某五星级大酒店可行性实施实施计划书模板

1、专业资料样本一第一章项目概述11.1 项目概况11.2 项目提出的背景11.3 初勘和已进行的调查研究成果31.4 项目建设必要性4 1.5 可行性研究编制依据和范围51.6 项目主要技术经济指标61.7 项目建设期限7第二章武汉酒店市场分析82.1 酒店分布82.2 酒店规模82.3 价格水平92.4 经营状况92.5 客户群体10第三章酒店方案市场分析与评价113.1 地块解析113.2 项目 SWOT 分析 123.3 项目评价153.4 市场定位及项目评估：163.5 项目定位193.6 方案评估意见20第四章项目建设条件214.1 场址现状21WORD 完美格式下载可编辑专业资料4.

2、2 供水条件244.3 雨污水排放244.4 供电状况254.5 交通及道路条件25第五章项目技术方案与实施进度265.1 项目总体规划方案265.2 结构方案295.3 给排水设计方案315.4 电气设计325.5 空调通风设计345.6 实施进度36第六章环境影响评价与安全卫生396.1 环境影响分析与评价396.2 劳动安全、卫生、消防42第七章节能节水措施467.1 节能措施467.2 节水措施47第八章项目招标方案498.1 招投标依据498.2 招标范围498.3 招标组织形式498.4 招标方式50第九章项目建设管理与运行管理519.1 项目建设管理51WORD 完美格式下载可编

3、辑专业资料9.2 项目运行管理53第十章项目投资估算与资金筹措5410.1 项目总资估算5410.2 投资构成5510.3 资金筹措56第十一章项目财务及社会评价5711.1 财务评价5711.2 社会评价61第十二章结论与建议6511.1 结论 6511.2 建议 65附表 :附表 10-1 项目投资估算表附表 11-1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表 11-2 资金来源与运用表附表 11-3 损益及利润分配表附表 11-4 现金流量表 (全部投资 )附表 11-5 借款偿还期测算表附表 11-6 敏感分析表WORD 完美格式下载可编辑专业资料样本二报告目录：一、总论 11（一）五星

4、级酒店项目背景111、五星级酒店项目基本信息112、承办单位概况113、可行性研究报告编制依据114、五星级酒店项目提出的理由与过程12（二）五星级酒店项目概况131、拟建五星级酒店项目132、建设规模与目标 133、主要建设条件144、五星级酒店项目投入总资金及效益情况145、主要技术经济指标14（三）问题与建议161、五星级酒店项目资金来源问题162、五星级酒店项目工艺技术获取问题163、五星级酒店项目上报问题17二、市场预测 18（一）五星级酒店产品的发展背景181、五星级酒店产品市场分析182、五星级酒店产品的相关政策183、五星级酒店产品的技术背景19（二）五星级酒店产品的市场分析2

5、61、五星级酒店行业的成长性分析262、五星级酒店产品的整体优势283、五星级酒店产品成本竞争优势294、五星级酒店行业主要生产企业30WORD 完美格式下载可编辑专业资料（三）五星级酒店产品的市场预测501、五星级酒店行业的成长性预测分析502、五星级酒店行业竞争趋势513、五星级酒店行业技术发展趋势52（四）市场竞争力分析 521、产品市场竞争优劣势522、营销策略 53三、五星级酒店项目场址选择56（一）五星级酒店项目建设地点56（二）五星级酒店项目建设条件56四、五星级酒店项目技术方案、设备方案和工程方案 57 （一）五星级酒店项目技术方案 571、生产方法572、工艺流程57（二）五

6、星级酒店项目主要设备方案 581、主要设备选型原则和理由582、设备选型表 583、设备的最终定型 604、车间布置与车间环保60（三）五星级酒店项目工程方案601、土建工程设计方案602、主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案61五、五星级酒店项目主要原材料、燃料供应 63 （一）主要原料材料供应 63（二）燃料及动力供应64（三）主要原材料、燃料年需要量表65六、五星级酒店项目总图运输与公用辅助工程67（一）五星级酒店项目总图布置671、平面布置 672、总平面布置主要指标表 69（二）五星级酒店项目场内外运输691、场外运输方式 69WORD 完美格式下载可编辑专业资料2、场内运输量及

7、运输方式69（三）五星级酒店项目辅助工程701、供水工程702、供电工程733、通信及信息系统设计方案744、通风采暖工程755、动力设计方案766、防雷设计778、维修设施789、仓储设施78七、五星级酒店项目节能措施79（一）节能措施791、节能规范792、设计原则793、节能方案794、节能措施83（二）能耗指标分析841、资源利用及用能标准842、能耗计算84八、五星级酒店项目节水措施86（一）节水措施86（二）水耗指标分析86九、五星级酒店项目环境影响评价87（一）场址环境条件87（二）五星级酒店项目建设和生产对环境的影响871、五星级酒店项目建设对环境的影响872、五星级酒店项目生

