北京市二手房房贷市场分析报告

1、.：.；北京市二手房房贷市场分析报告发布单位：北京链家地产市场研讨部 中国光大银行研讨周期：年月日至年月日样本选取：年月日至年月日链家及光大银行二手房成交名词解释：新政前指年月日月日含新政后指年月日月日政策篇年，我国个人住房商业贷款正式实施，至今个人商贷市场已开展到第二十个年头。这期间个人住房消费贷款金融政策发生了宏大变化，无论从贷款门槛、利率差别、审核条件还是从贷款容量、贷款需求来看，都发生了较大转变，这也将引导房贷市场相应发生转变。近年来个人住房消费贷款金融政策发生了宏大变化，这种变化主要表达在：一、以年为节点，个人信贷政策从利率单一执行转变为实行差别化利率。年以前，在房贷市场上，政府均执

2、行的是单一的利率政策，年起政府开场对购房面积、购房套数方面做出明确的利率差别化，例如对首套平米以下的住房实行.倍的优惠利率，但对于二套以上住房执行.倍利率。二、从单一的金融杠杆调理政策转变为直接与房地产市场宏观调控政策挂钩、指向性针对投资行为的差别化信贷政策。年，政府为抑制投资型住房需求，开场对购房次数、购房套数、购房面积等方面实行差别化信贷，在一定程度上抑制了投资住房的需求。年整体经济大环境向下，政府为应对房地产行业的低迷，实行房贷利率.倍的优惠政策来刺激引导需求；年到年初，房地产价钱实现长期快速增长，年月政府再次强调购房套数、购房面积等方面实行差别化信贷，对于初次购买小户型的房贷需求者相对

3、宽松，而对于拥有多套房再贷款情况更加严峻。三、信贷相关政策发文机构从以央行为中心的发布转变为央行与各部委严密配合的政策发布体系。信贷政策的另一个特点还表如今政策发文机构的转变。这种转变主要表达在单一到配合、中央到地方。年前，房贷方面的相关政策主要由央行进展公布；年后，无论是首套房利率的.倍、.倍还是.倍均有建立部、央行、国税局等共同参与。另外，中央政策出台后，相关地方政府均在到个任务日内出台相关的执行政策。这样的信贷政策转变，直接导致了房贷消费者在选择贷款上发生了宏大变化，再加上近些年来房产市场阅历了从升温到骤冷到骤热再到骤冷的区别性十清楚显的阶段，这些也会一一作用到消费者的房贷选择倾向上，主

4、要表如今：一、支付方式的转变：主要表如今二套房贷消费者将更倾向于付全款或经过支付更多的首付款，以应对利率上涨而带来的额外利息。二、消费理念的转变：贷款用来购买首套自住房将成为主流。三、消费导向的转变：更加倾向于小户型。由于政策倾向于平米以下的小户型住房，因此能够会引导消费者从购买平米以上的住房需求转向平米以下。四、消费趋势的转变：提早还款志愿更高，抵押消费等衍生的房贷消费产品更容易博得市场。由于利率差别化后，高利率带来的本钱添加，更多房贷消费者倾向于提早还款；另一种情况是抵押第一套房来凑足二套首付或三套的房款后，还款压力也依然扩展，提早还款志愿同样高于以往。图- 年至年政策变化年表 以上图表由

5、“链家地产市场研讨部提供。市场篇商贷购房特点总述商贷群体有着其本身的特殊性，从购买力上看，强于公积金贷款而弱于一次性付款；从投资属性上看，支配资金会更加灵敏，同时政策对其控制及限制也会更多，这些都导致商贷购房构成了其独特的特点。表- 年至年商贷购房特点购房贷款类型年份年年年年商业贷款成交价钱元,平均单价元平米,建筑面积平米购房年龄岁一次性付款成交价钱元,平均单价元平米,建筑面积平米购房年龄岁年以来，商贷购房及全款购房受政策及消费特征的影响，其变化特点各具特征，主要表如今：商贷购房价钱明显低于一次性付款。从上表可以看出，自年以来，商业贷款购房的成交价钱不断低于一次性贷款购房的成交价钱。这主要是由

