政策对上海房地产市场影响分析报告

1、.：.；政策对上海房地产市场影响分析报告伴随政府政策力度的不断加大，政策对房地产市场的影响日益加大。仔细分析政策的影响，躲避市场风险，指点房地产开发，意义艰苦。全文从政策性质出台背景、未来走势、不同分类市场表现分析来全面解读房地产新政对上海楼市的影响。一、近期出台政策回想随着房地产市场继续升温，面对越来越大的市场风险，从年开场，政府部门开场重点调控房地产市场，采取一系列紧缩性宏观调控政策。特别是今年月份以来，相关政策延续出台，引发市场频繁震动，其相关政策表述如下：年月日，上海市政府发布。年约日。年月日，中国人民银行宣布将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率程度，基准利率调整为.%，同时实行

2、下限管理。年月日，上海市政府推出两个“一千万配套商品房工程，其平抑房价的意图凸显。年月日，上海市政府出台。年月日，国务院下发了。年月日，上海市房地资源局推出三条措施，其中转按揭“买卖登记三步不再并办的政策引人注目。年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场情势，提出八项措施引导和调控房地产市场简称“新条。年月日，国务院七部委结合下发 HYPERLINK news.sh.soufun/-/.htm t _blank 。 HYPERLINK sh.soufun/html/subjectsNew/qibuweixinzheng/ t _blank 相关专题：锵锵三人谈七部委政

3、策年成为房地产市场调控的关键年，政府出台政策的密度和强度不断加大。山雨欲来风满楼，伴随政策紧缩，市场开场动摇，长达年的加速昌盛开场转向，未来市场走向扑朔迷离。二、政策性质和背景分析从性质看，主要分为五个方面的政策类型：土地供应政策。限制土地供应，调理土地供应构造添加中低价房和经济适用房土地供应，规范土地转让，防止土地囤积。金融政策。包括利率政策、汇率、贷款首付额度和不同物业贷款安排。财政税收政策。包括间接税和直接税，在买卖环节和最终环节进展税收调控。构造调理政策。增大中低价商品房和经济适用房市场供应，控制高价房市场供应。市场规范政策。规范市场买卖买卖，加强市场透明度，防止暗箱操作和非法行为。从

4、曾经推出的这五个方面的政策看，土地供应政策和构造调理政策为市场供应调控政策类即限制市场供应和调理供应构造，而金融政策和财政税收政策为需求调控政策类限制市场需求。从出台政策看，政府的需求调理政策市场影响力远远大于供应调控政策。政府的供应调控政策目的是经过构造调理，限制土地投机，添加中低价房市场供应比重，从而化解房价泡沫，使房地产平稳回落。但是从实践结果看，初期的土地限制政策适得其反，导致房价不降反升，最新推出的加大经济适用房供应政策，效果并不明显。需求调理政策目的是抑制投机需求的过渡膨胀，添加投机本钱，提高投机门槛，从而降低市场投机，化解市场虚高泡沫，稳定市场。重新出台的政策看，针对投机者和买卖

5、环节的紧缩调控意图非常明显。政府采取的还是以部分调控为主。政策出台顺序分析政策的出台顺序反映政府对房地产市场调控的走向。从政府出台政策顺序看，政府对房地产调控的政策导向顺序为：从出台政策过程看，呈现出以下几个方面的特点：单一调控转向“多拳出击在去年，政府重点从一级市场调控房地产，控制土地投机和地价，迫使囤积土地的开发商尽快开发，添加市场供应，以期经过这来控制房价，调控需求。但实践上却适得其反，它加速了开发商企业两级分化，大企业的市场控制力加强，进一步加强市场自信心。土地供应那么限制了房地产供应，导致房价预期进一步上涨。单一的政策调价在市场极度昌盛的情势下，力度有限，往往可以被市场经过各种手段抵

6、消。因此，政府开场转入综合调理，多拳出击。从今年推出的政策看，政府开场从一级、二级、三级市场同时出击，供应、需求综合调控，财政、金融双向结合。政策力度不断加大除了调理的综合性外，政策的力度不断加大，月日的 HYPERLINK news.sh.soufun/-/.htm t _blank 加息，以及后来的首付提高，导致购买者贷款门槛提高，贷款本钱增大。而月日 HYPERLINK news.sh.soufun/-/.htm t _blank 七部委结合意见，引发市场猛烈地震，抛盘激增，成交急剧萎缩，资金实力较弱的投机者纷纷动摇。由此看来，政府打压投机的决心越来越强。调理目的越来越明确早期的政策是总

7、体调控，并没有严厉区分对不同角色的不同调控。其结果就是正常需求者和投机者、关系国计民生的中低价房和奢侈消费的高价房蒙受同等打击。为了保社会和经济稳定，政府不敢采取过大力度的政策，因此，收效甚微。从最近出台的政策看，政府的调理目的开场明晰，针对性大大加强。添加经济适用房和中低价房及其用地的供应，严厉限制高价房及其用地，营业税征收就是针对投机者而设计的。后续政策的推出一定会沿着这个方向继续下去，因此，可以成为构造性紧缩政策。随着调理目的的明确，政策的调理力度大大加强，效果突出。政策出台背景分析伴随一系列力度更强的政策出台，房地产市场开场遭到宏大冲击。政府的政策能否会直接导致房地产市场泡沫破灭呢？政