8、产对环境的影响87（三）环境保护措施方案871、设计依据872、环保措施88（五）环境影响评价90WORD 完美格式下载可编辑专业资料十、五星级酒店项目劳动安全卫生与消防 91 （一）劳动安全与职业卫生 911、设计依据912、设计执行的主要标准913、设计内容及原则 924、职业安全925、职业卫生946、辅助卫生用室 947、职业安全卫生机构95（二）消防 951、设计依据952、总平面布置 963、建筑部分964、电气部分965、给排水部分 96十一、五星级酒店项目组织机构与人力资源配置98（一）组织机构981、五星级酒店项目法人组建方案 982、管理机构组织方案98（二）人力资源配置9

9、91、生产作业班次992、五星级酒店项目劳动定员 993、职工工资福利1004、员工来源及招聘方案1005、员工培训 100十二、五星级酒店项目实施进度102（一）建设工期102（二）五星级酒店项目实施进度安排102（三）五星级酒店项目实施进度表102十三、五星级酒店项目投资估算104（一）投资估算依据 104（二）五星级酒店项目总投资估算1041、固定资产建设投资估算 104WORD 完美格式下载可编辑专业资料2、流动资金估算1063、五星级酒店项目总投资1064、五星级酒店项目投入总资金106（二）资金筹措1071、资金来源与出资方式1072、五星级酒店项目筹资方案107（三）投资使用计划

10、1071、固定资产建设投资使用计划1072、流动资金使用计划107（四）借款偿还计划108十四、五星级酒店项目财务评价111（一）计算依据及相关说明1111、五星级酒店项目测算参考依据1112、五星级酒店项目测算基本设定111（二）总成本费用估算1121、直接成本1122、工资及福利费用 1143、折旧及摊销 1144、修理费 1145、财务费用1146、其它费用1157、总成本费用 115（三）销售收入、销售税金及附加和增值税估算1171、销售收入1172、销售税金及附加费用117（四）损益及利润及分配118（五）盈利能力分析1201、投资利润率，投资利税率1202、财务内部收益率、财务净现

11、值、投资回收期1203、五星级酒店项目财务现金流量表1204、五星级酒店项目资本金财务现金流量表123（六）盈亏平衡分析125（七）敏感性分析125WORD 完美格式下载可编辑专业资料十五、五星级酒店项目 经济社会效益分析128（一）经济效益128（二）社会效益129十六、五星级酒店项目 风险分析130（一）五星级酒店项目风险因素识别1301、法律及政策风险 1302、市场风险1303、建设风险1304、环保风险130（二） XDD 专家五星级酒店项目风险防控措施 1301、法律及政策风险防控措施1302、市场风险防控措施1313、建设风险防控措施1314、环保风险防控措施131报告目录：图表

12、 1-1 五星级酒店项目技术经济指标表14图表 2-1 2004-2009年中国五星级酒店产品需求总量及增长情况 18图表 2-2 2005-2009 年中国五星级酒店行业利润及增长情况 27 图表 2-3 传统五星级酒店产品与五星级酒店产品五年总体费用比较表 28图表 2-4 传统五星级酒店产品与五星级酒店产品数据对比 28 图表 2-5 2010-2013 年中国五星级酒店行业利润及增长情况预测 51图表 2-6五星级酒店项目产品推销方式53图表 2-7五星级酒店项目产品推销措施54图表 4-1五星级酒店项目产品生产工艺流程图57图表 4-2五星级酒店项目新增设备明细表58图表 4-3主要

13、建、构筑物表62图表 5-1主要原辅材料品种、需要量及金额63图表 5-2主要燃料及动力种类及供应标准65图表 5-3主要原材料及燃料需要量表65WORD 完美格式下载可编辑专业资料图表 6-1厂区平面布置图 67图表 6-2总平面布置主要指标表69图表 6-3五星级酒店项目人均年用水标准71图表 6-4五星级酒店项目年用水量表71图表 6-5五星级酒店项目年排水量表72图表 8-1五星级酒店项目水耗指标86图表 9-1五星级酒店项目污水排放量88图表 11-1五星级酒店项目管理机构组织方案98图表 11-2五星级酒店项目劳动定员99图表 12-1五星级酒店项目详细进度计划表102图表 13-

