他项权利及其他特殊情况的说明

1、一、房地产他项权利状况的描述还有法定优先受偿款的扣除（1）抵押情况说明根据上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料复印件记载，估价对象于价值时点已设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、未设置租赁状况信息。抵押状况：抵押权人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行；登记证明号：嘉201413011923债权数额：5000000元期限从 2014-3-26 至 2019-3-25（2）租赁情况说明根据上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料复印件记载，估价对象于价值时点未设 置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、已设置租赁状况信息。租赁状况：出租人：严美萍承租人：上海绍鑫房地产经纪有限公司第十四分公司

2、登记证明号：2003000008租赁期限：2002-10-16 至 2004-10-15 止二、未入户查勘的假设2、因客观原因，注册房地产估价师未能进入估价对象内部进行实地查勘，故本次估价结 果未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。三、入户查勘，但未考虑装修价值的假设2、未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。四、权利人与估价委托人不一致的假。估价报告的使用限制后5、估价委托人以估价对象用于抵押须征得房地产权利人的书面同意。五、如有产调的话，则该假设删掉。经与金融机构确认，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产 法定优先受偿款设定为0元。在此

3、提请报告使用者充分注意。经与委托人确认，本次估价为二手房买卖的抵押贷款评估，在办理本次抵押、转让时必须 先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。在此提请报告使用者充分 注意。（交行对私二手房买卖中加这段话）六、如果有内景的话，建筑物基本状况应这样描述估价对象房型为二室一厅一卫，室内装修情况：客厅、卧室地面铺设木板，墙面刷涂料； 卫生间墙面贴面砖、地面铺设地砖。七、无法调阅产调（当告知估价对象正在办理抵押登记无法调取产调时，以下面这句话 代替产调说明）经我司工作人员至房地产交易登记中心查询，由于估价对象交易手续正在办理过程中，他 项信息冻结无法调阅，故本次估价结果暂未考虑估价

4、对象抵押等法定优先受偿款。在此提请报 告使用者充分注意。（背离事实的假设后八、当车位不要时，在第6条后（估价报告的使用限制后）加上本次评估不包含42、43号架空层02的价值，如需处置，须符合国家相关规定。九、当内景客户自己提供时，需加上以下假设（依据不足）本次估价，估价对象的内景照片均由客户自己提供，我公司对于照片的真实性不作任何说明。十、平安有价格分析（16页楼盘自2015年至2016年，市场价格表现平稳，单价维持在30000-38000元/平方米之间十一、地址变更说明（不相一致根据委托方提供的浦东公安分局沪东新村派出所出具的证明，估价对象原门牌号上海浦东 新区浦兴路555弄16号1002、

5、1002A室现已改为浦东新区张扬北路555弄16号1002、1002 室。在此提请报告使用者充分注意。十二、未满三年的动迁安置房（未定事项后未定事项假设是指估价所必须的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合 理、最可能的假设。由于委托方未能提供动迁安置协议，故本次估价设定估价对象期满三年，可以转让、抵押。十三、当委托方未提供产调时（非二手房买卖）（放在依据不足假设依据不足假设指估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及注册房 地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，对缺少该资料的说明及对相应的估 价对象状况的合理假定。本次估价根据权利人提供的房地产（土地）

6、抵押估价抵押权利调查表，估价对象于价值 时点未设定法定法定优先受偿款，注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以确定其真实性，故假设估价对象权利人提供的材料真实有效。十三、划拨 放在报告使用限制里估价对象土地使用权来源为划拨，根据上海市房 屋土地管理局关于内销商品住房种类归并若干规定的实施意见沪房地交（1999）0899号规 定，“已取得的黄色房地产权证或房屋所有权证，交易时均视作绿色房地产权证（以下简称绿 证）。在依法转让办理变更登记时，免交土地出让金或土地收益金，受理转让过户的房地产交 易中心应向受让人颁发绿证。”本报告评估结果为估价对象土地为出让状态下的房地产价值， 无需补交土地出让金，在此

7、提醒报告使用者充分注意。国务院关于同意上海市调整部分行政区划的批复（国函201697号）同意撤销崇明县， 设立上海市崇明区，以原崇明县的行政区域为崇明区的行政区域，崇明区人民政府驻城桥镇人 民路68号。收益法所在区域类似房源市场租赁较活跃，租赁可比实例较多。适合用收益法进行评估。(V)1、南汇撤销（放在“不相一致假设”）国务院已于2009年5月批复上海市关于撤消南汇区建制将原南汇区行政 区域划入浦东新区的请示，撤消上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东 新区。2、卢湾撤销（放在“不相一致假设”）上海市卢湾、黄浦两区行政区划调整方案已获国务院正式批复，卢湾区、黄 浦区两区建制撤销，设立新的黄浦

