普洛斯-冷链状况及冷库选址与规划

1、冷链情况及冷库选址与规划July 2021ProLogis ChinaJensen Yang冷库的选址和规划普洛斯全球最大的仓库供应商冷链产业构成及方式冷库市场供需开展冷库选址冷链物流环境冷库规划与选择要素 普洛斯引见普洛斯简介 普洛斯是全球最大工业及物流根底设备提供商和效力商.开发拥有管理自有物流仓储设备 普洛斯在世界19个国家为4,700家企业提供 先进高质量的物流设备 普洛斯目的是建立全球物流设备网络,提供顾客称心的 “The Global Distribution Solution普洛斯概要公司总部业务范围总资产规模美国科罗拉多州丹佛市主营物流工业设备的开发及运营管理340亿美圆截至2

2、007年9月30日 公 司概要 公 司 发 展 历 程1991年1994年1996年1997年1999年2003年2005年ProLogis 创建前名平安资本实业信托公司纽约证券买卖所胜利上市普洛斯开场国际化进程,进入墨西哥市场开展业务普洛斯进入欧洲市场开展业务普洛斯进入日本市场开展业务普洛斯进入中国市场开展业务普洛斯胜利入选美国规范普尔500指数在北美胜利收买 Catellus Development Corporation, 涉足商业地产领域普洛斯进入韩国市场开展业务开展16年成为全球最大工业房地产公司开发/一切/运营面积：290万m2投资金额：40亿美圆普洛斯的全球设备网络SIAAORT

3、H AMERICANUROPEE日本,中国,韩国，新加坡等美国,墨西哥等英国，法国，德国等开发/一切/运营面积：2760万m2投资金额：159亿美圆开发/一切/运营面积：780万m2投资金额：87亿美圆普洛斯已进入中国20个GDP领先的城市(截止2021年6月30日)北京(2) (15.4 mm) 上海(1) (19.2 mm)广州(3) (9.5 mm) 深圳 (4) (8.3 mm)天津(6) (10.4 mm)苏州(5) (7.5 mm)杭州(8) (7.5 mm) 佛山(11) (5.8 mm)青岛(10) (7.4 mm)南京(13) (6.9 mm) 成都(14) (10.8 mm

4、)重庆(7) (31.9 mm)武汉(16) (8.6 mm)宁波(12) (5.6 mm)大连(17) (6.0 mm)无锡(9) (5.6 mm)嘉兴(43) (4.0 mm)长沙(28) (6.4 mm)沈阳(18) (7.4 mm)珠海 (76 ) ( 1.45 mm)公司成立总部所在地分公司19城市2003年中国上海上海、苏州、杭州、南京、青岛、无锡、嘉兴、宁波、北京、天津、大连、沈阳、广州、深圳、佛山、武汉、重庆、成都、长沙运营物流园数一切运营面积开发中面积开发预定面积入住率19城市48物流园80万平方米49万平方米72万平方米98% 事業規模普洛斯的成就“全球最有价值的1200家

5、公司“年度开发商美国国家工业及办公物业协会评选为中国最正确开发商 欧洲货币杂志普洛斯和顾客群为超越4,700家的大型跨国企业提供先进的物流设备,世界1,000强中超越半数的企业已成为普洛斯的中心客户普洛斯的客户分布第三方物流企业,工业制造企业和零售企业普洛斯的运营优势普洛斯在中国的开展中国物流环境的变化中国经济迅速开展，消费者对供应的质量、频率和时效性更高的要求。物流设备落后,需求大力开展现代物流设备经济宏观调控要求对土地和资金利用的效率化企业注重主业运营,加强供应链管理,专业3PL快速开展企业对物流设备的网络化集约化效率化的需求加强普洛斯的优势全球范围的客户阅历超4700家衔接世界19个国家

6、的物流设备网络国内外丰富的物流设备胜利开发阅历,博得的中国政府的信任和建立的良好关系衔接中国主要城市海港,空港,工业园区,城市配送中心地等战略接点的物流网络高水准的物流设备开发运营的本地化专业团队在全球和重点市场坚持领先普洛斯冷库中国名称地点面积1百盛华东配送中心上海桃浦120002百盛华南物流配送中心广东佛山120003百盛杭州配送中心及蛋挞厂杭州下沙80004百盛青岛配送中心青岛双益70005康新北京物流配送中心北京通州100006康新苏州物流配送中心苏州100007丘寿冷藏配送中心上海闵行40008西诺迪斯华东配送中心上海徐泾42009其他干仓冷冻库冷藏库冷库卸货区机房200sqm普洛斯