14、1土建工程费用估算104图表 13-2固定资产建设投资（单位：万元）105图表 13-3行业企业销售收入资金率106图表 13-4投资计划与资金筹措表（单位：万元）107图表 13-5借款偿还计划（单位：万元）108图表 14-1正常经营年份直接成本构成表112图表 14-2逐年直接成本113图表 14-3逐年折旧及摊销114图表 15-4逐年财务费用115图表 14-5总成本费用估算表（单位：万元）116图表 14-6五星级酒店项目销售收入测算表117图表 14-7销售收入、销售税金及附加估算表（单位：万元）117图表 14-8损益和利润分配表（单位：万元）119图表 14-9财务评价指标一

15、览表120图表 14-10五星级酒店项目财务现金流量表（单位：万元）121图表 14-11五星级酒店项目资本金财务现金流量表（单位：万元） 123图表 14-12五星级酒店项目盈亏平衡图125图表 14-13五星级酒店项目敏感性分析表125图表 14-14敏感性分析图126图表 15-1五星级酒店项目财务评价主要数据汇总表128WORD 完美格式下载可编辑专业资料样本三第一章项目总论一、项目摘要WORD 完美格式下载可编辑专业资料1项目名称： * 宾馆五星级旅游饭店建设项目（以下简称该项目）2项目承办单位：* 中国旅行社有限责任公司3项目负责人：联系电话：4建设地区、地点：*5工程范围： *

16、宾馆主体建筑工程、工艺设备、配套工程（电气、暖通、给排水等）5建设性质： 新建6项目主要建设规模与内容：宾馆五星级旅游饭店项目用地 7803.1 平方米，代拨城市道路用地 4753.61 平方米，总用地面积 12556.71 平方米。新建的饭店大楼规划地上 26 层，地下 2 层，总建筑面积 74591.98 平方米。配套完善饭店内的工艺设备以及配套工程（电气、暖通、给排水、绿化等）。7项目实施进度计划：项目工期为 2 年零 8 个月，即 2009 年5 月至 2011 年 12 月。8项目总投资与效益情况：总投资与资金筹措该项目总投资34955.5 万元，资金来源于银行贷款和建设单位自筹，具

17、体如下：1) 申请银行贷款12000 万元；WORD 完美格式下载可编辑专业资料建设单位自筹 22955.5 万元。效益简述经济效益方面，该项目财务净现值大于零，项目财务内部收益率（全部投资）所得税后为13.2% ，项目财务内部收益率（资本金）所得税后为13.9% ，说明项目财务盈利能力较强，有利于引入社会化投资。同时，从项目现金流量分析来看，该项目可用于偿还贷款的结余资金富余，项目借款偿还期仅为4.7 年（含建设期的借款期年），各项资产负债指标良好，项目偿债风险小。另外，从财务不确定性分析来看，项目具有较强的抗风险能力。因此，项目经济效益显著。社会效益方面， 该项目的实施有利于拉动地方经济发

18、展，是“扩大内需保增长”的具体实施，可完善旅游的城市配套功能，提升城市品位。五星级酒店建成运营后，将极大缓解区域招商引资和商务接待等活动的需求，推动高新区、政务文化新区、经济开发区的发展，提升 * 城市形象。此外，在项目的建设和运营过程中，将会带来较多就业机会。因此，项目社会效益显著。9承担可行性研究工作的单位：* 市信德工程咨询有限公司，为综合乙级工程咨询资质单位可行性研究报告编制依据与研究范围编制依据1)中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定（ 1997 年10 月 16 日国家旅游局发布）WORD 完美格式下载可编辑专业资料旅游涉外饭店星级的划分与评定（ GB/T14308-2003

19、）五星级星级饭店标准饮食建筑设计规范 （JGJ 64 89 ）投资项目可行性研究指南6)* 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要* 市城市总体规划其他有关标准、规程、规范研究范围本报告重点对项目建设的必要性、市场预测、建设规模、场址选择、建设方案、建筑节能节水措施、环境影响评价、组织机构与人力资源配置、实施进度计划、投资估算及资金筹措、经济及社会效益评价等进行研究，进而提出项目可行与否及有关建议。二、项目承办单位概况项目承办单位 * 中国旅行社有限责任公司， 是于 2002 年 7 月由原 * 中国旅行社改制成立的。 下属 * 宾馆、* 中国旅行社有限责任公司营业部等二个单位，主要经营餐饮

20、、客房、国内旅游及相关业务。公司注册资金 1537.53 万元，公司现有股东 5 个，其中，股东福建华侨实业集团公司占资本 20.01% ，股东福建省 * 天元集团有限公司占注册资本 29.04% ，股东 * 占注册资本 20.63% ，股东朱建辉占注册资本 22.32% ，股东朱铖晗占注册资本 8%。至 2008 年 10 月，公司资产 5201.47 万元。公司法定代表人为 * ，公司注册地址为梅列区牡丹新村 11 幢。下属单位 * 宾馆是一座按三星级标准WORD 完美格式下载可编辑专业资料设计的商务型旅游涉外饭店，位于* 市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的