8、区。在此提请报告使用者注意。上海市闸北、静安两区行政区划调整方案已获国务院正式批复，闸北区、静 安区两区建制撤销，设立新的静安区。在此提请报告使用者注意。3、未记载土地使用期限估价人员根据委托方提供资料，记载估价对象土地用途为综合，房屋类型为 办公楼，建筑物竣工日期为1997年，未记载土地使用期限。根据一般工程建设 进度，类似结构的房屋建造期约为2年，故本次估价设定土地取得年份为1995 年，使用年限取办公用地最高出让年限50年（即1995年至2045年），剩余土 地使用年限为35年（自估价时点起计）。房屋保养状况较好，故剩余收益年限 为35年。国务院关于同意上海市调整部分行政区划的批复（国函

9、2016） 97号）同意 撤销崇明县，设立上海市崇明区，以原崇明县的行政区域为崇明区的行政区域， 崇明区人民政府驻城桥镇人民路68号。6.国务院关于同意上海市调整部分行政区划的批复关于撤销奉贤县设立奉贤 区的请示（沪府2000） 36号）。同意撤销奉贤县，设立奉贤区，以原奉贤县 的行政区域为奉贤区的行政区域。区人民政府驻南桥镇。4、委托方非产权人委托方以估价对象用于抵押须征得所有权人的书面同意。委托方以估价对象用于抵押须征得其他所有权人的书面同意。5、产证复印件不清楚已与客户经理核对产证因客观原因经客户经理同意不用调换产证。6、本次估价结果已包含估价对象室内二次固定装潢现值。7、地址变更根据委

10、托方提供的浦东公安分局沪东新村派出所出具的证明，估价对象原门牌号上 海浦东新区浦兴路555弄16号1002、1002A室现已改为浦东新区张扬北路555弄 16号1002. 1002室。在此提请报告使用者充分注意。8、住宅划拨用地估价对象土地使用权来源为划拨，根据上海市房屋土地管理局关于内销商品 住房种类归并若干规定的实施意见沪房地交（1999）0899号规定，“已取得的黄 色房地产权证或房屋所有权证，交易时均视作绿色房地产权证（以下简称绿证）。在 依法转让办理变更登记时，免交土地出让金或土地收益金，受理转让过户的房地产 交易中心应向受让人颁发绿证。”本报告评估结果为估价对象土地为出让状态下的

11、房地产价值，无需补交土地出让金，在此提醒报告使用者充分注意。9、未记载土地状况住宅划拨用地根据委托方提供的上海市房地产登记簿，未记载估价对象土地使用权信息。 本次估价将估价对象土地使用权设定为国有划拨，根据上海市房屋土地管理局关 于内销商品住房种类归并若干规定的实施意见沪房地交（1999）0899号规定，“已 取得的黄色房地产权证或房屋所有权证，交易时均视作绿色房地产权证（以下简称 绿证）。在依法转让办理变更登记时，免交土地出让金或土地收益金，受理转让过 户的房地产交易中心应向受让人颁发绿证。”故本报告评估结果为估价对象土地为 出让状态下的房地产价值，已经包含土地出让金价值在内，在此提醒报告使

12、用者充 分注意。10、工、商业划拨用地根据委托方提供资料，估价对象土地使用权来源为划拨，土地用途为工业， 本估价结果不包含估价对象转让时应向国家有关部门上缴的土地出让金价值在 内。具体土地出让金金额根据政府有关政策以及文件规定，由出让方与受让方协 商确定。在此提请报告使用者充分注意。11、集体土地（仅评建筑物）本报告估价对象的土地使用权来源为集体土地批准使用，土地管理法第 六十三条规定： 农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农 业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼 并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本次估价未发现评估对象的权 利人有“因

13、破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”情况，故本次评 估不考虑估价对象所占集体土地使用权的价格，仅为估价对象建筑物价值，在此 提请报告使用者充分注意。12、集体土地（评估）估价对象土地使用权来源为集体土地批准使用，根据关于开展农村集体建 设用地流转试点工作若干意见的通知【沪府办发20103号】有关精神，本 市依法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商业、旅游业、服务业等经营 性项目；土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转 租等形式进行流转。依法取得的农村集体建设用地使用权，可以抵押。凡符合土 地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上均

