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文档简介

1、房产经纪公司与经纪人可否以合作关系规避用工风险当下我国房产经纪人存在人员流动性较大，收入不稳定两个重 要特点。人员流动性较大比较容易理解，而这里的收入不稳定指的是 房产经纪人的收入水平在每个时间段中的情况多有不同。房产经纪公 司为降低人工成本往往与房产经纪人实施自由经纪人制度。即，经纪 人仅从房产经纪公司取得交易提成而不获得稳定工资，至于社保、公 积金等均不予缴纳。甚至于公司与员工之间签订合作协议，而非劳动 合同以规避用工成本较高的风险。但如果合作协议签订不当，则会导 致被认定无效，重新被认定为劳动关系的法律风险。案例如下：2012年下半年，刘玲玲（化名）因一场道路交通事故去世，家人 向刘玲玲

2、发生车祸前的工作单位鄞州某房地产经纪有限公司协商有 关事宜时，却被告知刘玲玲与该公司不存在劳动关系。刘玲玲的父母 及女儿向仲裁机构申请仲裁，裁决结果为刘玲玲与该公司存在劳动关 系。然而，该房产经纪公司不服，起诉至鄞州法院。该房产经纪公司起诉称，2012年初，经刘玲玲的申请，公司与其 达成合作意向，一起从事房地产经纪业务，并签订合作协议等文 书，合作期间的风险、法律、经济责任由其本人承担。在此后的合作 中，原告为刘玲玲提供业务工作环境和操作平台，而刘玲玲负责搜寻 房源、联系客户等，双方按比例分配业务收入。因此，公司与刘玲玲 之间建立的是合作关系，而不是劳动关系。鄞州法院经审理后认为，从该房产经纪

3、公司与刘玲玲签订的合 作协议及合同附件来看，协议的大部分内容是对刘玲玲的权利义务 的约定，体现了该公司与刘玲玲之间的管理与被管理关系。此外，从 刘玲玲实际开展业务的情况来看，刘玲玲提供的仅仅是劳动力，公司 根据其工作业绩按月支付报酬，因此刘玲玲与公司之间不存在合作的 基础。最后，鄞州法院一审判决确认原告与刘玲玲在2012年2月下旬 至车祸发生之前存在劳动关系。（宁波日报12月30日）案件点评：上述案件中的房产经纪公司能够想到从合作协议的角度规避用工 风险，应该是经过了专业律师的指点，但仅仅从协议的名头角度实施 此种防范其实并不能真正起到用工风险防范的作用，实施也证明了此 种操作的无效。那么，是否房产经纪公司当真无法与经纪人建立合作 关系的业务模式么，答案是否定的，但前提是房产经纪公司操作上的 规范性必不可少。具体操作要点如下：1、规范的合作协议应当突出双方平等民事主体法律地位。明确双 方之间不存在管理与被管理的关系。权利义务的基本衡平在合作协议 中比较重要。在具体的条款处理上也应当强调违约责任的承担而非损 害赔偿或处罚。2、销售提成的分成应当明确比例及支付方式、税费缴纳等。尤其 是税费的缴纳问题名单明确应当严格依照税法执行。3、管理细节房产经纪公司不应干涉合作相对方的出勤、日常行为等。对于房 产经纪公司

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