21、枢纽地带，更是交通汇集地。三、主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1 。WORD 完美格式下载可编辑专业资料主要技术经济指标表表 1-1序号项目单位数量备注1占地面积平方米12556.712总建筑面积平方米74591.983客房数套4684写字楼平方米156605劳动定员人3016总投资万元34955.56.1建设投资万元33357.26.1.1工程费用22726.06.1.2工程建设其他费用9042.86.1.3基本预备费用1588.46.2建设期利息万元723.46.3流动资金万元874.97资金筹措万元34955.57.1申请银行贷款万元120007.2建设单位自筹万元22955

22、.58财务指标8.1年均产值万元14091.88.2年均创利润总额万元6517.78.3年均上交税金万元782.18.4总投资收益率%19.08.5资本金净利润率%21.38.6财务内部收益率 (全部投资 )%13.28.7财务净现值 (i c =10% ，全部投资 )万元6124.28.8财务内部收益率 ( 资本金 )%13.98.9财务净现值 (i c =10% ，资本金 )万元6695.28.10投资回收期 (全部投资 )年8.88.11借款偿还期 ( 最大偿还能力方式 )年4.79新增就业人数人280其中代征道路面积4753.61平方米地面 26 层，地下2 层所得税后所得税后所得税后

23、所得税后所得税后 , 含建设期 3 年，其中筹备期1 年含建设期借款期2 年WORD 完美格式下载可编辑专业资料四、存在问题及建议1问题项目独一无二的品位定位有一定难度， 尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。项目规模较大，时间较紧，建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。项目建设与运营单位要建立一支高素质的星级宾馆管理服务队伍。2建议在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案，以进一步突出城市标志性建筑的地位，并节省投资。加快项目融资步伐， 开辟多渠道融资途径， 尽快落实资本金。树立“以人为本”意识，强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速

24、发展，知识更新频率越来越快，过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在， 任何一名饭店工作人员都应该具备 “活到老，学到老”的良好心态，及时吸纳新知识、新技术，饭店也要花大力气抓好新知识的教育培训和新人员的常规业务培训，努力建设一支高素质的服务团队。WORD 完美格式下载可编辑专业资料第二章项目背景和发展概况一、项目提出的背景1国家及旅游饭店行业发展状况旅游饭店业是我国与国际接轨最早、开放步伐最快的行业之一，是中国改革开放的形象和窗口。1979 年，我国建设第一家外资饭店北京建国饭店， 1982 年引进第一家国际饭店管理公司香港半岛管理集团。目前已有41 家国际饭店管理集团、67 个饭店品牌进入中

25、国市场，管理了516 家饭店，排名世界前10 位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。年来，中国旅游饭店业取得了五个方面的显著成绩：一是产业规模不断扩大。截至2008 年底，全国星级饭店已经超过了 1.4 万家，是 1978 年全国饭店总数的100 倍。二是产业素质稳步提高。饭店经营业绩逐年好转，2008 年全国星级饭店实现利润 40 亿元，与上年同比增长了两倍多。饭店连锁经营步伐加快，服务更加规范，队伍素质更加专业，饭店更加注重绿色和环保，现在全国已经拥有绿色旅游饭店2000 多家。三是产业形态走向多元化。除传统的观光饭店和商务饭店外，度假饭店、会议饭店、经济型饭店、公寓酒店、乡村酒店、青年旅

26、馆等均获得较快发展。四是集团化水平稳步提升。2008 年全球饭店集团300 强排名，中国内地有 7 家入围，其中锦江国际酒店集团首次进入20 强，排名第 17 位。WORD 完美格式下载可编辑专业资料五是星级标准得到广泛认可，星级服务理念对其他服务业产生了广泛的影响，星级在社会上很多领域已经成为产品质量与档次的象征。2我国五星级酒店市场状况中国目前已呈现全面的五星级酒店热，从一、二线城市，到三线甚至四线城市，都卷入了这个热潮之中。五星级酒店成为发达的一、二线大城市的风向标。进入 2004 年以来，五星级酒店兴建、开业的消息不绝于耳，风靡全国。喜来登、万豪、希尔顿这些国际品牌五星级酒店相继在多个

27、城市开业。长期以来对于新建酒店业进行严格控制的上海也传出将新增多个五星级酒店的消息，北京作为中国的经济、政治、科技中心，五星级饭店增加自不用说。而业内人士称广州酒店市场在未来 3-5 年内将增加30 家高星级酒店，其中五星级酒店10 家，四星级酒店约20 家。成都也即将增加数个五星级酒店。沈阳市掀起五星级酒店投资热潮。从去年底至今年初，约有10 余家五星级酒店在建或筹建之中。3项目发起人和发起缘由根据国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见的精神，随着省、市关于实施项目带动战略决策部署的贯彻落实和 * 社会经济持续发展，以及福银、三泉高速公路的建成通车，永宁高速公路、向莆高速铁路的

