和顺·阳光城市三、四季度策划战略

1、.精品资料网cnshu 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座PAGE ：.；精品资料网cnshu专业提供企管培训资料确保开发利润率 走可继续开展之路和顺阳光城市三、四季度谋划战略 根据股份公司下达的房产开发目的，要求年终一切开发的房产工程税后利润率必需到达15%。和顺阳光城市立足南陵，前期开发博得了阶段性的胜利，获得了部分成果，但与股份公司的开发目的要求还有一定的间隔 ，为了保证整个开发过程的总体利润，走可继续开展之路，南陵和顺各个部门分别根据目的要求制定详细方案，为实现既定目的而进展阶段性开发分解，并逐渐落实到任务实践中去。工程紧抓进度，控制时间节点：从06年7月份至07年1月份，工程

2、进度如下表，工程部应该严厉按照方案安排部署，保证开发节点，为营销提供便利。期别类别楼号建筑面积工程开发主要节点内容与控制时间设计招标开工开盘开工交付1.1多层住宅1# 2# 3# 4#10958已完成已完成已完成已完成06.7.3006.12.311.2多层住宅6# 8# 9# 12#11975已完成已完成已完成已完成06.8.3007.4.311.31.3A多层住宅7# 10# 11# 15#10645已完成已完成已完成06.8.2007.4.3007.10.301.3B花园洋房16# 17# 18#4990已完成06.8.1006.9.106.11.2807.9.107.12.311.41

3、.4A多层住宅20# 21#7759已完成已完成已完成已完成07.3.107.8.301.4B多层住宅22#2500已完成已完成06.9.106.12.2807.9.107.12.311.51.5A多层住宅5# 13# 23# 24# 25# 26#1325706.8.2006.10.106.11.107.1.107.8.108.6.301.5B多层及洋房14# 27# 28# 29#741906.10.2006.12.107.1.107.3.107.10.108.8.302.12.1A多层住宅30# 31# 32#7731已完成06.8.1006.9.106.12.2807.9.107.12

4、.312.12.2B多层住宅33# 34#9500已完成06.8.1006.9.106.11.1807.9.107.12.31谋划推陈出新，保证楼盘的热销：根据工程开发进度，谋划上会相应的推出相关活动对新老客户进展工程推介宣传，坚持与开发节拍的一致性，从而提升工程的质量，为后期楼盘做出合理的价钱而不断升温。为了对谋划推行费用进展控制，针对南陵当地的人文风俗及文化底蕴，谋划部将有针对性的开展以中小型、群众喜好型活动为主，以大型公关活动为辅对工程亮点进展深化、论述，促使工程每期推出都有吸引人的新卖点，从而到达工程的火暴销售。详细谋划事件及预算单项费用如下：序号销售推行方案时间节点内容/和居会活动预

5、算万元1业主乒乓球赛活动06.0106.15与新老业主联谊0.242工程佳誉度的深化，对对联活动：上联：蛙声 水声 读书声 声声悦耳 ；06.1509.05对联做好挂在销售大厅入口处，让一切的南陵人民都深深地记住本工程的亮点，让学生们能背得出来。0.323 “市级平安文明工地称号宣传06.1507.15过街条幅(县城/乡镇)、电视字幕、短信群发、现场布幅、彩车上街等0.64房管局乒乓球约请赛07.01 08.31政企关系活动、运动衫、宣传单页等65业主纸牌竞赛07.1007.20起到以老带新的作用0.246阳光城市产品展销结合会08.0808.20约请与房地产相关行业单位联手一同搞活动促销，使

6、淡季不淡0.27阳光女孩电视大奖赛评选08.0108.31社会性公共活动，大型社会活动使淡季不淡88销售大厅广场乘凉晚会电影播放/文艺上演07.3109.30起到以老带新的作用，两个月期间不定期开展，可半月一次0.89销售大厅周围一圈霓虹灯制造07.3108.31亮化工程1.210广场舞台制造07.0107.20 为开展系列和居活动和相关外来产业商的促销活动而设置1.411与政府等部门的公共活动开展06.0712.31有利工程品牌提升、政企关系调和、促进开盘等活动1012阳光城市文学家笔会09.0709.20 与南陵文化局、报社名记者、作家等政府官方协作，发表著作，影响公务员购房0.2413业

