四方山生态旅游设施项目可行性研究报告书(完整版)

1、6. 8销售推广费.40ii4. 3旅游市场分析19i TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark0 o Current Document 第一章 概述I.1.1项目概述1.1.2可行性研究报告的编制目的 31.3可行性研究报告的编制依据 31.4项目效益分析4.1.5特殊说明事项5 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第二章项目的界定与现状描述6.2.1宗地法律关系.6.2.2项目的自然条件与区位 8.2.3地上物状况102.4宗地环境112.5宗地开发目标.3 HYPERLINK l bookmark4 o Curre

2、nt Document 第三章投资环境141XX区经济介绍142XX区大西山风景旅游区现状分析 143XX区大西山风景旅游区目前存在的问题 1 64项目建设的必要性分析 17 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第四章 市场分析171总体宏观经济分析172 土地市场分析 194XX市旅游饭店业发展的主要特点 265竞争性项目分析 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 第五章项目的策划和运作321规划设计条件322项目组织结构与实施方式 333拆迁补偿方式 334项目实施进度计划345资金筹集.346 土地

3、销售时间和方式选择.347收款方式与回款计划 .34 8营销策略.34 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第六章 总投资成本分析4261征地费4362拆迁费 .363前期工程费 .364市政基础设施及公共服务设施建设费 .375地价款.406管理费用 .407财务费用.40IV9. 7政策风险50iii9开发期税费.416. 10不可预见费 41 11资金使用计划.41 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第七章项目竣工后的土地价值分析 .42 1假设开发法测算土地市场价格.432开发余值的分析4

4、3 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 第八章 财务分析451销售收入估算452成本分析453静态分析454现金流量分析455借款偿还466结论46 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第九章 风险分析471不确定性分析 472盈亏平衡分析 473敏感性分析484投资环境风险495资金风险506管理风险.50 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第十章 社会效益评价511对就业效益的影响512对环境效益的影响513对政府财政的影响 514对区域发展的影

5、响51第十一章 结论53 第一章 概述凤凰岭地块位于XX区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起， 并称为XX区三大旅游区。大西山风景区位于XX的西北城郊， 如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。20XX年以后，该区域所属的XX北部地区先后编制了XX区北部地区总体规划、XX区苏家坨镇镇域规划、XX市XX区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）、XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计 要点说明等一系列规划文件， 已获得XX市规划委员会关 于XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关 问题的批复（市规

6、函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的 建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的 基础条件。XX市土地整理储备中心 XX区分中心作为拆迁主 体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招 标、拍卖，挂牌交易。1.1项目概述1.1.1项目名称XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目1.1.2项目位置本项目位于XX区大西山风景旅游区的西北部，东至规 划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目 二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积 3.02公顷，代征绿 地12.019公顷。可规划地上面积 2.95万平方

7、米。1.1.3项目任务项目任务：对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆 迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“三通”地块内场地平整，实行土地挂牌出让。1.1.4项目实施的意义整体规划、统一开发，显化及提升国有土地资源的内在 价值。在加强XX区域经济发展的整体性、繁荣该地区经济的 同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的 北部商业档次。项目的实施将具有以下意义：1、实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地 使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设 用地的需求；2、 符合XX区经济发展和整体规划的要求，满足政府的 社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力

8、和带动能力的区域文化经济中心的一部分，形成一定的区域优势， 对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以住宿、商务会议为主体的现代化旅 游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业 规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功 能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人 们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质 文化生活水平及社会福利；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改 善环境；实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市 的可持续发展。1.2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据；为政府管理部门提供审批土地一级开

9、发项目的依据；为金融部门提供审查贷款可行性的依据。1.3项目申请报告的编制依据XX市城市总体规划（2004年-2020年）XX区土地利用规划关于XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计（市规函指标有关问题的批复【2005】1553号）XX区北部地区总体规划XX区苏家坨镇镇域规划XX市XX区大西山风景旅游区控制性详细规划（征求意见稿）XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设 计要点说明XX市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）XX市非住宅楼房估价技术规范（京国土房管拆2002646号）XX地价项目区基础资料拆迁、估价、市政预算等行业标准1.4项目效益分析项目建设期为

10、9个月，回收期为11个月。通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为：1、成本支出：项目总投资为 12553.24万元。2、出让收入：土地出让地价款测算为 13653.35万元。3、利润：通过测算利润为 1100.11万元。4、综合考虑土地开发价值后， 按基准收益率10%折算，项目财务净现值为1004.4万元, 年内部收益率为12%，项目在财务上可行。1.5编写说明本报告是在委托方提供基础文件、有关数据资料的基础上做出的。委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和 可靠性负责。我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的

