中国茶城整体营销策划方案

1、.PAGE ：.；中国茶城整体营销谋划方案重庆万合行营销谋划前 言经过科学运作，商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅工程，为了让工程价值得到最大的实现，结合本工程地块详细情况，我司工程组确定了本案以“商业运营为主，住宅开发为辅的总体指点思绪。本案运作的最大盈利点在商业地产部分，住宅部分用于为商业开发运营提供消费根底和资金保证支持。经过我司细致的前期市场调研和谋划预备，中国茶城地块未来将立足湄潭城市新中心，打造一个贵州茶产业的超大综合体；借力湄潭城镇化进程加快的利好要素，引领湄潭商业构造的晋级换代；为湄潭打造一张靓丽的城市名片，带动区域经济开展腾飞。本谋划案的最终目的是经过科学运作，让地块经

2、济和社会价值得到最大表达。目 录 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分：工程整体认知 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程认知 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程规模与目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程土地整体价值判研 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、湄潭城市开展规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、二工程区域价值解读 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程营销板块划分 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四工程开发中的问题与思索 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分：中国茶城茶叶专业市场 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、中国茶城营销宏观市场要素分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、贵州当前产茶地域分布 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、贵州茶产业开展规划 PAGEREF _Toc h H

4、YPERLINK l _Toc 三、茶叶专业市场开展情况 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、贵州省产业构造现状及品牌开展现状 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、宏观市场前景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、湄潭及工程周边交通环境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、市场宏观分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、茶叶专业市场SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、茶叶专业市场SWO

5、T分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、中国茶城营销分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、中国茶城整体营销思绪 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、中国茶城市场定位体系 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程定位开展方向思绪 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、中国茶城市场定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、业态规划及产品规划建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _T

6、oc 一、业态规划目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程主力业态茶叶运营面积测算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程运营业态规划配比 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、中国茶城业态规划规划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、中国茶城运营方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、中国茶城运营目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、中国茶城运营构架 PAGEREF _Toc h HYPER

7、LINK l _Toc 六、工程招商谋划 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程招商战略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程招商执行 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、工程品牌整合传播 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、品牌整合传播的目的及意义 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、品牌整合传播的义务 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、品牌整合传播战略 PAGEREF _Toc h HYPER

8、LINK l _Toc 四、阶段性整合推行目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、阶段性推行内容 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、工程宣传推行 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 七、公关活动 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 八、工程资金运营方案及收益预估 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程招商及运营本钱投入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程收入及前期需回收资金预算 PAGEREF _To

9、c h HYPERLINK l _Toc 三、工程资金回笼方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分：工程住宅 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、湄潭房地产市场现状分析及未来走势预期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、新政策对于湄潭的影响 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、湄潭宏观经济环境分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、城市规划对于地产市场的影响 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、湄

10、潭房地产市场分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、住宅营销分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程区域价值解读 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二工程SWOT分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三住宅营销难点及处理思绪 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、住宅工程产品定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、消费人群定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、产品

11、质量定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、产品笼统定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、产品建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、住宅产品价值分析和品牌笼统包装 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、产品价值分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、产品卖点梳理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、品牌笼统包装 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、工程一期销售及工

12、程整体收益预估 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、销售体量 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、产品组合建议 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、销售周期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、广告投放方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分:工程三、四号板块市场价值判别 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、城市经济规划对商业开展影响分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _To

13、c 二、经济开展对商业开展影响分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、湄潭商业现状分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、湄潭城市开展规划及工程地块商业价值 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 五、工程商业价值判别 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 六、工程价值预估与开发意义 PAGEREF _Toc h 第一部分：工程整体认知一、工程认知一、工程概略本工程位于天文大道与茶城大道之间，西侧为南北一号线，东南方向为湄潭行政中心。贵州湄潭中国茶城工程总体规划用地亩，工程将建

14、成集零售买卖、电子商务、冷链物流、茶文化展现为一体的茶叶专业化市场，构成年茶叶买卖量万吨，估计买卖额亿元，并力求打造集高端居住物业、餐饮购物、休闲文娱等多元业态为一体的公园化复合型示范小区。其中一期茶叶专业市场部分规划用地亩，辅助综合设备规划用地亩，剩余部分待规划开发。二、工程规模与目的、工程建立规模总建筑面积m，其中一期市场建筑面积为m，住宅面积m，中国茶城大酒店建筑面积m,其他综合辅助设备。工程主要建立内容为：总体规划建立茶叶买卖市场m，其中地上m，构成个买卖组团，独立商铺间和散户买卖区 m，半地下室配套设置 m组装式的保鲜库个，为销售商提供茶叶贮藏设备。建立物流及市场效力中心 m，其中地

15、上 m，地下 m，配套信息发布、物流电子买卖汇兑等电子商务系统；建立综合楼 m，配套质量检测、平安、效力监控系统和办公现代化系统，为各地销售商等设置办事处提供办公场所；建立茶艺扮演区 m，作为茶叶、茶文化等的宣传场地；建立物流广场 m，地下停车场半地下室 m，作为运输、装卸、停车场地；建立入口广场 m，为茶产业推行提供的大型活动场所。、一期工程主要建立内容为：一期商业部分建立规模为：总用地面积亩，总建筑面积 m，半地下建筑面积 m。方案年茶叶买卖量.万吨，估计买卖额.亿元。建立茶叶买卖市场 m，其中地上 m，地下 m，构成个买卖组团，建筑物栋，半地下室配套设置m组装式的保鲜库个，具有独立商铺间

