商业地产基础培训 (NXPowerLite)

1、商业地产基础培训商业地产基础2如何做好商业地产商业地产基础12社区商业操作基本要点一、商业地产概念商业物业指各种非生产非居住类物业，包括写字楼、酒店、公寓、会议中心及商业服务类物业。商业物业指用于商业服务类经营用途的物业形式，包拈零售、餐钦、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模武以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。广义概念狭义概念二、商业地产与住宅区别开发商经营者消费者投资者开发商消费者投资者商业地产开发住宅开发一层价值传递二三层价值传递 串联操作核心价值：商品、服务的快速流动、流通。反映在指标上就是租金和坪效核心价值：商品的使用（即70年的居住价值）。反映

2、在指标上就是居住品质养猪 VS 养牛三、商业地产分类(商业地产开发形态分类)商业地产商业综合体商业街专业市场酒店办公类物业购物中心商业综合体商业步行街主题商业街社区商业街美食街酒吧街酒店办公物业产业综合体家具建材市场小商品批发市场电子数码专业市场农批市场旅游地产四、商业地产“三难”定位难经营难招商难五、订单式商业先租后建平均租金订单式商业共同选址技术对接如何做好商业地产2如何做好商业地产商业地产基础12社区商业操作基本要点一、解决资金(低成本资金)商业地产其实是一个进入门槛很高的产业平均下来，全世界的房地产公司，只有23%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合度很

3、高，需要巨量投入的产业它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，入药巨量资金投入。商业地产是（中收益率/长期收益）持续现金流产业从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是46%；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到89% 。商业项目需要年养商期，度过养商期以后，项目进入成熟期，能够带来持续现金流收益。万达预计在2010年做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入50亿元以上。 解决方式:：房地产信托投资、开发模式调整、银行贷款等结论：做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。 二、找到人才(专业化团队)专业化成就万象城辉煌之路国际化人才

4、梯队地产开发人才+零售商业人才+休闲、娱乐、餐饮人才国际化考察34万平米城市综合体,推动区域副中心化美国的托伯曼公司做商业地产，需要既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才 三、只租不售 一是经营的整体性二是经营的有效性为什么只租不售什么可以卖什么不可以卖商业周边开发住宅可以卖，商业部不可以卖。商业周边开发写字楼、公寓可以卖，商业部不可以卖。开放型商业街可以卖，集中商业不可以卖。买主力店，留小商铺产权分散、无序经营，导致项目缺乏市场竞争力，被市场淘汰。通过有效运作、筹划并解决项目资金平衡点问题。万达第三代综合体开发模式。案例：合肥万达广场结论：只租不售，整合项目竞争力，产生竞争合力。提升项

5、目总体竞争力。五洲风情MALL五洲风情MALL四、做对程序结论：一定要先租后建，招商在前，建设在后。用地面积32839计算指标用地面积32300总建筑面积100103总基底面积9270计容积率建筑面积住宅：30046公寓：20416商业：21473惠州南山公馆五、商业定位 商业定位核心要点1、定地址。 2、定规模。 3、定主力店。 住宅定位产品定位客户定位形象定位商业定位目标市场定位目标客户定位规模定位主题定位功能定位及配比业态定位租售模式定位经营管理定位商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是 “隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门

6、开店，但差一步生意就差了三成。华南MALL地处广深黄金走廊中间线、东莞中心城区西大门-万江、与广州、深圳共同构成珠三角新城市带，广深珠高速公路、107国道贯穿南北，东莞市的四环路、五环路环绕全区，城市水网密布，具有良好的聚焦辐射条件。她坐拥珠三角东部金色走廊的亿万客流，以万江为中心分别以30KM、60KM、100KM为半径，形成经常性商圈、基本性商圈、旅游性商圈，覆盖珠三角整个区域4000万人口、近7000亿元的消费市场。她占地面积51万平方米，建筑面积116万平方米，商业面积47万平方米，停车位8000个，总投资额超过25亿元人民币。中山大信新都汇商城从香港模式到本土化模式大百货/大超市/大

