棚户区改造、旧城改造、城中村改造中的潜在商机、盈利模式

1、棚户区改造、旧城改造、城中村改造中的潜在商机、盈利模式与实践案例2021年4月 讲 授 内 容 第一局部 棚户区改造 第二局部 旧城改造 第三局部 城中村改造第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 1、棚户区改造政策解析 1棚户区与棚户区改造 棚户区，是指危房集中、根底设施落后、居住功能不全的区域。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 1、棚户区改造政策解析 1棚户区与棚户区改造 2007年?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见?国发200724号和2021年?国务院办公厅关于促进房地产市场健康开展的假设干意见?国办发2021131号第一局部 棚户区改

2、造 一、棚户区改造有关国家政策解读 1、棚户区改造的历史渊源与政策解析 1棚户区与棚户区改造 ?国务院关于加快棚户区改造工作的意见?国发202125号、?国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知?国办发202136号、?国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套根底设施建设有关工作的意见?国发202137号第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 1、棚户区改造的历史渊源与政策解析 1棚户区改造政策解析 ?国务院关于加快棚户区改造工作的意见?国发202125号。 ?国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知?国办发202136号 ?国务院关于进一步做好城镇棚户区和

3、城乡危房改造及配套根底设施建设有关工作的意见?国发202137号等文件与政策解读。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 2、棚户区改造在国家宏观经济调控、社会分配结构调整、推进新型城镇化以及“扩内需、保增长、促就业等方面的作用。 棚户区改造是民生工程，推进棚户区改造，有利于改善民生、促进和谐。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 2、棚户区改造在国家宏观经济调控、社会分配结构调整、推进新型城镇化以及“扩内需、保增长、促就业等方面的作用。 棚户区改造是开展工程，推进棚户区改造，有利于扩内需、保增长。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 2、棚户区改

4、造在国家宏观经济调控、社会分配结构调整、推进新型城镇化以及“扩内需、保增长、促就业等方面的作用。 棚户区改造是新型城镇化的要求，推进棚户区改造，有利于完善城市功能。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 2、棚户区改造在国家宏观经济调控、社会分配结构调整、推进新型城镇化以及“扩内需、保增长、促就业等方面的作用。 棚户区改造是宏观调控的重要举措，推进棚户区改造，有利于社会分配结构的调整。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 3、棚户区改造的本质和法律适用。 1棚户区改造的本质 从法律本质上讲，棚户区改造的前期工作属于国有土地上房屋征收，棚户区改造的后期工作属于工程

5、开发与建设。 2棚户区改造的法律适用 棚户区改造的前期工作在法律适用方面，适用?国有土地上房屋征收与补偿条例?有关征收主体、实施程序、补偿标准、强制搬迁等规定。棚户区改造的主体是市县级人民政府，适用?国有土地上房屋征收与补偿条例?规定的程序和步骤，按照类似房地产市场价格进行补偿。 棚户区改造的后期工作属于工程开发与建设，适用?建筑法?、?城乡规划法?、?城市房地产管理法?、?建设工程勘察设计管理条例?、?建设工程质量管理条例?、?建设工程平安生产管理条例?、?城市房地产开发经营条例?等有关法律、行政法规的规定，遵循国家根本建设程序的要求。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读

6、4、棚户区改造与旧城改造、城中村改造的区别。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 5、保障性安居工程、保障性住房、棚户区改造之间的关系。 1保障性安居工程与棚户区改造之间的关系 保障性安居工程，主要包括保障性住房、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程等三类。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 5、保障性安居工程、保障性住房、棚户区改造之间的关系。 1保障性安居工程与棚户区改造之间的关系 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 5、保障性安居工程、保障性住房、棚户区改造之间的关系。 2棚户区改造与保障性住房之间的关系 第一局部 棚户区改造

7、一、棚户区改造有关国家政策解读 6、棚户区改造规划的编制与实施、安置住房的选点布局以及配套设施的建设。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任务。 1棚户区改造存在的问题和难点第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任务。 2棚户区改造的总体要求 2021年?国务院关于加快棚户区改造工作的意见?国发202125号明确提出了加快棚户区改造工作的总体要求，即以邓小平理论、三个代表重要思想、科学开展观为指导，适应城镇化开展的需要，以改善群众住房条

8、件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任务。 2棚户区改造的总体要求 要确定中长期改造目标，分步组织实施改造。 要切实做好征收补偿工作，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。 要建立行政审批快速通道。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任务。 2棚户区改造的总体要求 要广泛听取公

