昆山市2011年金秋房博会总结

1、昆山市2011年金秋房博会总结上海中原物业代理有限公司昆山事业部 2011-10-07目录一、宏观政策背景二、房博会概况三、房博会分析目录四、房博会小结2011 ，首届“两岸房产联展”新政频发，房展会作为中国房地产市场的风向标和晴雨表在这个供求旺盛的“银十伊始” 秋交会不断尝试改变适应市场需求、客户需求用专业紧跟市场潮流不断创新，为你而变Part 1宏观政策背景2010年1月7日国11条出台2010年1月12日央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010年4月17日新国十条出台2010年新国五条出台首套房首付比例不低于30%2010年12月10日央行第六次上调存款准备金率2011年1月27日征收房

2、产税2011年央行宣布年内第三次加息2011年7月26日新沪四条出台2011年8月16日二三线城市限购5标准宣布2011年8月26日叫停买房送面积2011年9月17日取消土地供应双轨制国内政策回顾近年来，随着国家对房地产市场的干预力度不断加大，调控愈来愈严，昆山楼市在度过了惨淡的“金九”后，银十能否能及时hold住。2011年10月11日完善保障性安居工程管理机制调控立体覆盖重庆精准阻击投机客， 向存量房“算旧账”。重庆成首个开征存量房房产税城市， 3400套房10月起开征。此举准确打击了外地炒房团的投资行为，对于那些在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人均扣除免税面积，此举对昆山是否形成影

3、响尚不好说。调控持续韶关限价取代限购，或引发二三线城市限价跟风作为房地产投资洼地和限购令“盲区”的昆山，或将引发昆山此次也加入限价浪潮。继浙江台州在二三线城市新一轮限购中率先出击后，广东省韶关市启动新一轮楼市调控，将以“限价”取代“限购”。Part 2 房博会概况本次展览分为昆山科博馆和昆山国际会展中心2个地方举行：展会时间 昆山国际会展中心（2011.9.30-10.3）科博馆 （2011.10.1-10.4）展会地点 昆山国际会展中心地址 开发区前进东路与太湖路口房博会概况地点一：昆山国际会展中心（2011.9.30-10.3）建材、二手房区美食，儿童游乐区住宅区商业区海外区网络媒体区合作

4、媒体：第一财经、东方卫视、新浪乐居、搜房网、昆山楼市、窝窝团购网地点二：昆山科博馆 （2011.10.1-10.4）主办单位：昆山经济技术开发区管理委员会承办单位：昆山华敏国际展览馆有限公司展会规模：共67家发展商与建材、地产营销机构，50家发展商参加秋交会，参展项目50个。本届展会汇聚了来自北美、澳洲、上海、台湾、昆山的全部近70家地产商、代理商、家居建材商、美食商及媒体等单位参展，50余家楼盘参展。展品涉及：各类住宅、别墅、商业地产、台湾地产、海外地产、楼宇智能和绿色建材等领域。展会前大规模的投入展会广告，（覆盖：上海、台北、台中、高雄、新竹、苏州、杭州和昆山）服务展商和观众（包括：电视广

5、告、户外广告、网络广告、报纸杂志广告、短信、微博、直邮等）新闻宣传覆盖超过长三角，首次大规模进军台湾展出总面积为：12，000平方米；观展自驾车辆达3，000多辆，此次房展会将会从9月30号持续到10月3号，为期四天，由于此次会展是两岸首届举行联展，规模大于今年5、1房展会。展会数据统计规模超过5.1房展会科博馆参展楼盘（附件一）科博馆参展楼盘（附件二）科博馆参展楼盘（附件三）会展中心参展楼盘展会特色-二大不同本次房展会与之前的展会相比有两大不同：一、本次是首届的两岸房产联展，有很多的台湾知名房企前来参展，关注群不仅自上海、台湾，还有浙江。二、本次会展增强各个地区市民参展的积极性，主办方也是动

6、足脑筋，翻陈出新。展会特色礼品诱人礼品繁多：参会的观众可赠送88元阳澄湖大闸蟹现金抵用券、130元周庄旅游优惠券等礼品，如果是通过主办方组织的看房团与会，还有机会获赠多份精美创意礼品。活动多多：展会现场主办方安排了多场抽奖活动，大奖有iPad、捷安特自行车等，搜房网也有办搜房卡免费抽奖活动，奖品量大，获奖几率高。昆山与上海、杭州等城市之间进行联动，有26辆免费看房班车往返于上海、杭州与昆山之间， 2，700多位上海房产意向客户来到会展中心，看房选房；领先在昆山城西、城南、城中、城北5个站点，共设置了11辆免费看房班车，往返于会展中心与站点之间，班车的发车班次达到了360次之多。看房班车-26辆

