括两种情况，即：（1）为销售而开始开发（2）介绍建造或开发五、转换处理2、与其他资产之间的转换对资产类别重新划分的核算的规定，如果转换前后都保持成本计量模式的，我国新准则和国际会计准则规定的处理方式一致，即仍按照原来的账面价值作为转换后的入账价值进行计量。五、转换处理2、与其他资产之间的转换我国新准则对于原来采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产的，要求将转换日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。对自用房地产或存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产的，应将转换日该投资性房地产的公允价值作为入账价值，并以此入账价值与转换前的账面价值比较，如

8、果比原来的账面价值小，其差额计入当期损益；如果大于原来账面价值，则计入所有者权益，不确认为当期损益。五、转换处理2、与其他资产之间的转换国际会计准则IAS40中规定“对于将存货转化为按公允价值计量的投资性房地产，转换日房地产的公允价值与其原来账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认”，这一点与我国有显著差异。六、报表披露我国新准则规定，企业应当在财务报告附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式；（2）采用成本模式的，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；（3）采用公允价值模式的，披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；（4）房地产转换情况、理由，记忆对损益或所有者