9、众意见，集中民意，科学决策，不能以政府意志替代公众意愿。 要注意处理好就地回迁与异地安置的关系，能就地回迁的不异地安置。 要坚持公开、公正原那么，对于棚户区改造回迁安置住房的分配。 要以改善居住条件为目的，确保居民得到实惠。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任务。 2棚户区改造的总体要求 要发挥市场机制的作用，提高改造质量和效率。 要因地制宜，务求实效。 要坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 7、棚户区改造的难点、要求以及2021-2021年棚改造的目标任

10、务。 2棚户区改造的目标任务 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 8、棚户区改造的根本原那么 1科学规划，分步实施。 编制棚户区改造规划，首先要摸清现有棚户区的底数、面积、类型等根本情况。 按照科学规划、合理布局、综合开发、配套建设的思路，做到棚户区改造、城市根底设施建设、环境治理“三同步。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 8、棚户区改造的根本原那么 2政府主导，市场运作。 棚户区改造单靠市场机制是无法完成的，政府依法履行职责和提供公共效劳，非常有必要。 棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持。 第一局部 棚

11、户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 8、棚户区改造的根本原那么 3因地制宜，注重实效。 充分利用棚户区的现有条件，因地制宜，区别对待。 对纳入改造范围的棚户区，区别不同情况，分别采取政府主导或市场运作等不同改造模式。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 8、棚户区改造的根本原那么 4完善配套，同步建设。 坚持全面规划、合理布局、综合开发，兼顾保障性住房、普通商品住房建设。 坚持配套设施与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 9、棚户区改造的主体 棚户区改造，实行省级政府负总责、市县政府具体操作

12、的工作责任制。 棚户区改造要坚持政府主导、市场运作。 第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 9、棚户区改造的主体 构建多元化棚改实施主体。鼓励多种所有制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台公司可通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公司转型改造后举借的债务实行市场化运作，不纳入政府债务。政府在出资范围内依法履行出资人职责，不对原融资平台公司提供担保。第一局部 棚户区改造 一、棚户区改造有关国家政策解读 10、政府购置棚改效劳的具体实施。 1政府购置棚改效劳的范围； 2棚改效劳协议

13、的签署与履行。 3在政府购置棚改效劳中，社会资本如何成为棚改实施主体。 第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 1中央财政对公共租赁住房、各类棚户区改造给予补助。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 1中央财政对公共租赁住房、各类棚户区改造给予补助。 明确了中央补助城市棚户区改造专项资金的补助范围和用途。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 1中央财政对

14、公共租赁住房、各类棚户区改造给予补助。 标准了资金的计算与分配。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 1中央财政对公共租赁住房、各类棚户区改造给予补助。 严格了资金的拨付和使用。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 2棚户区改造资金，省级政府统筹应当切实予以保障。 3市、县人民政府是国有工矿棚户区改造的责任主体。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 4

15、中央代地方发行的债券、省级财政按规定规模发行的地方债，要有所倾斜并规定一定的比例用于棚户区改造。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 1、政府投入机制，棚户区改造申请中央补助资金的渠道和方式。 5利用住房公积金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造工程安置用房。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 2、加大政策性贷款支持，发挥开发性金融支持作用，鼓励商业银行创新金融产品支持棚户区改造，与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合。 1政策性贷款支持。 “要运用好开发性金融支持棚户区改造。第一局部 棚户区改造 二、

16、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 2、加大政策性贷款支持，发挥开发性金融支持作用，鼓励商业银行创新金融产品支持棚户区改造，与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合。 1政策性贷款支持。 要积极发挥开发性金融支持作用。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 2、加大政策性贷款支持，发挥开发性金融支持作用，鼓励商业银行创新金融产品支持棚户区改造，与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合。 2商业银行贷款支持。 鼓励商业银行对符合条件的实施主体提供棚改及配套根底设施建设贷款。 各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原那么，创新金融产品，改善金融效劳，积极支持棚户区改造。第一局部

17、棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 2、加大政策性贷款支持，发挥开发性金融支持作用，鼓励商业银行创新金融产品支持棚户区改造，与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合。 2商业银行贷款支持。 对于政府投资建设的公共租赁住房工程，银行业金融机构可向政府融资平台公司发放贷款。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 3、地方政府原融资平台公司转型改造后举借债务并实行市场化运作。 4、棚户区改造的企业改造资金投入。 5、房地产开发企业与地方政府原融资平台公司的合作渠道及其风险管控。 第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 6、政府配建回购、BT、委托代

