连云港磷矿房地产项目可行性研究报告

1、1连云港市投资环境分析行政区域及自然状况市政建设及交通2007年连云港市国民经济运行情况2、连云港市房地产发展状况分析2007年连云港市土地成交概况连云港市房地产市场运行特点3、房地产业在连云港市的经济地位投资总量大幅上升，贡献份额明显提高建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高供应需求同步提升，住宅竣工面积扩大金融支持力度加大，住房信贷快速增加房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动房价稳中有升，涨幅进一步回落4、2001-2007连云港房地产比较分析供应特点需求特点市场前景市场价格5、地块及周边项目分析项目位置建设用地面积用地使用性质四邻用地条件及退让

2、要求用地使用强度建筑设计要求配套要求周边建设项目情况6、土地价格测算分析 连云港市投资环境分析（一） 行政区域及自然状况1、位置连云港市，江苏省辖地级市，位于中国东部沿海中部，江苏省东北部，地理坐标为东经118 24 -119 48、北纬34 -35 T因面向连岛、背倚云台山、环抱港口得名。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长 129千米，南北宽约 132千米。 sa心Ifri：2、行政区划连云港市辖 4个市辖区、 4个县，即新浦区、连云区、海州区、国家级经济技术开发区、赣榆

3、县、东海县、灌云县、灌南县。新浦区为全市政治、经济、文化中心，市人民政府驻地，距离海州和连云区的距离分别为6 公里和 35 公里。3、面积陆地面积 7444平方千米，其中市区面积 881 平方公里；水域面积 1759.4平方千米。4、人口全市 2007年末户籍总户数 137.94万户，其中市区 22.54万户；总人口达到 482.23万人，其中市区 71.56 万人，较上年分别增加 2.81 万人和 0.60 万人。全市 2007 年末常住总人口 446.98万人，较上年减少 3.54万人，其中市区 81.97万人，较上年增加 1.22万人。城市化水 平达40.5%,提高1.5个百分点。常住人

4、口出生率11.92%。，自然增长率4.58%。政区调整发展平稳，年末城市街道办事处17个，乡镇83个，其中镇 53个；居委会 214个，村委会 1436个。（二） 市政建设及交通连云港是中国重要的交通枢纽。目前已经形成海陆空相互配套的立体交通网。连云港被中国政府确定为45 个公路主枢纽之一，对外公路交通均已实现高速化。中国南北走向的公路大通道在连云港交汇，东西走向的公路大通道以连云港为起点。特别是东起连云港，西至 荷兰鹿特丹全长 10900公里的新亚欧大陆桥，将连云港摆上了亚洲连接欧洲的极具发展潜力的国际交通的枢纽地位。LII命75盘2皿in气X1 *小航空：连云港白塔埠机场为军民合用机场，占

5、地 5平方公里，位于连云港市西25公里，东海县境内。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家 4D级标准，可起降波音767、麦道82等大型运输机。目前，连云港机场已经开辟了北京、上海、深圳、广州、厦门、大连、沈阳等方向航班 12条，每周发送 49班，年旅客吞 吐量超过 20 万人，现正在争取开通国际航线。2008年3月，江苏省民航“十一五”及至 2020年发展规划经省政府常务会议审议并通过，将连云港机场定位为省内惟一的大型 机场，这为连云港机

6、场的未来发展勾勒了美好前景。海运和内河航运： 连云港港现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，是我国沿海主枢纽港和能 源外运的重要口岸之一，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等 服务于一体的综合性大型沿海商港。连云港港目前拥有包括集装箱、散粮、焦炭、煤炭、矿石、氧化铝、液体化工、客滚、件杂货在内的各类码头泊位35 个，其中万吨级以上泊位 30个；与 160多个国家和地区的港口建立通航关系，辟有至欧洲、美洲、中东、东北亚、东南亚等集装箱和货运班轮航线 40 多条，并开通了至韩国仁川、平泽两条大型客箱班轮航

7、线。进入新世纪以来，连云港港以建成集装箱运输优先发展的亿吨大港、上海和青岛之间的集装箱运输干线大港、带动区域经济发展的组 合大港、全力服务于地方和中西部地区区域发展为目标追求，坚持好中求快，科学发展，吞吐量大幅上升，集装箱运量占据江苏首位，跨 入全国前 10、世界百强，多次跃上中国最具竞争力 10 大港口排行榜；目前，连云港已开工建设 25万吨级矿石码头，预计年吞吐能力 4500万吨。 30 万吨级原油码头建设也在招标中。 30万吨级航道建设 已获省预审。作为名副其实的新亚欧大陆桥东方桥头堡， 连云港港承担了大陆桥过境集装箱运量的 90以上。根据规划， 连云港港未来将形成由海 湾内的连云主体港