14、可 流转。土地使用者以转让、转租等方式依法流转农村集体建设用地使用权发生增 值的，应当向政府缴纳一定比例的增值收益。在此提请报告使用者注意。估价对象土地使用权来源为集体土地批准使用，以集体土地上的房地产设定 抵押权应符合国家有关规定，以集体土地设置抵押权应征得土地所有权人书面同 意。13、已扩建（不考虑扩建价值）根据估价人员于估价时点现场勘查，估价对象目前局部已经进行了改扩建， 但产证并未做出相应变更。故本次评估仍按照原产证记载信息作为重要评估依 据，实际数据应以政府相关部门记载的数据为准，若有变化，则应进行相应调整， 甚至重新评估。在此提请报告使用者充分注意。14、已扩建（考虑扩建价值）根据

15、估价人员于估价时点现场勘查，估价对象部分房屋于估价时点已经进行 了改扩建。根据委托方要求，本次评估结果已经考虑上述部分房屋因改扩建对其 价值造成的影响因素。若经国家相关测绘部门测绘，改扩建部分面积与估价人员 查勘存在出入，则估价结果作相应调整，在此提醒报告使用者充分注意。15、已拆除根据估价人员于估价时点现场勘查，估价对象中3幢房屋已经拆除，故未将 其列入本次评估范围之内。在此提请报告使用者充分注意。16、车位测算：1、估价师调查了估价对象所在物业的近期房地产交易资料，并根据估价目 的、估价时点等选取了以下三个可比实例。案例地址建筑面积询价日期总价（万元）案例一柳梁路118弄5号地下1层 车位

16、42室32.56成交价格2013.116案例二柳梁路118弄5号地下1层 车位43室32.56成交价格2013.106案例三柳梁路118弄5号地下1层 车位23室32.56成交价格2013.1061、对可比实例进行修正和调整，以此估算估价对象的价值，详见比较因素条件说明表及比较因素系数修正表。价格影响因素估价对象案例A案例B案例C红石路333弄3 号地下1层车位 27柳梁路118弄5 号地下1层车位 42室柳梁路118弄5 号地下1层车位 43室柳梁路118弄5 号地下1层车位 23室总价（RMB）8万元6万元6万元6万元数量1个1个1个1个区域因素环境因素一般100一般100一般100一般1

17、00交通条件一般100一般100一般100一般100个别因素停车情况一般100一般100一般100一般100位置较好100一般75一般75一般75权重33.33%33.33%33.33%修正后价格888总价（万元）取整8修正说明：1、区域因素调整可比案例与估价对象属于同一供需板块区域，故不作调整。2、个别因素修正停车情况：估价对象所在小区与案例在同一小区，估价对象车位位置较好， 停车状况一般，故调整为75、75、75。综合各项修正，最终价格为8万17、集体土地（年限修正）根据关于开展农村集体建设用地流转实点工作的若干意见的通知沪府办 法（2010）3号文，集体各类用地的使用期限最高不超过同类国

18、有土地有偿使用 最高年限，估价对象上海市房地产权证登记日为2006年3月22日，土地用 途为工业，故假设使用期限应至2056年止，距估价时点剩余使用期限为42年， 故需对上述价格进行年期修正。y=K42/K50=1-1/（1+R）n/ 1-1/（1+R）n=0.9477注：本次土地使用权报酬率确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以 估价时点的中国人民银行一年期定期存款利率3.00%作为安全利率；风险调整值 的确定是根据估价人员综合考虑以下因素：、估价对象地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、土地的用途等因素，风险调整值最终确定为2.50%，故土地使用权报酬率为3.00%+2.50

19、%=5.5%18、集体土地增值土地增值收益是指农业用地转为建设用地并进行相应开发后，达到建设用地的某 种利用条件而发生的增值。土地增值收益率二（市场价值-成本价值）/成本价值本次估价，估价人员收集了估价对象所在地区大量土地成本资料和市场状 况，综合确定估价对象在土地来源为出让转让前提下的土地增值收益率为43%。估价对象土地使用权来源为集体土地批准使用，在估价实践中，各地关于集 体建设用地初次流转收益分配的规定各有不同。政府是否参与分配。大部分省 （市）、地市的办法允许政府参与流转收益分配，但具体分配方式存在差异。部分 地区，政府可按一定比例直接参与分配，如苏州市、河南省（济源市、鹤壁市）、 安

