惠阳房地产市场分析项目价格及定位分析报告

1、.PAGE ：.；领商网 HYPERLINK leadshang leadshang 提供商业地产资讯与商业培训惠阳房地产市场分析暨工程价钱定位报告联冠地产年月日目 录 TOC o - h z HYPERLINK l _Toc 第一部分 惠州惠阳经济及城市开展概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、惠州经济增长良好、惠阳中心位置明确 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、惠阳经济增长强劲 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、惠阳城市开展速度加快，新的运营开展理念确立 PAGEREF _Toc h H

2、YPERLINK l _Toc 四、深圳东进战略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济开展根底 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 惠阳房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、惠阳区房地产市场概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、中心区主要在售楼盘分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、惠阳房地产市场展望 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 工程价钱定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

3、c 一、工程所在区位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程目的客户群分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程价钱定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分：财务及敏感度分析 PAGEREF _Toc h 第一部分 惠州惠阳经济及城市开展概略惠州经济增长良好、惠阳中心位置明确惠州地理位置优越，自然资源丰富惠州位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市间隔 香港最近的城市，是珠三角经济区和承接未来深圳城市扩张和经济战略转移的主要城市，现辖惠城、

4、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县、镇街道民族乡，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积.万平方公里，占珠三角经济区面积的/。惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡、“粤东门户之称。从唐朝到近代的一千多年间，有多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾居住惠州三年。惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。全市具有旅游开发潜力的景点共有多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中有处被列入国家、省风景名胜及自然维护区,拥有“岭南奇山罗浮山，“北回归线上的绿洲南昆山，“

5、东方夏威夷巽寮湾，“苎萝西子惠州西湖，还有全国特有的海龟自然维护区等。目前全市已构成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运以及兴隆通讯系统构成的立体交通和通讯网络。惠州经济增长创新高年，惠州市实现消费总值亿元，比上年增长.%，创下年以来增长新高，与年相比，年年均增长下同.%。外贸出口亿美圆，增长.%，年均增长.%。年累计实践吸收外商直接投资.亿美圆，引进世界强企业家。附表：惠州市历年GDP 单位：亿元全市合计年年年年年年年年年年年.市区.资料来源：惠州统计局附表：惠州市人均GDP 单位：元全市合计年年年年年年年年年 年年,市区,资料来源：惠州统计局投资、消费总量增长惠阳名列前茅年，惠州固定

6、资产投资总量及社会消费品零售总额快速增长，惠阳增长速度排惠州各区县前列。由于惠阳区历史投资总量与社会消费品总量基数大，占惠州比例份额较大，加上增长速度较快，对目前主要以固定资产投资与以消费品为主的内需增长作为拉动惠州经济开展的中心战略的惠州来说，对其经济开展奉献率较为突出。固定资产投资增长名列第二。分县区看，各地的全社会固定资产投资增长分别为：惠城区、惠阳区.、大亚湾区-.、惠东县.、博罗县.、龙门县-.。社会消费品零售总额增长名列第一。分县区看，各地的社会消费品零售总额增长分别为：惠城区、惠阳区、大亚湾区.、惠东县.、博罗县.、龙门县.，显示除惠东县外，各县区的消费增长普遍较快，惠阳区自月以

7、后消费的增幅也突破大关，与大亚湾区齐头并进。从数据显示看，惠阳区固定资产投资增长率名列惠州各县区第二，仅次于博罗县；社会消费品零售总额增长速度与大亚湾齐头并进。由于博罗县历年固定资产投资额较低，大亚湾作为刚刚开发的石化数码基地，消费品零售额基数较小，占惠州总量比例比较小，随增长速度快，但对惠州整体增长的影响较小，而惠阳区基数大，增长速度迅猛，对惠州固定资产投资与社会消费品总额增长率奉献较大。惠州整体开展规划强调三区，惠阳中心位置明确惠州城市近期建立目的是奠定和完善“一城三片的主体框架，即构建惠城中心区惠阳副中心区陈江地域的城市空间构造，拉开城市开展架构，全面建立新城区。强化城市中心效力功能，实

8、现西控、北进、南优、东拓的开展格局，进一步提升城市质量，构筑组团式山水生态城市根本格局，营造开放而有活力，宜居而又平安的调和城市。从地理位置上看，惠阳是惠州滨海城市重要组团，离现阶段惠州经济中心惠城区有近个小时的路程，间隔 相对较远，过去地理位置作用并不明显，但随着惠城区城市土地开发资源日益枯竭，城市开展潜力逐渐萎缩，城市中心对经济的推进作用和辐射作用日益减弱，从惠州长久经济开展定位来看，重新规划城市经济开展中心势在必行。惠阳撤市设区的措施战略意义明确，一方面利用惠阳承接深圳东进、产业转移所带来的企业流、资金流、人才流，为惠州经济开展发明新的增长点。另一方面为整合惠州城市经济，建立“大惠州经济