18、建、企业开发出售、开发配建、私募股权基金型信托方案等社会资本参与棚户区改造。 1要积极落实社会资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除社会资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。 2鼓励和引导社会资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。 3社会资本参与棚户区改造的方式事多样的。 第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 7、创新企业债券融资方式。承担棚户区改造工程的企业可以发行企业债券或中期票据，扩大发行规模，专项用于棚户区改造及其配套根底设施建设。 1棚户区改造工程资金需求测算分析，研究融资预案，支持符合条件的地区增

19、加企业债券发行规模指标。 2适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。 3推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造工程收益债券。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 7、创新企业债券融资方式。承担棚户区改造工程的企业可以发行企业债券或中期票据，扩大发行规模，专项用于棚户区改造及其配套根底设施建设。 4与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合用于棚户区改造范围。 5标准利用企业债券融资。第一局部 棚户区改造 二、棚户区改造的资金筹集、使用和监管 8、棚户区改造中的政府与社会资本合作PPP 9、城市棚户区改造资金使用与管理要求。第一局部 棚户区改造 三、棚

20、户区改造的土地供给与政策优惠 1、棚户区改造的土地供给。 1棚户区改造安置住房用地供给方案。 2棚户区改造供地规划条件及其配套。 第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 1、棚户区改造的土地供给。 (3)棚户区改造安置住房的土地供给模式。 经济适用住房，?经济适用住房管理方法?第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供给。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供给方案，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供给。 廉租住房，?廉租住房保障方法?第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供给方案中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供给。 第一局部 棚

21、户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 1、棚户区改造的土地供给。 (3)棚户区改造安置住房的土地供给模式。 公共租赁住房 廉租住房和公共租赁住房并轨运行。 第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 1、棚户区改造的土地供给。 (4)棚户区改造土地供给监督和检查。 (5)棚户区改造土地供给的保障 第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 2、棚户区改造的财政支持。 中央继续加大对棚户区改造的补助力度，对财政困难地区予以倾斜。第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 3、棚户区改造的金融优惠。 1进一步发挥开发性金融作用。 2鼓励商业银行积极

22、支持符合信贷条件的棚户区改造工程。 3国家开发银行的贷款与工程资本金可在年度内同比例到位。 4银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。 5要建立健全信贷归还保障机制，确保还款保障得到有效落实。 6推进债券创新。第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 4、棚户区改造的税费减免。 1对公共租赁住房、经济适用住房的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 4、棚户区改造的税费减免。 2企业参与政府统一组织的工矿含中央下放煤矿棚户区改造、林区棚户区改造、

23、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 4、棚户区改造的税费减免。 3棚户区改造工程免征行政事业性收费和政府性基金。 4电力、通讯、市政公用事业等企业对城市和国有工矿棚户区改造给予支持。第一局部 棚户区改造 三、棚户区改造的土地供给与政策优惠 5、棚户区改造中的住房保障优先。 1在棚户区改造过程中，对个人住宅被征收且符合住房保障条件的住房困难家庭，政府应当优先给予保障。 2在棚户区改造过程中，对符合条件的住房救助对象、抚恤优待对象和住房困难的伤病残退休军人等，政府应当优先给予保障。第一局部 棚户区改造 四

24、、社会资本参与棚户区改造 1、社会资本参与棚户区改造的可行性分析。 2、社会资本参与棚户区改造的领域和环节。 3、“毛地招标、净地出让模式的法律风险分析。 第一局部 棚户区改造 四、社会资本参与棚户区改造 4、社会资本参与棚户区改造的根本程序。 1房屋征收程序依建设单位申请而启动。 2旧城改造应当符合“四个规划，并纳入市、县级国民经济和社会开展年度方案。对建设工程是否符合规划的预审查或者与预审批。 3入户调查登记并公布调查结果。 4拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。 5旧城改造的征收补偿方案论证并征求公众意见。 6公布征求意见及修改情况，必要时对旧城改造征收补偿方案组织召开听证会并修改方案

25、。 7社会稳定风险评估。进行社会稳定风险评估是旧城改造的必经程序。 8征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。 9对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。 10房屋征收决定公告。 第一局部 棚户区改造 四、社会资本参与棚户区改造 4、社会资本参与棚户区改造的根本程序。 11被征收人对房屋征收决定不服的，可议可诉。 12房屋征收范围确定后，不得新改扩和改变用途，有关部门暂停办理相关手续。 13房地产价格评估机构的选择。 14评估形成评估报告并送达和公示。 15订立补偿协议。因旧城改造被征收住宅的被征收人有权选择回迁。 16支付补偿、补助和奖励并自愿搬迁。 17对不履约的一方提起诉讼并申请法院强制

