万科集团营销费用管理

1、.编号VK()w称号万科集团营销费用管理规范版本第页共页编制刘荣干更改陈昕审核王文金同意郁亮生效期年月日：.；. 目的：对集团营销费用管理一致口径、规范流程、加强内控，提高集团营销费用运用效果。. 范围：本方法适用于集团内房地产开发企业。. 职责：集团市场营销部、财务管理部担任本规范的制定、解释、修正，并会同审计法务部检查执行情况。集团内房地产开发公司担任详细实施。. 营销费用的界定. 营销费用的定义：营销费用指为产品销售及与营销相关的售后效力、维护保养而发生的费用。. 营销费用的分类：. 根据费用与工程的关系可分为工程营销费用与综合营销费用，直接为特定工程营销效力、能直接计入工程的属于工程营

2、销费用，经过间接方式为工程营销效力、不能直接计入工程的属于综合营销费用(详细分类参见附件营销费用分类指引)。. 各一线公司可在本规范分类根底上进展更为明细级别的分类。、 营销费用的管理. 目的管理. 目的确实定()各一线公司应按工程、年度分别编制营销费用方案。营销费用方案由销售部会同有关部门拟订，经专题会议讨论、总经理同意后确定。新工程整体性营销费用方案在工程定位会后一个月内完成，并由销售部上报集团市场营销部备案，格式参见附件工程营销费用方案。年度营销费用方案随年度运营方案完成，并在上报年度运营方案的同时，将年度营销费用方案报集团市场营销部备案。参见附件年度营销费用方案()工程整体性营销费用控

3、制总额由各一线公司根据工程销售额(含认购额)的一定比例(如%之内)自行确定，并按部门与费用类别、分期分营销阶段进展分解, 不同营销阶段可以有所偏重。. 目的的调整()工程、年度营销费用控制总额一经确定，除非工程定位、整体性规划设计发生艰苦调整、新增方案外政策性费用、年内新增方案外工程，否那么不得进展调整。超额运用须事先提交恳求，阐明缘由，经一线公司财务管理部、本钱管理部审核，报一线公司总经理特批。()不同工程的营销费用控制额度不能串用。同一工程不同阶段营销费用的控制额度，前期费用如有节余可用于后期，但后期没有发生的费用不能提早运用。()在工程营销提早完成的前提下，应调减营销费用控制额度或停顿相

4、应费用额度支出。. 目的的跟踪()一线公司财务管理部应定期通报各责任部门营销费用额度运用情况，对超额或能够超额情况及时予以提示、警报。格式参见附件付款进度控制透视表 ()一线公司相关部门应随时跟踪、按季分析营销费用方案执行情况，发现问题及时处理。同时，由一线公司财务部填写附件营销费用年度方案表的实践数，上报集团市场营销部备案。. 目的的考核 ()营销费用按部门、工程、年度进展考核。各一线公司应根据责任划分，明确纳入各部门考核的费用范围，并使各项费用均纳入考核之中。()营销费用考核应包括但不限于以下目的，突出关注营销业绩、营销费用方案执行情况和营销费用运用效果，并将考核结果与年度奖励挂钩：销售费

5、用率=营销费用发生额/销售额(含认购额)%营销费用方案(额度)发生率=营销费用发生额/营销费用方案数(额度)/实践销售面积/方案销售面积%(虽未支付、但已签约合同额及已发生非合同内外政策性等费用计入营销费用发生额)()按工程分解营销费用控制额度及分析、考评营销费用时，综合营销费用可按销售金额比例在各工程之间分摊。. 责任管理. 一线公司营销部门为营销费用总体控制责任部门。担任组织拟订营销费用管理方法，根据营销方案编报营销费用方案并分解额度，实施、跟踪、督促营销采购的询价议价及合同的洽谈拟订，会同相关部门进展营销费用分析等。. 一线公司财务与本钱管理部门为营销费用总体控制的配合、监视责任部门，主

6、要协助完善营销费用管理、审核营销费用方案及相关合同、分解控制额度。其中财务管理部担任营销费用的归集与核算等，并偏重销售费用的监控；本钱管理部偏重列入开发间接费的营销费用的监控。. 一线公司其他部门为专项营销费用控制的相关责任部门，主要对营销设备设计、建造、装修涉及的招招标、采购询价议价、合同洽谈拟订、费用结算及工期、质量、效果、过程等进展控制，并进展相关费用分析。. 一线公司可根据本规范，结合实践细化相关部门对营销费用的管理职责。. 过程控制. 营销类采购、印刷与营销设备设计、建造、装修等尽量应经过招招标、长期协作，建立集团或区域性战略协作同伴，实行集中采购、印刷等。. 营销费用的支付、报销应