28、开工建设，* 的区位交通环境将得到大为改善， * 将成为一座更加开放的区域中心城市。同时，也将有助于 * 境内丰富的旅游资源优势转化为经济优势，带动旅游业、WORD 完美格式下载可编辑专业资料酒店业的繁荣发展。作为全国旅游城市，* 迫切需要一家上档次、上规模的旅游饭店。* 宾馆五星级旅游饭店项目由母公司* 中国旅行社有限责任公司的5 个股东共同发起。发起缘由如下：(1)* 市旅游资源丰富，* 是中国优秀旅游城市是福建省辖市，位于武夷山与戴云山脉之间。全市总面积22959 平方公里， 其中市区 1178 平方公里， 总人口 267.5 万；辖 1个县级市（* ）、2 个区（ * 、* ）、9 个

29、县（）；森林覆盖率达76.8% ，有“中国绿都”、“绿色宝库”之誉；年平均气温为19.4C ，一年四季均可游览。历史悠久，人文荟萃，风光旖旎，特色鲜明。旅游资源得天独厚。 * 岩前发现了 20 万年前古人类文化遗址。 宁化石壁是中国历史上由北向南客家大迁徒的中转站，被誉为“客家祖地”。古邑多俊杰，宋代“理学四贤”中的杨时、罗从彦、朱熹和清代画坛“扬州八怪”之一的黄慎及清代“书法四大家”之一的伊秉绶等历史名人都诞生在这里。 * 名胜古迹众多，自古以来为人们所称颂。这里有被誉为“天下第一湖山”的泰宁大金湖；有被著名地理学家徐霞客称“大而逼，远而整”的永安桃源洞“一线天”；有犹如“神仙洞府”的将乐玉

30、华洞 。改革开放以来， * 旅游业迅速发展。现已建成以“山、水、洞、林、石、古文化”为特色的旅游风景区（点） 60 余处。其中：世界地质公园 1 个（泰宁世界地质公园） ；国家重点风景名胜区 3 个（泰宁大金湖、永安桃源洞 -石林、将乐玉华洞）；国家 4A 级旅游区 4个（泰宁大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏栲）；国家WORD 完美格式下载可编辑专业资料2A 级旅游区1 个（沙县沙阳乐园）；国家级自然保护区3 个（将乐龙栖山、永安天宝岩、建宁闽江源）；国家森林公园5 个（泰宁猫儿山国家森林公园、三元国家森林公园、将乐天阶山森林公园、* 仙人谷森林公园、建宁闽江源）；国家地质公园2 个（

31、宁化天鹅洞群、永安国家地质公园）；国家重点文物保护单位5 个（泰宁尚书第明代建筑群、三元万寿岩、永安安贞堡梅列正顺庙、建宁红一方面军领导机关旧址）；全国红色旅游经典景区名录3 个（宁化县红军医院旧址、长征集结出发地、北山革命纪念园，泰宁县红军街,建宁县红一方面军司令部、总前委、总政治部旧址）。全市现有市、县两级旅游局13 个，旅游质监所3 家，旅游监察大队 2 家，旅游培训中心1 家，并成立了市旅游协会。有饭店、宾馆 166 家，其中星级饭店33 家，有旅行社43 家，旅游汽车公司5 家。 * 交通方便，国道205 线， 316 线、省道 212 线形成了四通八达的公路交通网络，鹰厦铁路横贯市

32、区，开通了* 至厦门、福州城际列车和“金湖号”专列，京福高速公路 * 段一期工程 （*- 福州）已建成通车。龙岩冠豸山机场距* 市区仅 2 小时车程。 * 物产丰富，有竹、木、菇、闽笋、建莲、金桔、天然宝石等，还有“汀州八大干”的明溪肉脯干、宁化辣椒干、田鼠干在国内外久负盛名。* 旅游已形成了一个能够满足旅游者吃、住、行、游、购、娱需要的旅游接待服务体系。2001 年 12 月， * 市荣膺“中国优秀旅游城市”称号。永安市和泰宁县也分别于2000 年和 2004 年荣获“中国优秀旅游城市”和“优秀旅游县”称号。市区规模以上饭店尚没一家四星级（或）以上的旅游饭店WORD 完美格式下载可编辑专业资

