某房地产开发市场调研报告

1、 衡水市房地产开发市场调研报告第一页，共四十页。2目录第一部分 衡水市城市环境分析1、宏观经济形式分析2、产业政策分析3、市政交通建设分析4、区域发展战略分析5、历史文化分析第二部分 衡水市房地产环境分析国家宏观调控政策分析定州市地方宏观调控政策区域住宅项目分析商业项目分析即将入市项目分析总体市场分析1、衡水市房地产宏观环境分析2、衡水市房地产微观环境分析第二页，共四十页。第一部分 衡水市城市环境分析1、宏观经济形式分析2、产业政策分析3、市政交通建设分析4、区域发展战略分析5、历史文化分析第三页，共四十页。衡水市是河北省下辖的一个地级市，位于河北省东南部。大禹治水划天下为九州，现衡水所辖冀州

2、为九州之首。河北省称冀,也缘于此。深厚文化造就了一代名人，涌现出儒学大师董仲舒，唐代经学家孔颖达，诗人高适，文学巨匠孙犁等。衡水属于环渤海经济圈和首都经济圈的“1+9+3”计划京南区。京九铁路、石德铁路、邯黄铁路、石济高铁、京九高铁、石津城际高速铁路、衡潢铁路、朔黄支线 八条铁路或规划铁路途经衡水，被社会经济学家费孝通先生称为“黄金十字交叉处”。衡水市房地产市场分析第四页，共四十页。 2012年，全市生产总值实现1011.5亿元，年增长10.4%。其中，第一产业增加值189.0亿元，增长3.7%；第二产业增加值523.3亿元，增长12.7%；第三产业增加值299.2亿元，增长10.5%。第一产

3、业增加值占全市生产总值的比重为18.7%，第二产业增加值比重为51.7%，第三产业增加值比重为29.6%。但衡水的整体经济仍然徘徊在河北省11个地级市的后三位。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系衡水市城市环境分析第五页，共四十页。三大产业助推经济快速增长第一产业：粮、油、瓜果、蔬菜、肉类、畜牧业都有稳步的增长。第二产业：桃城橡胶、景县橡胶、景县铁塔、安平丝网、大营皮毛、冀衡集团、邯钢衡水分厂、景县胶管、衡水老白干等工业为基层的产业。第三产业：市场消费品零售、旅游。衡水市城市环境分析第六页，共四十页。城市向南走，提升主城

4、区，进一步拉大城市框架衡水境内有6条高速、2条国道和12条省道，与境内的县乡公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷，使衡水成为贯通南北东西的公路交通枢纽。衡水市城市环境分析第七页，共四十页。历史文化名城，教育资源雄厚衡水为河北省历史文化名城,拥有悠久的历史和灿烂的文化。拥有大量现存国家、省、市级重点文物保护单位，旅游资源丰富。衡水市重教育程度较高，全市共有各级各类学校、幼儿园共计1757所，其中衡中、二中为省重点中学。衡水市城市环境分析第八页，共四十页。衡水市城市发展总结城市发展方向 城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服

5、务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。主城区用地布局结构可以概括为“一心两轴六片区”。滨湖组团重点发展旅游休闲、会议展览、高档居住等区域性服务职能。路北组团重点发展一、二类工业，通过主城区解决生活配套。衡水市城市环境分析第九页，共四十页。衡水市城市环境分析第十页，共四十页。发展热点：滨湖新区衡水滨湖新区是河北省“十二五”时期推动冀中南经济区加速崛起、培育冀中南经济增长新优势的战略重点之一。是衡水市充分发挥衡水湖生态优势、统筹“一湖两城”发展、集打造滨湖城市特色品牌、拉动滨湖城市现代化建设又好又快发展的重大战略举措。衡水市城市环境分析第十一页，共四十页。衡水市城市环境分析第十二页，共四十页