16、和散户买卖买卖区 m；建立综合楼 m，建筑物栋；建立物流广场 m，地下停车场半地下室 m；建立入口广场m；茶艺扮演区 m。二、工程土地整体价值判研一、湄潭城市开展规划当前湄潭城市开展以县城新区及黄家坝镇县城扩延区为重点，集中开展根底条件好、开展潜力大的中心乡镇，使之尽快完善功能，集聚人口，发扬乡村地域性经济、文化中心的作用。构成以扩容新县城为中心，中心镇、普通城镇、集镇共同开展格局。到年，全县城镇人口达.万，总人口万，城镇化程度达.%的城镇体系构造。县城区为带状形的组团状城市，分为湄江城区和黄家坝城区。其中湄潭城区分为湄江老城区、湄江新区、协育绿色工业园区；湄江老城区为商贸生活综合区；湄江新区

17、为行政办公、商贸、文教、生活综合区；协育绿色工业园区为农副产品精深加工园区；黄家坝城区由商贸、生活综合区和轻工、建材工业园区、梭塘工业园区以建材工业为主，湄潭新区的城市建立规划主要以天文大道和茶城大道展开。湄潭城市开展规划图二工程区域价值解读工程所处的湄潭新区是湄潭城市开展建立的重点区域之一，从政府的城市规划角度来看，工程具备很强的市场潜力；湄潭新区的城市建立规划主要沿天文大道及茶城大道展开，工程南邻天文大道，北临茶城大道，处于湄潭新区中心，具有极佳的区位优势和交通优势；工程区位图三、工程营销板块划分工程区域划分布图一号板块：中国茶城茶叶专业市场，二号板块：住宅三号板块：张家湾商业街四号板块：

18、中国茶城二期四工程开发中的问题与思索 、工程的运营顺序和各板块之间的相互作用是什么？ 思索：从商业地产与住宅地产的市场价值来看，商业地产的市场价值本身要高于住宅地产，第二，商业地产的价值提升空间要远远高于住宅地产，而且从实现的难易程度上来讲，假设操作得当，商业地产价值提升要比住宅地产更容易实现。做个简单的计算，县级一样区域的工程比较，住宅之间的价钱差别元/是一个非常大的差距，但，假设运营操作胜利，一样区域的商业地产之间的价钱差别可以到元/，甚至/元以上，而且商业运营的操作胜利更容易实现市场热销。所以，从工程价值最大化的角度思索，工程的开发重点应该放在商业地产的开发，而且是首要追求商业地产的价值

19、最大化。所以，一号板块茶叶专业市场和三、四板块是工程开发的重点所在，二号板块作为商业开发的支撑和辅助。当前，工程开发的重点所在为一号板块中国茶城茶叶专业市场，反过来说，中国茶城商业的胜利运营也可以促进住宅的价值提升和销售，住宅社区的成熟又可以支撑工程三、四号板块的开发和运作。从相互支撑和促进的角度考量，工程的运营顺序应为一号板块，二、三号板块，四号板块。、中国茶城的市场类型和商贸辐射范围是什么？ 思索：茶叶市场普通来说分为两种类型，即产地市场和销地市场，大体量的销地市场大多出如今人口数量庞大，商贸辐射范围较大的商业中心城市，当前贵州的销地茶叶市场仅在贵阳和遵义出现，而且运营稳定。湄潭无论是从人

20、口规模还是商贸辐射才干来讲，远远不如贵阳和遵义。黔北地域作为当前贵州产茶的龙头地域，茶产业规模庞大，湄潭是当前整个黔北的茶叶买卖中心，有着先天的市场优势。 中国茶城假设仅仅做成产地范围为黔北的茶叶市场，无论是从体量、品牌建立还是今后的运营都不能得到最大的保证，假设其他茶叶产地出现类似的竞争对手，势必添加中国茶城后期市场运营压力。所以，在工程潜在竞争对手出现之前，他们应该争夺贵州茶叶买卖的制高点，即产地辐射范围应该为贵州全省，树立贵州最大的茶叶产地买卖中心的市场概念。以确保后续运营的稳定性，使其社会价值和经济价值实现最大化。 、在同质化的市场竞争中，中国茶城如何走出千篇一概的开发方式，实现差别化

21、营销？ 思索：在贵州乃至在全国的大部分茶叶市场，很多都是单一的茶叶品类运营，虽然规模和交通、区位是专业市场不可或缺的一部分，但是，差别化营销可以让市场更快的接受工程，也使得工程在后期运营中风险降低，运营更稳定。中国茶城的差别化营销所思索的要素，第一个是与当前贵州其他产业的结合运作，第二是如何与工程后期开发的商业业态起到承接作用，这二者决议了中国茶城差别化的营销方向。、工程三、四号板块如何寻求价值最大化？思索：商业地产租金价钱与业态有着极其亲密的关系，当前在新城区内商业业态多是建材、社区商业等租金相对较低的业态，此时销售商业很难实现商业的价值最大化。但是工程所在的新城区域本身是很具有开展潜力和投

22、资价值的，假设三、四号板块要实现价值最大化，必需根据湄潭城市的开展，向具有强大租金接受力的业态靠拢，如：百货业，餐饮业等。所以，要求他们根据市场的变化，凭仗区位的开展潜力，以开展具有很强租金接受力的业态，从而谋取商业价值的最大化。、茶叶专业市场运营资金如何保证？思索：在前期市场不成熟的条件下，将茶叶专业市场进展整体销售或大部分销售，很难保证中国茶城后期运营的胜利。但是中国茶城在市场培育期会需求资金投入进展市场培育，所需资金从何而出？他们建议同期开发住宅，将住宅盈利用来补助中国茶城的运营资金需求，或者出卖中国茶城少部分物业以满足运营资金需求。第二部分：中国茶城茶叶专业市场 以品牌之力，突破区域壁

