房地产销售培训4

1、Part II 房地产营销根底实际市场调研 搜集、整理、分析以构成企业房地产工程的营销战略。一、 明确与判别经过资料与信息搜集，明确工程营销所处的环境房地产营销所针对的目的市场房地产营销所面临的竞争压力本身的资源才干条件判别未来的影响和开展环境的变化目的市场购买行为和购买决策方式的变化竞争者行为的变化和影响力的变化工程本身的变化二、市场调研的内容 由于一切的要素都处在工程的营销环境之中，所以，在实际上，工程的市场调研就是对环境的调研，而环境可以按照影响程度的不同，分为宏观环境和区域环境。宏观环境更多地影响到投资决策，而区域环境那么更偏向于对工程的详细运作产生影响。宏观环境-投资预决策工程前研讨

2、和工程可行性研讨区域环境-工程营销工程定位、规划、设计、建立、营销、销售战略的设计一宏观环境的调研1、国民经济增长与就业 国民经济开展周期 社会就业情况2、税收政策 所得税 财富税我国尚未开征，但估计将开征 遗产税 房地产持有税我国将开征 3、居民家庭收入 居民平均收入程度 收入差距 预期收入与预期支出一宏观环境的调研续4、城市人口情况 人口增长 人口迁徙5、自然与文化环境 地理与气候 投资与居住的态度和观念6、供求情况 居民人均住房面积 房地产价钱指数的变化 多数居民情愿接受的价钱程度 热销房地产的类型 可销售面积 销售情况销售率 新开工面积 新技术、新设计、新资料的运用二区域环境调研1、区

3、域软环境 历史积淀 区域根本特征 卫生、治安、环境维护2、硬环境公共生活设备 交通情况与便利性 学校、商店、医院、银行、邮政等市政配套 规划前景3、竞争态势 区域供求总体情况 区域内产品近、远期的组合供应量 各类型房地产中单位配比 区域房地产价钱及其变化 房地产销售情况销售率、主力销售房地产类型、销售顺序 租赁情况出租率、租赁类型、租金程度及其变化 空置情况空置率、空置面积、空置类型、空置缘由三、市场调研的程序与方法1、程序 确定问题与调研目的 初步伐研 调研方案 实施调研 整理分析 构成报告问题初步伐研方案实施分析整理构成报告三、市场调研的程序与方法续2、方法： 考量与分析 考量身膂力行的实

4、地调查与相关数据和现实的掌握。 探测性调查描画性调查因果性调查预测性调查所谓考量？1、实地的察看与访问1实地的察看 工程所在的环境：自然地形、地貌、水质、气候、物产与人文交通、社区、市政配套、经济程度与就业等； 工程根本情况工程建立面积、容积率、绿地率、施工进程、施工场地管理、现场包装、售楼中心管理与销售情况、人员情况等；2直接的访问 对工程有关人员的直接访问，了解工程规划、建立、管理、销售的根本情况； 对工程周边社区人员的直接访问，了解工程周边规划的历史和现状、工程动迁、施工等方面的情况； 对有关管理部门人员的访问，了解城市规划、土地批租、开发、建立、销售、空置等方面的根本情况； 对专业人士规划、设计、评价、营销、物管、金融的访问，了解技术性的问题，探测有关动向。 对购房者的访问，了解购房动机、决策过程、理财方式与投资预期。所谓考量？2、分析： 1问题的真伪？提出有价值的问题； 2比对、综合各方面的情报； 3区别现实与观