7、西北物流园的冷库总面积：12450 sqm普洛斯闵行元江物流园的冷库普洛斯通州物流园冷库冷链产业构成及方式冷链产业构造图冷链物流是由冷库、冷藏车、管理系统、 管理团队有机组成的企业组织，将温控货物从起始地传送到终点的过程。其目的是满足政府监管机构、消费者、销售渠道及终端需求对产品传送的质量、时间和本钱的要求。 冷库是冷链管理的中心节点。下游存储上游存储加工原料终端供应补给短拨转运配送食品企业配送冷库贮藏冷库温控加工冷库终端冷链冷藏车冷藏车冷藏车冷藏车冷链物流效力商冷库设计院冷库开发商冷库设备供应销售企业冷链管理系统冷藏车温度监控WMS/TMS消费者政府监管部门以冷库为中心的冷链运作方式贮藏型：

8、进出-大进大出，存储期长；目的-转运零售和分发中心。适用类型-大型消费企业产品对渠道的供应保证。上海吴泾冷库、上食大场冷库等配送型：进出-快进快出，高周转率，目的-终端销售点。适用类型-中小型消费和终端销售企业。普洛斯虹桥北冷库；交荣颛桥冷库存储配送型：中间型进出-进货批量较大，转运兼配送。目的销售终端及中间渠道适用类型-大型连锁零售企业。普洛斯西北物流园百盛物流华东配送中心终端冷库进出进出量大小不一而足，消费型较大，零售型较小。目的-补给消费线和销售柜台。冷库按运作方式分类市场占有率价格高低历史长短数量多少单体大小温控灵活度作业特点业务类型储备型141214淡吞旺出；大吞大吐储备、生产配送型

9、424431多温度、快进快出；整进散出终端配送存储配送型333322多温度、整进、整散出存储、转运、配送终端型212143终端备货短存即时补货冷库市场供需开展冷库供需开展情况冷库总量供应缺乏，供应构造不合理。国家关注贮藏平安，重点开展贮藏型冷库的更新换代。销售终端力量日渐壮大。食品企业数量众多。国内冷藏库供需缺口大资料显示，水果和蔬菜的50%，肉、鱼、奶等易腐食品的100%需求冷藏。专家估计，目前中国已有冷藏容量仅占货物需求的30%。上海冷库总量，全部冷库用来存储肉、奶、鱼、速冻食品满足率也达不到60%。易腐食品消费量 （2006，万吨)项目全国上海上海比重易腐食品594607501.26%肉

10、类速冻8260141.61.71%奶类800617.63%水产4400681.55%水果60001502.50%蔬菜400003650.91%肉奶水产所需冷库 （万吨）项目需要量冷库总量供给率中国3365 88026%上海68 41.860%注：设周转率3个月冷库需求进入快速增长期根据西方兴隆国家的开展阅历证明，在到达4000美圆这个阶段点后冷冻冷藏食品市场将呈快速开展特点；上海、深圳、广州等9个经济型城市，人均GDP已接近或到达4000 美圆。扩展内需是中国今后较长时期的经济政策。居民消费是增长最为迅速的领域。2006年中国主要城市人均GDP城市人均GDP（$)深圳8815广州7800上海7

11、338杭州6505北京6210天津5177南京5000沈阳4440武汉3790四川2976消费继续增长，未来开展空间宽广需求增长迅速 易腐食品消费平均增长率8%； 其中，速冻食品和乳品的增长率超越20%。冷库供应增长较快 冷库供应量以平均每年10%以上的速度增长。 未来10至20年后到达平衡。冷库吨位年增长率超过10%上海中国200432.9700200641.8880增长率10.6%10.2%中国2006易腐食品生产增长率种类企业数万吨增长率肉类食品厂250070005%速冻食品厂2000100020%冷饮厂40001507%乳品业150080030%水产品44004%新型组合式冷库数量缺乏

12、土建冷库多层，短少低温穿堂，存储本钱低，存取效率低。传统冷库类型。占有85%的市场份额，并继续下降。组合式冷库具有更高的存取效率和更快的建立速度，成为开展趋势。开展迅速，目前已占有13%的市场份额。简易冷库体量小，本钱低，质量差除了冷库总量供应缺乏，还存在供应构造不合理。冷库市场集中度过高。市场集中度高的缘由：投资密度高，回收期长。资源耗费大，不易获得。长期以来，投资主体单一季节性强侧艰苦型化贮藏功能，忽略集中理货集中配送上海冷库发展趋势年份企业数量冷藏万吨2004155家32.92006125家41.8上海冷库重新规划 由于市政规划和世博会，从90年代以来，已撤除冷藏库68座，计6.98万吨