9、圈铺路，即以大亚湾数码石化、物流产业城、惠阳后勤效力基地为经济中心，逐渐弱化经济惠城，代以专属政治文化的惠城为主的新经济圈。惠阳南连大亚湾、北接惠城区，作为惠州城市整合和构建“大惠州经济圈中最关键一环，其扮演的角色和城市位置不言而喻，其政治经济位置也将因此在很大程度上得以提升。惠阳经济增长强劲惠阳是惠州经济的一只雄鹰和翻开惠州经济的北大门惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部与惠州相接,是间隔 深圳、大亚湾最近的城区，深圳经济、大亚湾经济的直接受害者。从深圳中心区到惠阳仅仅需求分钟个小时，假设从龙岗中心城驾车到惠阳

10、，大约只需求分钟分钟的车程。同时惠阳还是惠州滨海城市重要组团，具有得天独厚的自然地理条件。惠阳年月撤市设区，辖淡水、秋长、新圩、镇隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳头、霞涌个镇和三和经济开发实验区，面积平方公里，土地资源宽广，未来在开发空间广博。辖区内人口.万，全市有侨胞和港澳台同胞多万人，是广东著名侨乡之一，综合人口素质较高。区委、区政府驻淡水镇。惠阳旅游资源非常丰富。境内海岸线长.公里，其中有多公里宜于建造港口码头，可建大小泊位个，其中万吨级以上个，最大泊位可达万吨，且还可建度假村、别墅群、疗养区、游乐园等，素有“黄金海岸之誉和 “鱼米之乡的美称。经济增长速度继续攀升年，惠阳区经济运转良好，增

11、长继续坚持强劲态势。详细表现为：工业消费提速增效，投资、消费和出口三大需求扩张有力，实践利用外资情势较好，金融支持力度加大，财税收入继续高位增长，城乡居民收入有较大提高。年，全区实现消费总值.亿元，同比增长.%，是年以来的最高增幅。其中，第一产业添加值.亿元，增长.%；第二产业添加值.亿元，增长.%；第三产业添加值.亿元，增长.%。经济增长表现为第一、第三产业平稳增长，第二产业高速增长的格局。三次产业分别拉动GDP增长.、和个百分点，三次产业构造为.：. ：.。二、三产业开展平衡从三大产业的增长速度来看，各产业开展平衡，呈现协调增长局面。第二产业受工业提速的推进，增长有所加快，增幅由一季度.%

12、、上半年.%、到前三季度上升为.%，对经济增长的奉献率为.%，拉动GDP增长.个百分点；第三产业坚持较快增长，对经济增长的奉献率为.%，拉动GDP增长.个百分点。其中，住宿和餐饮业、房地产业均呈现%以上增长，成为第三产业开展的突出亮点。经济运转质量显著提升税收总额、财政收入同比分别增长.%、.%，增幅比去年同期提高.和.个百分点。财政收入占GDP的比重为.%，同比提升个百分点，比重领先全市各县区。同时，农民收入、在岗职工平均工资、城乡居民储蓄存款均呈现较大幅度增长。经济的快速开展，刺激房地产业高速开展各项经济目的都显示年惠阳区经济运转处于良好形状。按国际经济组织统计阅历阐明，当一个地域的经济添

13、加速度大于%的时候，当地的房地产开展也就存在着极为宽广的出路。宏观经济增长房地产业开展情况小于%萎 缩%停 滞%稳定开展大于%高速开展全区实现消费总值.亿元，同比增长.%。标志着惠阳的宏观经济开展曾经处于高速开展阶段，同时，惠阳的房地产业的开展处于高速开展时期。 经济高速开展消费程度不断提高地产大时代降临刺激促成进出口贸易继续成为经济增长的主要要素。社会消费品零售总额的高速增长阐明人们消费才干得到进一步增长，大件消费、趋前消费观念进一步构成。政府各项政策在不断的规范着房地产市场，为房地产业的继续开展提供了有效的支持。领商网leadshang 提供专业 HYPERLINK leadshang 地

14、产资料与 HYPERLINK leadshang 品牌推行惠阳城市开展速度加快，新的运营开展理念确立年惠阳区政府及惠阳经济开展主要围绕推进工业化、城市化、商贸流通现代化“三大义务，调整优化经济构造，构建“三环经济开展格局；加强工业园区建立，以大工程为重点，提升工业经济质量；树立运营城市理念，提高城市规划建立管理程度，加快城市建立步伐；发扬优势做大做强旅游和效力业，加强第三产业开展后劲；扶持民营经济开展，加强招商引资和外贸出口任务，促进内外经济协调开展等方面展开。详细城市开展规划如下：领商网leadshang 提供专业 HYPERLINK leadshang 地产资料与 HYPERLINK le