8、区、南翼的徐圩和灌河港区、北翼的赣榆和前三岛港区共同组成的“一体两翼”总体格局。发展战略目标是：建设港口群、发展组合港，在统一规划的基础上，转变港口经济增长方式，优化和整合港口资源，实现由粗放型向 集约型转变；加快建设、扩大规模、提升等级、完善功能、改善环境，构建和完善一体“延伸”、两翼“拓展”的港口布局，实现港口、 资源、环境的协调发展。根据国务院领导同志的指示精神，为深入研究江苏沿海地区综合开发的有关问题，国家发改委副主任杜鹰率领由国家 20 个部委和单 位组成的联合调研组，于 2008年 8月 3日 7日赴我市实地调研。省委书记梁保华主持座谈会并致辞。梁保华强调，在江苏沿海开发中，连云港

9、是龙头，希望调研组加大对连云港国际性主枢纽港以及集装箱干线大港建设、连云港港 30 万吨级航道建设、连云港申报保税港区，以及在连云港布局大型炼化一体化、钢铁基地等项目的研究，争取国家层面给予更多的关心和支 持。在调研座谈会上，杜鹰指出，要充分认识实施江苏沿海开发的重要意义。江苏沿海地区南接长三角、北承渤海湾、西连中西部、东临 东北亚，区域战略地位非常重要，区位优势非常明显。近来，党中央、国务院高度重视江苏沿海开发，明确指出连云港的地理位置重要， 要好好发展。加快江苏沿海开发，主要有三点考虑，一是有利于长三角地区的结构调整，整体提升；二是有利于推进沿海地区的生产力布 局、实现均衡发展；三是有利于

10、带动整个苏北发展、服务中部崛起和西部开发，把这一地区综合开发提升到国家层面考虑，最终打造成沿 海乃至全国新的经济增长点，非常重要。连云港港疏港航道是江苏省干线内河航道网“两纵”之一连申线的北段，航道从灌南县城附近和盐河相连，向北经过新沂河、灌云县 城，在板浦附近和盐河“分手”后，沿着云善河、烧香河，最后到达板桥附近，将直接和港口对接。 连云港港疏港航道整治工程全长 69.546km， 工程总投资 32.26 亿元，计划于 2007年 11 月中旬开工，预计 2010年建成通航，为建国以来江苏规模最大的航道整治工程。未来，该千 吨级干线航道将直达连云港港，成为苏北地区航道网中最重要的出海通道，这

11、条高标准的水运集疏运体系将把该市的干线航道一线相连， 实现千吨级货船“畅游”江海的美好愿景。到 2010 年，连云港将形成以盐河为主轴线，保证纵向横向都有高等级航道贯通的航道体系； 到 2015 年，进一步增强纵向横向高等级航道贯通能力，建成与“一体两翼”综合节点（六大港池）相配套的疏港航道，改善连云港港区水运疏运能力；到 2020 年，进一步优化航道线路 , 提高高等级航道的覆盖面 , 全面建成现代化的航道网络。 连云港市内河航道网规划的航 道里程共 1165.76 公里。铁路：2008年3月，连徐电气化改造工程中连云港段全长 200多公里的电网建设及铁轨改建工程已具备通车条件， 实现全线贯

12、通。 电 气化连云港段改造工程， 东起中云火车站西至徐塘庄火车站， 全长网架线路约为 200条公里，线网调整和铁轨改建、 扩建工程已全部完工， 整个东陇海铁路连徐电气化改造工程全长 1000 多条公里的网线架设及调整工程也已进入尾声，改造工程均已具备了通车条件。2008年 5月召开的连云港至盐城、 淮安铁路项目建议书评估会上获悉， 明年，这条连接我省东部沿海地区的铁路新干线将有望全面开 工建设。作为国家“十一五”铁路建设规划项目，连盐、淮铁路是我国沿海铁路大通道的一部分，同时也是我市实施“一体两翼”、加快 临港产业发展的重要基础设施。连盐、淮铁路是我国政府加快沿东陇海线产业带建设和江苏沿海开发

13、总体规划发展的战略部署，也是充分 发挥连云港交通枢纽的优势，为实施沿海发展战略，加快苏北振兴的重要举措。沿海铁路从东三省通过火车、轮渡，经山东省的烟台、青 岛、日照市进入我市境内，通过我市的灌云、灌南两县，连接盐城的响水、滨海、射阳等县，在盐城北站接新长铁路，再经海安站抵南通 至上海南下。公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路在境内交汇。目 前建设完成的徐州至连云港高速公路、赣榆经南通至吴江的沿海高速公路是我国“五纵七横”公路网络贯穿东西的江苏连云港至新疆霍尔 果斯国道主干线和贯穿南北的黑龙江省同江至海南省三亚的江苏段，也是江苏省

14、“四纵四横四联”高速公路网的重要道路之一。另外还建设完成连云港市至南京的宁连高速公路， 灌云县至山东省汾水的汾灌高速公路。 全市境内等级公路 9661 公里，高速公路里程已经达到 282公里，密度达 3.76 公里/ 百平方公里，从市到县全部实现高速化。正在建设中的临沂至连云港高速公路（江苏段）是国家高速公路网中“纵三”。即长春深圳高速公路的组成部分，本项目起自苏鲁交 界抗日山南与长深高速公路山东段相接。终点在连云港新海域区东北宋跳接上宁连高速公路，本项目是我省重要的南北通道，项目的建设 对于完善国家和江苏省高速公路网， 发挥高速公路网的规模效益和网络效益， 进一步拓展连云港港口的后方腹地，