11、专业分析、意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及 市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地一级开发项目立项使用。第二章 项目的界定与现状描述2.1宗地法律关系1、宗地性质及基本情况XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为 集体土地，项目位于 XX区大西山风景旅游区的西北部，东 至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和 龙泉寺一级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积9.82公顷，代征道路面积 3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积 2.95万平方

12、米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共24.859公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三 十年。J L-市Iw4 h图2- 1地块用地规划图 I 3002、宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约21.69公顷，占用地总面积的87.25% ;另有少量村镇企业用地 1.22公顷，占用 的总面积的4.91% （家具厂，已停产）。厂房及林地均为当 地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。3、宗地区域的历史价值该宗地位于XX市XX区大西山风景旅游区的西北部， 对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划 意见书为准。2.2项目的自然条件与

13、区位1、项目土地的自然特征本项目总用地面积为 24.859公顷，项目区比较规整， 近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况 良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。2、项目的区位特征项目所在地XX区是著名的高科技、文化、教育、旅游 区。区内山清水秀、古迹繁多，属 XX的上风上水之地。金 代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设， 清代形成“三山五园”的宏大格局，XX区不仅有优美的自然景观，而且有 丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成 趣，为园区内的企业、科研工作者提供了一个良好的生产、 生活和工作环境。图2-2 :大西山风景区位置示意图XX区中关村是全国智力资

14、源和科技人员最密集的地 区，其智力密集度在世界亦属罕见。XX区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了XX区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。 XX区位于XX市区 西北郊。东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连， 西与石景山、门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积 426平方公里。总用地面积24.859公顷，其中建设用地面积 9.82公顷，代征道路面积3.02公顷，代征绿地12.019公顷。可规划地上面积2.95万平方米。项目用地位置范围示意图如下：图2 3 :地块位置图2.3地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重

15、。平房破损程度严重， 使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景 区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约 21.69公顷，占用地 总面积的87.25% ;另有少量村镇企业用地 1.22公顷，占用 的总面积的4.91% （家具厂，已停产）。所占土地均为苏家ii坨镇各村农民向各村租用土地，租期30年项目现状情况统计表骨口. 序号项目名称数量单位备注-一一项目总占地面积24.859公顷-二二应拆迁房屋建筑面积1182.4平方米拆迁公司实地调查数据1厂房1182.4平方米拆迁公司实地调查数据2.4宗地环境1、自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻

16、隔，使地块成为一个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿 润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温 16摄氏度，一月份平均气温3摄氏度，7月份平均气温30 摄氏度，年平均降水 600mm，全年无霜期200余天。项目 地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀， 风景宜人，景观资源丰富。2、社会经济环境XX区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园， 是IT业成功人士，公司白领，及各行 业专家开会、办公、旅游、疗养、及举办学术研讨会的理想 处所3、市政基础设施状况（1 ）交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路、北清路、龙泉寺路。市区铁路西北环线从地

17、块东侧经过，但目前已基本处于 停运状态。（2）市政设施现状自来水：自打井水和XX供水一厂供水雨污水：无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁 家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年一遇。无污 水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉 淀污物定期抽运。天然气：无天然气管道，主要燃料为液化气。电力：有聂各庄变电站，22万伏-11万伏。居民用电分别由昌平区阳坊供电和 XX区沙涧路供电提供。通讯：西山农场场部内有电话机房， 容量1440门，有800 门投入使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。有线电视：由XX区有线电视局提供。（3 ）周边大市政现状北清路：北清路一期敷设有 DN800上

18、水，末端距凤凰岭地区约7-8公里北清路一期敷设有 DN500中压天然气管，末端距凤凰 岭地区约7-8公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地 区。颐阳路：只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。4、公共设施状况宗地附近有环绿艺苑、实创总公司培训基地等小型度 假、旅游设施。聂各庄村分布有邮局、卫生院、商店等简单 公共设施。总体规模较小、档次偏低、布局分散，不能满足 该区域未来发展需要。2.5宗地开发目标本项目完成后应达到：用地范围内的“三通（通上水通电、通路）及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。各 种市政基础设施管线接至规划红线外。第三章投资环境3. 1XX区经济介绍XX区以高科技、高知识含量

19、为特色。无论是从区位、商业氛围、业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着 其在京城科技龙头的地位。中关村高科技园区、上地园区已 经成为XX高科技的标志，XX区是高等学府的聚集地， 是输 送高科技人才的重要枢纽。2XX区大西山风景旅游区现状分析1、自然风光和民俗旅游凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲的好去处。XX区北部地区开发办同时组织实施了当地的 民俗旅游文化，抓住现代人回归自然的巨大商机。2、丰富的商业资源凤凰岭、大觉寺、阳台山、翠湖湿地公园、七王坟等 旅游景区聚集在 XX区大西山风景旅游区内，整个风景区内 孕育着较好的商机。