26、搬迁。 18政府单方作出补偿决定，被征收人自愿搬迁。 19市、县级人民政府申请人民法院强制执行。 20档案管理、信息公开、审计和监察。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 1、棚户区改造的房屋征收补偿、补助、奖励以及安置。 棚户区改造实行实物补偿和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。 1棚户区改造范围内被征收人获得的补偿，主要包括以下三个方面：一是被征收房屋价值的补偿。二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 1、棚户区改造的房屋征收补偿、补助、奖励以及安置。

27、2政府可以对被征收人给予的补助和奖励。 3各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿方法。 4目前，国务院要求各地要积极推进棚改货币化安置。第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 2、棚户区改造中国有土地使用权的依法收回。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 3、棚户区改造安置住房以原地安置为主。 4、中心城区棚户区改造和新城新区建设要统筹兼顾。 5、国有林区、垦区棚户区改造安置应当与小城镇建设相结合。 6、配套设施实行“四同步制度。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 7、城市根底设施建设与棚户区改造要在规划源头做好

28、衔接。 8、公共效劳设施的配建应当与居住人口规模相适应。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 9、在建工程和已入住安置住房质量平安监管。 1棚户区改造要严格执行根本建设程序和标准标准。 2对棚户区改造要严格按照法律和强制性标准的规定进行勘察、设计、施工、监理、竣工验收和移交使用。 3参与棚户区改造的勘察、设计、施工、监理等参建单位，要建立健全质量管理体系，严格执行工程建设强制性标准，把加强质量监管贯穿于棚户区改造的全过程。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 9、在建工程和已入住安置住房质量平安监管。 4棚户区改造要严格执行建筑节能强制性

29、标准。 5棚户区改造安置住房实行质量责任终身制，加大质量平安责任追究力度。 6市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量平安状况的检查。第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 10、棚户区改造后房屋产权的归属。 1完全产权。 棚户区改造完成后，大局部的安置住房属于普通商品房，业主拥有完全产权。 2共有产权。 对于符合市、县人民政府规定的住房保障条件的改造对象，可以购置政府提供的共有产权房。 第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 10、棚户区改造后房屋产权的归属。 2共有产权。 共有产权住房，是指政府和保障对象在房屋产权方面实行按份共有，

30、并通过合同约定双方产权份额的保障性住房。第一局部 棚户区改造 五、棚户区改造中的征收补偿与工程开发建设 10、棚户区改造后房屋产权的归属。 2共有产权。 目前，上海、芜湖、淮安等地方将经济适用住房实行共有产权。第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造模式 不同时期、不同地区、不同棚户区改造工程选择不同的棚户区改造模式，是科学开展观的要求，也是从中国实际出发解决中国实际问题的具体实践。对于棚户区改造模式的选择，应当结合不同地区不同的经济开展状况，不同棚户区改造工程的特点与要求，而不能盲目的进行机械模仿，更不能采取一刀切的方式。 1、政府主导模式； 2、政府主导与市场运作相结合模式； 3、捆绑式联

31、动开发模式； 4、政府与社会资本合作模式； 5、更新微调模式； 6、局部调整模式； 7、撤除重建模式。第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造的具体实践 1、辽宁抚顺棚户区改造 1政府主导、市场化运作、社会参与相结合。 2强化目标责任制。 3统筹规划。 4多元化资金筹集机制。 5强化资金监管。 6“以商补住的土地供给政策。 7确保建设工程质量平安。 8征收补偿。 (9)系统推进根底设施建设。 (10)完善公共效劳设施配套。 11改善人居环境。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 1政府主导、市场参与。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式

32、 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 2民主决策、公开透明。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 3多渠道资金筹措，实现整体平衡。 4政策性贷款与商业贷款相结合的金融支持。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 5征收补偿。 货币补偿。第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 5征收补偿。 产权调换。第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 6搬迁补助费与临时安置补助费。 搬迁补助费。 临时安置补助费。 7停产停业补偿费。 第一局部 棚户区

