8203估价师协会网站cms案例分析

1、案例分析二提交人：实践：鼎信房地产估价一、项目背景：1、估价目的：委托评估地块为国有出让土地，土地用途为商业金融业用地。天津土地交易中心欲了解该土地的出让价格,故委托鼎信房地产估价对该块土地进行评估，为其提供出让价格参考。2、地价定义：依据委托估价方提供的土地出让项目地价评估委托书，估价对象为商业金融业用地，实际开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯），红线内场地尚未达到平整。根据城镇土地估价规程及此次估价目的，此次评估设定用途为商业性办公用地,设定开发程度为宗地红线外“七通”（路通、供电、供水、排水、供暖、供气、通讯），红线内场地平整。此次评估地价定义是指估价

2、对象在估价基准日 2007 年 7 月 6日，规划利用条件下、设定开发程度与用途、土地使用年限为 40 年国有出让土地使用权价格。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划。根据城镇土地估价规程（以下简称规程），通常的估价方法有成本近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修等。估价方法的选择应按照地价评估的规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。估价对象为一宗国有土地，为其出让提供价值参考。土地用途为商业金融业用地。由于估价对象宗地为具有投资开发潜力的房地产，委托方提供了该地修建性详细规划，同一区域内开发完成后的商业交易案例较多，适宜采

3、用剩余法；由于该地区土地市场比较发达，经常性发生土地交易，适宜采用市场比较法。根据该宗土地以及市场状况，最终决定采用剩余法、市场比较法两种方法进行估价。在技术路线确定之后，依据技术路线的思路，通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，结合对当前房地产市场交易进行分析层商业性办公建筑，其中处区位条件及个别条件，构相似的项目销售情况确定土地的最佳利用方式为开发十一一层（停车场），根据估价对象项目所周边地区内近期同区域、同类项目、结商业性办公物业价值为X 元X平方米（销售均价），估价对象开发完成后可实现的房地价值为万元。再估算开发成本和开发商合理利润，通过公式：待估土地价格开

4、发完成后的不动产总价值-开发成本-开发商合理利润。求得该地块的出让价格的参考值。采用市场比较法测算该地块时，因为 2006 年至 2007 年市内六区土地市场交易比较活跃，与估价对象在用途、区位、面积等类似的宗地成交案例较多在估价对象周边区域选取了三宗最符合可比实例的土地交易案例作为可比实例，进行交易情况、交易日期、土地状况的修正，通过公式：V可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数土地状况修正系数，得到该估价对象的比准价格。通过对两种方法估算价格进行比较分析，综合考虑该区域的地产市场的实际情况，估价认为两种方法计算结果相差不大，故确定采用算术平均数的方法求取估价对象的价格。三、本估价

5、项目的主要难点和解决方案。本项目估价工作中的难点也是市场比较法的难点，主要在于可比实例的选择和可比实例交易价格的修正。可比实例必须符合下列要求：与估价对象地块的用途相同；与估价对象地块的价格类型相同；与估价对象地块属同一供需圈内相邻地区或类似地区；与估价对象地块的估价时点相近；成交价格为正常价格或可以修正为正常价格此次估价选取的这三个交易实例均符合以上的要求，从而保证了此次估价结果的准确性。可比实例的重要性又一次得到了印证。在可比实例交易价格的修正中，不同的物业状况，需要的影响价格的也不同。此次估价对象物业形态是商业性办公建筑。所以需重点的区位有：集聚程度、交通条件、周边环境等；需重点的个别有:外观形象、装修、设备设施、智能化程度、物业管理水绝不能含糊其辞、。在对。进行文字描述，应用词准确，四、本项目主要经验总结。1.由于在日常工作注意到注重了解、搜集、判断有关市场交易案例，并在公司建立起了资料库，使得这次估价工作，特别是市场比较法的测算进行得异常顺利。今后的资料库更加充实和