武锅项目营销策划及整合推广战略方案(定稿)

1、.PAGE ：.；谐动中国地产 共享决资资源泰盈决策置业集团广州市东湖路号龙湖大厦四层室邮政编码：LHDS GROUP CO., Ltd. room，Longhu mansion No. ，Donghu road，Guangzhou City华中区武汉分部武汉市解放大道号世贸大厦室 ： ： ： ：- ： ：- ：武锅工程营销谋划及整合推行战略建议书谨呈：武汉三方置业目 录第一部分：泰盈决策置业集团企业引见一、公司简介二、中心价值引见三、营销战略简介四、部分业绩引见第二部分：工程营销谋划及整合推行战略建议一、工程市场研讨二、工程开展定位三、工程营销推行战略四、对景观设计的建议五、对商业规划的建议

2、六、对企业品牌塑造的建议第三部分：与三方置业的协作方式建议第四部分：泰盈置业营销谋划效力质量管理第五部分：泰盈置业营销谋划方案意见反响方式第六部分：附件一、公司营业执照二、公司税务登记证明第一部分 泰盈决策置业集团企业引见一、公司简介公司概略香港泰盈集团，年进入中国房地产市场，是一家专业从事房地产投资、开发和谋划、营销的现代企业，公司结合国内外最先进房地产运营理念和中国房地产市场的实践情况，独创了一套非常适宜中国房地产市场的与众不同的管理方式“泰盈营销方式，并不断发明出惊人的销售业绩，得到行内人士的广泛认可。在十多年的开展中, 公司不断改良和自我完善，目前公司已开展到拥有数家房地产开发公司和数

3、家谋划营销分支机构的代理商及逾千名专业房地产人员的规模，现已胜利在全国三十多个城市效力过了三百二十多个地产工程。决策资源品牌创建于年，年正式成立决策资源集团，作为独一无二的“资源+专业型地产集团，决策资源在全国范围内构筑了第一个开发资源平台，为协作同伴深度整合四大中心资源：资金资源、土地资源、品牌资源和专业资源，相继为近万家以开发公司为主的房地产企业提供咨询效力。年初，泰盈集团与决策资源集团强强结合，真正实现了一线操作和强大后台的完美结合。新的集团公司既是地产资源整合之集大成者，全国首家纵跨“投资开发、谋划代理、专业研讨三大领域的集成式地产机构，又是中国地产最强势的执行力团队。业务范围全国范围

4、内：提供房地产工程投资开发、工程集成管理、住宅全案谋划、广告谋划、商业地产全程谋划、城市土地运营、销售代理、专业培训、图书出版等效力。战略 + 执行“博厚悠远他们拥有资金、土地、品牌、专业的资源平台；他们更拥有十余个跨领域的专业团队。资源+专业因此他们将泰盈.决策资源的中心竞争力总结为：理念、资源、执行进而言之，就是：、开放共享的理念；、全国化资源平台；、关联集成执行力。泰盈公司网址winfangluckyhopeestate特别阐明泰盈不只是代理公司。泰盈是一家集房地产投资、开发、谋划、代理于一体的综合性公司。泰盈每年在全国各地都有十个以上独立开发或协作开发的工程运转。相对于单纯的代理公司而

5、言，泰盈更懂得开发企业需求什么，泰盈从来不会去急功近利，而是会以协作同伴的身份，真正站在双方的立场上三思而后行。所以，在市场上纵横十四年，泰盈的招牌越拭越亮、历久弥新。二、中心价值引见、他们是一支具有胜利操作大盘阅历的专业团队我司多年来操作沈阳奥林匹克花园、常州奥林匹克花园、西安长安奥林匹克花园、北京易郡、沈阳七里香堤、长沙山水芙蓉、长沙山水人家、长沙山水英伦、上海城市岸泊、南京阳光之旅、武汉东龙世纪花园、武汉银河湾、武汉沿海赛洛城等众多的大型工程。这些工程的规模普遍较大，且销售具有很大的难度，但是凭仗本司在大盘操作中不断积累起来的成熟谋划才干和超强的销售执行力，销售业绩总能超越开展商的预期，

6、发明出令人诧异的成果。、他们是一支延续年坚持销售率全国第一的队伍许多代理公司往往擅长于以高昂的广告费、较低的开盘价、最好的房源换取开盘时短暂的畅销，以最快的时间拿到尽能够多的佣金，而到楼盘进入中后期销售开场困难的时候就放手不论了。而他们以为地产行业的真正的利润往往沉淀在最后的货量中，泰盈决策置业集团一向以卖完最后一套房子为荣，他们在这年来延续坚持了销售率全国的第一。可以看到他们在武汉代理的楼盘每一个都成为了经典案例，很多工程都买到了%、甚至是%。虽然他们佣金规范较其它同行略高，但综合计算后，他们才真正为他们所效力的开发商%兑现利润，大幅缩短了现金回笼时间，开发商不仅没有多花钱反而还添加了利润。

7、、他们擅长培育销售人才，拥有高质量一线销售人员梯队不同于绝大多数的代理公司，先找到工程，再暂时拼凑一些销售人员，缺乏系统的管理和集中的培训。泰盈决策置业集团对一线销售人员的选聘、培育、鼓励，最重要是业务规范都有一整套完好的体系。泰盈决策置业集团销售团队的一切骨干包括主任、副经理、部门经理、工程经理、营销总监均是在公司从一线销售人员做起，经过多年的培育，最优秀者才干得以提升，他们拥有扎实的业务根本功，高度认同企业文化和企业理念。目前泰盈决策置业集团拥有工程经理近人、副经理近人、置业顾问多人，一线销售人员实行全国范围内的一致调配，具备全国最优秀的营销素质，能同时操作多个大型楼盘，被业界誉为“中国房