33、料作业中国优秀旅游城市，但目前* 市区规模以上饭店尚没有一家四星级（或）以上旅游饭店。 市区现有饭店格局是饭店规模小（100个以上客房的仅3 家）、接待档次低（梅列、三元三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个 1000 人左右的大型会议就得使用10 多家星级饭店和社会宾馆，接待能力和档次已远远不能适应* 社会经济不断发展的要求。(3)* 宾馆现有服务设施不足宾馆是一座按三星级标准设计的商务型旅游涉外饭店，位于市中心最繁华的列东大街与东新二路交汇处，是商贸、经济、政治、文化的枢纽地带，更是交通汇集地。由于运行时间较长，虽几经装修维护，但很多设施设备陈旧。现仅有100 多间标准客房和豪华套房，宴会厅

34、容量偏小。特别是遇节假日，游客常常抱怨住宿暴满，影响 * 城市整体形象。为进一步提高 * 市区宾馆饭店接待档次和接待能力，同时本项目作为 * 大力发展旅游经济的重点配套工程，得到了市政府领导及有关部门的大力支持。由于 * 宾馆和毗邻的 * 市商业集团有限公司原办公、住宅楼地块较为狭小，且受现有建筑制约，单独建设无法体现高星级旅游饭店档次及城市景观的整体性。根据* 市政府的要求，经该项目承办单位与* 市商业集团有限公司协商一致，同意联合报建、各自投资。本报告中项目“建设内容”即* 宾馆，不含 *市商业集团有限公司的“牡丹新村17 幢旧房改造”工程。二、项目发展概况1场址初勘和初步测量工作情况WO

35、RD 完美格式下载可编辑专业资料该项目已于2008 年 1 月委托 * 市土地资源勘察队进行了场址勘察定界，其成果为土地勘测定界技术报告书 （编号：200806 ）。场地实测面积为14012.65 平方米（ 21.019 亩），其中， * 中国旅行社有限责任公司占地7803.1 平方米，* 市商业集团公司占地1564.7平方米，交通运输用地4644.85 平方米。场址处暂没进行工程及水文地质勘察，应在下一步工作中详细进行。2项目建议书的编制、提出及审批过程该项目已于 2008 年 1 月由 * 市梅列区发展和改革局立项（备案）（闽发改备 2008G02002 号）（详见附件 1：项目备案表），

36、其他前期工作（拆迁、可行性研究、方案设计等）正在紧张有序地进行。三、项目建设的必要性及意义1项目实施有利于拉动地方经济发展，是“扩大内需保增长”的需要酒店业与农业、食品加工、旅游业、饭店业等行业有着相辅相成的联系，努力促进餐饮业的发展，将会更有效地促进经济的综合发展。同时，酒店业对地方经济发展的贡献，最直接的体现莫过于对会展业的拉动作用。近年来，* 每年都举办“海峡两岸林业博览暨投资贸易洽谈会” 、“中华风味小吃展”等大型展会。会展经济已日益成为 * 展现城市形象和品牌的重要手段。可见，上规模、上档次的酒店工程建设对于推动酒店行业的良性发展将起到深远的意义，同时对于扩大内需，促进经济增长，稳W

37、ORD 完美格式下载可编辑专业资料定社会有着积极的推动作用。2项目实施是 *“发展大旅游”的内在需求，也是项目自身发展的需要是中国优秀旅游城市，吸引了无数的国内外游客。旅游业在市的经济发展中起到了举足轻重的作用。旅游业作为一个综合性很强的产业，能够带动吃、住、行、游、购、娱等上下游产业的快速发展，包括饮食、建筑、交通、通讯、园林、商业等行业，对整个经济发展的带动作为非常明显。一旦一个地区的旅游业发展起来， 酒店业的受益程度是最大的。据法国旅游业协会主席菲利普邦贝尔热的研究：“43%的旅馆、咖啡店和饭店的收益，同旅游直接有关；航空运输收益的42%同旅游有关，铁路运输收益的23%、汽车的 12%、

38、农业的8%、建筑业的 6%同旅游业有关。 ”而一个好的酒店同时包括了旅馆、 咖啡店和饭店，其受益程度可想而知。3项目实施是城市品牌发展的需要， 是城市亮丽的名片， 有利于提升城市整体形象五星级酒店，为城市增辉，使城市变得更加美丽，更有魅力。作为经济不发达的地区，同时也是全国文明城市、卫生城市、优秀旅游城市等，连一家五星级酒店都没有，既影响城市形象，又影响经济发展。五星级酒店如今成了城市亮丽的名片，为旅游、商务活动提升了档次。全国创优秀旅游城市活动，不仅促进了旅游经济的发展，而且推动了城市的发展。因此，五星级饭店是一道美丽的风景线，是城市的骄傲，是现代城市的名片。WORD 完美格式下载可编辑专业