20、徽省、烟台市、无锡市、成都市、临沂市、昆明市；部分地区规定政府以收取 税费的方式参与流转收益分配，如广东省;少数地区则未规定政府参与收益分配， 如湖州市和南京市。就政府参与分配比例而言，主要可以分为按比例分配和按单 位面积固定金额收取两种。按比例分配又可分为10%和10%以上两种，其中10% 的做法最为普遍，典型的像安徽省、河南省、昆明市和无锡市，均采用这一比例。 由于上海市还未出台相应规范，故本次估价参照普遍情况，按政府参与分配比例 为 10%。土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润）x增值率=（87.1+170+10.25+38.57） x43%x （1-10%）=11

21、8.39 元/平方米19、国有土地增值土地增值收益是指农业用地转为国有建设用地并进行相应开发后，达到建设用地 的某种利用条件而发生的增值。土地增值收益率二（市场价值-成本价值）/成本价值本次估价，估价人员收集了估价对象所在地区大量土地成本资料和市场状 况，综合确定估价对象在土地来源为出让转让前提下的土地增值收益率为43%。20、报酬率一、累加法本次估价报酬率是采用安全利率加风险调整值法求取的，即以安全利率加上 风险调整值作为报酬率。安全利率选用估价时点同期中国人民银行公布的一年定 期存款年利率3.00%；风险调整值根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、 估价对象的用途及新旧程度等确定为3%

22、，则估价对象报酬率为6%。二、投资报酬率排序插入法1年期银行存款利率3年期政府债券利率1年期银行贷款利率2014年2月份，企业债券最高发行利率为信托基金预期收益率3%4.25%6%8.59%10%左右将估价对象与以上投资的风险进行分析比较，考虑管理的难易、投资的流动 性以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应 落于1年期银行贷款利率的位置，故报酬率确定为6%。结合以上2种方法，最终确定估价对象的报酬率为6%。拍卖房屋内有（限制状况）由于估价对象为委托方拍卖所得，故估价对象于估价时点虽已设置房地产抵押状 况信息（房地产坐落：黄桦路369弄8号103室，抵押权人：中国银

23、行上海市徐 汇支行，登记证明号：闵200512022199，债权数额：530000元，债务履行期限： 期限从2005-1-13至2025-1-12）以及房地产权利限制状况信息，详见附件上海市房地产登记簿复印件。但本报告估价结果为设定估价对象权属完整状态下 的房地产市场价值，在此提醒报告使用者充分注意。无法调阅他证经我司工作人员至房地产交易登记中心查询，由于估价对象交易手续正在办 理过程中，他项信息冻结无法调阅，故本次估价结果暂未考虑估价对象抵押等法 定优先受偿款。在此提请报告使用者充分注意。集体土地说明根据关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见的通知【沪府办 发20103号】有关精神，依

24、法取得的农村集体建设用地，可以用于工业、商 业、旅游业、服务业等经营性项目，土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用 地使用权可以通过转让、转租等形式依法进行流转。在此提请报告使用者充分注 意。工业房地产未进入实地查勘说明此次估价未进入估价对象现场实地查勘，预评估结果与实际市场价格存在较 大偏离度，最终评估结果以正式评估报告为准。在此提请报告使用者注意。招行对私报告关于抵押价值的说法本报告用于续贷、转按揭抵押贷款，在办理本次抵押贷款前须偿清该估价对 象原有的贷款后才能办理此次抵押贷款，故本报告未考虑优先受偿款，假设值为 零，本报告评估的抵押价值为市场价值。在此提请报告使用者注意。违章说明本次现场

25、查勘，估价对象存在搭建房屋，并被上海市徐汇区住房保障和房屋管理 局登记，登记证明号为徐201004003401。根据关于实施上海市住宅物业管理 规定有关问题的意见的通知【沪房地资物200591号】规定：关于附有违法 建筑并结构相连房屋的认定和处理程序违法搭建的建筑物、构筑物依附于房屋 的，属附有违法建筑并结构相连的房屋；房地产登记机构收到认定书后，应在 房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。在此提醒报告使用 者充分注意。关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知沪房管市2010375号各区县住房保障房屋管理局、各房地产交易中心，各有关单位：根据市政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房 保障工作的若干意见（沪府发201034号）规定，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房， 下同）允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年，现就有关操作事宜通知如下：一、被动迁居民家庭取得