6、。衡水市城市环境分析第十三页，共四十页。衡水市城市环境分析第十四页，共四十页。衡水市城市环境分析第十五页，共四十页。衡水市项目地块环境分析第十六页，共四十页。衡水市城市环境分析项目名称4所在区域物业类型占地面积建筑面积楼栋数量项目均价配套去化率建筑风格容积率户型区间在售情况后期供应量（约）销售周期中和盛景桃城区住宅75亩2.6万一期6栋其中高层3栋4600元/和平路小学、衡水市第四医院2.867-1261期楼座 2011年开盘，2014年5月一期交房天缘盛世桃城区住宅199亩3.18万3栋高层，2栋多层商业4900元/ 49-151在售2013年开盘 红日SOHO桃城区住宅35亩6万一期2栋高

7、层，1栋10+1层4800元/衡四中、衡第四医院3.9 45-136在售2009年开盘 食尚天阶桃城区写字楼 商铺 1.1万底层至三层为商业24700元/衡第四医院已售罄2013年6月1日开盘金御华府桃城区住宅55亩11万 6栋高层4800元/康复街小学、衡四院2.5682-186在售2013年7月7日开盘盛世桃城桃城区住宅246亩62万39幢，层数主要为15F，27F5000元/万德福超市、易得电子城3.0397-152二期在售鸿泰东都桃城区住宅-亩-万5250元/衡水市政府休闲广场-65-155在售2013年6月广厦上城桃城区住宅-亩-万5250元/2.787-140二期在售君悦华府温莎花

8、园桃城区住宅111亩9.37万4700元/商业17000元/3.037-134二期在售2013年上半年开的盘项目地块楼盘概况第十七页，共四十页。中和盛景：是由衡水河建房地产开发有限公司开发，由衡水子牙河建筑工程有限公司承建，位于和平路与中华大街交叉口北行200米，项目即将动工。 中和盛景共分两期开发，共12栋住宅与一栋酒店，现一期共6栋住宅，5#、10#、11#为16+2的高层，一二层门店有地下车库，12#、7#、6#为小高层，12#为8层小高层，7#为7层小高层，6#为12层小高层 ，二期规划为6栋住宅与一栋25层酒店。第十八页，共四十页。历史价格2014-08-16 4600元/2014-

9、02-28 4600元/ 沿街门店在售（站前路 中华大街） 最小66平 商业 1万7元均价2013-10-21 4300元/ 沿街门店在售（站前路 中华大街） 最小66平 商业7000元起 第十九页，共四十页。天缘盛世率先推出5A级精装8+1多层，22层高层商住公寓。6612平米，灵动商住户型，打造湖城最合理化，最高效化商住公寓。只是一场商务精英的顶级盛宴，这是一场办公室理念的开创性变革，与世界接轨，同国际碰撞。豪华的装修标准省去你的后续烦忧。办公室在此处，他出皆落寞。第二十页，共四十页。开盘时间： 预计2014年，预计2014年开盘入住时间： 2016年下半年下旬，预计2016年下半年下旬交

10、房户型面积：一居49平米 二居86平米 三居100-136平米 四居151平米占地面积：132700平方米建筑面积：31826平方米楼盘位置：桃城区 和平路昆仑大酒店斜对过历史价格：2014-08-16 4900元/ 2013-11-16 4700元/第二十一页，共四十页。开盘时间： 2011年4月1日，2011年4月1日开盘入住时间： 2015年6月1日，2015年6月1日二期交房2014年5月1日，2014年5月1日一期交房车位：地下停车位，住宅与车位比例约为1:0.75楼座展示： 总共 1000 户 当期 510 户户型面积：二居67-126平米 三居92-113平米占地面积：50000

11、平方米建筑面积：26000平方米楼盘位置：桃城区 和平路与中华大街交叉口北行200米第二十二页，共四十页。红日SOHO位于市区中华大街西侧，西临康复街，北依和平路，南靠四院，绝对中心的地理位置，建筑面积约为60000.00平米，1期共3栋分别为2#层高27+1、3#层高10+1、6#层高27+1。红日SOHO占据寸土寸金的新城市发展核心，周边购物、教育、餐饮、娱乐、医疗，一应俱全，5分钟从容核心生活。稀缺的地理位置，以及高尚的人文，升值潜力无可估量。星级物业服务/别墅级智能安防以规范化、标准化、国际化的全方位服务，24小时统一安防管理：周界红外安保系统、电子巡更系统、可是监控系统、门禁系统、楼