8、地产营销的特种部队！、他们拥有长期从事全程谋划的高度专业化谋划团队泰盈决策置业集团谋划中心拥有专业从事全程谋划和营销谋划的谋划总监、谋划经理、谋划主任多人，市场人员多人。该中心得到集团旗下研讨中心的鼎立支持，研讨中心随时向谋划中心的一线谋划执行团队提供最先进、最前沿的房地产信息和实际支持。谋划中心胜利全程谋划的工程包括“沈阳奥林匹克花园、常州奥林匹克花园、淄博奥林匹克花园、盐城奥林匹克花园、成都建信奥林匹克花园、合肥奥林匹克花园、广州中州中心、上海城市岸泊、苏州城市别墅、杭州金色钱塘、南京东郊小镇等多个工程，拥有强大的谋划才干，被业界誉为“中国房地产营销第一谋划团队。对于各地代理楼盘实行前期“

9、全程谋划、营销谋划专案团队担任，中期专案谋划人员跟盘，地域谋划经理担任，总部谋划中心指点把关的方式，保证效力的质量。、他们拥有产业化资讯研讨机构、近百人的专业研讨团队位于广州市的泰盈决策置业集团研讨中心是中国独一产业化的房地产资讯研讨机构，拥有近百人的专业研讨团队，已向包括万科、中体、金地、顺驰、融创等品牌地产企业在内的数百家房地产企业提供过专项课题研讨效力，超越家开发商运用整合效力系统。与此同时，拥有国内最大的专业地产图书出版机构，累计销售逾万册，以及中国最大的房地产专业资源平台中国房地产商网。研讨中心同时直接效力于谋划团队、销售执行团队及在售楼盘，是一线执行人员熟习市场、丰富实际知识的强大

10、后盾。、他们具有与国际一流的规划、建筑、景观、物管公司协作的丰富阅历。他们以为这个市场上不乏巨匠级的作品，但缺乏能把巨匠的思想和理念积极自动的传送给客户打动客户的销售人员。多年来他们先后在与澳大利亚COX、五合国际、澳大利亚汤臣邓肯、泛亚易道、新加坡创意国际(SCI)、景尚、戴德梁行等一流公司亲密的协作中构成了一个良好的习惯，就是不断培育他们的一线销售人员对这些一流公司思想和理念去了解、吸收然后转化为通俗的言语，经过与客户面对面的沟通，传送思想，描画出对未来生活所产生的影响，提高他们所销售产品的附加值。、他们是中国房地产营销第一执行力团队泰盈决策置业集团是在年中国房地产最困难的时期创建的，依托

11、做别的公司做不了或做不下去的困难工程，不断地发明市场的奇观，被众多的开发商誉为专门“打硬仗、“啃硬骨头的队伍。执行力是泰盈决策置业集团的中心价值。他们追求的是比他人更快的销售速度，更高的成交价钱，更均匀的出货，更少的推行费用，的销售率。、他们是具有“泰盈精神的队伍一个良好的市场、一个质量优良且有很强现场打动力的楼盘，就像温室一样，锻炼不出最优秀的销售员。而泰盈是一个靠卖困难楼盘起家，在困难环境下磨炼并生长起来的企业。这就要求他们比他人拥有更加顽强的意志质量，做事专注、绝不放弃、全力以赴达成目的的“泰盈精神深化到他们每一个员工的骨髓。也许他们不是最“美丽的，也不是最“聪明的，但是他们一定是最仔细

12、、最努力、最勤劳、最用心的。、他们专注的效力为与他们协作的开发商客观地说，他们不情愿在同一区域代理太多工程，由于他们以为我司的效力质量和品牌维护远远重要于代理工程的数量。同样的销售价钱他们能为开发商发明更短的销售时间，同样的销售时间他们能为开发商发明更高的成交价钱，销售率、不打折、全部房源均匀出货、不乱承诺，这都是他们对本人的要求，表达在他们的效力之中。我司与武汉东龙房地产开发协作的时间长达六年，他们的理念是：一旦他们效力于一个工程他们就要投入全部的精神，全力以赴专注的效力于这个工程，到达开发商的期望，超越开发商的期望，让开发商为他们而打动！三、营销战略简介 泰盈决策置业集团拥有七种独门销售武

13、器，每次都近乎完美地无限接近销售极限，成就了诸多开发商的地产伟业。独门武器一：极限营销房地产零库存战略他们有才干协助 开发商实现%的回款率独门武器二：超速营销最快速度现金回收战略他们销售的楼盘永远出货最快独门武器三：价值营销最大开发利润报答战略平均实现高出常规预期%超额利润独门武器四：本钱营销最小营销广告投入战略他们用最小广告投入换取最大实效独门武器五：动力营销积极自动，全面出击战略他们突破瓶颈实现热销的关键所在独门武器六：逆势营销滞销楼盘市场激活战略卖光他人卖不动的楼是他们的骄傲独门武器七：立体营销全面战略资源支持战略他们将对客户资源与战略全面支持四、部分业绩引见北京易郡介入方式：投资开发+

14、全程谋划销售代理易郡工程位于北京市顺义区李遂镇顺平东路，潮白河畔，顺鑫绿色渡假村旁。占地亩，总建筑面积达平方米，共套，容积率.，绿化率达%。易郡工程追求北京四合院空间的灵魂，结合现代的生活方式，只保管纯粹之京味，创新出平层四合院别墅、双拼院落别墅、独栋院落别墅三大全新形状。社区规划顺应地块天然文理,是一个低密度的现代中式风格的绿色生态别墅社区。易郡自年月日开盘以来，即在北京市场上掀起了一股中式别墅热。一期套别墅在短短半年内售罄，销售金额逾一亿五千万；二期别墅开盘三个月销售额近五千万。年易郡在热销的同时荣获了“中国建筑艺术年鉴地产奖、首届地产天下“十大宜居楼盘奖、“中国地产金砖奖之创新奖、“年值

15、得购买楼盘奖、“年中国城市标志名盘奖等奖项。备注：易郡i-house沈阳沈阳奥林匹克花园介入方式：投资开发+全程谋划销售代理沈阳奥林匹克花园是由中体产业集团与泰盈决策置业集团共同投资开发的。工程位于沈阳市东陵区植物园与东陵公园之间，总占地亩万平方米，总建筑面积万平方米，容积率.，规划居住人口万余人。该工程作为奥林匹克花园的连锁工程及东北地域首个运动安康主题社区，具有重要的战略意义。该工程在整个营销推行过程中从未做过任何“优惠、促销活动。高性价比的产品、独一性的品牌理念、准确的市场定位等是沈阳奥林匹克花园胜利的重要要素。年沈阳奥林匹克花园实现当年规划、当年施工、当年现楼开盘、当年销售过亿元。发明