15、adshang 品牌推行、 工业园区开展，“质取代“量，提升惠阳经济质量年，惠阳区政府在大力开展园区经济，建立工业强区的运营理念根底上，确立了“以工业园区质量取代园区数量的政府指点思想。“以现有园区为根底，构建工业经济开展新平台，以园区中的五大产业园区为着力点，打造新型生态产业园区，同时开展高薪技术产业区，提升惠阳经济工业质量的政策将成为惠阳未来工业园区开展的主要方向。、 城市规划建立方面，运营城市理念和总体规划思想凸现在城市规划方面，惠阳区政府已确立“运营城市的理念和“总体规划思想，以城市运营理念为根底，逐渐开场土地盘整任务。年，惠阳区政府以市场化为取向，逐渐以总体规划和“规划一片、盘整一片

16、、建成一片的指点思想，对闲置土地进展盘整，并按照“面积不变位置变，一致规划练成片的方法对农民回拨土地进展整合，鼓励村集体办实业。、 对城市进展总体规划，拓展城市开展空间惠阳区总体规划确定本区为城市生活区和全区行政、商贸和文化中心，从惠阳城市开展战略出发，结合本区用地条件、区位优势、根底设备等综合要素，以表达“小城春秋，绿色家园的城市特征为目的，分析论证确定本区规划性质为：由以行政办公为主的行政片区、以商贸为主的泅水片区、以文化文娱为主的苏屋片区、以居住为主的土湖片区和以高尔夫球文娱为主的高尔夫球场片区组成的多种职能的综合性中心区。为拓展惠阳未来城市开展空间，增大惠阳城区开展潜力，惠阳区政府对所

17、辖“十镇一区进展总体规划，确定在年以后，惠阳区政府将逐渐实施“退二进三战略，把工业工程引向城区外围落户，把淡水土地资源用来开展第三产业，并进一步大力实施“东扩沙田，西拓秋长的战略，把淡水、秋长、沙田有机连成一体，以此为惠阳添加新的开展空间和经济增长点。、 加快完善根底设备，使惠阳充分融入港深经济体系作为珠江三角洲经济区的中心以及港深经济体系中关键一环，自年开场，惠阳区政府将加快完善根底设备，并构筑以淡水为中心的公路交通网，使惠阳充分融入港深经济体系之中，并发扬惠阳港深之间经济联络的作用，加快惠阳经济开展。在根底设备建立中，区政府重点推进惠澳高速公路、惠莞高速惠阳段、厦深快速铁路惠阳段、城区过境

18、道路、良湖大道，以及镇隆至平潭、平潭至横沥公路的改造建立。按照惠阳区“一揽子工程安排，今后将加快城区金星大道、爱民东路、长安北路、承修路、大埔路、教育路，以及秋长将军路等街道的改建；兴建金惠大桥、横岭桥、北环桥、阳光桥等桥梁，同时加快淡水铁桥及人民桥扩建任务；城区新的客货运站、太阳城客运站及公共汽车目的的建立。同时对区内电力设备进展改造，更新电网及其他城市管理指挥系统，提高惠阳城市运营管理效率，使惠阳能充分融入港深经济体系之内。深圳东进战略、大亚湾经济进一步奠定惠阳经济开展根底惠阳区位于广东南部，东江中下游，地处珠江三角洲经济区和亚太经济增长带中心，南临大亚湾，毗邻香港，西依深圳、东莞市，中部

19、与惠州相接,是间隔 深圳、大亚湾最近的城区和深圳经济、大亚湾经济的直接受害者。、深圳东进战略奠定了惠阳经济开展位置。从深圳中心区到惠阳仅仅需求分钟个小时，假设从龙岗中心城驾车到惠阳，大约只需求分钟分钟的车程。从深圳盐田到惠阳大亚湾的深惠沿海高速公路将在年底通车，最近还有音讯指深圳与惠阳的地铁轨道交通规划能够被提上议程，未来的深圳地铁有能够直通惠阳中心区。便利快捷的交通网络也为深圳经济转移奠定了坚实的根底。目前，深圳已初步确定“文化、金融、高科技产业为未来城市开展的三大支柱产业，作为目前深圳支柱产业之一的加工制造产业将会被逐渐转移，为深圳城市产业晋级换代腾出开展的空间。“东进作为深圳未来开展的重

20、要战略，“东进道路图上各城市地域将主要承当未来深圳所转移出来的制造产业。惠阳地处“东进道路图主轴，并作为深圳翻开惠州经济的北大门，将是深圳主要产业转移地之一，届时由大量制造企业所带来的人流、物流、资金流、信息流将为惠阳经济开展发明一个长时期的昌盛。、大亚湾经济激活了惠阳整体经济开展，奠定了惠阳经济的开展根底。大亚湾位于惠阳东南方向，大亚湾“壳牌石油基地距惠阳仅分钟车程，作为间隔 惠阳最近的城区，大亚湾经济以及未来开展方向给惠阳城市开展、职能奠定了着实的根底。大亚湾定位“石化窗口，惠阳无疑成为大亚湾经济的后花园。因此惠阳定位建立现代石化数码及中海壳牌石化工程后勤基地。自中海壳牌年启动获准进驻大亚

