9、房地产开发贷款调查模板

1、房地产项目贷款调查模板关于对XX公司XX项目新增XX万元XX开发贷款及核定等额授信的调查报告上级行：XX公司申请我行对其开发的 XX项目发放XX万元XX开发贷款。 经我行调查，该项目贷款符合我行房地产贷款业务办理条件，我行申 请对XX公司XX项目发放XX万元XX开发贷款，期限XX年，贷款利率 按人民银行同期限基准利率上浮不低于XX%执行，贷款方式为用本项目全部土地及在建工程抵押（或由XX公司提供连带责任保证担保等）, 同时申请核定（新增）等额专项授信额度。现将有关情况报告如下：一、借款人情况（一）基本情况调查要点：主要调查借款人组织形式、股权结构、业务范围、资 质等级、经营业绩和发展前景等；法

2、定代表人和其他高级管理人员学 历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等；是否存在政府有 关部门或尽职调查认定的闲置土地、囤地、炒地、捂盘惜售、囤积房 源、拖欠土地出让金等违法违规行为；借款人为项目公司的，还应调 查借款人主要股东实力和经营业绩等情况。1、借款人概况介绍XX公司基本情况，包括但不限于成立时间、 注册资本、注册地、组织形式、股权结构、业务范围、资质等级、所有制性质、关联股权结构股东名称出资金额股权占比股东1股东2股东3关系及是否纳入房地产开发企业准入名单等。股东构成如下:（若股东很分散，至少列举前三大股东）如果成立后股权发生变更的，应填写:时间注册资本股权构成200 x年x月x

3、日200 x年x月x日200 x年x月x日股权结构较为复杂，不能直接看出实际控制人的，需要提供分层次的股权架构图。2、经营者素质介绍法定代表人和其他高级管理人员学历、经历、经营管理能力、诚信状况和经营业绩等。3、经济技术实力项目名称开、竣工时间项目总投资建筑面积销售面积已销售金额（回笼现金）销售价格介绍已建在建项目规模、 开竣工日期、销售进度、投资额等信息。4、股东情况借款人主要股东注册资本、注册地、组织形式、股权结构、业务 范围、资质等级、信用等级等情况，近年主要开发业绩。（二）财务情况调查要点：主要调查了解借款人资金管理体制和财务制度，详细 调查并核实资产负债表中的各科目构成内容，主要了解

4、存货、应收应 付类款项、预收预付款项、银行借款等重点科目具体构成。要特别关 注重点会计科目财务数据和指标的异常变化，了解并核实变化的原 因。对借款人经济实力、经营状况进行分析，并结合借款人上两个年 度和近期财务报表对借款人偿债能力进行初步判断。近三年报表审计情况为:年度审计机构名称审计报告意见类型带强调事项和非无保留 审计意见的说明2009 年2010 年2011 年审计报告类型为标准无保留意见、带强调事项段无保留意见或非无保留意见1、资产负债情况项目20XX 年20XX 年20XX 年20XX年X月一、资产总额1、流动资产货币资金应收票据应收账款其他应收款预付账款存货2、长期投资3、固定资产

5、4、在建工程5、无形资产二、负债总额1、流动负债短期借款应付票据应付账款预收账款其他应付款2、长期负债长期借款二、所有者权益1、实收资本2、资本公积3、未分配利润四、偿债能力指标1、资产负债率（%2、流动比率（%3、房地产速动比率（%4、全部资本化比率（）5、已获利息倍数对存货、预收帐款、预付帐款、资本公积、银行融资等主要科目 进行分析，并对变动较大的科目解释原因。2、损益情况如下:项目20XX 年20XX 年20XX 年20XX年X月主宫业务收入主营业务成本主宫业务利润营业费用管理费用财务费用投资收益补贴收入营业外收入利润总额I净利润II对收入构成，收入、费用及利润的大幅变动进行相应说明3、