23、垒，聚合贵州茶叶资源，打造中国茶叶专业市场行业典范一、中国茶城营销宏观市场要素分析一、贵州当前产茶地域分布当前产茶区分布图产茶区分布阐明：黔北：是最大的茶叶消费区，主要分布在湄潭、凤冈、余庆、正安、遵义、道真、习水、仁怀、桐梓等个县。黔西南：茶区主要分布在晴隆、六枝、普安、兴义、安龙、贞丰、关岭等个县。黔东：茶区主要分布在黎平、雷山、台江、岑巩等个县。黔西：茶区主要分布在纳雍、威宁、黔西、毕节、金沙、赫章等个县黔东北：围绕梵净山以印江、江口、松桃、玉屏、湄潭、万山等县为主的梵净山生态茶叶产业带。都匀：都匀毛尖主产区团山乡茶乡村的哨脚、哨上、黄河、黑沟、钱家坡所产质量最正确。贵定所产云雾贡茶，其

24、茶叶以源于云雾山山脉居多。贵阳：茶区主要分布在西秀、平坝、开阳、瓮安、黄平、花溪、乌当、修文等个县。二、贵州茶产业开展规划“十二五，贵州省重点建立黔北富硒锌优质绿茶产业带万亩、黔东优质出口绿茶产业带万亩、黔中高档名优绿茶产业带万亩、黔西南大叶种早生绿茶和花茶坯产业带万亩、黔西北“高山有机绿茶产业带五大茶产业带万亩。主要规划在个茶叶重点县的个乡镇。开展规划图开展规划图阐明：黔北富硒锌优质绿茶产业带万亩：遵义市湄潭县万亩、凤冈万亩、正安万亩、道真万亩、务川万亩、余庆万亩。黔东优质出口绿茶产业带万亩：石阡万亩、印江万亩、松桃万亩、德江万亩、思南万亩、沿河万亩、江口万亩；黔东南州黎平万亩、雷山万亩、丹

25、寨万亩、台江万亩。黔中高档名优绿茶产业带万亩：黔南州都匀万亩、贵定万亩、瓮安万亩；贵阳市开阳万亩；安顺市普定万亩、西秀万亩、平坝万亩。 黔西南大叶种早生绿茶和花茶坯产业带万亩：晴隆万亩、普安万亩。黔西北“高山有机绿茶产业带万亩：毕节地域纳雍万亩、金沙万亩、大方万亩、威宁万亩，六盘水市水城万亩、盘县万亩。三、茶叶专业市场开展情况、中国茶叶市场开展情况近几年，我国茶叶零售市场建立得到了广泛的注重，几乎一切的产茶省份，都建立了茶叶零售市场。在国内茶叶贸易中，经过茶叶零售市场买卖的茶叶数量已超越%。假设说股市是国家经济开展的晴雨表，那么，茶叶零售市场就是名副其实的茶叶走势晴雨表。市场流通产业已成为带动

26、整个国民经济开展的先导产业，成为农业扩展再消费的决议性环节。茶叶已成为乡村主要的经济作物之一，茶叶零售市场的建立也越来越显得重要。目前，我国已建有各种茶叶零售市场大约多家，成交量大约占国内茶叶销售的%。尤其是近年来，茶叶零售市场的建立，无论在资金投入，市场规划，市场规模，市场设备等方面都有较大开展。、贵州茶叶市场开展情况目前，我省茶叶产地零售市场有湄潭西南茶城、安顺茶城茶叶零售市场、都匀茶叶专业市场，茶叶销地零售市场有贵州茶城、贵阳太升茶叶零售市场、遵义花鸟茶叶零售市场。经过比较发现，湄潭西南茶城为当前贵州最大的产地市场。湄潭的茶青，多数被江浙、福建客商在收买后就地初加工。茶叶种类以绿茶为主，

27、大宗绿茶主要以散装或作为花茶加工原料销往省外。在北京、上海、江苏、浙江、安徽、山东、广东等省市都有我省茶商开的茶庄，以批零兼营方式销售贵州茶叶。四、贵州省产业构造现状及品牌开展现状贵州省是国内独一低纬度、高海拔、寡日照兼具的原生态茶区，也是全国最适宜种茶的区域之一。贵州茶叶有得天独厚的消费环境和独具特征的质量特征：内质丰富、高香馥郁、鲜爽醇厚、经久耐泡，无论从口感上还是质量上，都是全国绿茶中的精品。贵州茶园总面积迅速扩展，从 年的 万亩开展到现有的 万亩其中投产茶园 万亩，茶园面积在全国排名由第十位上升到第四位，居绿茶省份第二位。茶园的集中度、规模化、专业化的问题正逐渐得到处理，而且，生态观光

28、茶园将建立成为贵州旅游的重要目的地之一。但是在产业开展中存在以下几个问题：、茶产业规划零乱目前贵州茶园面积已到达万亩年，除了湄潭、凤冈、都匀几个县市茶叶产量较高外，其他县产量较低，贵州茶产业的规模特点是：一、产业晋级换代有一定难度；二、产业开展散、乱。全省个县(市、区)几乎县县产茶，大部分县规模只需几千亩或不到千亩；三、规范不一致。由于长期封锁式、小农经济式的各自为政的开展，贵州茶叶种类多、茶形多。、贵州茶产业市场占有率低目前全省至少有%茶叶是按原料卖出去的。市场占有率极少，大多数只在本地或本省销售，还有的县甚至只是囿于当地市场销售。、多渠道流通，有资源优势，无产业优势据调查了解，贵州省内茶叶