21、湾经济开发区，年月日年正式投产后,在大亚湾建立平方公里的石化区，在谈在建的大工程和石化中下游工程已达个，总投资额到达亿元。据悉自年以来，在惠阳、大亚湾，尾随中海壳牌而至的世界强企业曾经有多家。据国家计委研讨所专家提供的数字，中海壳牌的下游带动效应为,其辐射半径到达公里左右，每年带来约亿元的工业产值。除此之外，月日，和记黄埔正式入驻大亚湾惠州港，成为第一大股东，未来，惠州港将建立万吨级以上深水泊位个，其中万吨级泊位个，万吨级原油泊位个，万至万吨级泊位个，千至万吨级泊位个，届时惠州港将建立成为年吞吐量为万吨的超大港口。与此同时，还有南海炼油、LNG电厂、华德石化、东风汽车城、普利司通轮胎等一批大工

22、程。紧靠惠阳的响水河工业区直接承接了中海壳牌南海石化工程的下游产业，李嘉诚投资的惠州港的集装箱仓库也在该区域内。目前已有永昶、宝兴、合正等多家企业入园，投资总额达.亿美圆，其中投资超越万美圆的有家，上市公司多家，东风本田、日本住金、台湾龙亿等企业分别在增资或投资，这里是整个大亚湾工业开展最成熟的区域。年，比亚迪总面积到达多万平方米的厂区将完成二期工程，同时深圳厂区将正式迁移于此地，年内将带来约万人口。这些行业巨头的纷纷登陆，不仅吞吐出超强的经济消费力，同时激活了惠阳整体经济开展，奠定了惠阳开展的根底，直接带动惠阳效力行业和房地产市场的开展。第二部分 惠阳房地产市场分析惠阳区房地产市场概略房地产

23、开发投资继续强劲上升，总量翻两番。惠阳房地产年开发投资额.亿，年.亿，成倍增长。继年房地产开发投资实现成倍增长之后，年以来房地产市场继续坚持了迅猛增长的态势，房地产开发投资继续强劲攀升，房地产各项主要目的表现突出、协调年完成房地产开发投资.亿元，同比增长.%，高出全社会固定资产投资平均增幅.个百分点；占第三产业投资比重为.%，显示房地产业已成为推进投资增长和第三产业开展的重要力量。惠阳房地产开发商数量逐渐增多，开发产品多元化开展。年，惠阳房地产企业逐渐增多，目前，正在运营的企业家，其中：具有二级资质家、三级资质家、四级资质家、暂定资质家。随着惠阳房地产的蓬勃开展，在本地民营房地产企业为主力军的

24、带动下，外来品牌开发商的相继进驻，大盘、别墅、商业房产等纷纷出现，惠阳市场开发产品逐渐呈多元化开展，进一步提升了房地产的开发理念与档次。附表：年惠阳房产产品类型开展一览表产品分类别墅高档小区商业写字楼投资物业年棕榈岛中铭豪园年中区华府、中铭豪园、瑞景居 时代广场、裕华广场博雅苑、开城豪庭、年半岛号、东方新城丽江花园、尚城世家、隆基天地、世贸广场广场明珠、锦江国际、都市广场整体市场供销两旺。年惠阳房地产市场供销两旺,商品房施工面积.万平方米，同比增长.%；商品房开工面积.万平方米，增长.%；全年商品房销售面积.万平方米，增长.%；商品房销售额.亿元，增长.%。年市场供应量和销售量增长均超越%，特

25、别是住宅，销售量成倍增长，整体市场供销两旺，在深惠沿海高速公路将在年通车，深圳与惠阳的地铁轨道交通规划能够被提上议程，大亚湾壳牌石油、惠州港、南海炼油工程陆续投产等种种利好音讯刺激下，房地产市场进入高速开展阶段，成为拉动惠阳经济开展的重要力量。附表：年惠阳区房地产开发情况一览表开发企业称号工程称号工程位置占地面积总建筑面积建筑用途总套数栋号及层数登记日期住宅商用其他粤海房产开展丽江花园白云二路.栋；层.隆基房地产开发隆基天地白云二路/地下室栋；层.大亚湾中雄实业广场明珠石坑仔.A、B栋；层.惠州市润兴实业润鑫花园土湖金惠大道旁栋；层.惠阳区中铭实业润阳花园新圩花边岭开发区.住宅，商铺；层.惠阳