6、现金流情况如下：项目20XX 年20XX 年20XX 年经营活动现金流入量经营活动现金流出量经营活动现金流量净额投资活动现金流入量投资活动现金流出量投资活动现金流量净额筹资活动现金流入量筹资活动现金流出量筹资活动现金流量净额现金流量净值对经营、投资和筹资活动现金流的流入、流出主要内容进行相应 说明，特别是对现金流出现异常情况或是现金净流量为负要进行说明。4、总体评价。对借款人经济实力、经营状况进行分析，总体评价 客户财务状况，并对借款人偿债能力进行初步判断。（三）资信情况调查要点：主要通过有关资信查询系统调查借款人资信情况，以 及是否存在违规情况。该公司基本户开立在 XX行，在我行开立 XX帐

7、户。截至XX年XX 月末，该公司银行融资总额 XX万元，其中：XX公司XX项目XX万元， 融资品种，担保方式，贷款期限，到期日。对外担保为XX万元，其中： 对XX公司担保XX万元。经查询人行征信系统及我行 CIIS系统，该公 司无不良信用记录。是否属于我行潜在风险客户，是否属于三四类担 保圈客户。根据贷后管理监测表，分析客户大额资金流向情况。（四）关联情况调查要点：主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联 企业的业务往来。调查分析借款人及其股东的关联关系，并按照上述财务分析模块 对借款人主要股东财务情况进行分析。（五）银企合作及综合贡献情况单位：万元、张（个）、%项目指标现有 状 况计划

8、宀 完成较上次申 报时+-项目指标现有 状 况计划宀 完成较上次申 报时+ -项目指标现有 状 况计划宀 完成较上次申 报时+-基本代发国结算开账户代户数际资金量立一般发代发结同业账账户工金额算占比户专用资二次资产账户代发苴丿、托管对时点电他企业公余额子企业指年金存日均银网银标法人款余额行理财同业占比银企互联表外融资销 货 款 归 行归行额银行卡公务用卡中 间 业 务投资类收益归行率高管用卡理财类收益同业占比私人银行代理类收益注明：“现有状况栏”是按业务申报日前 12个月的累计额（或按当月的实际完成额）；“计划完成栏”是指在本次发放融资后计划营销的任务目标；“较上次申报时+-栏”是指在本次业务

9、申报时各指标较上笔业务申报时实际完成的+-情况。二、项目情况（一）基本情况调查要点：主要调查项目用地性质和用途，项目类型、特点、地 理位置、规划设计、户型结构、环境规划、占地面积、建筑面积、容 积率、建筑密度和绿化率等建设内容是否符合国家政策及土地出让合 同约定。项目位置、建设内容及规模。XX项目位于XX市XX区XX路，占地面积XX平方米（约XX亩），规划总建筑面积XX平方米，共建设XX 栋XX层XX其中住宅XX平方米，商业XX平方米，地下车库XX平方 米，其他XX平方米,容积率XX绿化率XX% 项目户型结构表：单位：套、平方米房屋类型套数面积两房两厅一卫三房两厅二卫四房两厅二卫XXXXXX合

10、计（二）项目进度调查要点：主要调查项目“四证”及其附件是否齐全、真实，内 容是否一致，有无缺项及缺项原因；环评是否达到要求；核实项目资 金凭证，验证项目资本金是否符合要求。介绍项目投资备案或批复情况、 四证办理情况、环评批复情况等。核实项目资金凭证，验证项目资本金是否符合要求。未取得的证件，需要说明办理进度及预计何时取得。时间取得证件名称编号面积发证机关20 xx年x月x日20 xx年x月x日20 xx年x月x日根据现场勘查，XX项目于XX年XX月开工；目前施工进度，计划于XX年XX月前全部竣工并交付使用。（三）建设条件、资金情况和偿债能力调查要点：主要调查土地出让地价款是否全部缴交；项目周边

11、的 市政规划、市政设施、配套工程、居住环境情况；项目设计、监理和 施工企业的资质情况；项目土地闲置情况；项目概（预）算及总投资 构成是否合理；预（销）售款和其他融资占比是否合理；项目盈利能 力是否较强，还款来源是否充足。1、建设条件。公用基础设施。项目施工已达到XX以上，能够满足正常施工需 要；取得方式。项目土地通过XX方式取得。土地出让地价款是否全 部缴交。施工条件。项目位置属 XX周边交通运输、材料堆放、周边环 境等施工条件xx对项目施工无xx影响。2、项目的设计、施工、监理情况。项目施工单位:由XX等公司承建均具有房屋建筑工程施工 X级 资质，符合项目建设资质要求。类似项目施工业绩。监理