6、于采用全款购房的消费者平均年龄都在岁以上多为第二套或是多于二套房的消费者。这部分消费者在购房时主要思索的是房产的地段和升值空间。因此房屋的成交价钱及建筑单价普遍会高于商业贷款的房产。相反，商业贷款购房者正在趋于年轻化。新政影响，年初次出现商贷购房单价高于全款购房。商贷购房单价高于全款，主要在于新政后商贷购买“高价房十清楚显详见下表，这主要在于两个方面：首先贷款门槛的提高，让部分购买力较弱的消费者退市，“遗留下来的贷款消费者购买力较强，购买要求较高，因此单价较高；其次，由于利率差别化后，部分贷款人群持有本钱超出预期，转而改为全款购房，但是支付才干有限，退而购买价钱较低的房产。此长彼消的情况，呵斥

7、了商贷购房单价高于全款购房。表- 新政前后商贷购房特点日期新政前新政后成交价钱元,平均单价元平米,建筑面积平米购房年龄岁付款方式变化居民收入、当期房价以及贷款政策等要素的变化，都会影响到付款方式的变化，另外，诸如投资心态、心思预期等依然会引导购房者的付款方式，总之，影响付款方式变化的缘由是非常多元的。至年月，全款购房继年后，再度跃为二手房买卖的付款方式主流，而新政后以商业贷款为付款方式的比例那么创下近年新低纪录。图- 年至年购房付款方式变化纵观年以来二手房市场付款方式的变化，主要变化特点是全款购房阅历了比例减少后又放大的过程，相反，商业贷款那么呈相反趋势，阅历了快速放大后又明显减少的过程。只是

8、最后各付款方式所占比重又根本回归到年程度。而细推究到各年商业贷款购房比重变化较大详细缘由主要表现为：年延续五次加息，信贷政策紧缩，利率到达了二手房贷款有史以来的最高点，对于还处于升温期的需求市场起到了警醒的作用，商贷购房志愿不高；年大经济环境衰退，房地产市场投资理念趋于保守，投资气氛及初次置业热情都到达今年的相对低点，商贷购房志愿进一步走低；年前一年累积的张望需求迸发，初次置业者的迸发式涌现以及对于初次置业者执行最低.倍优惠利率，致使其选择贷款购房比重添加明显，再加上年延续五次降息后，利率实践上已处于年初次加息时的程度，这也刺激了各类型需求贷款购房的志愿；年月下半月以后，整个买卖市场张望心情严

9、重，尤以主要依赖贷款购房的初次置业者所占比例更大，另外贷款门款的提高，也使得部分房贷需求者被拒之门外或转为全款购房。图- 新政前后购房付款方式变化新政前后付款方式的转变特征非常显著，主要表如今贷款购房比例的急剧减少，即全款购房比例急剧扩展。这主要是由于：首先，新政后，整个房地产市场迅速构成张望气氛，尤其是主要依托贷款购房的初次置业者张望，直接导致了贷款比例的下降；其次，二套房贷门槛提高、三套房停发贷款等政策，将部分贷款购房群体阻在门外，这部分人要么改为全款购房，进一步促进全款购房比例添加；要么弃购，导致贷款购房比例进一步减小。在这种此长彼消的趋势下，新政后贷款购房比例创下近年新低。贷款才干变化

10、贷款才干表达在贷款成数和贷款额度两个方面，两者存在着直接关系，即贷款成数越低，额度越少；反之亦然。与此同时，贷款成数与房贷政策限制与否有亲密关系，而贷款额度更多与房价有亲密关系，因此随着近年政策变动和房价上涨，贷款才干不再是简单直接的表达，与更多外围要素交错表现了更为曲折的特点。图- 年至年购房贷款变化从贷款才干上看，房贷消费者贷款额度在逐年显著提高，但是，这并不代表贷款才干在加强。相反，由于贷款成数的滑落，阐明由于房价的过快上涨，被迫贷款购房的消费者及贷款条件放大速度远不及房价上涨速度的消费者日益增多，这主要表达在以下两个方面：首先，房价快速上涨，部分本来具备全款才干的消费者被迫改为贷款，但

11、贷款成数往往较低；其次，房价快速上涨，贷款额度增高，还款才干较差者被迫减少贷款成数；第三，房价快速上涨，贷款额度增高，个人融资才干较强消费者尽量减少贷款成数缓解还贷压力。新政后，贷款额度提升明显表- 新政前后购房贷款变化时间新政前新政后环比购房总价元,.%贷款额度元,.%贷款成数.成.成-.成新政前后二手房商业贷款最大的特点就是：首先，新政后贷款购房总价迅速提高：按上表测算，新政前贷款购房平均总价在.万左右；而新政后这一数字已扩展到.万左右。但这不代表贷款购房购买力加强，而是由于初次置业的首套房贷消费群体的集中张望呵斥中低价位房产贷款数量减少，以及贷款门槛提高后，购买力相对更强的人被保管下来的