15、改善港口集散运输条件， 加强鲁苏两省的经济联系，加快“振兴苏北”进程，促进区域资源开发和经济社会协调发展等具备重要意义。友堂曲昭X/ vj /耳沐县城头菌. U -Oins温泉館O务墩萌O 扌少河常r o大浦繭 h 疼才達云港市uT 局 c 謀屏萌為城萌东海县1 .丿房山龜0 17总户数1949电梯户数51 分析：1、周边配套项目医院、商场、学校等不齐全，需要在项目建设过程中自行解决2、项目附近其他楼盘销售价格在 2700元一一3500元，价格不高。3、已建地理位置相对较偏，销售情况一般。4、本项目需要拆迁房屋面积约10万平方米，在拆迁房屋南北两侧有约 35万平方米净地可以先行开发。5、项目建

16、设基地面积达57.602 ha （合约864亩），按照平均2.0容积率计算，可建建筑面积115.2万平方米。规模巨大，可以分成 多期开发，在开发过程中，适时建设有关生活配套设施，如医院、商场、幼儿园、小学校等，方便居民生活。本项目地理位置相对较差，各方面开发条件不是太好，但是由于项目面积巨大，有条件建设一个相对独立的城市 居住生活小区，即在新浦的东北部造一座“城”。在资金充裕的情况下，在第一期项目开发建设的同时全面建设小区配套项目，这对项目的下一步开发建设、销售起到良好的铺垫作丿六、土地价格测算（一）预计总收入：363000万元1、住宅:950000平方米*3000元/平方米=285000万元

17、；2、商业：150000平方米*4000元/平方米=60000万元；3、底层车库：120000平方米*1500元/平方米=18000万元;（二）预计总支出：15852.39万元+249.91X1、土地费用及契税：864 X * (1+4% ) =898.56 X土地费用为 X 元 /亩，合计 864X 元；契税税率按 4%计算，土地契税为 864X*4%2、建筑安装成本： 147500 万元（1）住宅： 950000平方米*1000 元/平方米=95000万元；（2）商业用房： 150000平方米*1200 元/平方米=18000万元；（3）物管、会所、幼托等服务等用房： 50000平方米*1

18、500 平方米=7500万元；（4）地下室： 50000平方米*3000 元/平方米=15000万元；（5）车库： 120000平方米*1000 元/平方米=12000万元。3、前期费用： 9193 万元（1）设计费： 115万平方米*50 元/平方米=5750万元；（2）地质勘察费： 300 万元；（3）审图费： 115万平方米*1 元/平方米=115万元；（4）回填及场地平整： 576000平方米*30 元/平方米=1728万元；5）临时水、电及道路： 300 万元；其他前期费1000万元4、配套设施：26136万元区内道路576000平方米*7%*250=1008万元；供电5万平方米75

19、0元/平方米=17250万元；供水、照明、消防等 5万平方米*50=5750万元；绿化576000平方米*30%*100元/平方米=1728万元;智能化400万元；14 项合计 182829 万元 +898.56X5、其他费用：24625万元监理费4000万元；招标代理、交易等费用3000万元；房地产交易费 0万平方米*5元/平方米=550万元；配套费 5万平方米元/平方米=12650万元不可预见费147500万元*3%=4425万元56 6、管理费用：3656.58万元+17.97X(182829 万元 +898.56X) *2%=3656.58 万元+17.97X7、销售费用：7260万元

20、363000 万元 *2%=7260 万元；8、财务费用：13443万元+59.04X(207454 万元 +898.56 X) *30%*3 年*7.2%=13443 万元 +59.04X成本费用总计231813.58万元+975.57X9、销售税金：27769.5万元363000 万元 *7.65%=27769.5 万元40、利润(销售利润率按45%计算)：54450万元363000 万元 *15%= 54450 万元11 土地价格最高限为：50.4万元/亩363000万元-(231813.58万元 +975.57X) -27769.5万元=54450万元X=50.1万元/亩 目录第一章

21、概 述 错误！未定义书签。项目背景与概况 错误！未定义书签。主要技术经济指标 错误！未定义书签。结论与建议 错误！未定义书签。第二章 市场分析与需求预测 错误！未定义书签。项目外部环境发展现状及趋势分析 . 错误！未定义书签。市场需求分析 错误！未定义书签。第三章 建设规模需求分析 错误！未定义书签。车站设计生产能力的确定 错误！未定义书签。车站规模指标的分析 错误！未定义书签。车站总占地规模 错误！未定义书签。第四章 建站条件及站址选择方案 错误！未定义书签。站址选择原则 错误！未定义书签。地理位置 错误！未定义书签社会条件 错误！未定义书签站址方案选择 . 错误！未定义书签第五章 总平面布置及配套工程 错误！未定义书签站运站业务流程 . 错误！未定义书签车站设施和设备建设 错误！未定义书签总平面布置 . 错误！未定义书签土建和配套工程 .