20、现在已有的配套设施不能满足日益增 加的旅游观光者的需求。3、优越的地理区位XX区大西山风景旅游区地处 XX区中关村商圈的后花 园，具有明显的区位优势。周边环境：本项目所在的 XX区，是高新技术产业的聚 集地，上地科技园区，中关村商圈，及众多高等学府聚集在 XX区，这些必将对本项目有辐射影响，本项目所在的大西 上风景区是IT成功人士旅游度假、 会议、办公的好去处，同 时是各大高校学科带头人举办学术研讨会、学术展示会的优 选之所。商圈环境：XX区大西山旅游区西北部，现在已各大旅 游风景区为依托，以旅游、饮食、住宿为主体的商圈已经初 具规模，同时受到中关村商圈，上地商圈的辐射作用，有益 于本项目的商

21、业环境。4、丰富的旅游资源XX山后地区（凤凰岭）独特的地理位置和良好的气候 及适宜居住环境，凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统 的旅游观光文化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等市场资源。3XX区大西山风景旅游区目前存在的问题XX区大西山风景旅游区正呈生长之势，但受到风貌保 护的限制和交通条件的限制，除了现有各旅游景区相应的配 套设施外，还没有形成大型的商业环境。1、功能不尽完善，结构不够合理XX区大西山风景旅游区风景秀丽，空气清新，是旅游 度假的绝好选择，但相关的配套设施没有合理得衔接起来， 各种业态没有合理的衔接起来，对消费者的吸引大多是旅游 业态，其他业态往往被忽略。2、

22、配套设施不够完善各旅游风景区同相应的配套设施没有合理的组合，各行 其是，没能达到相辅相成的作用，除旅游景区外，各饮食、 住宿等地的停车位数量有限。3、XX区大西山风景旅游区内企业没有形成合力，制约 XX区大西山风景旅游区商业氛围的发展旅游区内企业在结构调整、产品营销、形象宣传等方面 各行其是，没有形成合力，企业间的协调组织一一商会的作 用没有充分发挥，使打造 XX区大西山风景旅游区整体商业 氛围的工作难以顺利进行。4、XX区大西山风景旅游区市政设施不完备，电信、燃气、供暖管线没有实现介入，不能满足该区域的市政需求。3. 4项目建设的必要性分析从XX区旅游配套设施的总体供应量来看，市场供不应 求

23、，随着中关村以及高科技产业的进一步发展，未来对于高 档旅游配套设施的市场需求将有大幅提升。结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所 在区域发展旅游配套设施类产品有非常好的市场前景，不但 与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补 XX区旅游配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技园区 企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲 资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。第四章市场分析1总体宏观经济分析12中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已 达到世界的3.4%。中国的零售业也在两位数的增长，与 年前相比，翻了四倍多。这样的发展速度将会在

24、短期到中期 内存在。与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不 到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资 达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：作 为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入 反常的前进状态。排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济 的强大发展水平将会在中期内存在。中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有 800至900万人移居到城市。同时，农村的总人口量也在持 续增长。XX是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃 勃、充满活力的综合性产业城市。改革开放以后特别是“十五” 时期，中共

25、XX市委、市政府大力发展首都经济。循着XX 经济发展要立足 XX、服务全国、面向世界的思路，对经济 结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国 民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。近年来XX的经济保持了高速增长的趋势，2001年-2004年GDP年均增长速度达到 11.4%，GDP年增长率高于国家平 均水平，服务业和高新技术产业增长迅速，2008年奥运会将进一步拉动XX的基础设施建设和生态环境改造，进一步改善投资环境，提升国际形象。2004年，XXGDP总量为4283.3亿元，比上年增长13.5% ,连续六年保持二位数的增 长。人民生活水平迈上新台阶，城市居民人均可支

26、配收入达 到15637.8元，四年平均实际增长幅度达到12.4%。2 土地市场分析从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强 势政策调整对我国房地产业发展的影响主要可从以下几方 面加以分析：1、土地供应总量将会进一步得到控制从供给方面看，国土资源部下发的关于清理各类园区 用地加强土地供应调控的紧急通知以及国务院下发的关 于暂停审批各类开发区的紧急通知和关于清理整顿各类 开发区加强建设用地管理的通知等文件，对城市各类开发 区（园区）、别墅用地的供给作了严格的限制，这将使城市 土地增量供应出现较大回落。从需求方面来看，由于招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规定以及协议出让国有土地使用权规定等的

27、发布 实施，经营性用地停止协议出让，转而实行招标拍卖挂牌出 让，市场化程度大大提高，竞争也将更为激烈，土地价格也 将因此而上涨。土地价格的上涨，将降低土地市场需求。在供求机制的共同作用下，土地市场经过调整将重新实 现平衡，土地总供应量缩减，土地价格则将上浮，从而最终 实现控制土地供应总量，减少土地收益流失。2、地产价格短期将会有所波动，长期趋向平稳土地储备制度以及土地招标拍卖挂牌出让制度的实施， 对房地产价格的影响在不同阶段的表现存在着一定的差异。 制度建立之初，由于对土地供应总量调控力度的加大，使得 土地供应规模有所缩减，加上开发商以及购房者的理性预期 影响，房地产价格有可能会呈现上涨的态势