29、市场上的流通主体多样，构成复杂，流通多渠道，但规模普遍偏小、分散。目前省内较大型的茶叶产品零售市场不多，我省现有较大型茶叶买卖市场年买卖额不到亿元。大宗绿茶多数是江浙、福建客商在收买原料就地初加工，主要以散装或作为花茶加工原料销往省外，这样我省茶叶资源优势并没有转化为产业优势和经济优势。五、宏观市场前景分析 、宏观市场需求分析年，国内茶叶销量万吨，年人均消费量为克，人均茶叶消费程度低于世界茶叶消费的平均程度，与港、台、日等地人均年消费克的程度相比，还有很大的市场开展空间。随着人民生活程度不断提高，消费上追求无污染、营养、平安、安康逐渐成为影响人们消费心思的主导要素，国内市场上名优茶、绿茶、礼品

30、茶的消费逐年添加，而且向品牌化、平安化、多元化方向开展，有力地促进了国内茶叶消费市场的开辟和整体消费程度的提高。、贵州茶叶市场前景分析贵州省是世界茶树原产中心地带之一，也是我国茶叶最适宜区之一。适宜的山区气候资源，使贵州省茶叶的质量明显较优，许多地域还适宜消费富晒茶等含多种微量元素并有益于人体安康的产品。贵州省茶叶质量好，味道浓重、耐泡、香气清幽，在省内外均有较高的知名度。贵州茶叶产量一半以上销往全国各省(市、区)。但贵州茶叶的单产程度低，名优茶产量所占比重低是贵州省茶叶消费的一大缺陷，仅占茶叶总产量的%，茶叶消费在提高单产和创优品牌方面具有大的开展空间。因此，贵州省茶叶有本人独特的优势，只需

31、实现优质、无公害消费，提高单产，树立品牌认识，按国际规范进展消费和销售，完全具有一定的竞争力。、产地市场前景分析从世界茶叶市场开展的趋势看，成熟的茶叶买卖市场大多建在产地。其主要缘由是可以减少运输和仓储费用，节省从加工厂到零售市场的时间，提高买卖效率。随着我国茶叶销售方式改善，品牌连锁运营企业销售比重将会不断增大，超市也成为品牌产品主要销售渠道，销区茶叶零售市场的零售功能将会减弱，相反，产区的茶叶零售市场作用将会得到加强。特别是买卖方式改良，市场效力功能完善，更多产品将进入茶叶市场进展买卖，产区茶叶零售市场将会进一步开展。六、湄潭及工程周边交通环境、湄潭县外交通道路国道从遵义至湄潭此路段为湄潭

32、县的西面国道从凤冈至湄潭此路段为湄潭县的东面省道从余庆至湄潭此路段为湄潭县的南面湄潭交通图、未来交通规划杭瑞高速：G 杭瑞高速(杭州瑞丽) 杭州-黄山-景德镇-九江-黄石-咸宁-岳阳-常德-吉首-遵义-毕节-六盘水-曲靖-昆明-楚雄-大理-瑞丽 总长约公里贵州段：遵义至毕节段约.公里在建，遵义至凤冈段公里在建，其他路段规划中。黔北高速：黔北高速公路由马场坪经瓮安、湄潭、正安、道真到南川接入重庆市。该线路规划里程公里，其中遵义境公里，涉及道真、正安、湄潭、余庆四县。、小结湄潭现有两条路段，国道和省道，两条路段的路况良好，给湄潭物流带来很大方便。未来相继有杭瑞高速公路和黔北高速公路通车，这将会给湄

33、潭未来的开展带来更大便利，使湄潭成为贵州茶叶集散地有了交通的保证。七、市场宏观分析、工程所在区位处于黔北的交通枢纽位置，区位较佳，是支撑专业市场开展的必要外部市场要素之一；、黔北，无论是当前还是在未来规划中都是贵州茶产业的龙头地域，无论是产业规模还是茶叶品牌对工程来说都是利好的市场要素；、从茶叶的买卖额和消费规模来看，贵州处于产地市场，销地市场仅遵义和贵阳等两地具有良好的区位优势，商业辐射力强，大交通环境极佳的城市才有，而且其销地市场如贵阳太升茶叶市场、遵义花鸟茶叶市场曾经相当成熟，所以，本着差别化营销的理念，工程的市场属性曾经一目了然，就是立足黔北的产地市场。、贵州茶叶虽然质量一流，但是品牌

34、知名度并不高，近年来，贵州各地的名优茶也开场抱团出击，期望可以以聚合之力快速树立贵州绿茶的品牌，所以，工程仅立足在黔北，在茶叶消费商家资源整合、黔茶品牌推行等方面有一定的局限性，工程更该当基于贵州范围内，进展茶叶消费商家的资源整合，丰富工程所包容的产品线，将各地品牌茶聚合起来，抱团推行黔茶品牌，这也会进一步加强工程后期运营的稳定性和辐射力，降低后期运营的风险。、综合看来，中国茶城要做成贵州最大的茶叶买卖市场，就必需做成立足黔北，辐射贵州的茶叶产地市场。二、茶叶专业市场SWOT分析一、茶叶专业市场SWOT分析该分析基于工程的初步定位立足黔北，辐射贵州的茶叶产地市场。 、时机工程所在区位处于黔北的