12、单位:XX公司具有房屋建筑工程监理 X级资质。项目定位与区域规划。设计方案与政府规划。项目总平面规划方案经 XX市城市规划管 理局审查批准。设计单位资质。项目设计单位为 XX公司，具备建筑工程 XX设 计资质，符合项目建设设计资质要求。3、投资方案。XX项目总投资XX万元，其中，开发成本 XX万元，占比XX%开 发费用XX万元，占比XX%投资项目构成如下：单位：万元、%项目名称投资额占比土地费用前期工程费房屋开发费公共配套设施费其他费用不可预见费各项规费销售费用管理费用财务费用合计4、筹资方案。项目总投资XX万元，其中企业自有资金 XX万元，占总投资的XX% 预售收入再投入项目建设 XX万元，

13、占总投资的 XX%银行贷款XX万 元，占总投资的XX%分析项目筹资构成及相关资金落实情况，对于未到位的资金，需 要进一步分析其到位的可能性。5、偿债能力。对项目销售收入、利润情况进行初步预测，对项目偿债能力进行 初步测算，确定还款期限及还款计划。6、RARO测算。对本笔业务债项本年 RAROC税前）、客户本年综合RAROC税前） 进行测算，并与规定的阀值比较。三、市场情况调查要点：主要调查当地房地产市场情况，项目周边同类物业销售情况，项目定位定价是否合理，目标客户定位是否明确，销售计划 是否可行。1、全国房地产市场。分析国家对房地产的相关政策，全国房地产市场价格及整体走势等情况。2、所在城市房

14、地产市场。列举项目所在城市近三年的 GDR人均GDR人均可支配收入、房地产市场供给、成交量、成交价格等数据， 结合市场潜在供给和需求分析判断该城市未来房地产供求状况以及价格走势。单位：亿元、万方、元/平方米、%项目XX年比上年土XX年比上年土XX年比上年土1、全市完成开发投资2、城区施工面积3、当年新开工面积4、城区竣工面积5、城区销售面积6、城区住房销售平均价格中心区域楼盘均价7、销售面积/施工面积8、GDP9、人均可支配收入（元）10、人均GDP开发投资/地区生产总值及变化。XX年XX地区房地产开发投资增长率/地区GDP增长率=XX 1.2。表明GDP对房地产投资支持力度成交量增长率/均价

15、增长率。住宅近期成交量增长率 /住宅近期均价增长率=XX 1,表明房地产成交量对价格变化的支持度XX.成交面积/施工面积。近三年成交面积 /施工面积比例分别为 XX XX XX 呈XX趋势。3、房价水平均价增长率及变化。xx市城区住宅销售均价增长率 xx高于同 期GDP曾长率。地区均价增长率/城镇人均收入增长率为 XX表明房地产价格 增长速度XX人均收入增长速度。房价收入比为xx房价收入比偏xx4、项目所在区域房地产市场。 列举项目所在区域同类型可替代楼 盘的建筑面积、价格、销售进度等相关信息，以分析判断该项目在同 区域的竞争优势。项目名称可销售面积M2主力 户型物业类型均价（元/M2）开盘时

16、间实现销售%5、本项目的优劣势分析。依据全国、所在城市及所在区域的房地产市场分析，整体判断本项目竞争优势和劣势。项目销售定位。销售价格。供应量及变化。区位条件。项目土地等级。市场营销。租售方案。计划租售面积/可租售面积。租售落实情况。四、贷款方式调查要点： 主要调查抵 （质） 押物的性质和权属是否清晰、 合法、 有效，价值是否充足；抵押人（出质人）是否出具了同意提供抵（质） 押担保的书面文件；保证人的保证资格和保证能力等。说明本项目贷款的担保方式，拟抵押土地或在建工程面积，初步 估算押品价值。对于保证的，要分析保证单位的担保能力。五、风险分析 说明影响本笔贷款按期偿还的风险情况及针对风险因素拟