7、做到事前恳求，合同、发票、验收单、结算单等资料齐全、手续完备。. 一线公司应根据工程营销节拍确定与营销绩效匹配的额度支付比例，有效控制营销费用的运用、支付进度，防止和防止营销费用浪费和超支。 . 专项管理. 营销场所及设备工程性费用 ()营销场所及设备建立的设计、建造、装修必需实行招标、签署合同，制止不签合同、不提供设计与施工图纸就进展施工。 ()尽能够利用已交付运用的工程用地投建实景样板间，根据需展现户型及其销售进度，综合思索样板间投建数量和展现时间，防止发生不用要的反复投建、撤除和场地租赁费用。需投建暂时性卖场、样板间应在工程定位会予以阐明。()样板间装修、装饰、资产购置的额度规范应参照以

8、往同档次样板间装修、装饰、购置资料，结合工程详细情况确定。样板间装修、装饰、购置完成后，应建立包括实景图片在内的样板间数据资料库。()样板间的装修和装饰除满足展现效果要求外，应思索适用性，符合交付运用规范，计算整体出卖回收率和装修费用年损失率，并将其作为考核目的。整体出卖回收率=样板间整体出卖收入/样板间本钱费用支出%装修费用年损失率=(-样板间装修出卖回收率)/年限(整体出卖回收率和装修费用年损失率的计算应扣除可挪动家电)()样板间宜采取拍卖方式整体出卖，其不可动装修、装饰部分应根据其本钱、展现时间长短、完好程度等作价出卖。作价应由一线公司营销部门会同设计、本钱、财务共同确定，并报总经理审批

9、赞同后实施。作价收入扣除营业税费并按%比例计提保修、维修、返修费用后，可全额抵补该工程该期营销费用。 . 营销类采购费用()物品采购应按“广泛询价、货比三家、就地就近的原那么选择商家，优化性价比，减免运费、途中损耗等。工程性采购应实行招标。具备集中采购条件的应集中采购。()事先提供包括采购清单在内的采购方案，报经同意后严厉按清单采购。采购清单应列明物品称号、品牌、规格、型号、产地、采购地点、数量、单价或限价、采购批次及相应时间、付款方式、运输方式、用途等相关内容。 ()一线公司营销部门应建立健全营销类商家档案资料，积累各档次物品根本资料，把握市场价钱。()营销类物品要充分利用商家资源，优先思索

10、争取、利用家居经销商等提供免费展品，或租借商家展品。已购置可周转运用或反复利用的物品应防止反复购置。()家用电器等大宗物品购置应思索可反复利用、尽量能在不同销售期或不同工程间移动、修复、周转运用，提高其利用率。 ()一线公司应根据本规范及有关规定制定或修正包括营销类物品购置、验收、登记、保管、运用、维护、移交、处置等内容在内的专项管理方法，明确相关流程和责任。()已购置的营销类物品要从数量、质量、价值等方面严厉履行验收、登记、移交、清点手续，建立有关台帐(格式参见附件营销类物品管理台帐参考格式)，保证帐物相符。符合固定资产规范的，实物应对比固定资产管理规定进展管理。 ()可出卖样板间整体出卖时

11、，除可挪动家电外，其他家私和装饰品应根据其本钱、展现时间长短、完好程度等整体作价出卖给客户。()不能整体作价出卖且不可周转运用的家私、装饰品，可由设计部列出清单，经一线公司组织营销、财务等有关部门确认后进展拍卖，拍卖必需采取“暗标方式。()作价根据及其审批件、实践拍卖清单及其相关资料应在一线公司本钱管理部存档。()作价收入和拍卖收入按%比例计提保修、维修、返修费用后，可全额抵补该工程该期营销费用。. 广告类费用 ()充分发扬规模集中效应，与当地主要媒体、独家运营的媒体公司协作，建立、坚持长期协作关系。尽能够以公司名义签署年度协议，商定计费方式、价钱和支付方式。()媒介广告在谋划设计前，应经过、

12、利用委托书表达清楚我方的意图、根本要点等并加以确认，以减免盲目性、事后扯皮和责任不清。()营销广告内容、方式应符合国家有关法规政策，防止口径不一致、承诺不当、广告侵权及其他违规带来的赔偿、纠纷处置、诉讼损失。 ()按实践需求采取分期付款。 . 活动类费用()一线公司营销部门应提早提交营销活动详细方案，明确费用明细及其付款时间与方式， 经相关部门审核，报总经理审批赞同后执行。 ()政府、媒体组织的主题活动，应落实其目的、费用要求等情况，综合分析评价其对公司品牌笼统、工程营销的影响，由一线公司相关部门报公司指点审批后决议能否参与。. 其他营销费用 ()根据政府有关法规政策应支付的租售买卖费、产权登记费、备案费、空置房物业维修基金等，应纳入营销费用额度和方案内。()水电气价量差补贴、专线车运营补贴、物业管理费惠让、完工物业维修费及赔付费等售后费用，以及售楼处物业管理费、样板间开放和工程开盘及入伙时的物业管理公司配合费、空