39、资料4项目实施对于促进就业有着明显的效果金融危机下，第三产业的价值被凸显的淋漓尽致，酒店下乡，餐饮娱乐商圈，服务业用工荒，鼓励农民工返乡发展第三产业等经济现象成了网络热词，对于这一经济现象的热议表明了人们对经济危机带来的城市农民工失业所延伸出来的社会问题的隐忧，而国家鼓励基础设施建设，扩大内需，鼓励消费的政策恰恰符合了发展第三产业，促进就业的这一发展规律，频繁的酒店工程建设顺理成章地走到了建筑产业的前台，对扩大内需起着良性的推动作用。另外，由于项目建成运行后， 将需要扩招酒店服务人员350 人，而且这些人员大都来自农村剩余劳动力或者城市下岗职工，因此，项目的实施对于解决当前就业困难的问题其作用

40、尤其明显。WORD 完美格式下载可编辑专业资料第三章行业市场分析与建设规模一、市场分析1目标市场调查近年来， * 市旅游业发展迅速，度假旅游、商务（考察）旅游、会议旅游人员不断增加。 截止 2008 年 12 月 31 日，全市有 37 家星级饭店（四星级 2 家，三星级 17 家，二星级 18 家）。今年春节期间，全市 37 家星级酒店共接待游客 10 万人次，客房平均入住率达98.75% 。由于各种原因，* 市还只有两家四星级酒店，而* 市区没有一家四星级以上的酒店。市区现有饭店格局是饭店规模小（100 个以上客房的仅3 家）、接待档次低（梅列、三元两地三星级旅游饭店仅 8 家），接待一个

41、 1000 人左右的大型会议就得动用10 多家星级饭店和社会旅馆，接待能力已远远不能适应* 社会经济不断发展的要求。与省内部分兄弟县市相比，* 市高星级的酒店宾馆建设明显落后。旅游的六要素包括“吃住行游购娱”，五星级酒店本身至少已囊括了“吃住购娱”四要素。因此，尽快打造一家五星级酒店对拉动 * 旅游经济意义重大。一业内人士介绍，由于目前* 还没有一家五星级酒店，一些企业家为了提升接待档次， 经常要跑到兄弟市区的五星级酒店去开会、谈生意，这样一来，* 无形中流失了这部分消费群体。这部分人，办完正事后必然会进行宴会、观光、购物等活动，这对当地的旅游WORD 完美格式下载可编辑专业资料市场具有很大的

42、促进作用。而要把具备较高消费能力的人群吸引到本地，当地优秀的旅游资源固然很重要。高档次的酒店在这方面所起的作用不可小觑。如果 * 宾馆五星级旅游饭店建成，不但能为前来投资创业和进行商务活动的各界人士提供优质服务，还能留住本地高消费群体，吸引外地高消费群体。另外，五星级酒店本身资金实力雄厚，拥有自己的一套先进营销模式。酒店将通过参加国际国内的各种推介会、博览会进行自我推销，这同时也推销了 * 的旅游资源。特别是银福高速公路、泉三高速公路的通车以及正在建设中的向莆高速铁路的实施， * 正面临一个崭新的发展机遇， * 的区位优势将得到极大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定会更加紧密，必须要提

43、前做好准备。2旅游住宿需求预测近年来，我国星级酒店的总体规模呈现持续快速上涨的态势，1998 2008 年，年均增长率达 20.12% ，其中 2000 年增长最快，增长率高达 56。 2004 年，星级酒店总数突破一万家， 2008 年星级酒店数量是 1998 年的 5.12 倍。高档饭店竞争将更加激烈。一方面近年来国内高档饭店建设步伐加快，另一方面，洲际（ Intercontinental ）、里兹卡尔顿 (Ritz Calton) 、圣瑞吉斯（St.Regis ）、丽晶 (Regent) 、柏悦 (Park Hyatt) 、四季（FourSeason ）等国际饭店集团顶级品牌全面进入，

44、势必对中国饭店原有高端客源市场的分配产生重要影响，加剧高档饭店的竞争。WORD 完美格式下载可编辑专业资料高星级酒店越来越多，市场竞争越来越激烈，而很多酒店开始把竞争转向了服务， 通过个性化服务来吸引消费者， 2008 以后年我国五星级酒店的竞争将转向服务竞争。近几年来，人们在生产和消费过程中，越来越关注资源与环境保护；国际环境保护的潮流也对我国饭店产生重大冲击，要求饭店按国际环境标准从事营销。在国内外的环保压力下，我国酒店行业绿色营销意识将不断加强，这也就成了我国高级酒店未来发展的趋势。根据满足旅客住宿需求和住宿设施适当超前的原则，到2015年， * 市星级宾馆住宿设施床位需求总量将增加到9