35、交通枢纽位置，区位较佳；湄潭大交通环境相对较好，随着杭瑞高速等公路的开通，将进一步加强湄潭的交通优势；茶产业作为贵州的支柱产业之一，产业规模逐年延续添加，茶叶品牌知名度也开场逐渐提高；黔北地域是当前贵州茶叶消费的龙头地域；产地市场作用逐年来不断得到加强。、要挟湄潭商贸辐射力较小，远不如遵义、贵阳等地域；茶叶品牌和其他普通商品品牌有着明显的区别，茶叶品牌有着很强的地域属性，地域性的局限无疑添加工程的招商难度；市场的潜在竞争者众多，一旦其他产茶地域或区位比较好的地域如：都匀、贵阳等出现类似的跟进型工程，会对消费商进展分流。、优势贵州省范围内产地市场比较稀少，而且现有的产地市场商业辐射范围并不是很大

36、；工程倍受省级、市级、县级三级政府注重，在政策环境良好；工程体量庞大，有足够运营面积来吸附各地茶叶消费商；与湄潭县旅游相契合，容易借助旅游传播迅速塑造和推行工程品牌。、优势工程认知度不高，本工程规划建立在进展中，目前市场认知度不高；工程现状环境偏弱，湄潭新城版块正在建立，周边根底设备正在完善阶段；工程二、三楼皆为住宅，不仅降低商业可运用面积，而且住宅和商业相互影响；二、中国茶城营销分析 工程市场品牌的塑造和传播是工程胜利的关键所在，但也是工程营销难点所在。由于湄潭位于黔北的区域中心，但并非贵州省的区位中心，所以工程如何在整合黔北资源的根底上，让其他地域的消费商获得认同，是实现全省范围内的商家拓

37、展是工程面临的最大的难题处理思绪：树立工程市场品牌，向经销商传送工程是全省茶叶的集散地和聚集区，向消费商传送工程是经销商来贵州订货的首选之地这样一个市场价值，经过和政府的结合公关和品牌推行，使之成为黔茶出山和外商来黔采购茶叶的首选平台。三、中国茶城整体营销思绪、抓住贵州省大型茶叶专业市场空缺机遇，做贵州省第一个大型茶叶专业市场湄潭并非贵州的商贸中心，从交通、区位还是商贸吸引力上来讲，都远远落后于贵阳、都匀、遵义等交通便利的城市。假设一旦这些城市出现大型的茶叶专业市场，这将对工程产生最直接的竞争和影响。所以，当前他们必需抢抓时间，在竞争对手未出现之前，快速树立工程品牌，为工程生存和开展打下坚实的

38、根底。、树立长久的开展目的，将茶城的产地辐射范围延伸至贵州省各地州，以规模优势获得开展优势工程要生存、开展，将产地辐射范围假设只限定在黔北，不仅让中国茶城规模开展和茶叶品类遭到一定限制，也会使得中国茶城在今后的运营中添加风险，假设对工程树立一个长久的开展的目的，将茶城的产地辐射范围延伸至贵州省各地州，工程在开展的过程渐渐扩展规模和茶叶品牌，以聚集优势获得开展优势。 、先生存，再造势，后开展在整合黔北茶叶资源的根底上，树立工程市场笼统，后开场全省范围内的拓展性招商首先，工程成立之初，要开场实现全省范围内的大规模招商并不现实，茶叶品牌具有极强的地域属性，在工程还未树立市场品牌之前，工程向除黔北以外

39、地域的运营者说传送的市场价值，他们并不会认同。首先，他们该当整合黔北茶叶资源，保证工程的生存，后经过公关活动来树立工程市场品牌，传送市场价值，然后面向全省开场大规模的招商，才会有更大的几率保证工程的大规模招商胜利。 、结合旅游业，到达业态的多样性和互动性，并以旅游者为广告载体，扩展工程及黔茶的宣传途径，树立工程及黔茶在全国范围的市场品牌近年来，贵州省旅游业开展迅速，来黔旅游的人数每年也呈现出大幅度的增长，工程可以结合旅游业，吸引这一庞大的群体来工程消费，感受黔茶的魅力，了解工程的市场特点。可以经过他们为工程和黔茶做出很好的口碑传播。吸引更多的消费者消费贵州茶，更多的经销商来中国茶城采购茶叶。、

40、注重与工程后期商业的契合，为后期商业的招商运营奠定一定的市场根底假设单独将茶叶专业市场从地块中剥离出来，并不能实现各板块之间的相互促进，所以中国茶城也需求站在工程地块价值最大化的角度上来思索，如何对后期商业的招商运营起到市场预热的作用。为后期的招商奠定一定的根底，也为住宅工程提供一定的商业配套。三、中国茶城市场定位体系差别化营销定位，多业态互动互补，分解工程运营风险 一、工程定位开展方向思绪 、聚集全省茶叶消费商，以规模优权利争做贵州第一个大型茶叶市场专业市场胜利与否的关键是其规模大小，交通情况和区域位置，专业市场所面临的客户群体和零售业、餐饮业的客户群体有着质的区别，其主力客户群体为经销商，

41、消费指向非常明确，多追求价钱低廉和货品种类数目，每次买卖商品数目宏大，所以要求专业市场的规模需求一定程度，良好的交通情况未货物的运输方便和本钱节省提供更多的支持。客观来说，湄潭的交通情况未来虽然会有很大改善，但是从经济吸引力和区位方面来讲，并不如贵阳甚至遵义。所以，应该最大程度的打造工程的规模优势，聚集全省茶叶消费商，力争做贵州第一个大型茶叶市场。简单的举例来讲，假设中国茶城内聚集了贵州省各地的茶叶消费商，外地的茶叶经销商就可以在中国茶城内全面的了解贵州各地茶叶的特点，市场价钱，不用再去其他地方做货物渠道的了解，防止了很多的繁琐细节。这样可以吸引更多的经销商来中国茶城采购，工程后期运营所面临的

