黄冈市建设用地二级市场交易管理

1、黄冈市建设用地二级市场交易管理暂行办法总则第一条 为加强建设用地二级市场的管理，规范建设使用权的转让、出租、抵押行为，并建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系为目标。根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例等相关法律法规，并按照国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见（国办发201934号 ）

2、以及湖北省自然资源厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见（鄂自然资函2020459号）的要求，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称建设用地使用权二级市场交易（以下称土地二级市场），是除以政府供应为主的土地一级市场外，建设用地使用权人之间的交易行为，是建设用地使用权人将土地使用权转让、出租、抵押等交易的总称。第三条 土地二级市场交易应遵循公开、公平、公正；诚实、信用、自愿；规范、便捷、安全的原则。第四条 本办法适用于本市范围内的土地二级市场交易。包括以出让、划拨、作价出资（入股）或授权经营方式取得的国有建设用地使用权发生转让、出租、抵押交易。已依法入市的农村集体经营性

3、建设用地，参照本办法执行。第五条 市自然资源和规划局为国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场交易业务的主管部门，依法对土地二级市场进行管理和监督。发改、住建、财政、金融、国资、市场监管、税务等相关部门履行土地转让各项行政审批文件的核发，配合自然资源和规划部门进行监管。市国土资源市场交易中心（以下简称交易中心）为市级土地二级市场管理机构，承办转让、出租、抵押等土地交易事项，组织实施国有建设用地使用权转让、出租、抵押活动。负责土地二级市场交易系统的开发、运营和管理，搭建土地交易平台，提供交易信息的归集和发布、数据管理、数据交互、资金监管等服务，按有关要求自行组织国有建设用地使用权的转让、出租、

4、抵押活动，或者委托具有相应资质的代理机构承办。住建部门负责提供本级相关地上建筑物，其他地上附着物的转让情况清单；税务部门负责税款征收工作。土地二级市场交易平台第六条 土地二级市场交易实现“线上+线下”一体化服务，由线下交易大厅和线上交易平台组成。交易大厅具备交易的基本条件，并建立完善的工作制度和管理制度。交易平台应具备信息发布、咨询、网上预约、网上办理、实施土地交易、土地交易审批、交易过程监管等全流程电子化交易功能。第七条 线下交易大厅内设置土地测绘、土地估价、税费缴纳、款项结算、资金监管、经纪服务、不动产登记等窗口，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等一站式服务和交易+登记一体化服务

5、。提高办事效率和服务水平。第八条 主管部门加强一、二级土地市场的联动，降低交易门槛，加大盘活闲置低效用地力度。进一步掌握土地二级市场交易信息，统筹协调土地一、二级市场的投放总量、结构、时序。交易合同约定、出让合同监管等方面的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体监管与调控。第九条主管部门与住建、税务、金融机构等部门应建立土地二级市场交易信息互通共享机制，实现“数据多跑路，群众少跑腿”。第十条 构建统筹城乡的土地一、二级市场交易平台。土地二级市场共享交换平台需为全国公共资源交易平台（湖北省）、农村产权交易服务平台预留接口，为建设统一的集成一级市场、二级市场、农村土地流转的黄冈市自然

6、资源交易登记一体化平台做准备，待二级市场交易平台完成建设后依据需求拟计划进行下一步整合工作。建设用地使用权转让第十一条 除以政府供应为主的土地一级市场外，凡导致建设用地使用权主体实际发生转移的，均属于建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立以及企业股权变更等形式涉及的建设用地使用权转移。重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法律法规规定。第十二条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权进入二级市场转让时，应当符合下列条件：

7、（一）国有建设用地使用权人为公司、企事业单位或其他经济组织；（二）已办理不动产权证书；（三）涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的，改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内，但不包括商业用地和住宅用地；（四）原划拨土地转让后用途不改变的（不含划拨住宅用地的转让）；（五）法律、法规规定的其他条件。以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，经市政府批准后，转让后土地用途符合划拨用地目录的，可不补缴出让收入，由主管部门重新颁发划拨用地决定书，直接办理不动产登记手续；转让后土地用途不符合划拨用地目录的，主管部门与受让方签订国有建设用地使用权出让合同，由受让方足额补缴土地出让收

8、入。第十三条 以出让方式取得的国有建设用地使用权，已完成投资总额的百分之二十五以上的，进入二级市场转让时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取得不动产权证书；地上有建筑物、其他附着物已建成的，应一并取得相关不动产权证书；（二）不改变出让合同规定的土地用途并符合城市规划要求；（三）法律、法规规定的其他条件。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。第十四条 以出让方式取得的国有建设用地使用权，未完成投资总额的百分之二十五以上的，进入二级市场转让时，应按照“先投入后转让”的原则,允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，

