资产评价基础-收益法的概念和应用前提知识点

1、收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：一、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限一、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值,来估算资产价值的各种评估技术 方法的总称。该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法 容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。式中：P 评估价值Ri 未来第i年的预期效益r折现率n收益年限i 年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、

2、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。现值(Present value , P)：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。求现值的过程, 称为折现，使用的利息率称为折现率。(1)复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。复利终值公式：F=PX (1+r) n复利现值公式：P= F/ (1+r) n假设某银彳T年利率5%每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需 要？P =40000/ (1+5% 6= 29848.62 (元)(2)年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。分为后付年金(普通年金)、先付年金、

3、递 延年金和永续年金。后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%则现在应存入多少元？P =1000X(1- (1+10% -5/10% = 3790.79 (元)先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。（期数减1,系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付 租金1500元，假设利率为7%求租金的现值。P =1500X6.515 X （ 1+7% = 10456.58 （元）P =1500X （5.971+1 ） = 10456.50 （元）递延年金：最初若干期

4、（m没有收付款项，后面若干期（n）有等额收付款项的年金。递延年金现值计算（两种方法）：a.先计算出n期后付年金现值（m期期末的值），再将此现值折现至期初（现在 0时点）b.假设递延期内也有等额U付款项，先计算出 m+n期后付年金现值，再计算出假设的 m期 的后付年金的现值，再用前者减去后者所得余额，即为递延年金的现值。例：若某公司向银行取得一笔贷款，年利率为 12%双方商定前5年不用还本付息，后6年每年年末偿还本息10000元。则这笔贷款的现值是多少元？P =10000X 4.111 X 0.567 = 23309.37 （元）P =10000X 5.938-10000 X 3.605 = 2

5、3330 （元）永续年金：期限为无穷的年金。P =A/r例：一项每年年底收入为1000元的永续年金，利息率为10%求其现值。P =1000/10310000 （元）(三)特殊情形不等额现金流量求现值；年金和不等额现金流量混合情形下求现值。方法：能用年金用年金，不能用年金用复利二、收益法的应用前提收益法涉及三个基本要素：(1)被评估资产的 预期收益;(2)折现率或资本化率；(3)被评估资产取得 预期收益的持续时间。因此，应用收益法必须具备的前提条件是：.被评估资产的 未来预期收益可以被预测并可以衡量；要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。同时，影响资产预期收益 的主要因素，主观因素和客观因素应比较明确，评估专业人员可以据此分析和测算出被评估 资产的预期收益。.资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以被预测并可以衡量 ；被评估资产所具有的行业风险、地区风险及企业风险是可以比较和测算的，这是测算折现 率或资本化率的基本参数之一。对于投资者来说，风险大