16、了年度沈阳楼市最快开发记录、沈阳别墅工程销售“面积、套数、金额三冠王。在不到一年的时间里，销售价钱稳步提升上涨元/平方米，高出其它竞争楼盘近元/平方米。备注：沈阳奥林匹克花园syolympic西安西安奥林匹克花园介入方式：投资开发+全程谋划销售代理 HYPERLINK newhouse.xian.soufun/house/.htm t _blank 西安奥林匹克花园位于西安绕城高速和世纪大道的西北角，总占地多亩，总建面近万平米，由七个独立的奥运村组成，每个奥运村都有本人的中心花园和奥运特征，如今一期开发的是雅典奥运村，建筑面积万多平米。主要以多层为主，独创了一些四层坡屋顶、五层带小阁楼等特征规

17、划，后期还将有电梯洋房。而且，整个社区也是延续其他奥林匹克花园的运动安康生活，将大多运动设备安排在景观带和社区宅地中，还有幼儿园、中学、购物中心、星级酒店等成熟配套。备注：西安奥林匹克花园 HYPERLINK xaolympicgarden xaolympicgarden 武汉东龙世纪花园介入方式：全程谋划销售代理工程位于武昌区小东门紫沙路，是由香港独资企业武汉东龙房地开发投资开发，开发商董事曾经参与过武汉广场的投资建立。工程占地近亩，总规划建筑面积万平方米,总规划户数户，方案分期建立完成。工程始建于年初，泰盈决策置业集团于年产月接手该工程，当时工程周边蓝湾俊园，凤凰世纪家园，尚隆地球村，惠誉

18、花园等众多的大盘同期开盘销售，市场竞争呈现出白热化的势头，东龙世纪花园在社区规划和地段都不占优势的情况下，反而不断坚持以高于市场价的价钱继续旺销。一期翠林居、二期星河居、三期百花居、四期金湖居每一期的销售过程都坚持了极强的战斗力，完成了近亿的销售额,并且每一期都实现了%的销售率，目前工程正在进展第五期精装修小户型公寓的开发。与此同时，我司非常注重对开发商的效力认识，令开发商一直坚持较高的称心度，至今坚持了长达六年的愉快协作！备注：东龙世纪花园 网站：lasite武汉沿海赛洛城介入方式：营销谋划销售代理沿海赛洛城工程位于武汉市东西湖区，毗邻国家级台商投资开发区、东西湖生态维护区。地块交通便利，南

19、面为城市快速干线金山大道，东面为城市主干道张柏路，西临天然湖黄狮海。沿海赛洛城是由沿海绿色家园开展武汉投资开发，聘请阿特金斯英国、何显毅建筑工程师楼、美国易道等国际知名设计单位，共同在武汉打造的城邦概念社区。工程总占地面积.万方多亩，总建筑面积万平方米，其中住宅总建筑面积万平方米，由联排、多层、小高层和高层等建筑物规划有序有机组成，以满足不同人士在的居住需求，整个赛洛城分五期滚动式开发。年月日，沿海赛洛城一期开盘，在随后短短天的时间里实现销售额.亿元，实现销售均价元/，均价不仅超越了万科西半岛等高档楼盘，更是超越周边楼盘近元/。备注：沿海赛洛城 网站： HYPERLINK whsilocity

20、 whsilocity第二部分 工程营销谋划及整合推行战略建议一、工程市场研讨一区位价值比较分析本工程位于武昌中心城区，属丁字桥板块，其最大的竞争要挟主要来源于以下四个板块或工程：一是以金都汉宫、锦江国际城为代表的积玉桥板块；二是以金地格林小城、泰然南湖玫瑰湾为代表的南湖板块；三是以凯乐花园代表的中南板块；四是位居武昌区中北路号的武重工程，其区位价值分析如下：积玉桥板块关键词：临江/品牌/豪宅/中心。积玉桥板块，武昌区政府所在地，是武汉市城市建立规划中的“江南中心区，也是武昌“总部经济区的重点扩展区。近年来作为武汉楼市价钱上涨的火车头，积玉桥片区以绝佳的地段，成熟生活气氛，不可多得的景观，吸引

21、众多巨头纷纷投资，锦江国际城、华润凤凰城和城开玉桥新都、金都汉宫、友谊国际、融侨华府相继登场，构成“列强争霸的局面。板块以高质量、大品牌、大社区为主要特征，随着旧城改造、地铁、过江隧道的建立该区将是本案强劲的竞争对手。中南板块关键词：中心/商务/地段。中南板块涵盖大东门、小东门以及中南一路、二路沿线地块。中南板块属武昌金融商务的中心区，该区域主要以开发写字楼、商住楼、精装修公寓等为主。据本次市调结果显示，该地域云集了众多小户型公寓，如奥山星座、南国新东城等。该区域内的产品与本案前期产品属不同类型，对本案而言，不构成直接要挟，对此部分本案将做简单分析。南湖新城板块关键词：临湖/品牌/教育。南湖新

22、城是武昌近年来重点开展的大型居住组团，是武昌规模最大、配套较齐全的居住组团之一。组团东起南湖，南至二环线，西抵巡司河，北靠雄楚大道。新城将构成“一核，“两线，“三片，“四区的规划构造，并设文化效力，体育中心和综合效力三大中心方便居民。该区域楼盘主要特点为：临湖景观大盘，如泰然南湖玫瑰湾、名都花园等；依托高校、主打教育牌社区，如学府林居、保利浅水湾、领秀城等品牌大盘，目前主要有金地和大华两个品牌开发商进入，大华南湖公园世家和金地格林小城两个工程在武汉房地产行业以小有名气。本案除地段有明显优势外，在外部景观上无法与该区域楼盘相比。因此，该区域是本案重点分析的。武重工程关键词：规模/景观/地段。 占

