东莞房地产：东莞中堂镇市场调查（ 31）

1、中国东莞 2007年9月东莞 中堂镇市场调查中堂镇地处东莞市西北部，扼穗、深咽喉要地，隔东江与增城市对望，地理条件得天独厚。面积60平方公里，常住人口6.5万人。下辖19个村委会和1个居民委员会。是著名的鱼米之乡。区位图 中堂镇根本情况中堂镇根本情况 经济开展情况2006年中堂镇主要经济目的主要经济指标数量国内生产总值（万元）477219全社会固定资产投资总额（万元）220510社会消费与零售总额（万元）107440外贸出口总额（万美元）291039实际利用外资（万美元）17027各项税收总额（万元）86433金融机构各项存款余额（万元）786698全镇经济在继续多年快速开展、基数不断做大的根

2、底上增长速度进一步加快,经济社会综合实力继续坚持高速增涨，中堂经济正处于高速增长形状产业构造 三大产业比例从2000年的8.64：58.14：33.22调整到2005年的1.5：63.5：35中堂镇目前的第三产业档次较低，起点较慢 中堂镇是一个以工业经济为主体的城镇。 中堂镇根本情况4、民营经济日益壮大 在民营经济方面，2005年，全镇私营企业及个体工商户5016户，比2000年2户增长；注册资金30531万元，比2000年9894万元增长209。民营经济实现工业总产值41.29亿元，占全镇工业总产值比重的37.43，民营资产总量居全市前列。成为中堂镇经济建立中的一支主力军 人口开展 中堂镇根

3、本情况目前中堂镇有本地人口7万，外来人口7万多 ，外来人员中，在厂打工一族占了很大的比例。人文历史 中堂镇根本情况中堂概略文化教育卫生 近年来，中堂镇积极开展“三现代和“爱国、守法、诚信、知礼活动，大力开展群众性文体活动，使全镇的文教体育事业不断获得新提高。 2004、2005年延续两年获得每万户籍人口升大学和升本科比例两项全市第一的好成果，群英学校和潢涌小学被评为“省一级学校，群英学校还获得“国家级绿色学校荣誉称号。中堂潢涌黎氏大宗祠修缮开工，获得“省级文物维护单位和“东莞文物八景称号。工业园北海仔造纸产业园 四大园区：规划建立好北海仔造纸产业园、槎滘物流工业园、潢涌及南北路工业园、中堂农业

4、生态园。第五节 交通网络中堂镇交通区位优势明显，是东莞北大门，广深高速、107国道、北王公路贯穿镇内，广园快速、五环路接驳镇内交通网，距莞城20分钟车程，距广州40分钟车程，使中堂镇成为承接东莞和广州两大城市商贸物流的一个重要载体。同时东江支流环绕全镇，并不断延伸至珠江口，1500吨级船舶可在全段通行，内河运输兴隆，非常适宜开展物流业。政府规划“一个中心，两个支点，三条商带，四大园区，五大行业开展战略：一个中心：指以现有中堂镇中心区为城市建立和商贸开展的重点，加快中心区的工程建立和中心区新区的建立，建立一批行政办公、酒店、商场、市场、房地产工程，把镇中心区建立成为行政、居住和商贸中心。两个支点

5、：一是以中堂镇潢涌村为支点，继续加快潢涌的工业开展步伐，充分利用广园快速干线、北王路扩建晋级的有利条件和台商子弟学校的优势，大力开展商贸和效力业，推进该片区构成二、三产业大开展的格局。二是以中堂镇槎滘村为支点，充分利用槎滘接近广深高速出入口和中麻路扩建为六车道及东江海岸线长的水陆交通优势，加上扶贫工业园的政策支持，大力推进槎滘工业的开展及沿江物流基地建立，把这个片区打呵斥新的经济增长点。三条商带：一是107国道五金物流带。加快107国道两旁改造，建立成为五金零售和饮食文娱的商业大道和城市大道。二是北王路零售市场物流带。利用北王路的交通优势，积极建立建材、五金、服装、副食品等各类专业零售市场，构

6、成专业市场物流带。三是沿江农副产品商贸物流带。充分发扬内河航运本钱低的优势，在东江沿线上建立一批农副产品物流工程，以现有江南农批市场为根底，实行零售、仓储、采购、深加工配套一条龙，打造泛珠三角最大的农副产品商贸物流基地。四大园区：指规划建立好北海仔造纸产业园、槎滘物流工业园、潢涌及南北路工业园、中堂农业生态园。五大行业：一是大力开展农副产品零售加工物流业，二是大力开展五金零售加工物流业，三是整合提高造纸业，四是大力发效力业，五是大力开展房地产业。 总结及开展展望房地产开展趋势 高速开展的镇区经济加速了中堂的城市化进程，为房地产市场培育了一批具 有较强购买才干的置业群体。与其高速开展的镇区经济相