42、运营压力和风险也会小很多。但是，思索到近几年来，贵州省茶产业开展迅速，各地为树立本人的茶叶品牌而不惜花财力、人力打造。为此，市场的潜在竞争者众多，一旦其他产茶地域或区位比较好的地域如：都匀、贵阳等出现类似的跟进型工程，工程所面临的压力将会空前宏大。为此，我公司在工程市场品牌的树立上，建议多采用与政府结合的公关活动，如：贵州省茶博会、贵州省茶买卖会等方式，让其他地域的茶叶商来参与进来，产生最直接的经意体验。采取广告新闻化的手段，快速实现工程品牌树立和全省范围内的大规模招商。 、注重工程品牌的塑造和建立，为工程在全省范围内的招商和后续的运营奠定稳定的根底 当今市场，品牌就是产品的生命力，湄潭在全省

43、范围内的商贸辐射力相对来说比较弱，如何吸引其他地域的消费商进驻工程，这需求给他们营造一个宽广的运营前景。工程所面对的主力消费群体是全国各地的经销商，工程品牌的树立可以使经销商充分认同工程，前来工程买卖。主力消费客群的到来无疑是吸引消费商家进驻和后续继续性运营的前提。 、借力政府对旅游业的大力开展，参与旅游业态，注重中国茶城旅游化，借助政府的力量来宣传推行中国茶城当前在国内，专业市场和旅游产业相结合的并非新兴事物，专业市场借助旅游业态的快速树立市场品牌，翻开产品销售渠道是专业市场后续运营中非常有效的手段，随着湄潭翠芽、都匀毛尖等贵州茶叶品牌市场知名度和佳誉度的不断提升，加上湄潭万亩茶园等旅游景点

44、的不断成熟，中国茶城借助旅游业开展曾经变得非常可行，在中国茶城中参与旅游业元素，不仅是中国茶城在后续运营建立中的手段，也是中国茶城对湄潭乃至贵州旅游业的一个重要补充，这将为中国茶城争取更多的政府扶持力度奠定坚实的根底。 二、中国茶城市场定位 、中国茶城消费群体定位消费群体身份构成所占消费比所占人数比主力消费群体各地经销商约%约%次要消费群体各地旅游者约%约% 阐明：由于专业市场的货物购买普通都是大批量的买卖，所以各地经销商往往是该类消费的主力客户群体，虽然人数较少，但是买卖比例中占据大比例。而旅游者来茶城的重要目的是感受茶文化及茶历史，并以其为载体传播黔茶品牌和中国茶城的品牌，购买量反而较小。

45、 、中国茶城运营定位多元化运营构造，打造全国第一个大型茶产业综合体在业态配比上，中国茶城不仅仅设置有茶叶专业市场，在后续的业态规划中，将根据贵州茶产业的开展逐渐参与以茶叶为原料的其他产品的业态，以及和旅游业相关的以茶、旅游业、效力业为主题的运营业态，如：茶文化历史博物馆、主题茶馆等。所以，这里所的综合体概念并非传统意义上的大规模、多业态、多功能的综合体概念，而是仅仅指业态上的综合性。在贵州甚至中国茶叶专业市场运营构造尚处于一元化情况，即仅仅是茶叶的买卖，涉及其他茶叶相关的业态比较少，将工程的运营定位为全国第一个大型茶产业综合体，除去贵州茶产业构造在未来几年中会有变化和调整，以及和旅游业结合促进

46、中国茶城的品牌传播之外。从运营的角度来看，湄潭区位并不是很占优势。这就要求，工程的运营必需推陈出新，力求在运营构造上有创新点和突破点，假设依然囿于普通的茶叶市场运营，势必不能弥补工程在区位上的优势。工程的运营定位的最终目的在于在全国范围内树立茶产业市场运作的典型标杆，为树立工程品牌而效力，工程一旦树立茶产业专业市场运作的标杆作用，构成贵州茶叶集散中心的市场概念，在构成独特的、独一的市场品牌概念后，工程可以完全弥补区位不如遵义、贵阳的优势，降低工程的后续运营的风险。、中国茶城笼统定位 工程以茶叶业态为主，茶产业和旅游业中其他业态为辅，业态规划极具综合性； 产地辐射范围面向全贵州省，集合贵州省各类

47、品牌茶叶和茶产品； 特征规划中，突出贵州茶旅游、茶文化、茶历史特征；描画：贵州省茶商品集散中心黔茶文化和黔茶品牌的代表性展现窗口贵州茶产业旅游中的亮点之一广告主题：茶商创富平台，助力黔茶崛起；广告笼统：黔茶买卖首选之地；中国最大的黔茶买卖平台、中国茶城功能定位市场功能：贵州省各类茶叶及茶产品展现及买卖平台黔茶品牌推行的展现性窗口和传播平台贵州茶产业市场次序和规范的制定者与推行者贵州茶产业构造调整中的辅助性力量贵州茶产业链完善过程中的辅助性力量文化功能：中国茶文化及茶历史的展现窗口贵州省茶旅游的效力窗口湄潭城市文化重要的组成部分城市功能：湄潭城市品牌笼统的名片之一湄潭城市经济开展建立中的领头者湄