23、地平米的武重工程被上海豫园商城房地产开展以.亿元的天价竞得。该工程在规模、地段、本身景观、周边配套等与本案有诸多类似之处，此外，拥有的水体资源东湖、水果湖及沙湖是本案所不能匹配的。又因该工程推出时间与本案几多重叠，故此，在相当长时间里，都将成为本案的主要竞争对手。、积玉桥板块竞争工程分析工程称号建筑面积 ()建筑 形状户数 (套)户型销售时间销售率销售均价质量景观资源华润 凤凰城万高层.%中高 质量观江金都 汉宫近万高层(-) (-) (-).%高端 豪宅临江锦江 国际城高层现推(.(-)(.)(.).%高端 豪宅临江友谊 国际高层.-.(-.) (.).%中等 质量临湖城开 玉桥新都.高层

24、小高.-. (.-.).已售磬中等 质量观江金地 国际花园地处华润凤凰城旁(临沙湖)，现正处于桩基阶段中环 滨江丽景地处新生路旁(可观沙湖)，现封顶融侨华府地处新生路旁，现正处于桩基阶段工程规模：该板块楼盘规模属中等规模，大多在-万方左右，本案板块目前除武昌城市公园的规模与该板块有相当规模外，其他工程规模偏小。本案规模较该板块相比属超级大盘，该板块无任何楼盘能与之比较。本工程竞争指数：工程品牌：该板块大多是由知名开发商开发，如城开、华润、浙江金都等，本案板块开发商从名气上无法与该板块相比，本案的进入将突破这一区域无品牌工程的空白。本工程竞争指数：建筑质量：该板块的楼盘质量大多是中高档，还有一些

25、豪宅工程，总体质量较高。本案板块楼盘是由精装修小户型与中档住宅为主，质量上无法与该板块相比。本案市场定位为高质量居住区，将丰富这一板块的高端市场。本工程竞争指数：景观资源：该板块临长江、靠沙湖，有丰富的水景资源。板块内工程大多都享用这一优势，本案板块无先天自然景观，在自然景观上无法与该板块相比。本案只需在本身景观设计有所突破。本工程竞争指数：工程配套：该板块工程配套大多有商业街与会所，周边配套非常成熟。本案所在区域配套也比较成熟，还具有别的工程无法相比的优势配有文化艺术中心、一座九年制义务教育学校。这将是本案最大的亮点。本工程竞争指数：销售价钱：该板块楼盘均价在元/，高端楼盘价钱在元/以上。本

26、案板块楼盘均价在元/，在价钱上有较大提升空间。本工程竞争指数：人文资源：该板块是老城区，板块内国有企业比较多如五棉、六棉、天一印染厂，但如今大多都破产，原有工厂建成高档楼盘。又随着旧城改造的深化，板块内原有居民大多搬迁，到比较偏远地域买房，板块内原有居民大多流失，但原有的教育资源保管较为完好，如武汉中学、武汉十四中学、省实验中学、中华路小学等。依托强有力的教育资源与政府规划“富人区的建立，该板块会构成新的人文资源。 而本案板块有更为丰富的人文资源。本工程竞争指数：、中南板块竞争格局分析工程称号建筑 面积建筑 形状户数套户型销售 时间销售率销售 均价质量景观资源现代上品高层-.%中档无奥山星座高

27、层 精装修(.) (.) (.).高档无凯乐花园高层约 -. .一期% 高档中央花园金涛铭座高层. - - .% 中档无鹏程蕙园高层. .% 高档无南国 新东城高层 -.已售完中档无工程规模：该板块楼盘规模属小规模，大多在-万方左右。本案板块楼盘除号公寓外，其他工程均比该板块楼盘大，本案在中南商务区将是超级大盘，规模优势更明显本工程竞争指数：工程品牌：该板块属武昌中心区域，楼盘规模小，开发商多是小开发商，无任何品牌可言。本板块开发商从名气上与该板块类似，本案的进入将突破这一区域无品牌工程的空白。本工程竞争指数：建筑质量：该板块的楼盘质量大多是中高档，精装修小户型，以商务活动为主。本案市场定位为

28、高质量居住区，在楼盘质量上难分仲伯。本工程竞争指数：景观资源：该板块是武昌中心商务圈，无任何先天景观。本案临近该板块，也无太多景观资源，但本案规模大，适宜做一些较大人工景观。这就是相对的较大优势。本工程竞争指数：工程配套：该板块楼盘本身配套较差，但是它的区位优势弥补了这一缺乏。中南板块是武昌总部经济区中心区域，片区内写字楼林立，商业非常兴隆，拥有中南商场、世纪中商、家乐福及各类商业门店。本案接近中南中心商圈，配套可与该板块共享，工程本身配套有一定特征，更显本案配套优势。本工程竞争指数：销售均价：该板块楼盘均价在元/，精装修楼盘价钱在元/以上。本案板块楼盘均价在元/，比该板块价钱略低。本案将以低

29、于该板块、高于本板块的价钱入市。本工程竞争指数：人文资源：该板块教育资源比较丰富，板块内有市十五中、二十五中、湖北教育学院、中南财经政法大学等知名学府。本案与该板块临近，可共享人文资源。本工程竞争指数：、南湖新城板块竞争格局分析工程称号建筑 面积()建筑 形状户数套户型销售 时间销售率销售均价质量景观资源金地 格林小城万多层 小高- - 别墅-.%中高观南湖大华南湖 公园世家万多层 小高 别墅- - - .%中高观南湖泰然 南湖玫瑰湾约万多层 小高 高层 别墅 待定.未开盘待定高档临南湖水域天际 (一期)万多层 小高 高层(现推)- - -.未开盘高档观南湖名都花园 三期万多层 小高 别墅-

30、- -.%中高临南湖保利浅水湾万高层 - -.%中档临南湖学府林居 一期万高层- - -.%中档无领秀城一期万高层- - .%中档无工程规模：该板块楼盘规模大多数是万方以上的中大楼盘，小规模楼盘都在万方左右。本案板块目前无较大规模楼盘，无法与该板块相比。本案的规模比该板块任何一个楼盘都要大，有明显的规模优势。本工程竞争指数：工程品牌：该板块品牌开发商云集，金地、大华、城投品牌已深化人心。本案开发商中铁大桥局在武汉虽有名气，但与该板块品牌相比还有一段间隔 。本案的品牌建立还需一段时间。本工程竞争指数：建筑质量：该板块的楼盘质量较高，以中高档产品为主。本案市场定位为高质量居住区，与该板块构成同质竞