12、宇对讲系统等职能安防系统，共筑安全壁垒，尽享无忧生活。第二十三页，共四十页。开盘时间： 2009年10月1日，2009年10月1日开盘入住时间： 2014年12月30日，2014年12月30日二期交房2012年5月1日，2012年5月1日一期交房户型面积：一居45平米 二居79-98平米 三居136平米占地面积：23400平方米建筑面积：60000平方米历史价格：2014-08-16 4800元/ 2014-05-22 4380元/第二十四页，共四十页。食尚天阶CGD+CBD双核驱动财富倍增食尚天阶，万平现房商业旺铺，位居中央政务区、中央商务区交汇核心，与甲级写字楼、高端商务公寓一起，紧扣市、

13、区两级政府脉搏，汇聚34家局级机关、27家金融机构、2大购物中心，2家四星级酒店，全城75%的高端消费阶层在这里出入，50万人共同瞩目。锁定食尚天阶，锁定无限财富。第二十五页，共四十页。开盘时间： 2013年6月1日，2013年6月1日开盘入住时间： 2014年12月31日，2014年12月31日交房户型面积：开间30-150平米 30-150平米占地面积：暂无建筑面积：11000平方米历史价位：2014-08-16 24700元/（商铺）第二十六页，共四十页。金域华府位于人民路和康复街交叉口，项目在铁路电气化学校的基础上规划6栋高层，规划为6栋高层 容积率2.56，绿化率36.95。金御华府

14、规划为6栋高层 ，总户数1000户 两栋18层 两栋17层 一栋8层 一栋26层第二十七页，共四十页。开盘时间： 2013年7月7日，2013年7月7日开盘入住时间： 2015年10月1日，2015年10月1日交房户型面积：二居82-110平米 三居119-149平米 四居149-186平米占地面积：37000平方米建筑面积：110000平方米楼盘位置：桃城区 桃城区人民路和康复街交叉口（原铁路电气化学校）历史价位：2014-08-16 4800元/ 商铺买一送一第二十八页，共四十页。盛世桃城建筑面积约为600000.00平米，项目以高层为主，一共39幢，层数主要为15F，27F，地下一层为储

15、藏间。第二十九页，共四十页。二期均价：5000元/平 三期均价：待定二期优惠：全款优惠100元/施工进度:盛世桃城二期26-32号楼封顶，外墙已刷好，安装好窗户。在售房源：65-136两居/三居车位：14.5万/个商业：盛世桃城政通街现房商铺仅剩余两套，1.8万-2万元/商业优惠：全款优惠700元/平，贷款优惠500元/第三十页，共四十页。鸿泰东都CBD东都西邻育才大街位于人民路与胜利路中段，地理位置不可复制。树立了衡水中心人居新地标，占领了资源高地，把握了城市脉搏，便捷，高校无以复加；在城市中心，回归是一种奢侈，名流生活昭示时代的骄傲。 以最好的地理位置，最佳的内外环境，最小的公摊面积，最合

16、理的户型设计，最高的性价比值亮相衡水，期待着最有眼光，最有福气的购房者。第三十一页，共四十页。2室2厅1卫建筑面积：78.002室2厅1卫建筑面积：82.001室1厅1卫建筑面积：65.002室2厅1卫建筑面积：95.00开盘时间： 2013年6月，6#、8#入住时间： 2015年下半年，6#、8#楼座展示：总共680户左右,17层住宅，有一梯两户， 两梯四户多种选择户型面积：65-155平米 主力户型:60-90平米小 房：4000元/平米历史价格：2014-09-18 5250元/楼盘位置：桃城区 育才街人民路交叉口南行50米路东第三十二页，共四十页。广厦上城位于育才大街广厦酒店斜对过,建