28、，而且上涨的幅 度在某些区域可能较大。与此同时，由于政府对住房市场的 干预，尤其是大规模经济适用房的推出，将对住房市场需求 形成较强的分流作用，从而对房地产价格上涨产生抑制作 用。再者，随着土地储备制度的完善，土地利用规划、土地 供应计划等的落实，政府将根据市场需求进行土地供应，以 避免房地产市场价格的大幅波动。因此，从中长期来看，土 地供应政策调整对房地产价格的影响不会特别明显，市场价 格总体上将保持平稳发展态势。4. 3旅游市场分析05年全市接待入境旅游者362.9万人次，比上年增长15%。其中，外国人 311.6万人次，增长16.2% ;港、澳、 台同胞51.3万人次，增长 8.2%。全

29、市旅游外汇收入 36.2 亿美元，增长14.2%。全年出境旅游者达51.7万人次，增长0.7%。全年接待国内旅游者1.25亿人次，增长 4.6%。国内旅游收入1300亿元，增长13.5%。“十五”期间，全市共接待入境旅游者 1460万人次，旅游外汇收入累计达到 148亿美元，分别比 “九五”时期增长21.3%和21.4%。共 接待国内旅游者5.6亿人次，实现旅游收入4968.7亿元，分 别比“九五”时期增长26.3%和1.3倍。不单是XX，05年全国的旅游业都在飞速发展。我国入 境旅游人数达1.2亿人次，出境旅游者达3100万人次，旅游总收入达7680亿元。入境过夜旅游人数达4680万人次，国

30、内旅游人数达 12亿人次。在旅游业总收入中，国内旅游 收入达5286亿元，国际旅游收入达到293亿元。预计，06年入境旅游人数将前所未有地达到 1.3亿人次， 比去年增长8%。其中入境过夜人数达到 5180万人次，外国 人2290万人次，国际旅游收入达到 336亿美元。05年旅客运输总量 60839万人，比上年增长 22.3%。 其中，铁路5778万人，增长6.3% ;公路51925万人，增 长25.2% ;民航3136万人，增长10%。十五”期间，客运 总量累计达到19.2亿人，比 九五”时期增长2.1倍。XX作为中华人民共和国的首都，是一座有3000多年悠久历史的古城，在全世界都享有盛誉。

31、它是一座拥有大量文 化历史古迹和皇家风格的宏伟壮观的城市，同时也是有着现 代化特色的快速发展的国际化大都市。图3- 1:外地游客职业分布情况图作为一座有着悠久历史的城市，旅游业对XX的经济有着重大的贡献。宏伟的故宫是世界上最大的并且保存最好的 皇宫。在XX城外，就可以爬上世界八大奇迹之一的长城。 天安门广场是世界最大的城市中央广场。XX的旅游业在中央政府的支持下取得了长足的进步。 在中国31个省、自治区、直辖市中，XX是第二大旅游胜地。 2001年，XX接待的海外游客达到 2,857,872人次，比上一 年增长了 1.3 %。其中来自国外和香港、澳门、台湾的游客 分别 2,398,790 人次

32、、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游业外汇收入总计达 29.5亿美元，比上一年增长了 6.5 %。这一年中，XX也接待了一亿一千万来自其他省和中 国其他地区的游客，比上一年增长了 8 %，旅游收入达887.7 亿元，比上一年增长了29 %。最近几年来京出差的人员比例在快速增长。外地游客平均在京停留时间为6.5天，重游率为 69.5%外地游客职业分布情况如下图所示：10% 11%10%公务员J企业管理人员二技术人员匚销售人员工人 匚军人 一农民-退休人员 学生 -其它 (数据来源：2001年XX统计年鉴，中国统计出版社出版)表3 - 1 : 2001年来京的不

33、同职业的旅游者所占百分比职业其他省游客百分比当地游客百分比政府公务员10.79.5企业管理人员22.717.8技术工11.510.7服务销售人员9.78.9工人10.48.0军人2.34.2农民5.01.1退休人员5.16.8学生12.625.0其他10.08.0表3 - 2: 2001年国内游客参观 XX的分类百分比目的百分比(%)渡假旅游44.0拜访亲戚朋友11.2公务16.9会议7.9看病3.0宗教0.3文化体育4.7其他12.0来京的目的有从事文化科技交流（15.1天）和宗教活动（7.5天）；这些人是外地来京人员中在京停留时间最长的 下图显示了外地来京人员不同的来京目的和他们平均 在京