7、比较，中堂房地产开展起步较晚 便利的交通环境，为吸引周边镇区及城区、深圳等外地客户到中堂置业奠定了根底。 中堂镇采取近期、中期和远景规划相结合的开发原那么 ，促进了中堂房地产市 场开展，带动本地居民对居住观念的转变，将促进新一轮的居住消费。 中堂镇目前的第三产业档次较低，起点较慢，但是其区位优势没有表达处来，未来开展有着宽广的空间。当地已构成一定的财富积累，藏富与民，消费潜力较大；不断开展的产业经济带来更大的居住消费潜力，区域内房地产新增消费需求将不断增长第二篇 中堂镇房地产市场情况第一节 总体情况中堂在两年前还是一块地产开发的“处女地，随着当地水泥业退出市场，城镇环境容颜日趋转好，而中堂毗邻

8、东江的南国水乡特征正在逐渐显现出来，从去年开场吸引了众多地产商进入中堂开展住宅、商业和酒店等工程。在中堂镇新一轮的“十一五规划中，开展当地房地产业是中堂着手打造新城市中心区、加快城市建立开展步伐、改善城市环境和民众整体素质容颜的一个相当关键的“助推器，房地产业也连同农副产品零售加工物流业、五金零售加工物流业、造纸业和效力业等四大产业成为该镇“十一五期间重点扶持开展的五大产业之一2007年，有更多的房地产工程被纳入到中堂镇政府的规划内容中，目前中堂镇新城规划区区内在建、在售的有东港城商住区、莞都国际化城、中天南国雅苑、江畔豪庭和鸿富广场花园等5 个房地产工程，其中东港城商住区、莞都国际花城、中天

9、南国雅苑等三大楼盘近期都先后入市开卖，以上三大楼盘的用地建筑规模都在20 万平方米以上，进入市场总户数近6000 套。江畔豪庭作为中堂首个江景别墅大盘目前正处于先期的规划筹备中。各物业类型情况住宅部分:项目地段建筑类型建筑面积主力户型套数售价销售率中堂中堂东港城一期107国道及新兴路旁小高层、高层高尚住宅 28万2-4房85-180共1700一期419360090 % 南国雅苑振兴路小高层住宅23万 2-4房75-170共1300300098 % 莞都国际花城 斗郎大道（江南农批对面） 小高层、高层 高尚住宅53万 1-3房40-130 一期5003000合计104万周边镇区望牛墩镇四季名苑小

10、高层商住8.3万 3房104-1188343673万江区风临美丽湾一期小高层、高层商住13万 2-4房90-120850640060%中堂镇及周边镇区商品房工程一览表小结:目前市场供应多以小高层为主。户型面积普遍较大，三房多在130-160平方米为主。从今年在售的活力粤港等工程来看，镇区商品房户均面积有逐渐较少的趋势，以活力粤港为例，其主力户型三房在100-110平方米之间，两房为80-85平方米之间，并在当地初次出现小户型单元，面积为50平方米一房，市场销量较好。就镇区的商品房价钱来说，别墅在7000元/平方米左右，普通住宅价钱只需3100元/平方米左右，相比东莞大部分镇区价钱较低。商业部分

11、:中堂镇商业落后周边其他镇区，2000年以前， 2001年万和超级广场落户中堂，是当时最大的综合性超级商场。2004年开发的“江南农批市场运营情况非常乐观，在2005年的农产品买卖会成交总额达15.5亿元。 区域租金（元/月/平方米业态面积区间（平方米）层高（米）经营状况免租期（月）新兴路东侧60中堂市场40-50农副产品、皮具、服装15000共2层，首层高6米送夹层一般万和广场120-150真功夫、服饰、皮具、珠宝精品20000共三层，1层百货，2层服装皮具、三层娱乐城。5米层高一般新兴路西侧50餐饮、数码、电讯 60-1004.5-6一般鸿富商业街25-30服装、礼品30-455差24莞都

12、国际花城60随意30-60南国雅苑60随意中堂东港城30-45规划中4目前,中镇商业网点主要分布在老城区和伴随房地产建立而开展的新中心区，其他街道商业都比较分散。其中老城区商业主要分布在横流大道两侧，设有银行、超市、便利店、菜场等，是沙田传统的商业中心。老城区现存最大型商场为步步高综合商场,运营面积7000平方米，其内有成衣、鞋业、小百货、水果、肉菜等摊档。但业态组合混乱，档次比较低，主要以满足当地消费群需求为主。至于新开发区主要以东港城购物广场为主，运营面积多达10000平方米。由于为新开发区，居住人口及流动人口都较少，现阶段除了临街商铺运营较好外，其内铺运营并不理想，空置率也较高。但是随着