33、改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 8住房保障。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 9征收公有住房直管公产、单位自管产方式。 10征收非住宅房屋方式。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 11房地产评估。 12违法建筑强制撤除。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 13强制搬迁。 第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 14创业就业扶持。 创业基地孵化。 积极开展技能培训。第一局部 棚户区改造

34、六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 14创业就业扶持。 大力开发公益性岗位。 全面落实社保补贴。 及时开展就业援助。第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 14创业就业扶持。 开展家庭效劳业促进就业。 配套建设劳动保障平台。 全力帮扶“零就业家庭。第一局部 棚户区改造 六、地方棚户区改造实践模式 2、内蒙古包头北梁棚户区改造 15养老、医疗保险。 城乡居民养老保险 城镇居民医疗保险 未参保企业退休人员医疗保险 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 1黄石棚户区改造的思路和方式。 棚户区改造与保障

35、性住房建设、城中村改造、城市开发建设相结合，按照“科学规划、统筹兼顾、系统配套、全面提升的要求，坚持“政府主导、市场运作；政策驱动、多措并举；部门联动、多元参与；市区互动、属地为主；还建先行、以建促迁；封闭运作、滚动开展的原那么，综合运用多种资金渠道和政策资源，积极、快速、稳妥地推进棚户区改造工作。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 2实施主体。 3投融资平台建设。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 4资金来源。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 5还款保障。 第一局部

36、 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 6房源筹集。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 7盘活存量房。 在棚户区改造货币化安置过程中，黄石市人民政府要求，对于商品住房库存量较多，房地产市场长期供大于求的市、县，应尽可能将存量商品房作为主要的安置房源。第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 8征收补偿。 黄石棚户区改造过程中，对被征收人实行实物补偿和货币补偿相结合，由被征收人自愿选择。所有选择货币补偿的被征收人，均可按照众邦公司与房地产开发企业协商价格，购置代筹商品房。众邦公司受市政府委托，

37、负责以优惠价格征集存量商品住房，供在棚户区改造征收中选择货币补偿的被征收人购置。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 9政策支持。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 10信贷支持。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 11税收优惠。 12公众参与和群众自愿。 第一局部 棚户区改造 七、地方棚户区改造具体实践 3、湖北黄石棚户区改造。 13共有产权住房制度。 第二局部 旧城改造 一、旧城改造的本质认知与要素构建 1、旧城改造不能简单地理解为危旧房改造。 1对于“危旧房改造的界

38、定，是一个立法的难点。从法理上讲，危旧房改造，主要是指对建筑年代久远、房屋结构陈旧的房屋或者存在平安隐患的房屋，通过拆建、改建、接建和修缮等方式进行的改造。 2在实践中，危旧房往往统筹考虑。如北京市专门制定了?北京市加快城市危旧房改造实施方法?，要求市和区、县危旧房改造办公室在对全市危旧房情况重新进行普查的根底上，根据本地区社会经济开展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，编制所辖区域危旧房改造方案，进一步明确近期和远期工作目标。第二局部 旧城改造 一、旧城改造的本质认知与要素构建 1、旧城改造不能简单地理解为危旧房改造。 3如果从整体上说，危旧房改造属于“公共利益的需要，可能在理论上和实践中

39、都很难站得住。而旧房本身就是一个很难界定的概念，居住旧房是房屋所有权人的自主权，并不危害他人利益或者公共利益，旧房改造不应当属于公共利益。 4旧城改造不仅仅是对单个的危房或者旧房的改造，而是对某一区域内的所有危旧房、城市道路、供水、供电、供气、供热、排水与污水处理、垃圾收集和处理等市政公用设施以及园林绿化、环境的综合性、整体性、区片性、配套性改造。第二局部 旧城改造 一、旧城改造的本质认知与要素构建 2、旧城改造的本质就是旧城区改建。 旧城改造的本质就是旧城区改建。旧城改造，在国外和我国台湾地区也称之为“都市更新，在深圳被称之为“城市更新。 ?国有土地上房屋征收与补偿条例?规定，为了保障国家平

40、安、促进国民经济和社会开展等公共利益的需要，有以下情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：一国防和外交的需要；二由政府组织实施的能源、交通、水利等根底设施建设的需要；三由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；四由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；五由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、根底设施落后等地段进行旧城区改建的需要；六法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第二局部 旧城改造 一、旧城改造的本质认知与要素构建 3、旧城改造的五个要素。 ?国有土地上房屋征收与补偿条例?规

