假设开发法在工业土地评估中的应用探讨_第1页
假设开发法在工业土地评估中的应用探讨_第2页
假设开发法在工业土地评估中的应用探讨_第3页
全文预览已结束

下载本文档

版权说明：本文档由用户提供并上传，收益归属内容提供方，若内容存在侵权，请进行举报或认领

文档简介

1、假设开发法在工业土地评估中的应用探讨近年来随着城镇化建设的不断深入，原来城市周边的工业区逐渐淡化了其主 要的生产、加工职能，逐渐向办公、研发等新型职能转变，功能的转变带动了土 地二级市场交易的活跃，在土地交易过程中，原有的工业土地评估方法，如成本 逼近法、市场法、基准地价法等，不能完全的反映新功能下土地的价值。而假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正 常开发成本、税费和利润等，可以充分体现工业土地预期的未来收益及开发成本 对价值的影响。假设开发法求地价基本公式为：地价二开发完成后的房地价值-建造房屋的开发成本-专业费-不可预见费-管理 费-投资利息-开发利润1、开发完

2、成后的房地价值对开发完成后的房地价值，由于土地的功能定义为办公、研发等，故可采用 收益法进行计算。项目备注一、租金收入1.1预计年总收入面积*月收入*12月1.2空置率按当地相同物业类型计算1.3实际年总收入预计年总收入*（1-空置率）二、年总费用2.1房产税实际总收入的12%2.2管理费按预计年总收入的比率计提2.3修缮费按预计年总收入的比率计提2.4 土地使用税按当地税收政策计提2.5保险费按预计年总收入的比率计提2.6税金及附加按当地税收政策计提2.7出租代理费按预计年总收入的比率计提2.8广告宣传等按预计年总收入的比率计提2.9其他2.10合计费用合计三、年总纯收益2.101.3四、年

3、限评估基准日至终止年限五、折现率折现率=无风险报酬+风险报酬率（经营、财务、行业风险因素等）六、假设房地产评估现值P _ M （1 十 r（l 十 r） J】（1 十 r） 2、需扣除的开发成本建安成本具体参考如下:序号名称表达式一、建安成本（元/m2）_二、专业费用（元/m2）一 X 5%二、管理费用（元/m2）（一 + 二）X 3%四、利息（元/m2）（一 + 二 + 三）X （ 1+6% ） n-1五、利润（元/m2）（一+二）X利润率六、销售税费（元/m2）（一五之和）X 5.66%/ （ 1-5.66% ）七、重置成本单价（元/m2）（六之和）八、成新率按年限及保养状况取值九、建筑物

4、现状单价（元/m2）七乂八十、配套费（元/m2）按建筑面积计十一、建筑物总价（万元）（九+十）X建筑面积（2）专业费：按相关规定，取的5%（3）管理费：按相关规定，取+的3%（4）利息：投资利息率按中国人民银行公布的一年期贷款年利率6%取值。设 建设期为1年，均匀投入。计算公式：利息=+x（1+6%）1/2-1（5）利润：目前一般房地产行业的投资利润率为10%-30%，结合估价对象现 状用途为工业（实际用途为码头堆场），开发建设周期为1年，评估人员结合本 项目特点和自身经验，项目利润率取10%，计算公式：利润=+x10%（6）销售税费：销售税金为5.65%，销售税费=之和X5.65%/（ 1-5.65%）（7）建筑物成本单价：将相加。（8）配套费：城市基础设

人人文库> 全部分类> 图纸下载 > 毕业设计

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明，都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等，如果需要附件，请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸，网页内容里面会有图纸预览，若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间，仅对用户上传内容的表现方式做保护处理，对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑，并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容，请与我们联系，我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

最新文档

评论

0/150

提交评论