华夏幸福21种融资方式

1、华夏幸福21种融资方式1、销售输血法比利润更重要现金流！2012 年 211.35 亿，2013 年 374.24 亿，2014 年 512.54 亿，2015 年 723.53 亿。2、信托借款信托融资成本是所有融资形式中最高的，但门槛较低，选择面广，数额巨 大。信托占总体融资比例2012年为73%，2013年为43%，2014年为 44%，2015 年为 40%（190 亿）。3、公司债2016年3月29日，华夏幸福第二期公司债券发行完毕，发行规模30亿 元，期限5年，票面利率5.19%。4、债务重组2014年8月28日，恒丰银行对华夏幸福子公司三浦威特享有8亿元债权 即将到期，经过几方商

2、量，恒丰银行将标的债权转让给长城资管，三浦威特接 受该项债务重组。债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期 限，将融资期限延长了 30个月。5、夹层融资说白了就是明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购， 并以差价作为利息或支付约定利息，由于介入股债之间，故曰“夹层”。2013年11月，由华澳信托募资10亿元，投入华夏幸福旗下的北京丰科 建。其中向北京丰科建增资7.6亿元，向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后，华澳信托对丰科建持股66.67%，华夏幸福持股33.33%。这样一 来，华夏幸福变成了“小股操盘”的形式。这种夹层融资最大得好处在于一一财务报表更漂亮。由

3、于华夏幸福成为了 小股东，丰科建不再进行并表，那么丰科建的负债也不再体现在华夏幸福的合 并报表之中，成为表外负债，这样无疑就优化了资产负债表。这种夹层融资华夏幸福屡试不爽。随后几年时间，华夏幸福又分别与华鑫 信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施，把旗下公司股权转让或 直接增资，华鑫信托、平安信托和长江财富等都有经营收益权，并可以在相应 的时间内选择灵活的退出方式。6、售后回租式融资租赁2014年3月，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，该公司 再把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%），并在每隔半年不等额的偿还本金，直到2年后再以3亿元的总

4、价 格回购这些管线。2014年5月，华夏幸福以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国 外贸金融租赁有限公司，年租息率则便宜了一些，6.15%，依然是两年后回购 完毕。7、债权转让2014年3月8日，同属华夏幸福旗下的京御地产欠大厂华夏19.78亿元， 大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来，其 中的3.85亿元就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。2014年3月14日，京御地产拟将其持有的对天津幸福10.018亿元的债 权转让给天方资产，天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元。债权转 让后，债务重组期限为2年。天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组 期

5、限届满时一次性支付给天方资产；资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户，资金占用费费率为债务重组金额的9.8%/ 年。8、应收账款收益权转让第一种：2016年3月9日，华夏幸福与平安信托签署应收账款买卖协 议：把未来要收到的钱提前先卖给平安信托，以一定的融资成本提前回流现 金第二种：名为转让，实为抵押。2015年7月30日，华夏幸福子公司九通 投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂回族自治县财政局享有的应收账款人民币 8亿元，以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账 款人民币7亿，共计15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资 拟于目标应收账款收

6、益权转让期满12个月后，向汇添富资本回购目标应收账 款收益权。这些应收账款主要是地方政府应该支付给华夏幸福招商落地投资额45%的 产业发展服务费用，约定是最多5年支付，实际上什么时候还，或者说到底还 不还就真不清楚了。华夏幸福用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15 亿真金白银用一年，绝对也是一笔超级划算的买卖，汇添富资本也不在乎这笔 钱到底还不还，反正有的利息赚也很开心。9、资产支持证券（ABS）2015年11月23日，上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“华夏幸福 物业一期资产支持专项计划”，以专项计划募集资金购买幸福物业所享有的物业 费债权及其他权利，以基于物业费债权及其他权利所获得