12、更多；也就是说，信贷差别化门槛降低了部分二套以上房贷者的购房才干，直接影响了成交量的回落，宏观政策对抑制需求是奏效的。放款周期变化随着房贷业务的深化开展，房贷效力环节显得至关重要，近年来，随着银行与经纪机构协作的亲密，以及二手房贷市场位置日益凸显，商贷放款周期变化显著。因此，与房地产经纪机构的严密协作，成为银行效力效率改善最显著的推进要素。图- 年至年购房贷款变化近年来的房贷效力，在二手房市场，买卖双方都主要聚焦于成交后放款周期也就是业主回收尾款的快慢上，而这主要由初审周期与批贷周期两个主要环节构成：近年来初审周期都维持在一个相对恒定的周期，而放款周期有了显著改善，平均减少了近两周的时间。细究

13、来看，平均放款周期在年的明显缩短，主要在于各大银行在年开场相继进驻品牌经纪机构或担保机构办理贷款，更加贴近消费者，再加上银行间的竞争变得更为直接和明显，效率提高迅速；而年，面对骤然扩展的贷款单量，各银行在初期普遍不能完全从容应对，效率相比年有小幅下降；年由于信贷政策逐渐收紧，以及放款条件改为办理完他项证才可以放款，区别于年的完税放款，因此从外表上看效率提升并不明显，实践上一样环节，效率根本可提高%以上。还款压力变化随着房价快速上涨，还贷压力也正在迅速扩展，再加上信贷政策差别化执行，还贷压力加速度显现的更加明显。初次购房可贷款八成的优惠政策，对多数购房人而言，成为看得到但卻吞不下的空政策。表-

14、年至年还款压力变化年份购房类型审核规范房屋总价贷款成数首付款贷款总额基准利率最低优惠倍数实践执行利率月还款总利息还款总额年一切情况个人资质,成,.%.%,年一切情况个人资质,成,.%.%,年一切情况个人资质,成,.%.%,年新政前首套个人资质,成,.%.%,二套及以上贷款记录成,.%.%,年新政后首套个人资质,成,.%.%,二套认房又认贷成,.%.%,三套及以上停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷停贷首付及还款压力骤然增大：年以前，虽然对于二套房也有首付四成、利率.倍的规定，但实践执行过程中，大多数银行都采取“暗松政策，各类贷款在排除个人资质的考核后，最高贷款及最低利率并无明显区别；而年新政后，贷

15、款门槛提高明显，在家上房价上涨明显，首付及还款压力增大明显。本钱支出迅速增多：鉴于差别化利率明显，以及贷款额大幅增长，贷款本钱支出迅速增多。图- 年至年贷款消费者平均年龄变化表- 年至年贷款消费者年龄变化年龄段年年年年岁以下.%.%.%.%至岁.%.%.%.%岁至岁.%.%.%.%岁至岁.%.%.%.%岁至岁.%.%.%.%岁以上.%.%.%.%岁以下人群贷款比例延续三年上涨岁以下贷款购房人群比例大幅度上涨.%，而岁以上不同年龄档位人群贷款比例均有不同程度的下降。而这并非中老年人群贷款压力缓解，主要在于年轻人购房贷款趋势更大，尤其是随着房价的快速上涨，绝大多数年轻人购房需求贷款支付。-岁一直为

16、主力贷款买房人群岁人群贷款比例一直在%以上，并呈逐年扩展趋势，尤其是岁后群体贷款比例上升显著，年至今上涨.%左右。这主要是由于，后群体普遍为初次置业的刚性需求，而岁群体多为改善型置业，再出卖房产阅历了近几年的大幅升值，因此收益加之日益见涨的收入，贷款需求比重逐渐减少。图- 新政前后贷款消费者年龄变化新政后各年龄档位贷款成数均下降，而贷款额度上涨新政后贷款成数的下降，主要在于贷款门槛的提高，迫使购房者必需提高首付降低贷款成数，而可以继续接受高首付或者高利率的消费者，普通都属于购房才干较强、所购房产总价较高类型，因此又呵斥了新政后贷款额度普遍大幅提高的景象。新政后岁贷款群体贷款额度上升最明显，受政