13、政府规划的有意倾斜，以及市政配套和大型房地产住宅区的落成，必将带旺该片区的商业气氛，未来的市场一片看好。小结： 供需情况住宅：2003年中堂房地产开展纳入政府规划中，估计三年内，中堂房地产市场将全面开展，市场供应量开场添加。预测在未来两年内的市场总供应量为60-80万平方米。中堂房地产市场的需求也将得到大批量释放。商业：早期中堂中心区商业主要以中堂市场、万和广场及集中在新兴路一带的街铺为主，近年随着老城区商业改造，大型购物中心中新广场的兴建，中堂老城区霸主位置得到稳定，由于东莞本地人对于“一铺养三代认识较早，对于商铺有较强的投资需求。 主流产品和客户 住宅：早期中堂楼宇主要为村民自建房和单位自

14、建房及大量的厂房，镇区容颜较差，不断到2005年才开场有真正意义上的房地产物业，目前主流产品以2-3房为主，物体类型多为小高层建筑。多层、洋房、别墅在中堂房地产市场尚处于空白期。商业：早期的产品以临街商铺为主，近年出现一致运营和规划主题商场，未来中堂商业将出现大型和综合型的购物中心，商业开场晋级。客户根本特征：大部分为在中堂任务或中堂居住。年龄主要集中在2540岁之间，正处于事业的顶峰期。大部分为初次置业，而且购房用途多为自住。多为生意人，或在中堂任务有一定时期，是中堂收入较高的人群。以私营业主、企业中的中高层管理人员、行政事业单位人员为主。1、来中堂的投资者以及在中堂任务的白领、管理层越来越

15、多，这一块是住房消费的生力军2、临近中堂的广州新塘、增城等区域的居民3、外乡居民的换房需求客户特征描画：置业观念较为传统，希望一次到位。诚意度高购房缺乏理性，喜欢群居和跟风购买。喜欢贪小廉价，对于优惠和折扣较为敏感。较为务虚，对于生活的质量和要求较低。对于精神层面的要求较少，满足于物质的享用。寮步房地产住宅市场客户特征分析 莞都国际花城楼盘位置：中堂镇中心位置开 发 商：东莞市综艺集团销售代理： 东莞市世联地产顾问占地面积： 180758.39平方米销 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅档次： 洋房分期开发： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总 户 数： 4166

16、户 户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新： 9米超阔观景窗 销售均价： 3600元/工程进度： 在售现楼卖 点： 9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米奢华私人会所；亚洲人居设计创意奖中堂镇房地产市场情况南国雅苑楼盘位置：中堂镇中心位置开 发 商：东莞市综艺集团销售代理： 东莞市世联地产顾问占地面积： 180758.39平方米销 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅档次： 洋房分期开发： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总 户 数： 4166户 户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：

17、3房、175.64、48套户型创新： 9米超阔观景窗 销售均价： 3600元/开盘时间：2005年10月23日卖 点： 9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米奢华私人会所；亚洲人居设计创意奖中堂东港城楼盘位置：中堂镇中心位置开 发 商：东莞市综艺集团销售代理： 东莞市世联地产顾问占地面积： 180758.39平方米销 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅档次： 洋房分期开发： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总 户 数： 4166户 户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175.64、48套户型创新： 9米超阔观景窗 销售均价：

18、 3600元/开盘时间：2005年10月23日卖 点： 9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米奢华私人会所；亚洲人居设计创意奖工程点评：工程依托优越的天然景观资源，档次定位较高，吸引了比较多外企高管客户。在未来的四期中，户型逐渐向中小户型开展。鸿富花园楼盘位置：中堂镇中心位置开 发 商：东莞市综艺集团销售代理： 东莞市世联地产顾问占地面积： 180758.39平方米销 售 率： 二期已售完、三期90左右住宅档次： 洋房分期开发： 共4期，1、2期已售罄，3期剩第9座即将推出，4期尚未开发总 户 数： 4166户 户型及其比例：三房二厅：113.01、176套；复式：3房、175

19、.64、48套户型创新： 9米超阔观景窗 销售均价： 3600元/开盘时间：2005年10月23日卖 点： 9米超阔观景窗，顶级空中花园电梯洋房；10000平方米奢华私人会所；亚洲人居设计创意奖工程点评：工程依托优越的天然景观资源，档次定位较高，吸引了比较多外企高管客户。在未来的四期中，户型逐渐向中小户型开展。江畔豪庭开发商：三阳集团，鸿富集团 楼盘位置：中堂镇中堂大桥下沿江边占地面积：113340平方米 建筑面积： 116485平方米 住宅档次： 别墅物业现状：前期规划筹备中江畔豪庭作为中堂首个江景别墅盘目前正处于前期的规划筹备中。小结：中堂房地产的市场开展呈现出以下几个特征：区域差别化明显，中心区在