7、的收益作为支付资产 支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划在上海证券交易所挂牌上市。此次专项计划发行总规模不超 过24亿元，其中优先级资产支持证券面向合格投资者发行，发行对象不超过 二百人，规模不超过23亿元；次级资产支持证券由幸福物业认购。发行期限 方面，专项计划优先级资产支持证券拟分为五档，预期期限分别为1年、2 年、3年、4年及5年，次级资产支持证券期限为5年。10、特定收益权转让2014年6月19日，大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香 河京御、固安京御幸福分别与信风投资签署特定资产收益权转让协议，约 定转让方向信风投资转让特定资产收益权，特定资产为转让方与付款人已签

8、订 的商品房买卖合同项下除首付款外的购房款项，转让价款分别为6300万 元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元。11、股权收益权转让2015年7月16日，建行廊坊分行以5.5亿元的价格受让九通投资持有的 三浦威特30.9%股权的收益权，九通投资拟于该股权收益权转让期满24个月 后，向建行廊坊分行回购。12、战略引资2013年10月，资产管理公司天方资产就向华夏幸福旗下的孙公司九通投 资注资30亿元，13.9亿元进入注册资本，16.1亿元进入资本公积。注资后， 华夏幸福的子公司京御地产持有其55%股权，天方资产持有其45%股权。天方 资产进入后，派人进驻董事会，

9、参与经营管理，并享受九通投资的投资收益、 利润分红。13、特殊信托计划2015年5月26日，华夏幸福的两家下属公司，三浦威特对廊坊华夏享有 3亿元债权，三浦威特以这3亿元债权作为基础资产，委托西藏信托设立信托 计划，信托项目存续期预计为12个月，西藏信托同意受让标的债权，转让对 价为3亿元，三浦威特承诺将于信托终止日前的任一核算日按债权转让协 议约定支付标的债权回购款项。14、关联方借款华夏幸福有几个重要的关联方，都是银行系统的。2014年，华夏幸福的两 个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5800 万元、3400万元，借款期限均为1年，借款利率均为9%左右。而廊坊

10、银行正 是华夏幸福的关联方：公司董事长王文学担任廊坊银行董事，公司董事郭绍增 担任廊坊银行副董事长。同样的借款还有很多次。2015年9月9日，三浦威特向廊坊城郊联社借款 人民币1亿元，借款期限为1年，借款利率为6.955%。公司董事郭绍增任廊 坊城郊联社理事，因此廊坊城郊联社同样是华夏幸福的关联方。15、夹层式资管计划2015年，华夏幸福及两家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财 证券签署相关文件，涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增资4 亿元，湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的 专项资产管理计划。大成创新有权自出资日起满12个月后，与京御地产签署

11、股权受让合同退出华夏新城。16、定向增发2016年1月18日，华夏幸福通过定向增发拿到了 69亿元的真金白银。17、委托贷款委托贷款名为贷款，却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”，但经 过银行这一道口使得借贷合法化。比如A给B钱，有2种方法，一种是A委托 银行放贷款，银行找到B，银行收取中间业务费和账户管理费，A拿到高于银 行的利息，B拿到钱；另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化，银 行收个手续费，A拿到协定利息，B拿到钱。2013年之前，华夏幸福较少使用这种贷款形式，但随着2014年资金需求量爆发，华夏幸福也开始频频使用委托贷款，如2015年11月，大厂孔雀城与金元百利、上海银

12、行股份有限公司北京分行签署人民币单位委托贷款借款合 同，借款金额7亿元。18、银行承兑华夏幸福在2015年一共用了 3次，如2015年3月11日，华夏幸福下属 公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署银行承兑协议，票面 金额共计2亿元，承兑金额1亿元。19、银团贷款银团贷款是一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成 的银行集团采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的 贷款方式。银团贷款在海外融资市场上比较常见。对于产业地产商而言，这些 抱团银行对你的信心，往往比成堆的黄金更值钱。2014年10月，华夏幸福间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊 城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人 贷款1亿元，期限为1年，借款利率为8.5%。20、短期融资券2015年5月26日，华夏幸福控股子公司九通基业投资有限公司向中国银 行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币28亿元的短期融资券，发行 期限1年。21、股票