9、再办理不动产转移登记手续。受让人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发改、规划、环保、行政审批等部门申请办理建设项目报建手续。第十五条 租赁地承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租的建设用地使用权转让。原租赁合同对转让条件另有约定的，从其约定。第十六条 作价出资（入股）和授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的，参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。第十七条 招商引资享受土地优惠政策的国有建设用地项目，在土地转让时，交易中心可以征求产业主管部门或给予优惠的部门意见，需要补缴土地优惠政策差价的，补缴差价后再办理土地转让手续。第十八

10、条 集体经营性建设用地使用权入市转让应符合以下条件：（一）符合国土空间规划和用途管制要求；（二）符合土地利用计划和年度建设用地供应计划；（三）优先使用存量建设用地；（四）严格执行建设用地标准；（五）符合城乡建设、城市更新改造要求；（六）权属清晰，依法取得产权证书；（七）经过土地所有权人的集体决策，经本集体经济组织成员的村民会议以上成员或者以上村民代表的同意。（八）签订流转合同，主要载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。（九）法律、法规规定的其他条件。第十九条 建设用地使用权达到转让条件的可以自行协商办理协议转让，也可通过土地二级市场以委托挂牌、招标和拍卖

11、等方式公开转让；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。第二十条 有下列情形之一的，不予办理国有建设用地使用权转让手续：（一）经有权机关依法裁定、冻结、决定查封或者以其他形式禁止转让的；（二）闲置土地尚未处置的；（三）共有土地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；（四）存在权属争议的；（五）未依法登记领取权属证书的；（六）国有建设用地使用权涉及抵押未解除的，但经抵押权人同意的除外；（七）非国有资产监督管理机构监管的行政事业单位及下属企业国有建设用地使用权公开转让的，未经同级财政部门或人民政府批准的；（八）法律、法规规定或出让合同约定转让时收回国有建设用地使用权的；（九）法

12、律法规规定禁止转让的其他情形。第二十一条 建设用地使用权转让前，应按照税收法律法规的规定，依法依规进行纳税申报和缴纳税费。实行“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。第二十二条 出让国有建设用地土地使用权转让成交价低于标定地价80%的，市人民政府或者委托其土地储备机构可以行使优先收购权。第二十三条 国有建设用地使用权分割转让的，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。 第二十四条 鼓励涉及司法处置的

13、土地，进入土地二级市场进行转让处置。第二十五条国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的，资产权利人在处置前应征求主管部门意见，作为国有资产处置依据，并如实告知当事人。第四章 建设用地使用权出租第二十六条 本办法所称的建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第二十七条 建设用地使用权在取得不动产权属证书后可以出租，但应符合相关法律法规的规定，且不应违反国有建设用地出让合同的约定或划拨决定书的规定以及集体建设用地流转合同的约定。第二十八条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权出

14、租时，应当符合以下条件：（一）国有建设用地使用权人为公司、企事业单位或其他经济组织；（二）取得不动产权登记证（或国有土地使用证、房屋所有权证）；（三）土地使用权人和房屋所有权人必须一致；（四）已按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地；（五）出租人向主管部门提出申请。准予出租的按照有关规定缴纳土地收益；（六）不得违反国家法律、法规规定和划拨决定书的约定。第二十九条 以出让方式取得的国有建设用地使用权出租时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取得不动产权登记证（或国有土地使用证、房屋所有权证）；（二）土地使用权人和房屋所有权人必须一致；（三）已按国有建设用地使

15、用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；（四）不得违反国家法律、法规规定和国有建设用地使用权出让合同的约定。第三十条 以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租时，应当符合以下条件：（一）按照租赁合同约定已经支付全部土地租金，并取得不动产权登记证；（二）土地使用权人和房屋所有权人必须是一致；（三）已按国有建设用地使用权租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；（四）出租人向主管部门提出申请。准予出租的按照有关规定缴纳土地收益；（五）不得违反国家法律、法规规定和国有建设用地使用权租赁合同的约定。第三十一条 集体经营性建设用地出租时，应符合以下条件：（一）符合国土空间规划和用途管制要求；（二

16、）符合土地利用计划和年度建设用地供应计划；（四）严格执行建设用地标准；（五）符合城乡建设、城市更新改造要求；（六）权属清晰，依法取得产权证书；（七）经过土地所有权人的集体决策，经本集体经济组织成员的村民会议以上成员或者以上村民代表的同意。第三十二条土地二级市场交易平台应制定标准租赁合同模板，建设用地使用权及地上建筑物出租合同签订时应当载明下列主要内容：（一）双方当事人的姓名或单位名称、住所；（二）土地坐落、面积、四至界线等基本情况；（三）不动产权证书编号；（四）出租用途；（五）租金标准及支付方式；（六）出租期限；（七）双方约定的其他事项。第三十三条 有下列情况之一的，土地使用权不得出租：（一）