31、争。本工程竞争指数：景观资源：该板块临近南湖，有丰富的水景资源，大多数楼盘都打水景牌。本案属武昌中心城区，自然景观资源，在景观资源上无法与该板块相比。本工程竞争指数：工程配套：该板块楼盘本身配套比较齐全，一些楼盘周边生活配套不太齐全，导致生活不太便利。本案临近中南商业区，周边生活配套成熟，与该板块相比有明显的优势。本工程竞争指数：销售均价：该板块普通楼盘均价在元/，水景房价钱在元/以上。本案板块楼盘均价在元/，与该板块价钱相比相差无几。本案可在地段、配套上做文章，与该板块楼盘构成差别化竞争。本工程竞争指数：人文资源：该板块教育资源丰富，板块内有武汉大学、华中师范大学、华中农业大学、武汉理工大学

32、等高校。本案的教育资源也比较丰富，还具有该板块不具备的宗教文化、商业文化，人文资源优势明显。本工程竞争指数：、丁字桥板块竞争格局分析工程称号建筑 面积建筑 形状户数套户型销售 时间销售率销售均价质量景观资源 号公寓高层精装-.%高档无武昌 城市公园.高层.(-)(-).%中档无滨湖名邸二期高层-(-). %中档无本案万待定待定待定高档无工程规模：板块内的楼盘规模无法与本案相比，最大的武昌城市公园也只需万方，规模优势明显。本工程竞争指数：工程品牌：板块内没有品牌开发商，本案的推出将成为板块内的品牌标杆。本工程竞争指数：建筑质量：板块内楼盘以中档质量为主，本案市场定位为高质量社区，板块内没有工程与

33、本案竞争。本工程竞争指数：景观资源：板块内景观资源匮乏，工程只需靠人工景观来支撑。本案也依托人工景观来打造社区环境，由于本案规模大，可打造高质量景观园林。本工程竞争指数：工程配套：本案配套在板块内可谓独树一帜，优势突显。配套有商业步行街区、休闲主题会所、文化艺术中心，还建有九年制义务教育学校，可以说是理想的生活社区。本工程竞争指数：销售均价：板块内楼盘销售均价元/，本案定价过高会有一定的阻力。本工程竞争指数：人文资源：板块临近中南商圈、亚贸商圈，共享有长春观、宝通寺等宗教文化及武汉理工大学、武汉科技大学城建学院等高校资源，但本案有颇具特征的工业文化。本工程竞争指数：二工程价值预估分析、工程根本

34、数据工程数据()规划净用地面积建筑面积其中公共建筑步行商业街区休闲主题会所文化艺术中心教育配套幼儿园二所年制义务教育学校管理用房物业管理用房开闭所配电房、水泵房等住 宅一期(开工时间年)二期(开工时间年)三期(开工时间年)四期(开工时间年)五期(开工时间年)六期(开工时间年)七期(开工时间年)产权式酒店公寓、宗地现状工程区位地块由武珞路、丁字桥路、雄楚大街、石牌岭路围合而成，构成四通八达的交通格局。根本生活配套购物：亚贸广场、中商商业大楼、世纪中商、易初莲花、中北仓储、工贸家电、国美电器等学校：武汉理工大学、武汉科技大学城建学院、十五中学、十四中学、武工大附中、本身配置学校等 医院：武汉大学医

35、学院、广州军区武汉总医院、省妇幼医院、武汉大学口腔医院、洪山区中医医院等交通配套、等多条公交线路到达武汉三镇、SWOT分析优势分析规模优势工程总占地亩，属于中心城区的超级大盘。地段优势工程临近中南商圈、亚贸商圈，工程周边商场、学校、银行林立人文优势工程周边不仅具备宗教文化、首义文化，而且临近武汉理工大学等知名高校，加上本身独有的工业文化，人文气氛浓重。本身配套优势工程本身配套优势明显，不仅有步行商业街区、文化艺术中心，还配有一所幼儿园及九年制义务教育学校。优势分析居民出行不便地块由武珞路、丁字桥路、雄楚大街、石牌岭路围合而成，但不临各条干道。这样呵斥居民上下班及购物等活动要花较长时间到车站。躲

36、避方法开通社区公共巴士，方便居民出行，这也可形本钱案的一大卖点。工程笼统不易展现工程周围不临主干道，但由于工程的特殊性，如何成为城市展立面将成为本案推行中的难题。躲避方法充分运用“五点一线推行手法，比如说加强外卖场展现的效果。工程周边笼统较差本工程周边诸多民房，且呈现了脏、乱、差的态势，这些问题都直接影响到工程的笼统建立。躲避方法依托有效的品牌推行线，整合有效的宣传推行方式，在工程笼统期，迅速确立起工程和开展商的品牌。工厂噪音对前期推行的不利影响工程前期开发时，武锅尚在消费阶段，躲避工厂的噪音污染将是他们面对的问题。躲避方法针对客户心思，采取更有针对性地销售战略，比如说，绿化的隔音效果等。时机

37、点工程接近南湖大学园区，且周边企事业单位众多，地源客户较密集，呈现出地源优势。本工程具有改造城市机能的作用，随着武汉城市的开展，本案的规模、地段等要素将吸引不少购房者的关注。要挟点竞争猛烈由于石牌岭路延伸线的建立，将进一步加强区域与规划为居住区和大学园区的南湖新城的互动开展。南湖新城板块是本案主要竞争区域，南湖新城板块内的泰然南湖玫瑰湾、水域天际、名都花园-期等工程开发时间段部分与本案同期，且有明显的景观资源优势与价钱优势，将给本案带来强大的竞争压力。上海豫园以总价.亿元高价获得武重厂址在武昌中北路亩土地。按方案，年前后，武重厂址将建立成为总建筑面积超越万平方米的大型住宅区。“重庆润龙以总价.

