会展商业开发模式专题及案例研究课件

1、会展中心商业开发模式专题及案例研究现代会展包含会展活动、会展产业和会展经济三个层次会展活动、会展产业和会展经济是一个层层递进的关系会展活动是城市会展产业和会展经济的基础众多以举办会展活动为核心的市场主体持续运行，构成城市的会展产业会展产业的持续、健康发展构成了城市的会展经济会展活动会展产业会展经济现代会展会展活动是以会议、展览为主的一系列大型活动的总称会展产业是当会展活动的种类和数量增加到一定程度，围绕会展活动的策划、筹备、举办、后续服务等环节彼此独立，又紧密联系的专业化经营的企业及其生产活动的集合会展经济是伴随着人类会展经济活动、会展产业发展到一定历史阶段形成的跨产业、跨区域的综合经济形态会

2、展业的三个层次上游的专业会议组织者（PCO ）及下游衍生产业开发是会展产业链上的两大盈利点衍生产业上游中游下游盈利收益会展业链对应功能会展活动策划zf协调客户招徕财务管理质量控制场馆提供现场协调会务会展活动的支持，如住宿、餐饮、旅游等核心链延伸业链会展产业链盈利模型资料来源：王保伦会展旅游M北京：中国商务出版社，2004：149会展产业是典型的高附加值产业，例如美国一年约举办 200 多个国际商业会展，每年会展收益超过 1000 亿美元；法国的会展每年交易额也达 1500 亿法郎以上；德国是个展览大国，世界上最重要的 150 个专业展览会中有 120 个在德国举行，每年的会展收入可达 400

3、亿马克，观众超过 1000 万人次会展产业的核心盈利点位于会展产业链上游的PCO及下游衍生产业开发，而衍生产业投资回收期最短，盈利性最高；PCO作为高盈利环节，存在长期赢利性专业会议组织（Professional Conference Organizer, PCO）目的地管理公司(Destination Management Company, DMC）现代会展业的盈利点会展业对于城市的发展具有社会宣传与促进经济发展的双重作用会展业素有“城市建设的加速器”之称，它作为一个城市的窗口行业，对优化城市社会资源、发展社会经济都有明显的促进作用会展经济被认为是低成本、高收入、高赢利的行业，其利润率大约在

4、20%至25%以上，这是会展经济迅速发展的直接推动力据有关资料显示，国际上展览业的产业带动系数大约为1:9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。虽然我国会展业起步较晚，但国内这一比例目前也达到了1:6据国际通用结算数据，1万平方米场馆每年可以创造4900万元产值，是拉动经济增长的引擎提升城市的辐射与服务功能 会展经济对城市发展产生的效应分析产业带动效应和产业聚集效应，能推动城市产业结构优化 增加城市社会就业 城市文化的传播器，城市活力的源泉 展示城市形象，提高城市在国际、国内的知名度 考验城市综合管理职能 带来直接经济效益带动效应1：9房地产业、宾馆、餐饮、邮电、零售、交通业、通讯、

5、广告、装潢、物流、旅游、市政建设、环保、会计法律等中介、金融、保险会展业推动城市发展会展产业综合效应对基础设施的投资带动：会展活动需要一定的会展场所，要求对场馆和相关配套设施和配套环境进行投资建设投资拉动自身的投资带动：会展的直接经济效益，如会议费用、场地租金、门票收入等；区域昭示性区域带动性对产业结构调整的带动：促进广告、资源、通讯、娱乐、服务等相关行业的发展，对工业、农业、科技、商贸等的结构调整、产品更新换代发挥激活作用带动产业发展对区域优势产业的带动：极大的带动和培育作用专业行业的展会活动对区域的优势产业有着对消费的带动：会展活动直接带动了集交通、住宿、餐饮、购物、旅游为一体的“第三产业

6、消费链”对社会就业的带动：据统计，每增加1000平米的展览面积，就可创造近百个就业机会提升城市在国际、国内的知名度：会展活动是一个区域或一个城市展示形象的窗口，是树立城市品牌的重要载体，是提高城市在国际、国内的知名度的重要途径美国会展业一年的直接收入达800-1000亿美元，法国博览会和专业博览会每年营业额可达85亿法郎99年昆明世博会，218公顷场馆群及相关投资总计超过216亿元，使昆明市政建设提前10年美国休斯顿的航天器材展、意大利米兰的时装展，德国慕尼黑的建筑机械与建筑材料展，日本东京筑波科技发明展成都武侯区电脑节带动了高科技产业和商业贸易等行业的发展，房交会则有效带动了建材、建筑、装饰

