房地产行业全国成交面积及市场跟踪

1、内容目录 HYPERLINK l _TOC_250008 预计 8 月全国成交面积累计同比增速继续回升 4 HYPERLINK l _TOC_250007 预计全国商品房成交面积累计同比-3.0%左右 4 HYPERLINK l _TOC_250006 预计全国商品住宅成交面积累计同比-2.3%左右 4 HYPERLINK l _TOC_250005 住宅在建未售库存 20.6 个月，处于历史平均水平 5住宅类土地市场，二线和强三四线有所降温 6 HYPERLINK l _TOC_250004 一线住宅类土地供大于求，溢价率、成交楼板价累计同比均回升 7 HYPERLINK l _TOC_25

2、0003 二线住宅类土地供大于求，溢价率下降、成交楼板价累计同比上升 8 HYPERLINK l _TOC_250002 强三四线住宅类土地供大于求，溢价率回升、成交楼板价累计同比回落 10 HYPERLINK l _TOC_250001 弱三四线住宅类土地供大于求，溢价率回落、成交楼板价累计同比走平 11 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 13评级指南及免责声明 14图表目录图 1：8 月样本城市商品房成交面积累计同比-8.7% 4图 2：8 月样本城市商品住宅成交面积累计同比-9.7% 4图 3：住宅在建未售库存去化周期处于历史平均水平 5图 4：样本 358 城住

3、宅类土地供应累计同比较上月有所下降至-3.3% 6图 5：样本 358 城住宅类土地成交累计同比回升至-5.9% 6图 6：一线供应累计同比回落至 34.0%，成交累计同比回升至 19.0% 7图 7：一线土地移动平均供求比上升至 1.10 7图 8：一线住宅类土地溢价率回升至 22.3%，成交楼板价累计同比回升至 21.3%8图 9：二线供应累计同比回落至-3.2%，成交累计同比回升至-5.7% 8图 10：二线土地移动平均供求比回升至 1.01 9图 11：二线住宅类土地溢价率下降至 14.3%，成交楼板价累计同比上升至 4.4%9图 12：强三、四线供应累计同比回落至 14.8%，成交累

4、计同比回落至 21.1% 10图 13：强三、四线土地移动平均比较上月下降至 0.94 10图 14：强三、四线溢价率回升至 30.3%，成交楼板价累计同比回落至 12.9%。11图 15：弱三、四线供应累计同比下降至 2.6%，成交累计同比下降至 1.9% 11图 16：弱三、四线土地移动平均供求比下降至 1.26 12图 17：弱三、四线成交溢价率回落至 25.7%，成交楼板价累计同比维持 3.0% 12表 1：市场数据研究城市范围 3表 2：土地数据研究城市范围 3表 3：7 月样本 358 城各能级城市住宅类土地整体供大于求 6说明样本城市研究范围：研究的商品房样本城市共 42 个，商

5、品住宅样本城市共 32 个，具体城市如下表。表 1：市场数据研究城市范围商品房样本城市商品住宅样本城市北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，长春，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，佛山，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿42州，淮安，东营，泰安，淮南，舟山，镇江，泰州，连云港，绍兴，珠海，金华，吉林，江阴北京，上海，广州，深圳，杭州，南京，武汉，成都，青岛，苏州，福州，厦门，长春，无锡，东莞，惠州，扬州，岳阳，韶关，南宁，温州，泉州，赣州，常州，江门，莆田，盐城，宿州，淮32安，泰安，芜湖，宁波数据来源：Wind，克而瑞证券研究院土地数据覆盖

6、城市：分一线、二线、强三四线、弱三四线共覆盖 358 个城市。一线城市广州、上海、北京、深圳4二线城市重庆、成都、武汉、青岛、沈阳、西安、杭州、长沙、天津、郑州、南宁、南京、长春、大连、济南、宁波、昆明、太原、合肥、25苏州、厦门、南昌、兰州、福州、贵阳强三、四线城市常州、无锡、昆山、镇江、南通、中山、珠海、徐州、台州、烟台、东莞、佛山、惠州、清远、海口、温州、淮安、江阴、芜湖、23湖州、泉州、西宁、三亚弱三、四线城市其他 306 个城市306表 2：土地数据研究城市范围数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院预计 8 月全国成交面积累计同比增速继续回升预计全国商品房成交面积累计同比-3.0%左右

7、样本城市商品房成交面积累计同比-8.7%，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至-3.8%-2.2%。图 1：8 月样本城市商品房成交面积累计同比-8.7%40%60%20%40%20%0%0%-20%-20%-40%-40%2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-04-60%非样本城市-累计同比（左轴）商品房销售面积：累计同比（左轴）样本城市-累计同比（右轴）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院预计全国商品住宅成交面积累计同比-2.3%左右样本城市商品住宅成交面积累计同比-9.7%

8、，增速回升。预计全国成交累计同比增速回升至-3.1%-1.4%。图 2：8 月样本城市商品住宅成交面积累计同比-9.7%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-062019-112020-04非样本城市-累计同比（左轴）商品住宅销售面积：累计同比（左轴）样本城市-累计同比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%数据来源：Wind，克而瑞证券研究院住宅在建未售库存 20.6 个月，处于历史平均水平7 月库存较 6 月略升，为 20.6