41、定，为了保障国家平安、促进国民经济和社会开展等公共利益的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、根底设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。旧城改造旧城区改建从法律要求方面讲，应当包括以下五个方面的要素： 1从法律的角度讲，征收主体直接影响了被征收人利益，政府作为征收人应当有补偿的义务。 (2)旧城区改建不是危旧房改造。第二局部 旧城改造 一、旧城改造的本质认知与要素构建 3、旧城改造的五个要素。 (3)旧城区改建必须是对“危房集中、根底设施落后等地段进行的改建。 (4)旧城区改建应当以公共利益工程为主，不能全部搞成商业开发。 5

42、旧城区改建也不可能全部搞成公共利益工程，旧城区改建应当允许适当进行配套性的商业开发。第二局部 旧城改造 二、旧城改造的根本原那么 1立法先行、规划引领的原那么 单纯地从技术角度来推行旧城改造，并不能从根本上解决旧城改造中的所有问题。通过立法，从源头上完善制度的顶层设计，是推动旧城改造的根本出路。 规划引领，是对旧城改造的统筹、引导和整体设想，是特指旧城改造的整体规划，而不是控制性详规或者修建性详规对具体地块开容量的控制和具体工程的设计。第二局部 旧城改造 二、旧城改造的根本原那么 2政府主导，市场运作的原那么 旧城改造是“政府主导还是“市场主导，从一开始就是一个伪命题。第二局部 旧城改造 二、

43、旧城改造的根本原那么 3综合改造、功能优化的原那么 通过区域联动开展、土地功能置换、空间布局调整、根底设施完善、产业结构升级，传统就业人口外迁、综合环境整治、特色文化挖掘等，实现旧城功能优化和形象提升。 4改善环境、宜居为重的原那么 建设宜居都市和改善人居环境，是旧城改造的出发点和落脚点。第二局部 旧城改造 二、旧城改造的根本原那么 5统筹兼顾、因地制宜的原那么 旧城改造涉及利益关系调整和城市治理方式的重大变革，是多方主体参与的社会改进运动，有合作、协商和妥协,也有矛盾、对立和冲突,表现为复杂的利益博弈关系。第二局部 旧城改造 二、旧城改造的根本原那么 6完整保护、资源整合的原那么 历史文化资

44、源是旧城的本底，传统文化及其载体是旧城的核心竞争力和独特标识。旧城改造要新旧兼顾，防止大拆大建旧城和再造新城。第二局部 旧城改造 三、旧城改造中政府与社会资本的合作机制 1、旧城改造应当政府财政支持与社会资本投入并重。 旧城改造资金筹集完全依靠政府财政资金是不现实的。第二局部 旧城改造 三、旧城改造中政府与社会资本的合作机制 2、政府财政资金主要用于公益性工程。 旧城改造是民生工程，市、县政府负有重要职责，应当加大对旧城改造工作的财政支持，安排专项资金。 第二局部 旧城改造 三、旧城改造中政府与社会资本的合作机制 3、社会资本投入市场化的经营性工程，且要确保能保本、可盈利。 目前，社会资本进入

45、旧城改造的“玻璃门、“弹簧门和“旋转门现象依然存在，破除过高的准入门槛以及消除社会资本的顾虑，需要政府继续加大扶持力度。第二局部 旧城改造 四、旧城改造的投融资机制、土地供给和政策优惠 1、旧城改造的资金筹集渠道。 第二局部 旧城改造 四、旧城改造的投融资机制、土地供给和政策优惠 2、旧城改造的PPP模式。 第二局部 旧城改造 四、旧城改造的投融资机制、土地供给和政策优惠 3、地方政府债务归还新机制下的融资形势变化。 4、旧城改造中政策性金融支持。 5、商业银行等金融机构介入旧城改造的政银协作机制。 6、土地供给与确保。 7、土地、信贷、税收等政策优惠。第二局部 旧城改造 五、社会资本参与旧城

46、改造实务 1、社会资本参与旧城改造的可行性分析。 2、社会资本在旧城改造中的角色定位。 第二局部 旧城改造 五、社会资本参与旧城改造实务 3、社会资本参与旧城改造的盈利机制。 第二局部 旧城改造 五、社会资本参与旧城改造实务 4、社会资本参与旧城改造的市场风险分析。 5、社会资本参与旧城改造的法律风险控制。第二局部 旧城改造 六、旧城改造的利益分配机制 1、在政府、社会资本投资者和被改造者之间建立合理的利益分配机制，是决定旧城改造成败的关键。 第二局部 旧城改造 六、旧城改造的利益分配机制 2、旧城改造的利益分配机制-以广州的“三旧改造为例 1由土地权属人自行改造工程的利益分配机制。 2按公开