7、、家用电器等的发展德国、美国、香港等会展发达的GJ或地区的实践证明会展业带动系数在1：6到1：9之间2000年在德国汉诺威世界博览会创造了超过100000人/年的就业效益；德国汉诺威因每年举行大量品牌展会，被誉为“世界会展之都”。博螯原为不知名小渔港，亦因“亚洲经济论坛” 誉满全球会展业综合效应分析【典型案例】广州琶洲会展中心是广交会的主展场，会展活动非常活跃琶洲概况琶洲新区位于广州市东南角，总面积10.43 km2。由于远离中心城区，琶洲一直是一个以农业为主的区域，但其地理位置优越，属于广州市区与珠三角经济腹地的接合部，同时三面环江，呈半岛状，隔珠江与珠江新城相望，在沿江景观日益稀缺的广州具

8、有较大的土地升值空间琶洲会展中心概况琶洲会展中心共分三期，总建筑面积108万平方米，展厅面积55.8万平方米会展中心首期建筑面积39.5万平方米，展厅13个，展示面积为室内13万，室外2.2万平方米会展中心内部展馆外观现代造型天河CBD琶洲片区珠江新城珠 江7【典型案例】 琶洲会展中心每年举办展会近80场，月均67场，广交会展期期间月展会场数可达到1618场作为中国进出口商品交易会即广交会的举办场所，每年均能吸引40万以上的采购商进行采购,吸引企业类型：汽车类、科技类、广告传媒类、家具电器类、信息类、农业类等数个类型企业盈利方式：针对不同类型的参展企业，每个展位收取5万20万不等的参展摊位费用

9、。琶洲会展中心是广交会的主展场，会展活动非常活跃8规划发展目标以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成以会展博览、国际商务等主导，兼具高品质居住功能的RBD （Recreational Business District）型、生态型的新城市中心组成部分分区规划A区是西区，以居住、文化休闲为主的综合园区B 区是广州国际会展中心，周围将发展与会议和展览相关的配套设施；酒店、写字楼、银行、商业服务等C区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区ABC至珠江新城至珠江新城、火车站至天河至黄埔至机场、火车站琶洲分区规划示意图地铁二号线珠 江【典型案例】以会展博览、国际商务等

10、主导，兼具高品质居住功能的生态型的新城市中心组成部分【典型案例】广州琶洲会展中心周边市场概况 会展中心所在海珠区住宅均价为23216 元/平方米，会展中心周边项目略高于区域均价。珠江帝景苑会展世界城，均价均价35000 元/平方米保利天悦，均价47000 元/平方米珠江帝景紫龍府，均价38000 元/平方米珠江帝景苑，均价42000 元/平方米会展中心【典型案例】广州琶洲会展中心周边写字楼市场 周边写字楼市场需求有限，空置率高珠江帝景苑周边写字楼存量周边写字楼租金周边写字楼空置率周边写字楼售价11【典型案例】上海新国际展览中心中心概况承办展览类型涵盖建筑、五金、服务、环境、科技等多个行业，年吸

11、引客流200余万建设时间：1999年营业时间：2001年交通：地铁2号线直达规模：室内20万m2 ，室外10万m2 会 议 室：总 面 积7800平米最大会议室：4个面积为232平米的会议建设目标：最终形成城市中心品牌展会：上海Cebit、上海国际汽车展、上海国际工博会展会数：110120场，8月展会集中，在20场左右年客流量：200余万200120042006时间未知第一期： 1厅至4厅第二期：建展览5厅，完成西侧工程第三期：北侧6厅至11厅，东北角及西北角入口大厅。三角形露天展览区第四期：建展览12厅至17厅，最终形成“城市中心”。若市场经济允许，会议中心，宾馆及办公塔楼也将在这一期完成。

12、发展展馆由德国知名会展公司投资建设，引进CeBIT等国际展会，展出场次和面积稳步增长，经过5年的发展已有一定知名度，但专业化水平和国际化程度同国际级展会相比仍有很大差距；配套目前展馆内的餐饮、便利店、商务中心、运输等服务可基本满足展览需求，对周边商业除酒店外没有大体量带动；产业目前为止并未吸引大量的展会相关企业如设计、物流、会展服务、外贸、旅游等公司进驻，会议中心、写字楼等的建设时间待定；12【典型案例】上海新国际展览中心周边酒店概况13【典型案例】德国汉诺威总体概况全球最大的展览场，经过50年的发展具备了较完整的城市功能，形成了会展相关产业的聚集1947196119862000萌芽： 举办了