26、区德兴通实业怡盛园A、B栋淡水镇尧岭村两栋；层.星运房地产开展星运绿洲嘉园惠阳新圩镇产径村.栋；层.惠阳区德兴实业德兴雅苑三和开发区套住宅，套商铺栋；层.惠阳华星实业华星金碧雅苑熊猫大道.栋层、栋层.广东中核惠原工程惠景豪苑土湖金惠大道旁.栋层.深国投商用置业深国投商业中心淡水崇雅路.惠阳区南豪实业华茂大厦开城大道百老汇交汇处.栋层.惠州市世贸广场世贸广场一号楼惠阳淡水白云二路层.鸿亨隆房地产开发东方新城二期A区秋长镇向岭村.三层.新城市房地产开发半岛号花园一期惠阳区新城区泗水片区.建艺惠州开展锦绣豪苑铁湖六村.、/层.惠阳联老实业投资城市丽景开城大道边.A、B栋/层.鸿江房地产开发长鸿花园会

27、所区政府北面、府西北街西侧层.惠州市中山实业商贸广场崇雅路.惠州市中豪实业中豪国际白云三路层.合计.PAGE PAGE 40惠阳房地产市场分析暨工程价钱定位报告商品房价钱大幅上涨。继年棕榈岛别墅入市销售价钱拉升，惠阳商品房均价快速攀升至历史高位，均价.元；年，随着大量中低价位楼盘入市，惠阳商品房均价有所回落；年，随着一批中高档楼盘集中入市，拉升了惠阳整体房价，去掉棕榈岛对年惠阳整体均价的影响，年惠阳元的整体均价依然处于历史高位。中心区楼盘价钱屡创新高。中心区年年末整体均价攀升至元/平方米，年自半岛一号入市整体均价一路走高，由元/平方米升至元/平方米。至上半年整体均价已达元/平方米，个别质量较高

28、楼盘如惠阳丽江花园均价已达元/平方米。附表：中心区楼盘各期销售价钱一览表工程称号销售分期开盘时间推出货量主力户型实收均价销售情况销售周期半岛一号一期-三房售罄天二期-四房售罄天尚城世家一期-三房售罄天二期-三房售罄天三期-四房%天东方新城一期-房均有，比较平均售罄天二期-二房售罄天锦江国际一期-三房售罄天二期-三房售罄天广场明珠-二房；-三房售罄天都市广场-一房；-二房售罄天隆基天地一期-三房、四房%天二期-一房、二房%天丽江花园一期-三房售罄天二期-三房售罄天三期-三房售罄天四期-四房%天主要购房群体进一步向深圳地域倾斜。惠阳，作为间隔 深圳、大亚湾最近的城区和深圳产业转移、大亚湾经济的直接

29、受害者，以制造业为主的企业的迁入，资金流、人才流的进入，以此为契机的惠阳将会步入一个快速开展的轨道，作为经济开展重要缩影的房地产业，从而也将获得腾飞的强大内在驱动力和助推力。鉴于目前惠阳相对较低的房地产价钱，以及对未来愉快的预期，由此吸引了大量外来投资置业人员。数听阐明，年外来人士的购房比例%，年达%，年，惠阳各主要楼盘外来人士的购房比例均超越%，到年上半年，外来人士购房比例已超越%，其中深圳的购房人所占的比例最大。从消费力比例看，据估算，年前季度，深圳客户在惠阳购置商品房面积超越万平方米，消费金额超越.亿元，超越惠阳房产市场总购买力的。附表：惠阳中心区楼盘客户辐射区域一览表称号客户辐射区域情

30、况半岛一号深圳客户约占，本地居民约占，其他约尚城世家深圳客户约占，本地居民约占，其他约锦江国际深圳客户约占，本地居民及其他客户约占东方新城深圳客户约占，本地居民约占，其他约丽江花园深圳客户约占，本地居民约占，其他约产品需求构造发生变化，主力户型逐渐由中大面积需求向中小面积户型转变。年惠阳主要购房群体由惠阳本地客户进一步向深圳地域客户转移的同时，客户购房置业需求也发生根本性转变，即由居住置业向投资置业转变，市场主力户型需求本来由惠阳本地需求二次置业换房需求向投资置业需求转变，需求户型面积从大户型向中小面积户型转变。从各在售楼盘户型面积区间销售情况看，惠阳房地产开展仍处于初级市场阶段。市场对两头户