8、府的意图能否也是如此呢？从政府出台政策的过程和内容看，政府在紧缩房地产泡沫上的举动是非常小心的。早期，政府在对房地产的态度上，要摆不定，因此，政府缺乏针对性，效果不佳。随着市场扩张越来越大，政府态度才转为明朗。但是，实践上，政府在打压房地产上不断非常谨慎。年月日，国务院下发了，中央曾经将稳定房价和房地产市场作为地方政府的一项政治义务，严防价钱大起大落。在稳定市场的根底上，使房地产市场平稳回落，即房地产市场的“软下落，这就是政府的最终目的。打击投机，同时添加中低价房供应，其意图就是如此。因此，政府在出台政策上，会综合思索政策的影响力度，政府政策影响会是一个逐渐释放的过程。调控过度的后果分析在我国

9、房地产行业是一个联络面非常广泛的行业，假设出现房地产的解体，后果将是非常严重的。结果表达在如下几个方面：投资需求大幅下滑，政府财政收入急剧减少。房地产投资占据固定资产投资非常高的比重，上海年就到达.，近两年继续提高。房地产投资高涨和需求的旺盛，产生宏大的政府收入，政府财政收入对房地产的依赖性非常高，甚至某些城市的建立开展主要资金就土地拍卖和房地产税收，上海市某些区%以上的财政收入都房地产。因此，房地产解体直接导致投资需求的锐减，引发经济的衰退。政府的财政收入也会大大减少，相关的城市开展、城市建立就会堕入停滞。联络行业面临衰退，大量失业不可防止。房地产的联络效应非常广泛，上至根底产业如能源、建筑

10、、建材、家居装饰，下至金融、媒体等等，设计到国家经济的方方面面，同时房地产带动这些产业开展，吸纳就业也是非常宏大的。假设房地产解体，就会引发联络产业的衰退，带来大量失业。银行坏账急剧添加，导致金融风险。房地产行业解体最大的风险就是金融风险，房地产严重依赖金融机构的融资，大部分资金都于融资贷款，因此，其解体将导致金融机构大量坏账的产生，甚至引发金融危机。三、政策走向预测政府出台政策的目的，是向逐渐释放市场泡沫。因此，未来出台政策的类型和力度，要视已出台政策的效果而定。从政策走势看，政府将会把持有和买卖环节税收作为政府调控的主要手段，同时辅之以金融紧缩，土地调控继续维持。政府今后能够推出的政策包括

11、以下几个：房产税。目前对该税的开征讨论如火如荼，财政部曾经明确表示房地产税开征曾经成为定局。利率再调整。假设现有政策不奏效，继续调息，从而进一步抑制市场需求。继续调高首付比例，严厉限制第一套住房以外的银行贷款。调高贷款门槛，所得税。属于直接税，其功能是减少投机收益，从而抑制投机。汇率调整影响。人民币升值已成定局，人民币升值之后会导致以套汇为目的的国际资本撤离我国房地产市场。他们在房地产市场的比重虽然不大，但是其影响力确实非常宏大的，具有很强的示范效应。继续加大对中低价房的政策倾斜。政府期望政策效果逐渐表达，而不是相反。由于我国投资过热，同时出口不断增长而引发人民币低估，因此，目前面临着人民币升

12、值和加息双重压力。而这两个政策对经济的影响非常之大，因此，政府不希望这种压力可以逐渐释放。对房地产的抑制也是如此。四、市场表现和政策影响分析数年的继续膨胀，上海市房地产市场曾经处于高位运营，市场风险不断增大。此时推出的宏观调控政策具有强大的影响力。伴随政策的不断出台，市场行情开场急剧变化，抛盘激增，而成交量急剧减少。但是这并不意味着市场开场堕入衰退，而是过渡膨胀下市场的一种正常调整。从目前抛盘者看，根本都属于纯粹的市场投机客，并没有出现整体抛盘景象。从抛售房子看，大多属于年以内购买的房子，并且在中心地段的抛盘量增幅不是很大，抛盘主要集中在地段较差的区域。价钱变化出现差别化。市场价钱整体下滑，但

13、是不同地段的差别很大。地段比较好住宅下跌幅度不大，甚至没有下跌，如 HYPERLINK newhouse.sh.soufun/house/.htm t _blank 中凯城市之光；而地段较差，居住条件较差地段的住宅价钱出现较大幅度的下跌，如世纪公园区域的住宅。、对住宅市场的影响由于目前出台的政策主要针对住宅市场，因此其市场反响也比较明显。但是从曾经出台的政策和其走势，结合上海市场的特点，他们总结的影响主要如下：去化速度将会下降。狂热投机潮退去后，市场回归理性，买房开场慎重，导致去化速度减慢。投机群两级分化。低质量投机者将被挤出市场，而实力强、投资才干强的投机者依然会留在市场，并有短期投资转向长

14、期投资。投资需求和自住需求坚持稳步增长。短期内由于市场抛盘，出现一定的张望，但是总体依然会坚持增长趋势。产品需求出现两级分化，质量要求大大提高。一些依托大势而开展起来的区域，投机需求比重非常大，这些区域将面临很大困难；而本身处于很好地段、环境好的工程依然会有需求。同时，不注重质量的工程将难以销售，而高质量工程依然畅销。长期市场自信心依然存在。上海居住条件依然较落后，改善需求和新增需求空间都很大。政策影响力会在一个相对柔性的过程中释放。、对写字楼市场的影响市场坚持稳定增长的势头，政策影响不大。经济前景决议写字楼市场前景，写字楼为企业办公处所。上海经济快速开展，国际化程度日益提高，成为国内外企业进驻的重点，因此，未来写字楼需求空间非常大。从政府政策看，其着眼点主要为住宅，对写字楼的紧缩政策并不明显。开发风险开发商本身。整体市场下滑导致开发商破产，从而导致写字楼开发风险。、对商铺市场的影响政策对商铺市场的打压并不明显。传统商业的改造引发的需求增长空间很大。由于商铺投资报答不确定性大，在大势不利的情况下，商铺投资性购买需求会出现下降，出租主导型开发方式将越来越成为商业开