7、家居/大餐饮/大家电/大娱乐为特色，一站式SHOPPINGMALL大信新都汇商城中庭六、搞好设计住宅不怕你有缺点，就怕你没有优点！商业不怕你有优点，就怕你有缺点！搞好商业设计有四个关键点人流动线视觉通透交通体系主力店的技术标准七、商业运营及管理 商业管理统一经营统一招商统一物管统一营销统一服务西宁王府井百货大楼八、承受压力 开业后市场培育期的压力经营的压力,市场竞争的压力社区商业操作基本要点2如何做好商业地产商业地产基础12社区商业操作基本要点社区商业核心规律一 研究区域规划及交通，把握区域商业未来竞争格局社区商业的区域性分析主要包括以下几方面要素： 片区人口统计； 片区消费群特征分析； 竞争

8、对手分析（现有及潜在的竞争对手）； 目前片区的人均商业面积大小； 片区人车流量统计分析； 片区商业业态的统计分析； 片区市政规划分析； 商业物业条件分析等等；以上几项要素是对社区商业策划定位的主要参考依据，任何一项要素分析都与项目的商业定位息息相关。社区商业核心规律二研究1000米范围内核心客户需求特征商业基本规律商业地产的原则：的项目销售额在公里范围内完成5分钟步行距离10分钟步行距离15分钟自行车距离便利店超市/餐饮社区购物中心经验：研究800-1000米范围内人群数量/分布/人流动线/消费特征等是我们做好社区商业的关键。800-1000米范围内社区购物“51015”原则社区商业核心规律三

9、 把握本项目客户数量规划合适的商业规模社区按规模分类 大型社区居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。中型社区小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。小型社区组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。社区商业按照规模分类面积规模辐射关系10000平米以内本社区10000-30000邻近社区30000平米以上区域商业中心社区商业核心规律四 正确处理商业与住宅、集中商业和街铺的关系社区商业设施的建设布局实现商业的相对集中及住宅和商业的相对分离，以保证住宅的宜居性和商业不扰民。街铺以一层为

10、主，少量二层，坚决不错三层商铺。商业从空间上和时间上实现便利性，便利居民的消费，便利服务的提供。各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。社区商业核心规律五 社区商业业态的基本形式超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态；一般而言：社区人均商业用地面积不大于1平方米。业态结构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3锦绣江南苹果园金地梅陇镇龙华新城高尚生活区龙华新城中央商务区龙华新城关口豪宅区军事用地集中商业商业街商业街集中商业B类商铺A类商铺C类商铺D类商铺社区商业价值提

11、升8大方法主力商家其租金常常为正常租金的25%-60%左右，而且租期长，免租期长，递增少，物业交付条件苛刻，物业管理费让利。主力店对商铺租金的提升在1.5-4倍之间，或更高。方法一 ：主力商家对租金与售价的提升关系方法二 ：引导客户流向回家路线设计外来客户流向客户逛街的习惯进口与入口的安排关键节点诱导：商家、雕塑地下、空中车库人流组织对于必须规划有集中商业的铺位，其必须保留的面积比例在30-60%之间项目财务要求与租售比例：最低要求收回商业部分所有的投资价值最大化与销售节点安排：商家经营稳定后，商铺价值最大，开业2-3年。方法三 ：设定合理的租售比例和销售节点方法四 ：客户驻留氛围的营造方法环境法休闲设施法视觉刺激法商家组合引导法促销活动餐饮的价值：万金油业态、扩大消费半径、解决高楼层价值餐饮设施要求方法五 ：可能经营餐饮的铺位相关设施到位方法六 ：规划相应的停车位停车位的意义停车位的比例要求：60-120个车位/万平方米招牌的意义：商家最重要的广告商家与发展商的矛盾：个性化与统一规划的矛盾、大与小的矛盾招牌的基本要求：明显，位置统一，尺寸规范方法七 ：利于商家经营的招牌位置规划方法八 ：业态规划相融共赢 业态组合的良性互动：购物、饮食、休闲、娱乐是一种可以内部循环的业态组合；成功的专业市场，生命力强消费者的习惯：目的单一化和多样化的趋势。单一化专业市场，多样化-物质与精神的双