31、型承接力明显较强，中间户型需求销售情况明显较差，市场对中间户型需求，对二次置业、温馨性换房需求尚未被真正激发。同期，投资热、投资置业一时成为惠阳购房置业的一种潮流，不仅吸引着深惠两地的投资客，同时也吸引和转变着二次置业群体由纯居住购买，向投资购买倾向，从需求中间户型向中小户型面积需求导向。中小户型供应成为投资小、见效快的有力供应，深惠两地中小户型产品首选成为平安可靠和惠阳现阶段最受欢迎的户型产品。附表：年惠阳主要在售楼盘供应情况一览表工程称号以下-以上别墅合计半岛一号东方新城尚城世家隆基天地广场明珠都市广场锦江国际丽江花园合计比例.%.%.%.%.%.%中心区主要在售楼盘分析惠阳丽江花园惠阳在

32、售楼盘中，地段位置最好的楼盘位于惠阳区区政府南侧广州粤海地产投资开发，联冠地产代理总占地，总建面.，容积率.，分期开发整个工程由栋小高层、高层组成，绿化率.%工程定位“城市广场空中庭院风华大家工程分四期开发，户型以平方米三房单位为主附表：丽江花园户型配比户型面积/m套数套套数比%二房-.%三房-.%-.%-.%四房-.%合计.%工程区位优势明显，产品设计上也有入户花园、空中花园等惠阳稀有创新设计，遭到市场追捧。 目的客户以深圳客户为主，占%，其次是本地客，占%，其他为香港、惠州、台湾及大亚湾等地的客户，占%；半岛一号 惠阳在售楼盘中，规模最大的楼盘位于惠阳区淡水镇中心社区淡水河的泗水地段深圳市

33、南山开发实业,中建蛇口开展投资，开发商惠阳新城市房地产开发，中原地产代理总占地，总建面，容积率.，估计分期开发整个工程由多栋小高层、高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率%工程定位“西班牙悠生活 纯粹风情上演广告语“让他们住得更好附表：半岛一号户型配比户型面积/m套数套套数比%二房-.%三房-.%四房-.%复式以上.%联排、独栋别墅以上.%合计.%一期别墅均价-元/m，洋房实收均价元/ m，二期实收均价元/m。三期尚未推出，均价估计元/m左右。目的客户以深圳投资客户为主，占%以上，本地自住客为辅，主要购买意向为四房及复式单位，其他尚有大亚湾等地的客户；东方新城工程位于秋长镇高岭村，紧临棕榈岛高

34、尔夫球场，部分单位可看高尔夫景观。与半岛一号为同一开发商，深圳中建蛇口开展与惠阳鸿享隆房地产开发协作开发，中原代理。总占地万，总建面万，容积率.，估计分-期开发。总户数户，停车位个。整个工程由多栋多层、小高层洋房及联排、叠加别墅等组成，绿化率。工程定位“花园生活私家领地推出两期共栋-层小高层洋房，套别墅单位，推出洋房户型分布比较平均，房均有。附表：东方新城户型配比户型面积/m套数套套数比%二房二厅.%三房二厅. .%四房二厅.%五房二厅.%别墅以上.%合计.%独立别墅均价约元/实收，双拼别墅均价约元/实收，洋房均价元/实收。别墅主力客户集中淡水镇周边工业区和龙岗工业区私营企业主；洋房客户主要为

35、深圳投资客户，也有少量本地中高收入阶层和高级公务员；尚城世家工程位于惠阳金惠大道北侧，地处中心区。由惠阳鸿江房地产开放公司开发，深圳雅玛房地产经纪代理。总占地.万，总建面万，容积率.，估计分期开发。整个工程由栋小高层、高层及酒店式公寓组成，绿化率。工程定位“城市中心万欧洲城年推出一期共栋小高层，分三批推出市场，第一批推出栋套，月日开盘；第二批加推栋套，月日开盘，第三批加推前期保管的接近中心园林景观的B、B两栋套，于月初推出。主力户型-三房。附表：尚城世家户型配比户型面积套数套套数比%二房二厅 .%三房二厅-.%- .%四房两厅-.%合计.%第一批单位实收均价约元/m，第二批单位实收均价在元/m

36、左右，第三批推出单位价钱飙升至元/m左右，目前剩余少量尾货价钱在元/m左右。 主力目的客户超越%深圳，本地和大亚湾客户约占%，其他客户约占%。隆基天地广场工程位于惠阳区淡水镇白云二路市政广场旁,地处中心区。由惠州市隆基房地产开发开发，圣地东荣行销战略机构代理。总占地约万，总建面万，容积率.，分期开发。总户数户，车位个。整个工程由栋层小高层，栋层高层组成，其中栋层梯户，栋层梯户栋，梯户栋，栋层梯户栋，梯户栋。主力户型-三房。园林采用芭堤雅风情。附表：隆基天地广场户型配比户型面积套数套套数比%一房.%二房-.%三房-.%四房-.%五房-.%合计.%一期年月日开盘，均价元/；二期年月日开盘，均价元/