13、第一次博览会获得巨大成功发展：汉诺威工业博览会渐渐发展成世界上最大的工业展览会成熟：另一品牌CeBIT出现并成为全球规模最大的电子信息技术博览会辉煌：借助2000年世界博览会的契机，汉诺威中心改造扩建了部分展馆、进一步加强了其展会城市的功能建成时间：1947交通 ：欧洲最大的专用客运火车站，货运站，多条火车支线直通各展览大厅；地铁连接飞机场、火车站，直达博览会北面人口；可停放5万辆汽车的停车场；一个直升机场。规模 ：室内47.9万m2 ，包含27个展馆；室外27.8万m2 建设目标：最终形成相对市中心独立的展览城举办展会类型：工业设计、加工制造、技术应用、国际贸易；被称作全球工业贸易领域的旗舰

14、展每年能够吸引26000余位展商和230万观众品牌展会汉诺威工业博览会国际信息与通信技术博览会【典型案例】德国汉诺威城市发展城市依托会展发展，发展为会展配套会展中心的成功落地与顺利运营是提升区域竞争力、促进地产迅速增值的关键因素提升区域利好预期会展中心规划与配套设施建设提升居民和商家对琶洲地区长远发展的信心，引发高端居住和投资需求推动区域交通设施建设会展中心周边建设高等级交通设施，与主城区交通路网融为一体，形成快速便捷的交通网络塑造高端区域形象引入作为现代高端服务业的会展业，区域会展功能演变为城市核心功能，改变原有落后面貌，打造高端商务区形象大幅提升区域物业价值会展业蓬勃发展，带来大量高端住宅

15、和商业物业需求，各类物业短时间内大幅增值积聚人气，促进就业会展业短期内可以带动人流、积聚人气，从长远看来则可以给区域和城市提供大量就业机会案例启示会展的拉动效应体现在五个方面机会会展名片效应、完善市政配套交通、物业升值远期就业人口导入、餐饮、酒店、消费、办公需求威胁1、GJ会展中心的运转情况不确定2、考虑到其重工业展览的定位，百万体量以及传统会展至少10年以上的培育周期看，该会展培育周期较长3、大规模带来的是配套的完整，给到项目补缺的机会有限会展之于我们借助会展为项目带来的关注力、公共设施配套仿效广州会展中心片区打造理念构建 持续成长型的 RBD新城所谓持续成长，指项目匹配区域的成长，具有持续

16、升值的能力它包括建筑规划理念的成长型（满足家庭全周期生活的一站式解决方案）建筑选择的可持续性（雨水收集、建筑节能等）定位方向选择基于1.65的容积率，住宅地块的指标拆分、优化7-11F洋房11-18F18-24F24F18-28F11-18F18-24F7-11F洋房3F别墅规划试排排布整体符合天津大道、海河沿线低，两条绿轴旁高，海沽道两侧高的原则，并结合市场进行了优化调整南地块幼儿园移至变电站一侧，并适度缩小该地块面积；北地块临近卫津河一侧地块道路微调，提升规划空间；容积率拆分通过容积率的微调，在南北地块首期增加了一定比例的低密度产品，同时保证了其具有一定的规模123456789123456

17、789合计占地面积6.12.48.321.45.312.615.64.558.2容积率1.2 1.6 1.9 1.8 2.0 2.0 2.0 1.3 1.4 1.65 建筑面积7.13 3.92 15.70 3.68 2.76 10.73 24.84 20.65 6.52 95.93 其中高层/小高层1.58 3.92 12.00 3.68 2.76 7.20 24.84 16.80 6.52 79.30 洋房5.54 3.70 3.53 1.93 14.71 别墅1.92 1.92 南地块容积率1.61，北地块1.69开发节奏开发分期原则开发次序便于施工组织；首期确保洋房资源量；每期开发体量

18、符合年回款金额需求；sl认为，作为大盘，前期规模去化非常重要，它意味着资金的快速周转，更重要的是，加速人口导入一期二期三期六期五期四期20142015201620172018别墅洋房338高层1378.32019高层洋房121214112.57.5202120202023202231312.47108.868126.03340.9311.5822.20.9211.7旧方案新方案单位：万平米96万平米103万平米 综上所述，sl认为，住宅产品静态价格为高层9000元/平米，洋房11000元/平米，别墅20000元/平米.价格预判通过对标项目，确定项目现状静态价格金地艺境津南新城融创中央学府金地艺境洋房均价11000元/平米津南新城高层均价7500元/平米洋房均价8440元/平米别墅均价135