7、班车往返，360次发车班次。各色营销方式“耳目一新”：专业模特展示，买楼送汽车，送油卡，62套特价房等模式让人眼前一亮，忍不住驻足观看参展楼盘数量：此次秋交会参展楼盘70个，比09秋交会多了将近三分之二。历届房交会参展楼盘数量会展人流量统计本次展会观展客户人数48，000多人次，外地观众2，700多人次，以上数据均比上一届有较大提高。Part 3房博会分析参展楼盘区域分布城中玉山镇参展达到22个楼盘项目，数量位居昆山各区域第一，开发区紧跟其后参展项目13个，乡镇区域参展单位较少。1.本次展会以小户型居多，占总比例的35%，市场放量以70-100平方的小户型为主，面对刚需客户为主的，改善型其次。

8、2.在价格方面，主要以60008000元为主，开发商在面对政策打压与市场低迷的双重压力下，集中采取放价跑量以促进成交，加快回笼资金。面积与价格分析低单价、小户型产品逆市推出。面积区间价格区间物业类型分析公寓为主占48%，商业类比例占18%。本次房展会仍然以纯公寓项目为主，占整体参展项目总量的48%，同时商业类酒店式公寓比例有所提高，占18%。 优惠促销花样繁多，推出心动特价房促销特色力度大，一口价、2000抵20000等本次会展开发商都异常重视此次活动，推出符合市场需求的特价房源，这些将是展会现场最为有力的吸引点。 优惠促销促销、折扣、优惠集中爆发。此次各参展单位都推出大量优惠措施，有以下特点

9、：1、常见的打折优惠措施，如菁英公社一次性付款96折.2、办理vip卡、亲情卡等5000抵15000元不等。3、买房赠送车位、iphone4等礼品。4、现场抽奖赢取奔驰B200,电器等礼品。5、推出特价房：如凯迪城为配合国庆62周年，特推出62套特价房。房博会昆山楼市成交分析展会效果比较“梦碎银十，同比5.1房展会下跌25.3%”。2011.5.1-10.1房展会成交量比较10月1日至8日，昆山地区总成交量为404套，相比五一黄金周减少了137套，成交量下跌了25.3%.6个区域中除了花桥地区成交量有小幅上升以外，其余各区都有明显下降。数据说明：本数据为大定套数，仅供参考，以实际签约为准。从分

10、析数据上看，黄金周期间签约的客户比以往少了五成以上，“银十”风光不再，楼市整体萎靡。“银十”风光不再，签约少了五成以上签约分析区域成交分析 9月成交大幅下滑，黄金周不红。2、区域前三名城东、花桥和城南分别占到总成交比的20.45%、17.86%和16.23%，几乎占 去了一半的销量。但是从成绩来看，所有区域的成交量比9月末均有大幅下降，十一楼市并未取得“开门红”。1、城东依靠上海和刚需的购房人群带动，黄金周总成交63套。第二位的是花桥总成交55套。第三名城南区域，高铁新盘，低价刚需为热销代表，总成交50套。10.1-10.8日昆山各区域楼盘成交详表：成交TOP10分析国基城邦成为逆市黑马图表显

11、示：成交前10名共计成交108套，占总成交比例的26%。开发区有5个盘上榜，基本都以“熟面孔”为主，其中花桥的国基城邦“独占鳌头”，独自收获47套，成为今次展会的销售冠军。黄金周昆山楼市总成交404套 同比增25.4%中原代理数据统计：截止10月8日，昆山秋季房展会总成交404套， 与去年同期301套相比增加了103套，增幅为25.4%。昆山楼市成交量小结1、据昆山数据统计，黄金周（10.1-10.8）昆山房产市场全市共成交404套，比前几周下降幅度达到52%以上，购房者观望气氛浓厚，成交量大幅度下滑缩水。2、10.1昆山房地产博览会共有50余家楼盘参展，科博中心意向成交578套，与“五一”

12、房展会相比，意向成交量下滑43.3%。3、国庆楼市的促销手法开发商主要是“送装修”、“送旅游”、“抽奖”、团购等形式促销；价格优惠主要以少量“特价房”或“限量抢购”的方式小范围进行，楼价并未出现普降的状况。4、从市场反应来看，消费者并未表现出强烈的购房意向，大部分仍然继续选择观望，期待房价有所下浮。房博会成交客户分析成交客户分析成交主要以刚需客支撑置业目的：本次房展会成交客户置业目的自住兼投资占总比例的56%，纯投资只占6%，投机客占总成交比例较少。数据来源：中原地产信息研究中心区域分析：1、昆山本地占据57%的市场份额。2、周边区域如上海、浙江、苏州等地的客户置业比例占据38%。数据来源：中