47、出让、收益支持方式改造工程的利益分配机制。 第二局部 旧城改造 六、旧城改造的利益分配机制 2、旧城改造的利益分配机制-以广州的“三旧改造为例 3纳入政府收购储藏工程的利益分配机制。 4按公益征收、合理补偿方式改造工程的利益分配机制。 第二局部 旧城改造 七、旧城改造前期工作-房屋征收的根本程序 旧城改造的前期工作，从法律本质上将，就是国有土地上房屋征收。因此，旧城改造前期的房屋征收工作，严格遵循?国有土地上房屋征收与补偿条例?所确定的根本程序。?国有土地上房屋征收与补偿条例?对旧城改造主要作了以下程序性规定。 1旧城改造应当符合“四个规划，并纳入市、县级国民经济和社会开展年度方案。 2旧城改

48、造的征收补偿方案应当征求公众意见。 第二局部 旧城改造 七、旧城改造前期工作-房屋征收的根本程序 3必要时政府对旧城改造对征收补偿方案应当组织召开听证会并修改方案。 4进行社会稳定评估是旧城改造的必经程序。 第二局部 旧城改造 七、旧城改造前期工作-房屋征收的根本程序 5因旧城改造被征收住宅的被征收人有权选择回迁。 ?国有土地上房屋征收与补偿条例?规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋

49、产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。第二局部 旧城改造 八、旧城改造工程建设程序及其优化 1、旧城改造应当严格遵循国家根本建设程序。 旧城改造的全过程，从工程融资、规划选址、申报工程建议书、可行性研究报告或者资金申请报告、工程批准核准或者备案、房屋征收、国有土地使用权的收回、土地整理与储藏、建设用地规划许可、土地划拨或者出让、招标投标、政府采购、建设工程设计方案审查、建设工程初步设计审批、工程总投资概算审批、施工图设计审查、建设工程规划许可，还是施工前的准备、施工过程管理、竣工验收与备案、移交使用、维修养护与物业管理等，都必须严格执行国家根本建设程

50、序。 第二局部 旧城改造 八、旧城改造工程建设程序及其优化 2、旧城改造工程的根本建设程序 1工程融资阶段。 2规划选址阶段。 3申报工程建议书阶段。 4可行性研究报告或者资金申请报告阶段。 5工程批准、核准或者备案阶段。 6房屋征收与国有土地使用权的收回阶段。 7土地整理与储藏阶段。 8建设用地规划许可阶段。 9土地划拨或者出让阶段。 10招标投标与政府采购阶段。 第二局部 旧城改造 八、旧城改造工程建设程序及其优化 2、旧城改造工程的根本建设程序 11建设工程设计方案审查阶段。 12建设工程初步设计审批阶段。 13工程总投资概算审批阶段。 14施工图设计审查阶段阶段。 15建设工程规划许可

51、阶段。 16施工前的准备阶段。 17施工过程管理阶段。 18竣工验收与备案阶段。 19移交使用与维修养护阶段。 20物业管理阶段。第二局部 旧城改造 八、旧城改造工程建设程序及其优化 3、工程建设程序优化实战经验。第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 1、旧城改造应当遵循可持续开展和以人为本的核心理念 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 2、社会公众广泛参与的旧城改造方案才具有可执行性。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 3、旧城改造要发挥政府投资对社会资本的杠杆撬动作用。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 4、旧城改造和新城建

52、设两者不可偏废但也应有重点。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 5、功能优化和环境改善促使旧城摆脱衰败。第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 6、整体性区片保护且防止大拆大建。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 7、市政设施和交通网络的完善是旧城改造的重中之重。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 8、产业开展与就业时机等软环境建设对旧城改造尤为重要。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 9、政府对旧城改造提供财政补贴是国际社会通行做法。 第二局部 旧城改造 九、旧城改造的十大经典经验阐释 10、旧城改造中应防止

53、简单化给城市多样性造成破坏。 第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 1北京市旧城改造的模式。 危改工程模式。 首都功能核心区保护性改造和人口对接安置模式。 与棚户区改造相结合模式。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 2北京市旧城改造的主要政策。 合理规划、科学布局。 根据“两轴两带多中心的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部开展带和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部开展带。多中心：指在市域范围内建设多个效劳全国、面向