17、未按土地使用权出让合同约定缴纳出让金，未按合同约定条件利用土地的；（二）未取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；（三）土地使用权或者地上建筑物、附着物及相关附属设施的权属有争议的；（四）租赁合同违反国家有关规定和土地使用权出让合同的；（五）土地使用权及其地上建筑物已经依法设定抵押权的，但抵押权人书面同意的除外；（六）土地使用权及其地上建筑物已经依法被查封的，但司法机关书面批准的除外；（七）政府做出征收决定并公告后，土地不得出租；（七）依照法律、法规不得出租的其他情形。第三十四条 出租建设用地使用权，出租人应当在土地二级市场交易系统与承租人签订出租合同后十五日内，向主管部门申请

18、建设用地使用权出租备案。第三十五条 建设用地使用权出租期间，因国家建设需要收回或征收建设用地使用权的，出租人应当在国家收回或征收建设用地使用权前解除出租合同，并向主管部门申请注销备案。第五章 建设用地使用权抵押第三十六条 本办法所称国有建设用地使用权抵押，是指国有建设用地使用权人（抵押人）以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人（抵押权人）履行债务做出的担保行为。国有建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的国有建设用地使用权随之抵押。第三十七条 按照债权平等原则，放宽对抵押权人的限制，自然人、企业均可作为抵押权人

19、依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。具备下列条件之一的可作为抵押权人： （一）持有经中国银行业监督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构以及经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司。 （二）抵押权人为自然人的，必须具有中华人民共和国国籍，且年满18周岁，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；在中华人民共和国境内工作或居住，持有中华人民共和国居留证件及其所在国国籍证明或护照的守法外国公民；在中华人民共和国境内工作或居住，持有中华人民共和国居留证件及港澳居民来往内地通行证或台湾居民来往大陆通行证和有效身份证明的守法港澳台居民。 （三）在中华人民

20、共和国境内依法设立的企业法人（包括外商投资企业）及其分支机构、事业法人，以及其他经批准设立的组织、机构。第三十八条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以国有建设用地使用权设定抵押的，可以由当事人持不动产权证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。第三十九条 国有建设用地使用权抵押，可通过土地二级市场交易系统申请办理。第四十条 下列情形之一，国有建设用地使用权不得抵押：（一）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用地、医疗卫生用地和其他社会公益用地；（二）国有建设用地使用权权属不明或者有争议的；（三）依法被查封、扣押、监管的国有建设用地使用权；

21、（四）法律、行政法规规定不得抵押的其他国有建设用地使用权。第四十一条 盈利性的医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的国有建设用地使用权可以设立抵押权，上述项目设定抵押获取的资金，仅用于本项目开发建设或者开办对应业务改善软件所需，不得为第三方担保并在抵押权实现后不得改变原不动产用途。第四十二条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权及地上建筑物所有权依法抵押的，抵押权人应当委托第三方依据基准地价和土地估价规范进行评估，其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定。在实现抵押权时，抵押权人应当按照有关规定缴纳土地出让金后，再行使优先受偿权，其有关要求应在抵押合同、不动产登记簿

22、及不动产登记证明上进行说明备注。第四十三条 国有建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该国有建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。第四十四条 土地二级市场管理机构应建立国有建设用地抵押登记信息台账，与法院、住房城乡建设、金融等相关单位共享信息资源。第四十五条 政府做出征收决定并公告后，不得办理抵押手续并转让抵押权。第六章 交易市场服务与监管第四十六条 土地二级市场交易从业机构和人员应当具备法律、行政法规规定的条件，执业中严格执行行业技术规范和技术规程的要求。第四十七条 加强对交易各方的信用

23、监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。主管部门应协同金融、银行监督管理、发改、经信等部门对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。 第四十八条 逐步引入社会中介组织，为土地二级市场交易各方提供咨询、估价、测绘、拍卖及代理经纪等服务。交易中心制订相关从业机构和从业人员管理规则，建立从业机构的备案、评审、信用评价机制。第四十九条 土地二级市场交易从业机构进行业务办理前需进行备案，包括开发企业、金融、中介、代理、测绘、评估、拍卖等机构，结合从业人员和交易主体建立信用档案并且进行信用等级初评，建立投诉、评价以及检查公示体系等与信用评价体系进行积分制动态联动，实时记录和展示相关机构和人员的信用等级并向社会公开。第五十条 交易中心应通过公开方式确定土地二级市场交易过程中咨询、评估、测绘、拍卖及代理经纪等服务机构，并制作名录向社会公开，供交易双方自由选择，产生的有关费用由交易双方承担。交易中心不得为交易双方指定服务机构。土地二级市场交易双方意见不一致不能自行选择土地二级市场交易服务机构的，由交易中心从土地二级市场交易服务机构名录中随机抽取。第五十一条土地二级市场交易从业机构有