38、亿元高价获得武汉国棉二厂老厂区厂址在武昌余家头近亩土地。拆迁任务将在近年完成，近年将进展开发。在今后几年武昌车辆厂等一些老牌企业也将进展拆迁开发，武昌大盘竞争将到达白热化。躲避方法根据工程的特殊定位，有针对性地开展文化营销、知识影响及公共营销等，依托强有力的专业谋划团队和销售执行团队，以快、准、稳的方式完成工程销售。、工程中心价值分析根据对区位价值及工程SWOT分析，以此为根底，提炼出本工程的中心价值。本工程中心价值如下：人文资源：工程拥有浓重的高校文化、宗教文化、商业文化以及独有的工业文化。地段价值：工程临近中南商圈、亚贸商圈，有通达武汉三镇便利的交通。工程配套：周边工程本身配套较为匮乏，本

39、案本身配套在区域内具有“独一性。工程规模：工程建筑面积到达万方，在区域内是超级大盘，是本案最大的卖点。(三)国内优秀标杆工程对标、国内优秀标杆工程的选取与确定广州光大花园 / 济南阳光国际新城、标杆工程的自创点对于工程功能规划与整体规划的自创建议广州光大花园工程简介：光大花园位于广州海珠区工业大道北革新路段，是广州四大老城区之一，其前身是广州重型机械厂。东南面与工业大道相邻，南面是沙渡路，西面邻革新路和珠江。是由光大集团旗下中国光大房地产开发在广州投资兴建的市区超大型安康概念住宅社区，总建面积超越万平方米，容积率仅为.，绿化率高达.%，是广州市区少有的高绿化、低密度住宅工程。光大花园分四期开发

40、，开发周期长达-年，是广州近年来颇受关注的大型工程之一。配套工程总览：工程用地面积(m)建筑面积(m) 中学小学* * 幼儿园* * 综合医院卫生院体育运动场电影院文化馆青少年活动中心主要经济技术目的：工程类型：大型江景社区 占地面积：万平米建筑面积：m容 积 率：.绿 化 率：.% %规划人口：规划户数： 工程自创： 光大花园的绿化建立，改动了以往楼盘先建楼后绿化的特点，先进展环境绿化的规划，“舍楼保树，引发了社会对光大花园“为了两棵树，少建两栋楼的讨论。高达.%的绿化率，使人均绿地面积达.平方米，高于国家规定的一类小区人均绿地面积.平方米的要求。对自然的改造采用因地制宜、因形就势的处置方式

41、，利用地形高差布置底层架空，漏透方式相互借景等手段，使区内满目皆绿；并通边江轴与绿轴二条视觉走廊把珠江江景和生态园林引入社区。经过有效的平面与空间规划，尽量使住户都有景可观，故在第一期的楼宇设计中以“工字型的一梯四户和一梯两户为主。同时，楼宇建筑采用屋顶花园、退台、复式及外墙资料的变化，使光大花园的整体景观更丰富、更有层次，也更为调和。光大花园在淡雅温馨、轻巧明快的主颜色在一片翠绿衬下，营造出清新安静的安康家园。其规划规划和园林设计对本案有较大的参考价值。济南阳光国际新城 工程简介：济南阳光国际新城是由济南阳光壹佰房地产开发占开发，工程占地面积亩，建筑面积万平方米。工程地处济南西南市区，原是一

42、大型国有水泥厂，距经十路米，距八一立交桥米，社区内刘长山，丁字山两山环抱，兴济河贯穿其中，交通方便。是济南市区规模最大、配套最全、档次最高的房地产工程。主要经济技术目的：工程类型：大型江景社区 占地面积：亩建筑面积：万平米容 积 率：.绿 化 率：%规划人口：-万工程自创：结合规划区的地形特点、路网构造和区位条件，新城规划区域划分为商务综合区、平原型生活居住区和山地型生活居住区等三大片区。新城中心沿城市主干道布置，规划区设九年制学校一所，规范小学一所，幼儿园两个，位于新城北、西南和东南。学校和幼儿园的分布与新城步行系统有严密的联络，也方便机动车的通行。大型商业中心、农副产品市场、银行、邮政所、

43、会所、医院等公共设备一应俱全。为维护环境，新城配备中水循环运用系统，在兴济河的北端北岸和南端西岸，方案分别布置两个中水站。新城的东南西北各个入口处分别设有配套商业效力设备，便于居民运用；在新城中心高地北侧设有社区文化活动中心，构成居民活动和小区标志性场所。小区物业管理中心位于新城西北角，西侧规划路东面，沿路安排有商业效力用房。其功能分区与社区配套对本案有自创意义。二、工程开展定位中心思念及价值定位思绪：笼统定位物业定位产品定位客群定位市场定位中心定位把工程包装好了卖给这些人提供客户需求的效力找准工程的市场角色找到市场上接受卖点的人找准工程的主卖点建立客户需求的产品案名及推行语一主题理念没有理念

44、和主题的房地产，是没有灵魂的躯壳，最终成为克隆一族开发理念人文地产开发产品理念超高性价比管理理念系统集成商运营理念创新整合速度二中心定位关键词：高校/文脉/优质地段/高质量/桥文化/工业文化/首义文化/超大社区超大型 城中心 历史人文 社区居住/休闲/学习/医疗/购物/教育社区功能定位：居住：优良的居家生活功能。 休闲：休闲主题会所、社区公园、洪山公园等可供休闲。学习：历史景观小品启迪思想，周边人文气氛浓重。购物：临近中南商圈、亚贸商圈，完善的购物配套环境提供生活便利。医疗：依托华中医院、湖北省妇幼保健院，具备医疗保证。教育：以配套学校、十五中、武汉理工大学等一条龙教育配套烘托人文气氛。三市场

45、定位工程扮演什么样的角色？武汉房地产人文居住区的指点者四客群定位目的客户群的定性分析房地产工程目的客户的定向分析主要目的是划分出工程主要购买人群、次要客户人群，并经过对这些人群需求特征进展准确分析，以使在工程推行战略、推行方式方面做出具有较强针对性措施，有的放矢地针对这部分客户展开宣传攻势，实现工程销售速度、效率的最大化。而做好定向分析的重要前提就是需求做一次内容详尽的定量调研，由准确数据分析得出准确结论。然而，由于受时间限制，在目前的条件下根本无法完成一次详尽的定量调研，因此定向分析也就无从谈起。是故，我司主要凭着多年来对武汉房地产市场的深化了解，从定性的角度对目的消费群特征进展调查。、本案