48、潭特征商业开展建立中的中间力量四、业态规划及产品规划建议 把控主力业态需求的变动，为业态调整预留足够的空间一、业态规划目的、为工程提供合理的商业组合方案，奠定昌盛耐久运营的基石。科学的、符合消费者需求的、具有一定前瞻性的专业业态规划，是确保工程后续运营继续兴隆的重要保证，更是工程抵御市场竞争的坚实根底。、指点招商任务的有序进展，明确招商目的和后期运营管理方向。商业业态规划的完成，是工程开展规模性招商的指点性文本，只需严厉按照既定的商业业态规划方案进展招商，才可以得到市场的认同，才干确保工程的市场竞争力。、为销售提供可以向投资者解释描画的商业前景，支撑销售任务进展。良好的、具有市场竞争力的业态规

49、划，将为工程的商业物业销售提供实施支撑，促使消费者和投资者对工程的后续运营产生强劲的自信心，从而对工程的后续收益充溢自信心，为工程销售提供支持。二、工程主力业态茶叶运营面积测算、案例自创中国新昌茶市工程概略：新昌中国茶市江南名茶市场是原浙东名茶市场根底上迁建而成的茶叶专业零售市场，是全国最大的龙井茶买卖市场。 年被列入农业部定点市场、浙江省骨干农业龙头企业和浙江省三星级文明规范市场，浙江省重点工程。中国茶市在国内同类市场中规模最大，硬件设备最完备。工程技术目的：工程总占地亩，建筑面积.万平方米，工程方案总投资为亿元。分三期开发：一期建筑面积.万平方米，间商铺，个摊位； 二期占地面积：平方米，总

50、建筑面积：平方米。余间商铺，个停车位。工程运营情况：工程一期，年月开业，年买卖量：吨，买卖额.亿；市场的昌盛，有力地带动了周边县市的茶叶进入市场流通，年买卖量到达吨，买卖额：.亿；春茶日买卖量万余公斤，日买卖额多万；工程辐射产地茶叶面积万亩。目前一期已成为全国最大的龙井茶买卖市场，浙江省最大的茶叶市场工程销售数据：底层商铺均价：-元/，面积-.、中国西部茶城数据调查茶叶运营面积：约；年买卖额：万元；年买卖量：租金价钱：外街门面元/月，内街门面元/月、工程运营面积测算两个产地市场的对比新昌中国茶市湄潭西部茶城辐射茶园规模万亩万亩年买卖额.亿元.亿元年买卖量.万吨.万吨辐射产地消费规模.万吨.万吨

51、买卖所占消费量比重.%.%分析：从上图中他们可以明显看出买卖所占消费量中，两个专业市场相差倍，这和专业市场辐射茶园规模密不可分，不难看出，茶园规模是决议产地专业市场运营规模的决议性要素。新昌中国茶市于年月开业，年买卖量：吨，买卖额.亿；市场的昌盛，有力地带动了周边县市的入市茶叶买卖量不断增多，年买卖量到达吨，买卖额：.亿；可以看出，专业市场本身的开展和品牌建立也是决议专业市场运营规模的重要要素之一。三、工程运营业态规划配比、工程运营商品业态划分定义 根据产业类别划分，工程业态中所涉及的产业主要有两大类：茶产业和旅游业由于茶叶的品牌属性比较特殊，以突出地域性为主，但是部分运营者，尤其是具有很强实

52、力的运营者不会单一的去运营某一个地域的茶叶品牌，普通来说都是运营好几个地域的茶叶品牌，从产地域分茶叶商品运营并不是很合理的划分。在茶产业链中，除去茶青和废品茶外，还有其他以茶为原料的加工型商品，如：绿茶粉、速溶茶等。目前贵州的茶产业还处于以买茶原料和废品茶的阶段，但是，随着贵州茶产业规模的不断扩展和“工业强省的政府导向，在未来开展中，势必会出现茶叶加工企业。所以，工程在充分思索未来市场开展变化的要素上，对茶产业下的商品业态做如下划分：茶青：从茶园里刚采摘下来的叶子，作为加工成干茶(废品茶)的原料；废品茶：茶青加工后可以泡饮的茶，包括了名优茶和大宗茶；深加工茶产品：以茶或茶青为原料加工的，高附加

53、的商品；旅游业主要分为文化类和效力类，划分如下：茶文化博物馆：茶文化、茶历史展现区域；茶艺扮演体验馆；特征茶馆、茶楼；大型特征餐饮；、各品类运营规模构成茶博馆运营面积测算：市场纵向对比：称号面积功能中国茶博物馆设计出了茶史、茶萃、茶事、茶缘、茶具、茶俗大相对独立而又相互联络的展现空间，从不同的角度对茶文化进展诠释天福茶博物院共分五个部分：主展馆、茶道教室、日本茶道馆(福慧庵)、谢裕大茶博馆宣传徽州茶文化和徽州文化的主题馆崂山茶文化博物馆共两层，分为崂山茶主题区和茶文化主题区中国茶城茶博馆建议：无论是从中国茶博馆还是天福茶博馆，在茶文化的整体展现上，曾经是树立了行业的典范，所以中国茶城茶博馆必需