34、停留的天数。（数据来源：2001年XX统计年鉴，中国统计出版社出版）XX市旅游业发展前景“十五”期间至2020年XX市旅游业发展的前景根据XX市旅游发展总体规划对 2010年XX旅游发 展前景的描述，根据 XX市旅游局征求XX旅游业专家学者 的意见和XX市相关委、办、局几个区县的意见，我们对2020 年旅游发展前景的描绘大体如下：1. XX的城市建设将有一个极达的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着XX城市景观。XX的基础设施建设将在今后 20年中产生飞跃式发展，地铁线 路延长，地面轻轨铁路建成，四环、五环通车，市内的交通 也将通过马路扩延、违法建筑物的拆除、占路市场的清理以

35、 及增加停车场地等措施得以彻底的改善。城市绿地将进一步 扩大，大气质量将进一步提高，和基础设施相配套的城市标 识系统将全面建立。 XX旅游业将有一个更加轻松、更加现 代的发展环境。2 . XX市将会竭尽全力保护 XX古城风貌，重点街区、 重点文物、重点民居不仅会得到市政府的高度重视，并且肯 定会充分为旅游业所利用，成为现代化XX的古老文化的亮点。XX的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游和黄金周旅游的重要基 地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。XX的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为XX旅游产品的五大支柱。另

36、外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、 节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、 科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届 时，国内外旅游者将在 XX对旅游产品有更多的选择性。XX将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。国家级和地方级重要文物点、博物馆、名人故居、历史上重 要事件发生地将更多地向游人开放。科技开发区、科技成果 试验地、大学校园等都将成为旅游者选择的新热点，而且民 俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会 馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同 民族的民俗活动，都将在 XX全面开花，使 XX成为国际知 名的文化大都市。6

37、 .旅游产业届时经过四十年的发展，将成为一个非常 成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的 知名度，很多产品将成为世界产品，XX将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，XX旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业 各要素得以充分的发展。旅游者在XX将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动7.旅游业无疑将成为 XX经济的支柱型产业， 将对国家 和地方做出较大的贡献，XX因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整 个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因 此跻身于国际大都市

38、和国际旅游强市的行列。结论：中国旅游产业和 XX旅游业的发展为国内旅游市场提供 了巨大的潜力，国民经济增长的强劲走势使得国民用于旅游 方面的开销迅速增长；XX已有一大批文化历史名胜，如故宫、天坛、八达岭 长城和颐和园等；总体上，旅游业仍处于发展规律阶段、热点不多，就是 历史名胜开发得也很有限，近几十年没有开发新的景点；游客在京停留时间平均为国为 6.5天，重游率接近70% 假设在初次到京时已经游览了 4个主要景点，对于新景点来 说，市场潜力在重游的客源中每年将超过百万；所有的现有景点均为静态景观，XX缺乏像迪斯尼乐园或二十世纪影城那样的互动性或主题性的景点；将传统转变为资本，并且高度宣扬中关村

39、科技园商务休闲及 旅游度假概念，并且得到奥运支撑作用，凤凰岭地区的建设 一定能成为充满活力的亮点。4. 4XX市旅游饭店业发展的主要特点是:一、旅游饭店的规模和经济总量在一定区域内高度集中。分区县的数据表明，全市有52%的旅游饭店集中在朝阳 区、XX区和东城区，它们实现了全市 79%的营业收入、101% 的利润总额和 83%的税金总额。另外，还有20%的旅游饭店集中在西城区、宣武区和丰台区。以上区域集中了全市 72%的旅游饭店、90%以上的经济总量。二、高星级饭店是拉动旅游饭店业总体水平提升的主力 军。四星级以上的高星级饭店呈现出创收水平高、赢利水平 高、平均房价和客房出租率同步提高的态势，是

40、拉动旅游饭 店业总体水平提升的主力军。高星级饭店集中全市旅游饭店60%的收入和70%的利润。截至11月底，仅占全市旅游饭店数16%的四、五星级饭店实现营业收入104.9亿元，同比增长49.4%，占总量的 61.5% ;实现利润总额 13.9亿元，占总量的 72.4%，收入利 润率为13.3%。不足两成的四、五星级饭店集中了全市六成 多的营业收入和七成多的利润总额。三星级及以下饭店实现 营业收入65.5亿元，同比增长 25.5%，占总量的 38.5% ； 实现利润总额 5.3亿元，不足总体的三成，收入利润率为 8.1%，超过八成的三星级及以下饭店仅集中了全市不足四成 的营业收入和三成的利润总额。