7、主得意宝贝竞赛10.0110 .20准业主1岁5岁得意宝贝才智扮演赛0.3514成交客户去芜湖春天观赏半日游10.1510.25起到以老带新的作用0.3515业主儿童绘画、书法竞赛：我爱我家阳光城市11.0111.15 现场速写、素描、水彩绘画、书法扮演评选奖工程0.3516销售大厅广场业主成人才艺扮演11.0111.30 文化社区、闹市区印象，以老带新。0.3517与青少年活动中心等单位联手举行青少年爱家爱国爱科技活动12.0112.18借助学生而发动家长，促成爱我阳光城市0.3518小区首批交付活动12.1501.05制造交付气氛、心平气和、送礼品等1 .519圣诞节、元旦室内外装饰12.

8、2012.31一年复始，万象更新0.520籍山路路灯杆、大广告牌更新12.1212.31继续坚持销售案场周边不被其它工程干扰18广告新颖、客户定位准确：根据南陵房产现状，和顺阳光城市根本上曾经到达家喻户晓的地步，后期推盘只需在时间节点上予以深化与炒作，告知开盘信息。由于广告及其他营销费用普通控制在房产销售总额的3%左右，为了到达效果以及实现开发15%的利润，可以采用灵敏的小、中型与客户互动的活动为主，既节省了营销广告宣传费用也到达了预期的广告宣传效果，所以后期作为户外推行这一方面将以与客户联谊活动为主，大型公关性活动为辅的方式继续。详细媒体仍以电视、短信、条幅、巨幅为主，适当时间可以采取宣传单

9、页进展上街派发，为了扩展工程的指名度，及可做为第二媒体选择对象。后期以观念广告及笼统广告为主推，全力打造一种全新生活理念，为忙碌的都市群体在新城区提供一快休闲与锻炼身体的良好去处，适当减少促销性的广告宣传，自动迎合客户，而不是强违客户志愿。以城区公务员及乡镇经济较好的潜在客户为客源目的，进展发掘。开发本钱预算控制：房地产的开发本钱包含有众多工程，每一个环节都必需进展严厉的控制，方能实现预期利润目的，工程本钱预算中详细大项有：建安工程费用、报批报建费用、设计、勘探、监理费用、供电、供水、供气费用、景观工程费用、门、墙工程费用、智能化工程费用、管理费用、营销费用等，大小几十项费用，所以假设那一项超

10、标就会影响预期利润的实现，从此也可以看出房产开发是一个复杂、多部门沟通协作的过程，是一个集膂力量的凝结。风险本钱：和顺阳光城市作为南陵城市的第一大盘，其操作具有不可估测的风险，不可预见性较多，所以只需在合理躲避风险情况下，才干保证预期利润的实现，思索了风险本钱后的利润也才比较真实。房地产开发的利润应主要看现金利润，而不是实物利润，就是不以公司究竟开发了多少楼盘为衡量。管理本钱：南陵和顺目前具有职工约50人，一个规模化的公司雏形以现，相比管理费用也随之添加，所以说作为一个走可继续开展的大公司要有很强的协调和管理程度，要不断提高本身的管理程度，这样才干降低管理本钱，为预期利润的实现降低投入。时间本

11、钱：和顺阳光城市的完全开发估计需求10年左右，在这么长的时间里，怎样运作，需求一个人做充分思索，具有前瞻性，指点工程的开展。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金本钱、管理和运营本钱也就越小，公司的运营情况才会越好。预算部相关预算的准确性，对上层的指点决策起着至关重要的作用，相关部门的协调配合也是非常重要，一个长久目的的实现必需靠各个部门的完美配合。在后期提价中，预算起着先导作用，本钱加利润作为楼盘提价的第一资料来源与确切指点，应该予以注重。提升价钱之见：房产的价钱主要决议于两大要素，一个是原始本钱，一个是开发商的愿望，作为安徽水利上市企业在完成房产开发的同时，肩负着一个重担，那就是