54、世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区CBD、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合效劳中心、亦庄高新技术产业开展中心和石景山综合效劳中心等。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 2北京市旧城改造的主要政策。 城市空间布局和产业开展相结合。 节约资源和加强环境保护，大力提高产业质量，积极推动经济增长方式的转变。充分考虑资源与生态环境的承载能力，调整经济结构，开展循环经济，推进科技进步，进一步研究加快工业固体废弃物的利用措施，形成节地、节水、节能和减少污染的生产模式。

55、第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 2北京市旧城改造的主要政策。 坚持首都经济开展方向，强化首都经济职能。 坚持首都经济开展方向，强化首都经济职能。依托科技、人才、信息优势，增强高新技术的先导作用，积极开展现代效劳业、高新技术产业、现代制造业，不断提高首都经济的综合竞争力，促进首都经济持续快速健康开展。 着力提高自主创新能力。 着力提高自主创新能力，与区域内科研院所、高等院校建立战略联盟，聚焦国家战略，积极承接国家重大科技专项。 第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 2北京市旧城改造的主要政策。 实施

56、六个调整，疏解中心城人口和局部职能，改善城市开展环境。 调整人口分布，疏解中心地区人口。通过调整局部职能和实施旧城的有机更新，积极引导人口向边缘集团和新城转移。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 2北京市旧城改造的主要政策。 发挥市场机制和公共投资的作用，按照次区域规划要求，确立新城开展策略。 发挥市场机制和公共投资的作用，按照次区域的规划要求，合理确定各新城的开展模式和开发强度，积极引导各新城地区的分工与协作，合理高效配置资源，统筹区域开展。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 3北京旧城改造的根本

57、程序。 北京市旧城改造的根本程序：区政府方案要进行危旧房改造的，将符合危改条件的工程上报市住房保障领导小组办公室初审后，提交政府储藏土地和入市交易土地联席会进行联审。联审会后，由三委一局联名签署会议纪要，市住房保障领导小组办公室出具纳入危改范围确认意见。 4北京旧城改造中的公众参与。 遵循公开、公正、透明的原那么，建立制度化的专家论证和公众参与机制。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 1、北京的旧城改造 5北京的旧城改造中的历史文化遗产保护。 北京的旧城改造，非常注重对历史街区原有街道格局、历史建筑风貌和地名文化遗产的保护。 北京在旧城改造过程中，尽量缩小街区改造规

58、模，实行小范围改造和微改造，即使大规模改造，也要尽可能保存原有道路格局和风貌。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 2、上海的旧城改造-以上海新天地改造为例 1上海新天地改造的规划设计理念。 上海的旧城改造，以上海新天地改造为代表。 上海新天地的规划设计从保护历史文化建筑和城市功能以及可持续开展等多个角度出发，为旧建筑注入了新血液，创造符合现代人生活需求的空间和场地。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 2、上海的旧城改造-以上海新天地改造为例 2上海新天地改造的实施及其方案。 上海新天地是以上海近代传统建筑“石库门居住旧城为根底改建而成，在

59、区块划分上采用了简单、清楚的设计风格，使得工程中各个区域功能明确，地产区块的高层住宅、商业区块的门面房集散地都成为典范。 在改造过程中，设计者发现局部历史建筑因其年久失修，难以恢复，必须加以重建，最终借助档案图纸对其进行修复。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 2、上海的旧城改造-以上海新天地改造为例 3上海新天地改造的缺乏与改进。 上海新天地改造与周边地区的交通设计等不十分紧密，且区块种类太过稀少，其与周边地区的泾渭清楚，会给人一种格格不入的感觉，在设计理念中，这点明显没有得到应有的关注。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 3、广州的旧

60、城改造 1改造原那么。 公开、公平、公正的原那么； 保障原住民根本物权的原那么； 切实维护社会稳定的原那么； 规划先行，有方案、分步骤地实施旧城分区分类改造的原那么； 尊重原住民意愿和改造补偿安置方案公开征询意见的原那么； 优先利用存量建设用地的原那么。 第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地方实践-成功范例与启示借鉴 3、广州的旧城改造 2分区改造制度。根据地区开展历史及文化保护价值，将旧城区分为风貌协调区和一般旧城区，进行差异化的开发强度管制。 旧城风貌协调区是指能完整再现广州地方传统文化、生活特色、传统风貌、历史建筑较为密集、具有较大历史价值的城市地区。第二局部 旧城改造 十、旧城改造的地