41、平均房价和客房出租率同步增长。目前，全市旅游饭店 的平均房价为411元/间天，比2003年增长6% ;客房出租 率为65%，比2003年上升15个百分点，实现平均房价和 客房出租率的同步增长。其中：四、五星级饭店的平均房价 分别比2003年增长3%和10% ;客房出租率分别比 2003 年提升15个和16个百分点。二、三星级饭店在平均房价不 变的情况下，客房出租率分别提升14和12个百分点。一星 级饭店在平均房价下降 5%的情况下，客房出租率提升12个 百分点。表3 - 4 :旅游饭店分星级的平均房价及客房出租率:星级五星四星三星二星一星平均房价（元/间天）762437281204166客房出

42、租率（）67716360454. 5竞争性项目分析项目周边区域近期没有土地供应，区域的土地市场仍然 在起步阶段。目前正在交易的地块中，距离项目最近的是位 于温泉镇的D1、D2地块，规划用途为住宅、行政办公及商 业。2005002从04年至06年间XX市场上成交的地块中，规划用途为 商业金融用地，同属于六类土地，并且对本项目有一定参考 意义的地块有三个，分别是：京土整储挂（昌）号（昌平区东小口镇建设用地）、京土整储挂（昌）2004001 号（昌平区东小口镇中滩村建设用地）、京土整储挂（石）2004007号（石景山区八角建设用地）。XX区旅游业发展情况分析二一世纪，国际三大产业中最具吸引力的产业为

43、旅游 服务等第三产业。尤其是第三产业宠儿一一旅游休闲产业。 随着中国改革开放的不断深入，中国政府大力扶持旅游产 业，而旅游产业也越发展示出其勃勃生机，可以说旅游经济 产业的黄金时代即将来临。据测算目前在我国，旅游业每收 入1美元，又使国民经济增加 3.12美元。使第三产业相应 增加10.7美元。旅游业的独特经济功能， 促使各地区都加大 了旅游业的发展力度，特别是在景点建设上更是不遗余力。 国际及国内的形势为该项目提供了坚实的政治，社会基础（即天时）。XX中关村作为全国高科技行业的基地及窗口，近年来 吸引大量的国际国内客商、专家，并带来大量商务及附属的 旅游观光休闲需求。XX山后地区（凤凰岭）独

44、特的地理位置和良好的气候及适宜居住环境，必将吸引越来越多的媒体 和旅游界的关注（即地利）。凤凰岭厚重的历史、宗教文化沉淀、传统的旅游观光文 化、良好的人文亲和环境，必将带来巨大的旅游休闲会务等 市场资源（即人和）。总结结合本项目区域的特点和规划方向考虑，未来本项目所 在区域发展旅游度假配套类产品有非常好的市场前景，不但 与大西山风景区的整体规划方向相符合，而且还能够填补 XX区旅游度假配套设施的市场空缺，服务于中关村高科技 园区企业商务交流、技术研发等。另外，本项目的建设可以充分地挖掘区域旅游度假休闲 资源，为大西山风景区的可持续发展提供保障。第五章项目的策划和运作5.1规划设计条件按照XX市

45、规划委员会发关于 XX区大西山风景旅游 区近期建设地块规划设计指标有关问题的复函（市规函:2005 : 1553号）的规定，本项目规划利用条件如下：项目名称：XX市XX区大西山风景区凤凰岭旅游设施项 目1、用地规划要求：拟规划建设用地位置、范围：东至规划旅游专用道，南 至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施二期项目，北至凤凰岭 路。拟规划建设用地性质：旅游度假及文化用地总用用地面积：24.859公顷总建设用地面积：9.82公顷其中，旅游度假用地：9.82公顷代征城市公共用地面积：15.039公顷其中，代征道路用地面积：3.02公顷代征绿地：12.019公顷2、建筑规划要求：建筑使用性质：旅游度假、文

46、化建筑控制规模：旅游度假W 2.95万平方米建筑控制高度：旅游度假w 9米5. 2项目组织结构与实施方式开发主体设想： 本地块的开发与XX区大西山风景区的发展密切相关，现申请在XX市土地整理储备中心的监督下，以XX区分中心作为一级开发实施主体，组织实施该项目土地一级开发工作。开发意向和意义： 在本地块建设高品质、高标准、达到 国内同类物业领先水平的集会休闲、旅游度假于一体的高档 酒店商务中心，不仅可以满足XX区对商务、旅游设施的迫切 需求，更可以提高本地区的形象、档次和品位，从而拉动区 域土地价格的上升。但要求资金大量投入，立足长远，长期 经营。5. 3拆迁补偿方式本项目对拆迁的补偿方为货币补

47、偿方式，相应的拆迁补偿费用计入一级开发成本一级开发单位在实施拆迁工作时，拟采用先进行现状调 查、评估测算、制定拆迁补偿政策，确定对各原用地单位的 补偿价格，补偿价格进入一级开发成本，以更好地体现平等 自愿公平的原则。5. 4项目实施进度计划为提高效率、降低成本、加大项目实施力度，本报告按 11个月的时间安排项目实施进度计划（即土地一级开发建设期计划）。2006年1月开始实施，预计到2006年11月竣工 达到各地块三通一平，进入土地挂牌出让的经营期。具体安 排如下： 开发项目进度表单位（天、月）间项目051515152515351545155515651575158515951510515规划意