12、携手南陵人民共建调和新社会包括防洪工程、市桥河治理等，可谓是责任艰苦，众目关注，所以在思索开发本钱及后期利润的同时，还必需带有人性化的关怀政策。所以在提升价钱时，应该进展充分思索，思索市场的接受度及客户的心思价位,有针对性、合理性的对工程的价钱做出评价。为了合理提升价钱，必需对卖点进展合理整合，领读国家房产新政策，预防后期开发隐患，突出工程亮点，选择适当的时机适当的时间进展推行与宣传。针对目前的南陵房产市场及和顺阳光城市本身的地理位置等要素，营销谋划部有目的的对市场进展了分析，并对和顺阳光城市的后期开发及定价提出了建立性的意见，下面是市场的价钱现状：老城闹市区附近的茗桂华庭为1520元/；大阪

13、城为1730元/；蔚蓝世纪花园为1650元/；祥生如意花园为1650元/；新城区的成熟小区金都花园为1650元/；万森花园为1600元/；新世纪花园价钱为1780元/；银河香江为2000元/。 和顺阳光城市最近一次对外公开开盘价为1570元/，实践开盘均价为1600元/，思索以上所提到的本次开盘楼栋位置、环境与开盘季节等综合要素，本次调价不宜大跨度提高，实践开盘均价建议上浮为50元以内，为1650元/以内，对外公开开盘价为1600元/。 以下是历次开盘楼号及均价提升表示图，均价呈小幅上升趋势，属于紧跟市场型：1480元/1540元/1578元/1600元/一期二期1#、2#4#、12#3#、8

14、#、9#6#、20#、21#10#、15#1650元/从以上规律看，采取多次开盘的方式，每次提升价钱幅度不大，客户容易接受，使产品的升值处于无形与有形之间，到达客户与公司双赢的态势，利于可继续开展。本次推盘是07年的第二次，由于如今南陵市场上的房产销售均价根本上较和顺阳光城市略有上浮，但思索到公司的可继续开发及755亩大盘的长久运做，建议本次推盘定价应该慎重，多从客户心思志愿以及能接受的价位出发，对本次推盘给予一个合理的价位，从而到达当天开盘的火暴销售，为后期开发也提供便利。寻求卖点整合：区位价值：和顺阳光城市位于未来南陵新城的中心领地，独占新城房产领域之鳌头，加之方便的交通，205国道、31

15、8国道相继穿过，是通往旅游胜地黄山与九华山的必经之地，外出非常便利，也是招商等的一个最大亮点，但需求正确引导与深化宣传。自然景观：和顺阳光城市一期阳光水岸，以自然“水系作为最大卖点，但目前水系还未进展治理与优化，后期开发过程中，应加快景观进度的节拍，使一个清新景观呈如今客户面前，作为小区入住的一大支撑点。产品类别：和顺阳光城市户型适中，从80的二房到120左右的三房，完全可以满足城区及乡镇上三口之家以及两代同堂的需求，根本价钱与县城其他楼盘相比，还处于客源的能接受范围之内，所以前期的销售去化较快，良好的销售方式为下一步的数次开盘打下了坚实的根底。如今国家又经过制度限制大面积房产的开发，而和顺阳

16、光城市根本上是以中小户型为主，迎合了市场的需求，利于工程的长久开展。人以群分：和顺阳光城市从成交客户的分析看，以城区公务员及乡镇上经济稳定的一族为主，加上教师、医生各个群体的参与，使整个和顺阳光城市小区内部人文质量有了一定的档次，整体素质较高，所以说和顺阳光城市小区是个高素质群体居家的理想之地。功能提升：建立一个客户称心的安康、生态、调和之城是南陵和顺不断努力的方向，随着开发进程的加快，一个纯自然生态理念、理想安康的新城将展现于宽广客户面前。和顺阳光城市将以其超大的规模、原始逸人的环境为未来南陵的新城规划点上精彩的一笔。产品嫁接：和顺阳光城市未来走规模化、城市化开展这条路，教育概念的塑造、运动

17、理念的宣传势不可少。如今产品根本上处于前期，但可以借未来的无形价值来博得目前的价值空间，在可实现的范围内进展产品延伸宣传，想必会获得理想的效果。楼盘软性：如今和顺阳光城市的硬件就犹如我们的产品、我们的景观等，但到物业交付以后，就要到一些详细的软性效力上来，正如我们如今宣传的五星物业，它是一种效力，是一种无形产品；我们的小区内部文化的营造，业主生活气氛的交融将是一个长期的过程。公司前期的品牌烘托这些都是楼盘软性的极大化发扬。客户前期买的是楼盘的口碑，但到了交付对楼盘的评价，才是真正意义的对楼盘的认可或否认。我们注重如今，但也应该注重未来。楼盘及开展商笼统：在房产开发如火如荼的时代，注重品牌，注重