37、。目的客户群主要以深圳客户为主，占%以上，淡水本地客户占%左右，其他主要大亚湾、惠州及香港等地；锦江国际工程位于惠阳区政府西侧，地处中心区。由惠州市惠阳锦祥实业开发，先后由世联、中孚蓝德代理。总占地万，总建面万，容积率.，分期推出。整个工程由栋高层组成。分期推出市场，一期推出栋，二期推出栋。主力户型-三房。附表：锦江国际户型配比户型面积/m套数套套数比%二房- .%三房- .%五房-.%合计.%一期年月日开盘，均价元/实收，二期年月日开盘均价元/实收。目的客户群主要以深圳客户为主，%深圳投资客，%本地及周边自住客。 广场明珠工程位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处，地处中心区。由惠州市惠阳中雄

38、实业开发，深圳百川利代理。总占地，总建面.万，容积率.。整个工程为栋层单体楼，底下层为商业。总户数户，地下停车位个。主力户型以下一房及二房。附表：广场明珠户型配比户型面积套数套套数比%一房一厅-.%二房二厅-.%三房二厅-.%合计.%年月日开盘，均价元/m；主力目的客户集中深圳投资客户，约占%，其他为淡水本地、大亚湾和香港等地。都市广场工程位于惠阳区惠阳广场南路与人民路交汇处，地处中心区。惠阳纯投资小户型，由惠州市惠阳中雄实业开发，深圳百川利代理。总占地，总建面.万，容积率.。总户数户，地下停车位个。整个工程由栋层高层组成，底下层为商业。均为平方米以下小户型单位，主力户型为二房。附表：都市广场

39、户型配比户型面积套数套套数比%独身公寓-%一房一厅%二房二厅.-%合计%年月日开盘，均价元/实收；主力客户集中深圳投资客户，约占%，其他为淡水本地、大亚湾和香港等地。惠阳房地产市场展望房地产市场仍将继续高速增长年，深圳制造产业继续东移，大亚湾石化经济下游产业链进一步完善，将刺激惠阳经济继续高速开展。房地产业在经济继续高速开展，整体规划，市政设备进一步完善，深圳制造产业转移和石化产业链构成所带来的大量人气刺激下，仍将坚持继续快速安康开展。中小户型需求将成为市场主流年，深圳客户仍将是惠阳房地产市场主要的购买力量，大量外来人口及深圳投资客户涌入，将刺激房地产需求进一步增长，房地产价钱进一步爬升，投资

40、少，见效快及以过渡为主的中小户型仍将是市场的主流需求户型。中心区仍将是惠阳的热点区域中心区作为惠阳行政、经济、文化中心和近年开展的重点区域，成为深圳客户投资及当地客户自住的首选区域，房地产供应也集中于此，成为年惠阳房地产市场的热点区域。年，各主要在售楼盘如半岛一号、东方新城、尚城世家、天安新阳城等工程均在中心区或临近中心区，中心区楼盘供应量将占市场总供应量的%以上，中心区仍是年惠阳的热点区域，各盘竞争的主战场。价钱有望进一步增长，中心区房价估计年有望突破元/m近期各已售、在售楼盘销售情况良好，房价迅猛增长。尚城世家、东方新城尾货价钱已达元/m起价。半岛一号三期推出，均价估计在元/ m，隆基天地

41、广场于前不久开盘，均价已达元/m，惠阳丽江花园第四期，均价为惠阳最高，已达元/m。对于深圳客户来说，这一价位对比深圳楼价仍属小巫见大巫，尚未到深圳房价的一半，而惠阳在种种利好音讯刺激下，未来房价仍有很大的升值空间，投资报答可以预期。对于本地客户来说，中心区的区位价值和未来的规划前景对其有着极大的吸引力，并且惠阳楼价屡创新高，其心思价位也水涨船高，对这一价位的接受只是时间问题。估计，到年，月份，惠阳各在售楼盘将还有一次推盘顶峰，房价还会有小幅上涨，到年中心区房价有望突破元/m大关。第三部分 工程价钱定位工程所在区位本工程位于惠阳中心区，紧邻深圳龙岗往来惠阳的主干道白云二路，往来深圳极其便利，周边

42、配套成熟，未来升值潜力宏大。本工程与周边各主要楼盘位置见以下图：工程目的客户群分析从目前本工程周边各在售楼盘情况看，本工程目的客户群将主要由以下三个部分组成：、深圳客户主要是深圳关内的投资客户和龙岗大工业区的管理层和个体老板。、本地客户包括淡水镇本地原居民、政府公务员、企事业单位管理人员、白领、个体老板。、其他客户是除深圳、本地客户外的其他地域的客户，如惠州、香港、大亚湾、等地客户。深圳客户深圳关内投资客户年龄-岁，文化层次较高，社会阅历阅历丰富，拥有多次置业阅历，以投资为目的，对价钱敏感，消费比较理性。对工程的要求要点：地段优势明显，升值潜力大； 周边交通便利，生活气氛浓重，方便出租；小区环