48、见书交通影响评价环境影响评价 本项目资金来源 65%为银行贷款资金，35%自筹。根据XX市金融业的规定，获得土地整理储备中心委托 授权开发的土地开发项目可以取得银行的信用贷款，用以支 持土地一级开发，所以本项目在资金筹措方面是有保证的。5. 6 土地销售时间和方式选择本土地一级开发项目预计 2006年9月竣工后即进入经 营期。由于出让方式为熟地熟卖，计划在一个月内采用一次 性出让方式完成上市销售。5 . 7收款方式与回款计划本项目收款方式为短时间分期收款，在2006年下半年完成收款并归还银行贷款，以节约资金成本。计划2006年10月实现回款30% , 2006年11月回款70%5. 8营销策略

49、1、加强土地市场营销尽管土地一级开发属于非盈利行为，但土地的实际出让 是通过市场来实现的，而不是完全的政府行为，市场决定项 目的成败和收益。脱离市场或缺乏对土地市场价值的认知， 项目即使完成三通一平挂牌出让，也可能无人摘牌。土地市 场营销有助于真实体现土地价值、最优化的使用土地资源、 提升政府形象、加强政府对土地市场的管理和调控力度。2、加强区域主题宣传除在土地挂牌前和挂牌期间应加强对项目土地优势的 宣传推广力度外，实际上在区域规划期间就应该进行土地市场营销。区域规划在一定程度上决定了土地一级开发的出让 价格和项目的定位，因而通过举办国内外知名专家研讨会或 论证会，并通过媒体进行宣传，实行规划

50、公示，召开市民听 证会，完善公众参与、专家评审和政府决策，以此来提高本 项目的知名度、发挥规划的龙头、导向和约束作用，实现土 地收益的最大化。41 第六章总投资成本分析本土地一级开发项目总投资成本包括开发建设补偿费、 拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、公共建设费、管理 费用、销售推广费用、不可预见费以及财务费用。土地出让金虽然在一级开发阶段没有支付，但也应计入 总投资进行计算。经测算，本土地一级开发项目总投资成本为19623.64万元，具体组成见表 6.1 o表6-1总投资成本估算表骨口. 序号项目金额（万元）比例备注-一征地费687035.01%-二二拆迁费10565.38%三前期工程费2

51、781.42%四市政设施建设费300615.32%五地价款7070.436.03%楼面毛地价六管理费用220.341.12%(1+2+3+4)*2%七财务费用351.711.79%年利率5.85%八销售推广费用220.341.12%(1+2+3+4)* 2%九开发期间税费不发生十不可预见费550.852.81%(1+2+3+4)* 5%总计19623.64100%6.1开发建设补偿费本项目的用地范围内所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期 30年。与土地方协商如下：开发建设补偿费拟采用包干总费用的方式支付，预计共支付补偿款6870万元，其中2179万元用于土地补偿，1089 万元用于

52、人员安置补偿，3602万元用于果木补偿。劳动力安 置由西山农场和车耳营村内部调剂解决。6. 2拆迁费目前正在与家具厂洽谈拆迁事宜，预计两个月内完成拆 迁工作。根据与家具厂洽谈的情况，按照4800平方米的建筑面积来整体估算拆迁和补偿的费用，预计为20XX元/平米，拆迁成本约为960万，加上96万（拆迁和补偿费用的 10% ） 的不可预见费，估算拆迁工作的总成本为1056万元。6. 3前期工程费前期工程费用主要包括：项目申请报告编制费、环境影 响评价报告编制费、交通影响评价报告、勘察设计费、工程标底编制费、招投标管理费、工程建设监理费等其它费用 具体的估算情况见前期工程费估算表，前期工程费合计为2

53、78万元。现在该项费用或已实际发生或已签订协议。表6-3前期工程费估算表骨口. 序号项目金额（万元）备注1项目申请报告编制费18工程咨询公司收费2环境影响评价报告编制费9环评公司收费3交通影响评价报告编制费12交评公司收费4规划咨询费60占基础设施建设费的2%5工程设计费60占基础设施建设费的2%6工程造价咨询费15占基础设施建设费的 0.5%7工程标底编制费9占基础设施建设费的 0.3%8招投标代理费15占基础设施建设费的 0.5%9招投标管理费2占基础设施建设费的0.06%10工程建设监理费18占基础设施建设费的 0.6%11其它费用60占基础设施建设费的2%合计2786 . 4市政基础设