18、本身笼统的深化曾经成了一切开发商必走的途径，也有前期塑呵斥功的，也有不是很理想的；和顺阳光城市前期工程的立项以及卖点发掘宣传都是非常到位，所以才博得了销售上的良好业绩。良好的品牌将指引工程向调和化、胜利化开展，是一个永远的真理。居住文化与生活方式：和顺阳光城市以和居会为依托，努力为客户发明一个调和理想的居住小区，打造一种阳光、安康、活力的新城新生活，为客户的未来生活方式给予一个恰到益处的定位，让客源对未来的生活充溢希望与祈求，未来的和顺阳光城市将是一个充溢欢乐调和与歌声幸福的调和小区。创意促销：随着房产销售的空间不断减少，房产开发商之间的竞争也愈演愈烈，广告是铺天盖地，各种促销活动也是比比皆是

19、，不乏明星助阵、歌星、演员捧场，甚至一些大盘不吝中金约请国际大脘进展操作。和顺阳光城市工程立足于县城，可以选取小中型的活动为主，以与客户互动为主，注重客户参与性，到达与客源的心里沟通，方能获得好的宣传效果。国家新政领读与躲避：明确新建住房构造比例：自2006年6月1日起，各城市包括县城，下同年度从6月1日起计算，下同新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必需到达70%以上。妥善处置已审批但未获得施工答应证的商品住房工程：对于2006年6月1日前已审批但未获得施工答应证的商品住房工程，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房构造比例要求，区别规

20、划用地性质、工程规划，因地制宜地确定需求调整套型构造的详细工程。严肃查处违法违规行为：各地建立、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或躲避套型构造要求的违法违规行为。加强监视检查，落实责任清查制度：对没有按要求严厉审查，违规发放规划、施工、商品房预售答应证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要及时予以严肃查处。加强商品房预售答应管理。各级房地产管理部门要按照法定程序和答应条件，严厉把好商品房预售答应关。房地产开发企业获得预售答应证后，该当在10日内开场销售商品房。未获得商品房预售答应证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认订、登记、

21、选号等、收取预定款性质费用等各种方式变相预售商品房。各级房地产管理部门要按照法定程序和答应条件，严厉把好商品房预售答应关。房地产开发企业获得预售答应证后，该当在10日内开场销售商品房。未获得商品房预售答应证的工程，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购包括认订、登记、选号等、收取预定款性质费用等各种方式变相预售商品房。加强房地产广揭露布管理。未获得商品房预售答应证的房地产工程，不得发布商品房预售广告。加强商品房预销售合同管理。房地产管理部门应严厉预售合同登记备案制度，落实购房实名制。公司应该根据国家房管新政策，对不利于公司开展的一面，例如上面条例关于建立面积、预售、广揭露布等一些有碍公

22、司推盘的内容，公司给予合理适当的躲避，采取灵敏多样的房产促销方式，带动销售，以客户最终满足作为任务目的。品牌与开发商至关重要：品牌的树立在工程的前期至关重要，胜利的品牌塑造可以影响工程的开发，使工程朝更好的方向开展，反之那么不然。品牌可以作为一个卖点进展偏重化宣传，但其也是独立的，品牌就是客源对开发商的第一印象。作为开发商应该引起足够的注重，所以工程的立项入市宣传定位一定要胜利，要不然会给后期的开发带来许多费事与不良后果。安徽水利上市品牌为支撑，以外乡开发商的身份易于接近客户，客源对外乡企业的后期物业较放心，所以才博得前期的火暴销售，外省及外资企业虽然可以开发好的楼盘，但客源担忧后期物业交付后

23、的管理问题，所以说安徽水利上市品牌为和顺阳光城市的销售博得了先机。南陵和顺立足南陵身兼数职，一个是芜湖市重点工程南陵城市防洪工程，一个是县市桥河清淤治理，再次才是和顺阳光城市的开发，所以只需前者有了好的业绩，才干给政府带信心，故此才干保证后期和顺阳光城市房地产的开发，所以三者是相辅相成的，互为制约与影响。销售与销售管理沟通、协作：房产销售进入90年代以后，房产销售曾经不是简单的卖房了，而是对客户一种理念的论述，对未来的一种把握，客户买房也是买的一种效力，一种对未来生活的向往与盼望。现代的购房要求曾经不是简单的住房，而是一个以居住为根本满足元素而引出一个能满足生活所需及高于生活所需的综合体，它是