17、策影响最大新政后，岁贷款群体贷款额度上升最明显，从万到万相当于上升了%，购房总价从.万左右上升到.万左右，涨幅高达%左右。呵斥这种宏大差别并非该群体购房才干的加强，相反，贷款政策差别化对岁人群影响最大，部分购买力较弱群体被限制在贷款或购房群体之外，而购买力较强者自然购房总价较高，呵斥了最终从外表看贷款额度猛涨的情况。趋势篇随着二手房信贷市场的不断扩展，以及未来开展潜力已初露峥嵘，对于银行来说，无论是从客观志愿还是客观情况来说，都更倾向于在二手房信贷市场寻求更广泛的拓展空间，这样一来，银行与掌握绝大部分房贷需求的经纪机构之间，在信贷效力上联络的也就更加严密。展望未来，银行在存量房商业贷款的效力方

18、式,将朝以下几点方向开展：首先，买卖房款托管业务。最初的买卖房款托管又称买卖资金监管是建委基于保证买卖资金平安性，使其不再沉淀在经纪机构账户上，而设立公用账户保管买卖资金的方式。而银行正是以开设“公用账户的第三方身份参与进来的。而后，在实践操作中，经纪公司和银行之间经过业务虚操阶段的总结，推出了买卖资金银行托管业务，基于此前买卖资金监管的根底，优化了各环节的业务流程，大大提高了效力的灵敏性和效率。而银行也从此前的被动参与转换到与经纪机构相互协作上来。对于银行来说，有资金监管操作的专业性和平安性，而经纪公司可以把握买卖的进度和节拍，更加了解买卖双方的心态和办理节点。双方的协作可以充分发扬各自的优

19、势又能在保证买卖本人平安的根底上，使买卖资金最快速度发放给业主。其次，贷款者的个人资质复合性更为重要。以往，银行在审核房贷消费者的个人资质时，主要与任务收入、稳定性、征信记录及家庭成员情况为主，而未来随着贷款差别化的深化执行，个人资质的审核将会更加严厉，考量方式将更为多元化。例如，对第二套房房贷者，会经过银行信贷系统查询第一套房贷情况，能否还款终了或者能否按期还款，都会影响到二套房贷的详细贷款成数和上浮利率情况。第三，品牌经纪机构在二手房贷市场扮演的角色将更加重要。由于品牌经纪机构越来越集中掌握二手房贷需求动向、信贷要求和购房条件，因此其在二手房贷市场扮演的角色将越来越重要。例如目前的经纪公司

20、和银行的协作主要为购房者提供的是在详细的贷款环节方面的效力，但是贷款前期一些咨询效力对于购房者来说也非常重要。当前二手房贷款人群中，超越成的房贷消费者以为最终获得贷款额与最初估计存在偏向，其中%左右的人会因此而产生退房纠纷甚至直接违约。呵斥这种情况的主要的缘由就是购房者在贷款前对本身的房屋价值估计不准确。在链家与光大银行的协作中，双方将各自发扬在房贷信息方面的优势，共同协作建立房贷预审批系统。消费者只需在前台输入家庭及预购买房产相关信息，系统会自动核定出该房产办理贷款时可以获得的根本额度，降低购房者因房贷自估不准带来的风险。第四，未来银行在二手信贷效力上将更注重细节及质量。随着二手房成交领先新

21、房的比例越来越大，以及二手商品房成交比重增长越来越快，相应之下，二手信贷市场的位置也将随之凸显。未来银行在二手房信贷效力上将更注重细节及质量，注重贷款环节的细部优化。例如光大银行与链家地产协作的买卖资金监管优化效力以及整合地产效力、金融效力的联名卡增值效力等，都是这一景象的良好开端。附录：贷款政策年表出台时间政策称号及内容年月日规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上含第二套商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。年月日贷款利率的上限被翻开，并规定部分城市个人住房贷款最低首付款比例可由两成提高到三成。年月日规定房贷款首付款比例不得低于三成；但对购买自住住房且套型建筑面积在平方米以下的仍执行首付款比例两成的规定。年月日央行商业性个人住房贷款利率下限由贷款基准利率的.倍扩展到.倍，个人住房公积金贷款利率坚持不变。年月日对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以下的，贷款首付款比例包括本外币贷款，下同不得低于%；对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的，贷款首付款比例不得低于%；对已利用贷款购买住房、又