9、个月，仍处于历史平均水平。结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。图 3：住宅在建未售库存去化周期处于历史平均水平353025201510502001-022003-022005-022007-022009-022011-022013-022015-022017-022019-02数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院备注：住宅在建未售库存以 2000 年 12 月为基点计算存量+累计（当月新开工-当月销售）；库存周期库存/最近三个月商品房销售面积均值实际去化周期由于库存中含少量不可售部分，故会比实际在建库存值偏大住宅类土地市场，二线城市有所降温2020 年

10、8 月，住宅类土地市场整体供大于求。疫情后，一线和三、四线累计供应、成交增速均为正；二线累计供应、成交增速均为负。城市能级累计供应面积累计成交面积累计供累计成累计供求比表 3：7 月样本 358 城各能级城市住宅类土地整体供大于求（万）（万）应同比交同比一线城市2,1051,74334.0%19.0%1.21二线城市30,37326,293-3.2%-5.7%1.16强三、四线城市12,14710,86614.8%21.1%1.12弱三、四线城市104,41577,7362.6%1.9%1.34数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院样本 358 城住宅类土地供应累计同比-3.3%；住宅类土地成交

11、累计同比-5.9%。图 4：样本 358 城住宅类土地供应累计同比较上月有所下降至-3.3%50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07供应建筑面积（万）供应同比（%）累计同比（%）140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院图 5：样本 358 城住宅类土地成交累

12、计同比回升至-5.9%40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07成交建筑面积（万）成交同比（%）累计同比（%）120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院一线住宅类土地供大于求，溢价率、成交楼板价累计同比均回升一线土地市场供应累计同比回落至 34.0%，成交累计同比回升至 19.0%。一线城市累计供应

13、2,105 万，累计成交 1,743 万，累计供求比 1.21，供大于求。图 6：一线供应累计同比回落至 34.0%，成交累计同比回升至 19.0%80070060050040030020010002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）供应面积累计同比（%）成交面积累计同比（%）数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院一线城市土地供求比继续下降，移动平

14、均 3 个月供求比 1.10。图 7：一线土地移动平均供求比上升至 1.103.02.52.01.51.00.50.02015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07移动三月平均供求比数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院一线城市住宅类土地溢价率回升至 22.3%，成交楼板价累计同比回升至 21.3%。图 8：一线住宅类土地溢价率回升至 22.3%，成交楼板价累计同比回升至 21.3%40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,000

15、02015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07成交楼板价（元/）成交溢价率（%）累计楼板价同比（%）500%400%300%200%100%0%-100%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院二线住宅类土地供大于求，溢价率下降、成交楼板价累计同比上升二线土地市场供应累计同比回落至-3.2%，成交累计同比回升至-5.7%。二线城市住宅类土地累计供应 30,373 万，累计成交 26,293 万，累计供求比 1.16，供大于求。图 9：二线供应累计同比回落

16、至-3.2%，成交累计同比回升至-5.7%8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）供应面积累计同比（%）成交面积累计同比（%）数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院二线城市供求比回升，移动平均 3 个月供求比为 1.01。图 10：二线土地移动平均供求比回升至 1.011.81.61.4

17、1.21.00.80.60.40.20.02015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07移动三月平均供求比数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院二线城市住宅类土地溢价率下降至 14.3%，成交楼板价累计同比上升至 4.4%。图 11：二线住宅类土地溢价率下降至 14.3%，成交楼板价累计同比上升至 4.4%700060005000400030002000100002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072

18、019-012019-072020-012020-07成交楼板价（元/）成交溢价率（%）累计楼板价同比（%）120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院强三四线住宅类土地供大于求，溢价率回升、成交楼板价累计同比回落强三、四线土地市场供应累计同比回落至 14.8%，成交累计同比回落至 21.1%。强三、四线城市累计供应 12,147 万，累计成交 10,866 万，累计供求比 1.12，供大于求。图 12：强三、四线供应累计同比回落至 14.8%，成交累计同比回落至 21.1%4,0003,5003,0002

19、,5002,0001,5001,00050002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）供应面积累计同比（%）成交面积累计同比（%）数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院强三、四线城市土地供求比波动较大，移动平均 3 个月供求比回落至 0.94。图 13：强三、四线土地移动平均比较上月下降至 0.942.01.61.20.80.40.02015-04 2015-

20、09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04移动三月平均供求比数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院强三、四线城市住宅类土地溢价率回升至 30.3%，成交楼板价累计同比回落至 12.9%。图 14：强三、四线溢价率回升至 30.3%，成交楼板价累计同比回落至 12.9%。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07

21、2019-012019-072020-012020-07成交楼板价（元/）成交溢价率（%）累计楼板价同比（%）200%150%100%50%0%-50%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院弱三四线住宅类土地供大于求，溢价率回落、成交楼板价累计同比走平弱三、四线土地市场供应累计同比下降至 2.6%，成交累计同比下降至 1.9%，弱三、四线城市累计供应 104,415 万，累计成交 77,736 万，累计供求比 1.34，供大于求。图 15：弱三、四线供应累计同比下降至 2.6%，成交累计同比下降至 1.9%35,00030,00025,00020,00015,00010,0005,00002015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-07供应建筑面积（万）成交建筑面积（万）供应面积累计同比（%）成交面积累计同比（%）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院弱三、四线城市土地市场整体仍有压力，移动平均 3 个月供求比回升至 1.26。图 16：弱三、四线土地移动平均供求比下降至 1.262.01.61.20.80.40.02015-04 2015-09 2016-