54、施及公共服务设施建设费依据XX市XX区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明和本项目地块现状条件，我中心委托设计单位进行了初步的市政方案咨询，其中包括前期相关工作、宗地外通路、通电、通水及宗地内土地平整五个部分的工作，详细分述如下：（1 ）前期相关工作：该项工作费用约 85万，其中包含规划和设计费41万，水文、地质勘察费 44万。（2）通路：通路方案：本项目拟从东侧现状道路建设沥青路接入本项目地块，设置道路照明，并敷设相关的管线，为通电、通水和场地平整工作做准备成本估算：预计道路建设成本约1181万元，道路照明工程成本约50万元，通路工程合计 1231万元。(3)通电：通电方案：本项目未

55、来将由220/110kv聂各庄变电站提 供，敷设拟采用电缆管沟。成本估算：通电方案的工程造价约233万元。(4)通水：给水方案：供水水源近期拟利用地下水水源井和已建成的规模为7500立方米/日的水厂；远期拟由城市供水管网供水，城市 供水管线管径拟按 Dg500实施，配水管网拟按环状布置。排水方案:排水系统近期实施拟采用雨水、污水分流的排水体制。度假基地拟自建小型污水处理设施，污水处理程度拟定 为二级处理后排放，或作为景观水体水源回收利用。远期拟 排入聂各庄污水处理厂。地面降水靠雨水管道和明渠汇集，直接排入排洪沟中。成本估算：给水工程工程预计费用约70万元，中水工程约85万元，排水工程72万元，

56、雨水工程约384万元，总 成本合计约611万元。（5）地块内土地平整：平整方案：项目地块内的土地平整包括土方回填和场地 平整。土方回填的实施包含了现场所需土方的回填、外购土方及土方运输成本估算：土方回填工程成本约406万元，场地平整成本约440万元，合计约 846万元。综上，市政设施预计总投入成本为3006万元。6. 5地价款根据周边评估项目的土地毛地价价格，估算项目区商业用地楼面毛地价约为 720元/平方米。由于容积率小于1 ,因 此按用地面积计算，项目规划商业用地面积为9.82万平方米，则出让金总价为 7070.4万元。6 . 6管理费用管理费用是土地一级开发单位为组织和管理土地一级开发项

57、目而发生的各项费用，按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建设费用合计数的2%计算，即220.34万元。6 . 7财务费用财务费用是土地一级开发主体的资金成本。本项目的资 金来源65%为银行贷款，财务费用为贷款利息，利息率按1-3年期贷款年利率5.85%、按资金实际占用情况计算利息， 为351.71万元，在项目完成后以销售收入还本付息。6. 8销售推广费销售推广费是在销售推广土地一级开发产品过程中发生的各种费用，按开发建设补偿费用、 拆迁费用、前期费用、 市政建设费用合计数的 2%估算，即220.34万元。6. 9开发期税费土地一级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。6 . 10

58、不可预见费不可预见费按开发建设补偿费用、拆迁费用、前期费用、市政建设费用合计数的 5%估算，即550.85万元。6 .11资金使用计划总投资成本费用包括前期、开发建设补偿费、拆迁和工 程等四大类费用，前期费用中包括项目申请报告、环境评价 抱告、交通影响评价报告、各种报批的手续费用以及现场实 际调查费用等，工程费用包括基础设施建设费。主要资金使用如下（详见表6-4 ）:前期部分资金使用时间 2006年1月-2006年3月，计3个月；开发建设补偿费部分资金使用时间2006年3月-2006年7月，计5个月2006年5月-2006年9月，计52006年3月-2006年9月，计7拆迁部分资金使用时间 个

59、月；工程部分资金使用时间个月。表6-4资金使用计划表项目建设期经营期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期费用33%33%34%开发建设补偿费20%20%20%20%20%拆迁费20%20%20%20%20%基础设施建设费10%15%15%15%15%15%15%管理费用10%10%10%10%10%10%10%10%10%10%销售推广费50%50%不可预见费20%20%20%20%20%第七章项目竣工后的土地价值分析本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为24.859公顷，包括旅游度假用地、绿化用地和道路用地，可开发建设的建筑面积为2.95万平方米。旅游度假用地属于经营性建

60、设用地，可以直接采取挂牌出让的方式，通过市场实现其土地的价值。绿地和道路属于公益性用地，其土地价值 主要体现在社会效益上。本土地一级开发项目竣工后的土地 价值为经营性建设用地的土地价值。本报告主要采用假设开发法（剩余法）来确定经营性建 设用地的熟地价值。假设开发法（剩余法）是用二级开发完 成后的商品房的房地产售价扣除相应的开发成本费用及二 级开发利润后求出土地价格，即二级开发商可承受的地价水 平。7 .1假设开发法测算土地市场价格运用假设开发法求取地价，以规划各用途为准，使用年 限为法定最高年限，以开发完成房屋的售价扣减建造成本、 利息、利润等计算各用途的楼面熟地价单价，乘以对应各地 块的建筑