43、境优美，物业质量高； 注重物业管理，关注未来的升值潜力；首付灵敏，便于月供；主要需求 房与小房；龙岗大工业区的管理层及个体老板年龄-岁，通常为初次置业，以满足自我家居生活为目的，至少也是为长久的生活进展过渡，积存不厚，决议了他们大多为经济型买家，对价钱敏感，经济实力与比同年龄层将对较高，由于惠阳普遍生活本钱较低，楼价与深圳相比低出许多，所以，常出现激动的购买行为。对工程的要求要点：交通方便，便于任务；户型的根本功能齐全，注重起居的方便性；注重私密性；注重周边环境配置，害怕噪音影响；关注未来的升值潜力；首付灵敏，便于月供；主要需求 房与小房；由于该部分人群对深圳房地产市场颇为了解，加之文化较高，

44、所以，对园林外型、建筑程度、生活配套都非常在意。希望社区质量优良、开展商品牌度高。本地客户原居民年龄-岁，文化层次较低，社会阅历阅历丰富，拥有多次置业阅历，价钱接受力较强，消费比较理性，多拥有多处房产，受目前惠阳投资热影响，有投资志愿，也有部分为改善居住环境换房。对工程的要求要点：对工程位置有较高要求，同时对工程所在区域的未来开展潜力比较注重。由于原住居民早期主要居住在自建房，常受平安问题的困扰，故，惠阳原居民希望所购买的楼盘在效力管理上可以表达平安性。惠阳当地的原住居民多以客家人为主，在居住习惯上喜欢三世同堂，故需求的大面积的三房和四房。购卖行为倾向于层以下的住宅，对于层至层的住宅次之。政府

45、公务员、企业高层管理人员年龄-岁，文化层次较高，初次置业和二次置业均有，对价钱比较敏感，消费比较理性，对细节比较关注。对工程的要求要点：关注价钱及首付金额；关注工程质量及产品设计；需求主要以小房为主，两房为辅。对运用率，朝向都很关怀；对园林设计能否有水景，配套设备能否完善颇为关注；对社区文化和物业管理有有一定认识性。个体老板年龄以-岁居多，文化层次参差不齐，有极强的经济认识和丰富的社会阅历，对价钱很敏感，有多次置业阅历，消费比较理性。对工程的要求要点：交通方便，便于打理生意。经济实力雄厚，部分人员有二次置业的阅历。希望景观、配套、人文社区、平安性、私密性较好。小企业主希望面积、总价中等。中型企

46、业主希望面积较大，价钱适中。由于经商的缘由，该部分客户非常看中本人居住的工程在惠阳市的高端笼统。中小企业主希望经过本人所购买楼盘的高端笼统，彰显个人实力。其他区域香港/惠州客户该部分客户属于与惠阳有“三缘关系的香港/惠州人。该部分客户主要是因任务缘、亲缘、生活缘等经常到惠阳，对于优美的小区景观，高档休闲配套、高质量社区和精致建筑的喜欢而购房，其购房目的既有自住，亦有投资。关注景观、配套、人文气氛、平安性和私密性。由于香港的居住习惯，决议其在户型面积上将倾向中小面积而总价中等的户型。而惠州人那么倾向中大面积的产品。大亚湾客户在大亚湾任务的外来大型企业的中高层管理者，经济实力雄厚，价钱接受力较高，

47、在大亚湾本来租房，因需求处理长期居住问题而购房，向往景观、配套、人文气氛、平安性、私密性最正确的居住环境。希望社区构成高尚圈、文化层。其购卖的楼盘可以表达其如今的身份位置。由于国外居住习惯的影响，该部分客户乐于购买面积较大的户型。只需工程硬件过关，对价钱要求不高。工程价钱定位价钱定位战略思索参照周边同类同质楼盘的市场价钱；实现短期内高比例的销售目的，快速回笼资金；以绝对高质量、综合性价比尽快抢占市场，给区域市场构成一种震撼；运用低开高走的价钱战略，保证工程前期平稳销售，为后期销售留下一定的升值空间，在整体销售进程中逐渐实现工程均价。价钱定位思索要素位置交通情况周边环境商服配套设备规模景观户型构造园林/会所物业管理本工程价钱制定原那么和方法目的：制定中心均价区域市场价风格研、走势判别选取可比楼盘，经过影响价钱的各要素调差，得到本工程比价计算可比楼盘的加权平均值，得到中心均价。可比楼盘选取原那么：同区域或不同区域同类型、同档次在售楼盘竞争物业根据上述原那么和方法，运用市场比较法，建议本工程各类型物业的中心均价。 由于现选取可比物业及价钱，与未来市场形状或会存在差别，故本价钱只适宜价钱预估和经济效益分析，以做工程判别之用。可比工程参考工程价位的实