46、细分客群划分市场细分细分客群描画家庭生命周期购房目的社会阶层房产价值观不动产属性旭日东升风尚档次成就彰显温情望子都市便利节省实惠夕阳金辉投资 中国房地产市场细分客群显著特征描画旭日东升年轻的准新婚夫妇，本人的收入不算高，但却非常盼望自在独立。以为房子是温情的港湾，喜欢买小户型的房子。风尚档次受教育程度最高，喜欢尝试新颖事物，以为房子是身份档次的意味，买房时最看重邻里素质和文化气氛。成就彰显事业有所成就，收入不菲，爱面子，把房子看作事业胜利的重要标志，因此购房多项选择择大户型或别墅等。温情望子家里有孩子，非常注重亲情，孩子是家庭消费的中心。都市便利买房特别看重方便效率，喜欢在商贸兴隆的地块购房。

47、节省实惠收入偏低，工薪阶层为主，喜欢稳定的生活，最看重经济适用性。夕阳金辉注重身体安康，注重环保，喜欢安静的生活。投资具有经济头脑，希望经过置业实现增值保值。、本案细分客群定位本工程产品线丰富，在产品多元化的情况下如何准确地定位目的客户群是本案在前期推行中需求处理的重要问题。经过了解本工程的细分客户组成，将有助于明确工程主力客户群，工程前期推行将更有针对性。从三个个纬度进展细分客户群体定位：、不动产属性对细分客户的制约、市场价值要素对细分客户群影响、工程产品导向细分市场定位由于条件所限，目前主要从不动产属性的纬度进展细分客户的讨论。工程的不动产属性影响细分客户构成，先经过不动产属性的偏好了解各

48、细分市场。细分客群地块选择风尚档次多项选择择开展中的潜力型地块选择城内风景型地块的比例相比其他群体中较高旭日东升多项选择择开展中的潜力型地块温情望子选择城内成熟地块是一切群体中最多的 成就彰显多项选择择开展中的潜力型地块及城内风景型地块都市便利选择商贸兴隆地块是一切群体中最多的 节省实惠选择潜力型地块规划中和开展中是一切群体中最多的 夕阳金辉选择城外风景型是一切群体中最多的 本工程为城内成熟地块和商贸兴隆地块，具有一定的风景资源，因此其潜在的细分客户群体为：风尚档次、温情望子、成就彰显、都市便利以上四类细分客户都有能够成为本工程的购买客户群体五产品定位、产品中心思念 为中产阶级和主流阶层打造的

49、高质量人文居住社区；表达人文关怀的设计理念，产品楼型和颜色充分展现历史厚重感。、产品定位五大原那么古典而不陈旧质量而不浮华厚重而不单调严谨而不刻板档次而不做作、产品主题概念武汉市最具历史人文气质的领袖产品。工程建筑风格设计建议建筑颜色：宜沿用武汉阅马场红楼首义历史文化的见证的外立面颜色丹红色，此种颜色不仅与中国古代建筑的主颜色相吻合，也与本案现场苏式建筑的颜色相一致。如此选取，能使建筑本身说话，起到支撑定位、便于推行的成效。故宫一角苏式建筑武汉红楼建筑元素： 宜沿用中式历史建筑的假设干元素和符号，如花园洋房中适当的飞檐、斗拱，多层建筑中适当的江南民居山墙、高层建筑适当的琉璃瓦等，成效同上。宝安

50、江南村中式建筑元素在现代建筑中的运用武汉世贸大厦工程一期产品户型设计建议参照我司研讨中心针对武汉楼市特征的最新研讨成果，本工程一期产品户型构造和面积设计按下述配比较为稳妥。、户型面积定位经济型两居 温馨型两居 -经济型三居 左右温馨型三居 左右四居户型构造 左右少量的一居或错层 错层表示图、户型配比建议经济型两居 %温馨型两居 %经济型三居 %温馨型三居 %四居户型构造 %一居 %错层 %备注：由于市场风云多变，加上工程开发周期较长，目前对后期产品的任何设计都无太大的现实意义。六物业定位为充分表达人文主义关怀，保证业主的高质量生活，社区物业以高起点、高规范、高程度为准那么，不仅要设有最根本的社

51、区全封锁式监控系统，还特别需求安装各种代表世界先进程度的防盗安装。第五重：高档进口入户防盗大门第一重：小区大门入口门禁门卫八重安防体系第六重：WRT家庭智能终端第二重：车库出入口IC卡门禁系统第七重：客厅的红外线报警系统第三重：社区内全封锁的闭路电视监视系统第八重：客厅、主卧室的紧急求生按钮第四重：社区小时保安巡查物业管理方式及效力工程的建议物业管理方式为表达工程以人为本的人文精神，建议采用颇具特征的港式物业管理方式，即采用“取之于您，用之于您的原那么，业主交多少钱，物业公司就提供多少效力。物业效力工程专业化分工是当代社会开展的趋势，物业管理也不例外。由于住宅、商业及酒店公寓等业态特征的差别，

52、其所需的物业效力也大相径庭，因此建议根据业态选取相应的专业化物业管理公司。特别建议：吻合定位建议本工程物业效力人员穿着包含汉服元素的特征服装，不仅是针对目前西欧风气盛行的反向探求，也是作为本工程独特定位的一个重要的支撑点。前期介入建议物业管理公司的前期介入，不仅可以把物业公司本身积累的建筑设计、管理的专业阅历融入到工程的设计中去，还可以全面了解物业，为今后养护维修做好预备。特征效力建议物业管理公司除了提供清洁、保安、绿化、维修等根本效力外，还应开展特征的人性化效力，如代购车票、代送物品、代缴费用、物品托管、提供钟点工和保姆效力等。七产品气质不与人争，不妄称首席或第一，任世人感慨评说；不浮华，不