17、筑面积约为250000.00平米。项目规划：一期六栋:6、7、8、9、10、11楼，结构类型为：剪力墙结构，地上30层、地下2层, 楼间距为50米。 第三十三页，共四十页。3室2厅2卫建筑面积：133.003室2厅1卫建筑面积：103.393室2厅2卫建筑面积：117.003室2厅2卫（跃层）建筑面积：137.003室2厅2卫建筑面积：121.00户型面积：二居87-91平米 三居117-140平米 87-140平米开盘时间： 预计2009年6月，一期房源入住时间： 2016年下半年，二期入住楼盘位置：桃城区 河西育才大街广厦酒店斜对过历史价位：2014-08-14 5200元/在售户型：二期

18、1#、2#、3#、4#、5#楼施工进度：即将出地面第三十四页，共四十页。君悦华府温莎花园君悦华府二期温莎花园，占据衡水市城市中轴线人民路与中华大街交口，地处衡水市核心区域，是一座总占地面积约40万的纯正英伦风情的国际新都市人居标准示范城。 项目定位于城市多元综合体项目。整个项目集纯正英伦风情生活城、大型商业建筑群（shopping mall）、高档公寓、星级酒店、特色风情商街、近1.5万的湖面以及2万多的湖景园林，拥有国际标准教育配套设施的双语幼儿园等为一体的国际新都市人居标准示范城。第三十五页，共四十页。3室2厅2卫建筑面积：119.502室2厅1卫建筑面积：89.002室2厅1卫建筑面积：

19、80.002室2厅1卫建筑面积：98.19开盘时间： 2013年上半年，2013年上半年开的盘入住时间： 2014年5月6日，2014年5月6日一期交房均价：4750元/平写字楼：起价5000元/平米优惠：贷款优惠9.9折，一次性付款优惠9.5折。商业：门店开始出售70平到200平不等，商业起价：1万7元/平；优惠详情请咨询售楼处。施工进度：一期已经交房，二期正在全面拆迁中户型面积：一居37-52平米 二居91-98平米 三居112- 134平米 37-134平米占地面积：74037平方米建筑面积：93700平方米第三十六页，共四十页。湖畔丽景第三十七页，共四十页。2014-10-27汇报完毕

20、、谢谢审阅!第三十八页，共四十页。成功的轨迹作为一种策略路线，从一开始就应该走上正轨。你犯了中国人都容易犯的错误就是太狂了。管理的第一目标是使较高工资与较低的劳动成本结合起来。坚持下去，成功就在下一个街角处等着你。做一个，给人希望的人而不是命令者；给人帮助的人而不是统治者；具有同情心的人而不是批评者；这样的管理者。伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。2022/8/252022/8/252022/8/252022/8/252022/8/25如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。不创新，就灭亡。破产是一种暂

21、时的困境，贫困是一种思想的状态。可持续竞争的惟一优势来自于超过竞争对手的创新能力。20世纪是生产率的世纪，21世纪是质量的世纪。在漫长的人生旅途中，有时要苦苦撑持暗无天日的境遇；有时却风光绝顶，无人能比。25-8月-222022/8/252022/8/252022/8/25企业的执行力靠的就是纪律。管理层次越少越好。绝不会再来的机会。管理即决策。2022/8/252022/8/252022/8/25教孩子学走路，学说话的方法，是人世间教育孩子的最好方法。把我们顶尖的20个人才挖走，那么我告诉你，微软会变成一家无足轻重的公司。不善于倾听不同的声音，是管理者最大的疏忽。如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。2022/8/252022/8/252022/8/252022/8/25管理者的最基本能力：有效沟通。企业即人。绝不可追随产业界的时尚，要做其他公司不肯做的事。同时，不要做其他公司已经在做或将来可能要做的事。造人先于造物。企业最大的资产是人。2022/8/252022/8/252022/8/25人才是利润最高的商品，能够经营好人才的企业才是最终的大赢家。多挣钱的方法只有两个:不是多卖，就是降低管理费。只有家族服务于企业，企业与家族才能同时生存发展;假如企业的运营是以服务于家族为原则，则企业与家族必两败俱伤。走