54、强调差别化营销，建议，以“展现黔茶历史，弘扬黔茶文化为主题。以和其他茶博馆错开运营定位，其次，为黔茶的品牌推行做出奉献。从上表来看，作为区域性茶文化的博物馆，普通来说面积偏小，大约在至，思索中国茶城茶博馆是整个贵州茶叶的历史、文化展现，故我公司建议茶博物馆规模尽量放大，规模建立为。茶艺扮演区运营面积：按照已有规划方案规模。特征茶楼、大型特征餐饮及其他旅游业态：根据工程体量再进展论证和调整。深加工茶产品：当前贵州此类产品较少，还不具备一定的规模，难以构成聚集优势，故暂不思索。仓库面积测算：根据我公司在湄潭和风冈两地对运营户的调查统计得出，.m.m为仓库层高的仓库一年可流通的茶叶，根据工程的规划设

55、计，工程一期年买卖量到达.万吨，整体测算下来，工程一期的仓库面积为：=.m=.m。为使仓库租金上涨，更容易出租的概念，我公司建议只建立市场需求量的%，以使市场出现供小于求的情况，故我公司建议工程一期仓库面积为：.=.冷库面积测算：该部分计入仓库面积停车局面积计算：按照已有规划方案规模物流广局面积计算：按照已有规划方案规模四、中国茶城业态规划规划 、当前业态规划规划 、茶叶买卖规划一楼 工程的主力业态为茶青、废品茶等，毫无疑问，他们是消费者来工程的主要消费商品，将其规划一楼，是工程商业属性的首先展现。 、入口及交通节点处以龙头企业为主，工程内街也仍需规划主力店，以吸引消费人群向内流动入口及交通节

56、点是工程笼统及档次的重要视觉点，在这里规划具有良好品牌笼统和实力的龙头企业主要是为拉升工程笼统及档次，工程内街设立主力店是为了吸引消费人群流向内街。 、旅游业态沿中央景观大道规划，以实现旅游和茶叶的功能分区，打造以茶文化为主题的中央景观大道，吸引旅游者向市场中心流动，为市场中心聚集大量人气。将旅游业态规划中央大道，其一，以良好的旅游笼统打造，表达工程高质量、高档次的笼统。其二，整个景观大道将买卖区一分为二，在实现各自功能分区的根底上，参与了互动性和交融性。其三，旅游景观大道的打造将吸引消费者向市场中心流动，为市场中心聚集更多的人气。、二楼暂时先布置旅游业和效力业， 工程的招商周期会相对较长，预

57、估未来两年来才干招满一层商业，假设不做其他思索，而二楼空置期在三到五年，空置门面会对市场呵斥一定的不利影响，建议二楼暂时先思索旅游业和效力业，第一，使门面不会空置，降低市场影响，第二，添加工程业态的多样性和互动性，第三，为后期工程的招商运营做一定的市场预热。 、仓库建议建筑于地下，与物流广场衔接由于仓库的租金本钱并不是很高，所以建筑在地下，以提升中国茶城的整体价值，并与物流广场相接，方面进出货。、三楼作为运营户公寓进展出租，处理运营户的生活问题三楼公寓二楼特征茶楼、大型特征餐饮一楼茶叶市场地下室车库、仓库一期工程楼层业态表主力店规划图、区域：茶叶主力店业态平面规划图一楼、区域：茶叶运营区域：博

58、物馆区域：生活配套业态平面规划图二楼、区域：特征茶楼、大型特征餐饮、工程运营后期业态规划规划调整在一楼招商满员之后，市场对于茶城运营窗口需求依然非常旺盛的前提下，可以把二楼调整成为茶叶业态，而二楼已有的业态整体搬迁至三楼，将三楼的公寓改呵斥为商业体，使三楼的价值到达最大化。 、建筑规划调整建议 买卖区：二楼和三楼调整为商业形状，建筑形状为框架构造，方便根据运营业态和面积进展改造，二楼、三楼构成到地面的垂直交通。 仓储区：建筑于地下，层高为.米，以每作为一个仓库单位。 五、中国茶城运营方式 以完善的运营体系促进工程品牌的继续性建立，不断扩展工程的产地辐射才干 一、中国茶城运营目的、实现中国茶城品

59、牌的树立和品牌的继续性推行；、保证中国茶城耐久、稳定的运营；、凸显中国茶城在贵州省茶产业构造调整中的位置和作用；、成为黔茶品牌塑造、推行中主要推进力量之一；、成为贵州茶叶市场次序和规范的倡导者。 二、中国茶城运营构架中国茶城运营构架图、管理方式一致管理，自主运营由于他们市场是产地市场，大多茶叶都需求对外零售，他们就需求给客户留下良好的市场笼统，因此经过一致管理方式来塑造他们“中国茶城的市场笼统。、运营行为管理租凭管理：在规定时间内交清房租，逾期未交者要做出违约处置，不得私自转租，遇到特殊情况时，必需书面向市场管理办公室恳求，征得赞同后方能实施。挂证运营:每个运营户都需求办理营业执照以及相关证件

60、，挂在显眼处，严禁在市场内无证运营。明码标价：一切陈列的茶叶都需求明码标价，不得欺诈客户，他们要做到规范有序。样品陈列：在门面的一切样品茶都需求摆放整齐、美观，不得摆出门面之外，以防不好的笼统影响。文明运营：经销商在市场运营，需求有良好的效力态度、效力认识，做到老实守信、礼貌待客、买卖公平，不得强迫买卖、欺行霸市。广告管理：任何广告必需先得到市场管理办公室的赞同后才干实施，不得擅自操作。通道管理：任何通道严禁乱摆乱放乱停车，要确保一切通道畅通无阻，预防突发事件。、商质量量管理质量保证：一切商品都要保证其质量，不以次充好、不以假乱真，严禁掺色素的茶叶在市场销售。包装卫生：一切的茶叶包装都需求用公