53、奢侈，大气而内敛，豪气而从容；专注产品，专注细节，专注质量，做的永远比说的多；关注历史，崇尚人文，建筑现代人的人居坐标；质朴的浪漫，自在的幽雅，用心营造生活的真意；诚信，务虚，为居住者发明愉快生活，为城市留下精品建筑。以上既是他们对产品气质的了解，也是笼统定位的根据。八笼统定位笼统定位的中心思想：历史/人文/大气/成熟/温馨/安康武昌中心亩历史人文社区九案名及推行语主推案名： 汉域案名诠释：“域，给出的解释为大面积的区域或范围，古代即用华域、九州域等专指中国。汉域，让人产生一种规模宏大、具有深沉历史底蕴的愉快联想，由此，他们赋予了它更深层次的涵义千百年来武汉人跟随的专署领地。备选案名： 汉城画

54、廊大汉心殿大汉新都 武汉印象 推行语： 一座城的历史，一代人的领地一种领地，卓然一座城市一座城市历史的见证 传承历史文化，缔造经典建筑 三、工程营销推行战略一总体推盘战略前期开发组团要保证户型配比丰富，利于进展市场测试，调整后期市场开发；应思索先开发最利于吸引人流的地方，这样容易构成成熟社区的觉得，为后期开发提供价钱的有力支持；推售部分易于独立分期，且规模适中；遵照买涨不买跌的价值规律，整个工程的开发方案安排要保证产品的综合价值支持“适中价入市，爬坡式升价的价钱战略。二入市时机讨论、客观要素政治经济要素国家政治经济要素的稳定与否对居民消费，特别是大额消费有很大影响。市场竞争情况由于市场竞争猛烈

55、的情况，在各项销售必备条件预备不齐全之前无需仓促上市。节假日及节气在当今假日经济日趋火爆的机遇下，建议在工程销售过程中，仔细研讨节假日期间其他行业对工程销售业绩的影响，同时采取积极措施应对。天气气候天气的好坏会直接影响到人们的心境，天气太冷或太热都会影响工程销售任务的顺利开展。、客观要素此类问题经常是工程开售前各项预备任务的实践情况：开发商资金的预备情况；各效力公司的到位情况；销售中心室内外装修的进度；现场地盘包装的预备任务和进展；销售战略中推行活开任务的预备情况；销售工具的设计、制造周期；其他相关任务视重要程度在公开出卖前的完成情况、时机选择 综合以上客观和客观要素两方面要素思索，基于工程进

56、度符合预售的前提下，假设一切要素利好，我司建议该工程推出市场的时机为：第一建议：正式推行：年月日，内部认购：年月日，一期开盘出卖：年月日然而，假设出现较大销售妨碍，我司建议该工程推出市场的时机为：第二建议：正式推行：年月日，内部认购：年月日，一期开盘出卖：年月日备注：在综合思索主客观要素的前提下，以后各期入市时期的选择应根据拆迁情况、工程进度等详细情况详细分析。三价钱战略、定价原那么为不降低本工程的高质量定位，又要实现开发商利益最大化，建议采用“中高价入市，爬坡式升价的战略，先积聚人气关注，再稳步提升价钱，到达目的均价程度，实现利润目的。、定价战略多轮探测，了解买方知己知彼，瞄准再打客户引荐,

57、 互利双赢平稳入市，小腹频涨亲密关注同期竞争楼盘的价钱变动，实现“价钱高时比质量，质量高时比价钱、定价要素分析价钱确实定是一项系统工程，它受制于多方面要素，其中必需思索的要素有：供应方：视察国内如今及未来供应量、周边楼盘分析。需求方：市场需求量、对区域的认同度、消费者心中的价钱带。开发商：开发本钱、现金流要求、公司总体战略。产品：区位、户型、景观、交通、生活配套宏观面：法律、行业环境、政策、经济、工程一期售价建议常用的定价方法：定价方法一：本钱导向定价法定价方法二：利润导向定价法定价方法三：需求导向定价法定价方法四：竞争导向定价法本工程宜用“竞争导向定价法，即市场比较定价法，推算过程如下：我司

58、以工程一期产品为规范进展参照，根据当前市场详细情况，进展市场比较法定价。打分如下下文反映的一切价钱为销售面价：工程称号本案金都 汉宫金地 格林小城水域 天际名都 花园领秀城学府 林居武昌 城市公园滨湖 名邸开发主题工程质量交通情况建筑构造户型构造景观资源周边配套物业管理开发实力规模效应合计得分即时价钱修正价钱工程称号本案金都 汉宫金地 格林小城水域 天际名都 花园领秀城学府 林居武昌 城市公园滨湖 名邸权重.权重价钱.以上的打分是根据工程的实践情况，工程的销售均价仅为：.+.+.+.+.+.+=.元/由此可见，开盘要想到达理想价钱，必需就借助提升产品的附加价值来提升产品价值。主要经过产品本身的

59、特点晋级、产品理念的定位和强有力的执行团队来实现。产品本身特性上，主要经过对产品、景观、配套、物业管理给出相关建议，添加产品的附加值；在产品理念上，提升产品的卖点并进展整合，添加产品的附加值；在执行方面，经过阅历丰富的广告执行团队为工程宣传造势，结合强有力的销售执行团队迅速确立工程与开展商的品牌添加产品的附加值。经过对以上的多种渠道的打造，可实现产品价钱最终的提升。我司根据对产品附加值提升后的预期，为产品进展二次市场比较加权打分，对开发主题、工程质量、户型构造及物业管理等纬度的分值进展一定幅度地提高，详细评分情况如下：工程称号本案金都 汉宫金地 格林小城水域 天际名都 花园领秀城学府 林居武昌

60、 城市公园滨湖 名邸开发主题工程质量交通情况建筑构造户型构造景观资源周边配套物业管理开发实力规模效应合计得分即时价钱修正价钱工程称号本案金都 汉宫金地 格林小城水域 天际名都 花园领秀城学府 林居武昌 城市公园滨湖 名邸权重.权重价钱.根据二次加权评分的结果，他们得出的销售面价均价未打折扣前的价钱为：.+.+.+.+.+.+.=.元/年月武昌中心区商品房成交均价为.元/,年月武昌中心区商品房成交均价为.元/,月均增长率为.%。本案估计推出时间为年月，如今离推出时间大约有个月，根据武昌中心区商品房价钱月均增长率，推出时的销售均价面价为：.(+.%)=.元/根据工程实践开发情况会有一定幅度地变化四