13、。 即将撤除的冷藏库3座，计2.82万吨。上海原有冷藏库主要分布在市区及黄浦江沿岸。上海食品冷链规划随着全市六大物流基地建立稳步推进。 上海西北江桥的冷链物流中心、洋山深水港物流园区的低温配送中心、闵行地域的冷链物流中心、奉贤地域的水产冷链物流中心等均在建立和规划中。国家关注食品贮藏平安，重点开展贮藏型冷库的更新换代。贮藏型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。位置、功能、管理销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。上海市目前全市5000家连锁超市、313家大卖场、5600家便利店等的冷链商品销售继续增长，估计上海市冷冻冷藏食品年消费量将以10%以上速度增长。随着产销渠道的变革，越来越多的大型连锁零

14、售企业、医药企业、日化企业和大型食品消费企业，需求独立的物流运作，以提高呼应速度和供应质量。大型零售终端占据市场渠道主体位置，以门店配给为目的的现代冷链物流中心建立开场兴起。冷库由贮藏型向物流型转变。普洛斯桃浦YUM！华东配送中心、中外运江桥冷藏配送中心、上海交荣物流颛桥配送中心。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求食品企业数量众多。仅外资食品企业，中国外资食品企业25500家，中小企业占据市场的80%以上的数量。其中，上海4500家。上海130家冷库可以效力多少家？中小型企业因其配送量较小，不受冷链物流企业注重。众所周知，聚沙成塔。在大家都围绕少数大型企业他争我夺时，利丰超市配送公司会聚

15、3000家中小企业专业进展超市，构成难以替代的市场竞争力。正式这样的背景下，中小型冷链公司迎来开展的历史机遇。然而，大型冷库在满足中小型企业冷链效力方面存在不经济性。导致冷库供应现状的缘由及结果冷库市场行业进入壁垒高：高投资、重资产、技术含量相对较高。现有冷藏设备更新换代 近百年来，中国的冷库都是由政府建造，所建冷库多为行业冷库，设备陈旧，存储和配送功能弱，处于更新换代期，不能满足综合冷链物流需求。对外包设备的需求 企业建造的冷库多为厂内运用，难以满足社会需求。第三方物流由于其营运特点和经济实力缘由，无力或不愿自建冷库。配送型冷库数量缺乏：新兴市场；中小企业资金才干缺乏，土地获得壁垒高。非专业

16、性。退出困难。因此，冷库开展向着大型贮藏型和配送型两极开展，顺应市场需求的配送型、多温度、多品类顺应性的组合式仓库成为市场的新宠。供需开展的困惑与时机除了冷库总量供应缺乏，还存在供应构造不合理。国家关注贮藏平安，重点开展贮藏型冷库的更新换代。贮藏型冷库与配送型冷库存在天然矛盾。销售终端力量日渐壮大。配送型冷库相对缺乏。食品企业数量众多。大型公共型冷库难以满足配送质量和效率要求冷库由于多方面的缘由，供应缺乏。导致：适宜终端配送的配送型和存储配送型冷库，一库难求。冷库获得渠道企业获得冷库渠道自建合建向开发商定制，长期租赁租赁现有公共型冷库冷链业务外包给冷库运营公司租赁公共型冷库一家主营，承揽物流业

17、务并分租。农贸市场式物流园区型，业主与物流管理相独立，有限客户，规范管理，与企业自有同效。普洛斯式开发商建造租赁冷库针对特定需求进展定制建造。V V面向非确定需求，建外型通用冷库。V做好冷库地坪，根据客户需求改建冷库。V选址与规划冷库规划孙子说：善战者胜于易胜者也。做好规划才干在商业竞争中，不战而胜。无论是第三方物流还是消费、贸易企业，其冷库规划都必需思索综合效率和本钱的称心，供需双方在效益上达成一致才干博得订单，这些效率和本钱包括：进货和配送运输的综合效率与本钱 位置选择员工可获得性及员工本钱等企业综合效率与本钱。 位置选择 存储效率、进出效率、存取效率与本钱 冷库类型选择源选址供应链的思想

18、可以归纳为供货源、功能库、消费流系统。新的大型低温物流中心工程选址思索城市规划、运输方式、到市区交通便利和交通网络。在选址上需求关注所选位置距配送和分流主节点的间隔。如配送车辆到外环时间、间隔及综合本钱。消费重心距仓库间隔。如图例某国际知名连锁餐饮公司华东配销中心一定选址在桃浦，缘由在于其主供应商分布在桃浦，其配送重心在浦西。选址桃浦是其配送中心的最正确位置。库流大型冷库选址位置选择只存在有限灵敏度和称心度。当鱼和熊掌不能兼得？规划冷库根据存储货物存储要求，普通分为恒温库 10-30 某些化装品、精细零部件等恒温库 15-20 主要用来存储医药、高档皮革、鲜食食品等保鲜高温库 +5-5 主要用来冷却肉、配餐加工、果蔬、蛋奶类、药材等。冷冻中温库 -10-23 主要用