24、附购物、文娱、餐饮或教育、运动及家庭办公为一体的综合房产。把握顾客心态，迎合客户心思所需，想客户所想，把客户的利益放在首位，曾经成了众多房产开发公司的一种不可缺失的销售理念。思索一个家庭，而不仅仅是对一个购房者。销售管理注重对全体销售人员房产根本知识的灌输，注重效力，以人性化的关怀博得客源，在适当的时机充分发扬个人才干，以维护公司信誉、企业品牌作为立足点。作为销售人员除了具有扎实的专业知识以外，必需具备亲和性以及与客户良好的沟通才干，首先要有推销本人的才干，然后才是推销开发商，只需客户对以上两者在心思上接受或者说认可，才干进一步推销楼盘，这样一个程序下来，客户达成意向的几率较高。在销售讲解中，

25、可以灌输工程的高附加值，并利用个人技艺发明一些紧迫感，促成下单，在客户合理的要求下，也可适当为客户购房提些建议。景观配套靓装出炉：景观环境的包装是居住要求的很大一部分，如今客户在预购房以前对景观及外围环境的思索也占了较大份额，良好的社区景观，势必会带来良好的销售。前期的景观只能经过沙盘对客户进展引见，从此客户将把沙盘上美丽的景观作为一个印象，假设开发商在后期的景观配套中，没能按照规划要求或者低于沙盘模型所展如今客户面前的进展设置，开发商的笼统也将因此而大大折扣，不利于长期的开展。以适当的园林小品对社区景观进展点缀、美化，对社区道路进展整理，对广场进展气氛营造及晚间亮化等。社区文化气氛营造发明调

26、和新生活：社区是在一定地域内发生社会活动和社会关系、有特定生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。社区为一定的地缘群体和区域社会，它必需具有一个相对稳定的人文区位意义上的地域、一定规模和具有同质性的人口、以横向分布和联络为主要特征的组织构造、有一定程度共同性的文化心思和生活方式。和顺阳光城市具备了较大的规模，可以包容较多的人群，而且客户人文素质都较高，根本上到达了一个社区的要求，也易于各种社区文化活动开展。目前以和居会的方式拉动新老客户参与组织的系列活动，方式多样、内容丰富，博得了客户的喜欢，如大家参与的运动类活动。组织家庭式、群众喜闻乐见以及符合当地风俗的中、小型客户

27、互动活动，全力营造一个新家的气氛，让客户对家有一个新印象、一个新的定位。倾听客户的需求，尊重客户的意见，为客户营造一个温馨的家，博得良好的社会口碑。交房节点把握：07年底前期开发的1#、2#楼相继就要交房，于交房节点把握良好的造势宣传时机，带动下一轮新客户的累积。交楼规范的公示，严厉保证施工质量，不逃避缺陷：称号工程主要内容基础部分构造层高2.8M ，全框架构造外檐高级涂料顶部平顶：屋面铺新型防水保温资料，预留太阳能热水器机位首层小院设置院落分隔围栏，院内绿化公共部分地面防滑地砖墙面涂料楼梯扶手铁艺扶手楼道灯声控延时灯排油烟井道预制排油烟井道室内部分外墙外墙环保涂料粉刷内墙墙体混合沙浆、白色腻子粉刷顶棚混合沙浆、白色腻子粉刷地面水泥沙浆，刮糙毛面门窗住宅房进门为防盗门，无内门，铝塑窗厨房预留给排水接口和管道天然气接口空间卫生间不设洁具，预留给排水接口阳台南阳台为大面积落地阳台，塑窗门，欧式铁艺栏杆电梯品牌电梯配套部分水自来水供应到户，一户一表，PPR给水管，预留太阳能热水管，UPVC下水，首层独立下水电一户一表，不少于50W/平方米天燃气预留铺设管道空间入户，客厅、主卧预留端口电视有线电视，起居室、主卧室预留接口宽带网宽带网入户，书房，次卧智能化1、可视门铃对讲；2、闭路电视监控；3、车辆管理系统；4、周界报警系统；