13、原地产信息研究中心成交均价、物业类型分析本次房展会成交仍然以纯公寓项目为主，占整体参展项目总量的44%，商业类酒店式公寓比例占31%。数据来源：中原地产信息研究中心数据来源：中原地产信息研究中心城中成交均价9295元/平米，位居第一，花桥9052成交均价元/平米，紧跟其后。房博会成交个案分析个案分析TOP1国基城邦参考均价 高层均价9000元/平米，物业类别 高层 别墅开发商 昆山天泓置业有限公司项目地址 花桥镇国际商务城金中路89号项目特色 宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘 销售动态国基城邦9月17已开盘，推出约336套面积60-90的高层房源和165-200联排别墅，联排别墅均价140

14、00-15000元/平米，目前正在办理会员卡，可享受总价88折优惠，全额付款再享98折。畅销分析：1、交通：项目是花桥区域纯新盘，位于昆山花桥核心区域，近绿地大道交通便利。2、定位：产品定位面对刚需客群，定价为区域内中低端，但产品规划较好。3、折扣：折扣较大办理会员卡可享受88折，全额再享受98折，吸引消费。4、渠道：积极拓营销宽渠道，与中原合作，启用一二手联动。个案分析TOP2绿地世纪家园参考均价 7700元/平方米物业类别 住宅、别墅、商业开发商 上海绿地集团(昆山)东城置业有限公司项目地址 玉山镇震川路与洞庭湖路交汇处项目特色 宜居生态地产,投资地产,打折优惠楼盘 销售动态 绿地21新城

15、目前在售一期8#、9#、15#、18#高层房源，面积58-163，现买70、88的送入户花园，一次性付款97折，分期付款的，在3个月内全部付清的享受98折优惠。畅销分析：1、品牌方面：国内一线品牌房地产企业，品牌形象影响力强。2、产品方面：汇聚高层、别墅、办公、商业、公园于一体的多元化业态，产品线 完备，177万方国际生活大体量。3、价格及优惠：定价低、品质高，折扣大，赠送空间大，性价比较高。畅销分析：1、品牌力：国内一线品牌房地产企业打造，体量大，品质好，产品线齐全，品牌 具有号召力。2、价格及优惠：6800元/起价，购房一次性付款享受95折，贷款享受97折优惠， 国庆节期间推出8套特价房，

16、最低优惠达6802元/平米。个案分析TOP3世茂东一号参考均价 8000元/平方米物业类别 住宅、别墅开发商 昆山世茂新发展置业有限公司 项目地址 开发区前进东路233号项目特色 品牌地产,打折优惠楼盘 销售动态三期共800套房源，目前500套在售，95两房，117-133三房，147四房，6800元/起价，均价8000元/。二期高层房源还剩30多套，面积为100-158，均价8100元/。畅销分析：1、国内著名品牌开发商，实力雄厚，产品线符合市场需求。2、地段优势绝佳，位于花桥绿地大道入口处，交通便捷，近高铁，沪宁高速等。3、折扣方面：一次性付款享97折，贷款98折优惠，一次性付款享受总房款

17、5%的 优惠，分期付款享受总房款4%的优惠，按揭客户也可享受3%的优惠。4、与国内顶尖代理商中原地产合作，启用一二手联动，直接促进销售。个案分析TOP4鑫苑国际花园参考均价 均价10302元/平方米物业类别 高层住宅开发商 昆山鑫苑置业有限公司 项目地址 花桥镇花桥国际商务区绿地大道南侧项目特色 品牌开发商，投资地产,打折优惠楼盘 销售动态 9月24日新推21#一线江景房，总计254套房源，户型89两房140三房，另外还有150多套17#、27#、28#的房源，88、89、140平三房，价格9700-10600元/。畅销分析：1、价格方面：总价低50万左右，均价只有5500元/平米，吸引上海周

18、边养老客户 前来置业。2、区域位置：该项目距离上海青浦较近，周边环境静溢，往来沪昆方便快捷。3、营销渠道：启用一二手联动，效果显著；交房时间短，预计今年年底交房。个案分析TOP5浦园参考均价 5500元/平方米物业类别 多层住宅开发商 昆山市杭州湾置业有限公司 项目地址 千灯镇石浦(原机场路)项目特色 养老,刚需盘,打折优惠楼盘 销售动态 目前在售四期多层房源和五期花园洋房，其中多层房源还有100多套在售，面积为85、89、102、106平米的二房和三房，均价5800元/，预计今年年底交房。花园洋房还有200多套在售，户型面积为112155平米的花园洋房，均价7000元/平米，预计明年10月下旬交房。 Part 4房博会小结十一“秋季房展会客户购房调研今年的十一秋季房展会对客户需求统计显示：约67%的客户对市区玉山镇80-100平方米的房子比较关注，购房预算在60万以下占被统计人数50%，购房用途主要是自住为主，用作婚房的占调查比例的31%，市场需求还是以刚