45、000 张。规划到 2015 年， * 市星级宾馆总数达到50 家、 9000 个床位，使每万人游客拥有星级宾馆床位数由2008 年的 8.5 个增加到12.8个。住宿设施结构需求预测见表3-1。住宿设施结构需求预测表表 3-1星级宾馆总床位数年份宾馆数量高档床位中档床位低档床位(张 )(家 )( 张)( 张)(张)20083710002700230060002015502300390028009000新增数量+13+1300+1200+500+3000注：表内高档宾馆指四、五星级宾馆，中档宾馆指三星级宾馆，低档宾馆指一、二星级宾馆。3项目 SWOT 分析(1)SWOT 分析优势（ S）WOR

46、D 完美格式下载可编辑专业资料项目位于 * 市区政治、经济、商贸、文化核心位置，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；区域最高档酒店，享有一定的市场知名度，目前以商务客人为主，是典型的商务型酒店，对客户的综合吸引力较大；项目承办单位 * 中国旅行社有限责任公司，系 * 市成立最早规模最大的专业旅游服务机构，福建中旅集团成员单位，主营国内旅游，代办机（车、船）票业务，提供住宿、餐饮、娱乐、会议等一条龙服务，能给客户以坚定的购买信心；项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。 * 宾馆现为三星级旅游饭店， 经过近 30 年的经营实践，已造就

47、一支懂经营、善管理的干部队伍和作风过硬、业务娴熟的服务员队伍，已使其成为 * 市的品牌饭店，社会各界和广大宾客对*宾馆有较高的认知度，这是一笔宝贵的无形资产。该项目的建设对 * 市旅游经济的发展具有重大意义，已列入市政府旅游基础设施建设重点项目。劣势（ W）项目入住客户类型单一化；项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；项目周边商业氛围较弱；项目内部酒店功能性设计存在缺陷。机会（O）1)WTO 、CEPA 带来的政策利好，为投资型物业的良性发展奠WORD 完美格式下载可编辑专业资料定基础；多条高速公路开通、向莆高速铁路开工，进一步突显区位优势；会展业相对发达，消费能力强；全市目前没有一

48、家五星级饭店。威胁（ T）市场潜在竞争压力巨大；国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大 SO 策略（强化优势与机会策略）强化项目自身的高档性和唯一性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜；配合项目城区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化老客户；强化、利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。两大 WT 策略（化解劣势与规避风险）项目进

49、行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案，吸引客户消费；针对自身酒店配套设施经营的劣势，我们建议引进高品牌度WORD 完美格式下载可编辑专业资料娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次；利用政府背景优势对项目进行信誉担保；快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。4项目定位宾馆五星级旅游饭店为 * 中国旅行社有限责任公司全资拥有

50、，是* 市为改善投资环境、 旅游环境而兴建起来的， 饭店高 26 层。宾馆五星级饭店是一家豪华商务旅游酒店。位于 * 市区繁华的列东大街、东新二路的交汇处。饭店严格按照国际五星级酒店标准运作管理，饭店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为： * 首个五星级国际级商务旅游中心酒店。二、建设规模1用地规模宾馆五星级旅游饭店项目用地 7803.1 平方米，代拨城市道路用地 4753.61 平方米，总用地面积 12556.71 平方米。2建筑规模WORD 完美格式下载可编辑专业资料* 宾馆五星级旅游饭店项目主楼设计为地上26 层、地下 2 层。设计总建筑面

51、积74591.98平方米，其中，计容建筑面积61916.98 平方米，不计容建筑面积12675 平方米。3设计服务（接待）能力* 宾馆五星级旅游饭店项目设计客房共468 套（标准间 450 套、套房 5 套、总统套房1 套、商务套房12 套、）、大中小餐厅（含贵宾厢）餐位数1400-1500个，其中多功能宴会厅餐位数1000 个左右。饭店建成运营后，每年接待宾客约30 万人以上。WORD 完美格式下载可编辑专业资料第四章项目选址与建设条件一、项目选址宾馆五星级饭店拟在现 * 宾馆处拆除重建。 地址：* 市梅列区牡丹新村 11 幢。项目选址处位于 * 市区城市核心位置， 处于全市政治、经济、文化

52、中心。二、建设条件1交通条件及周边配套分析项目位于 * 市区政治、经济、商贸、文化中心，各种配套完善。城市交通主干道列东街、东新二路紧邻项目区。另外，* 市外部交通条件日益完善，泉三高速公路、银福高速公路已建成通车，永武高速公路、永宁高速公路、向莆高速铁路正在建设，为* 社会经济发展带来新的机遇。项目方圆 500 米内，高尚物业众多，集中了* 市人民政府、列东百货、电子城、邮政、电信、银行等行业机构。2景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥* 城区中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。项目建成后将成为这一区域最高标志性城市建筑。3自然条件气象条件市区属中亚热带季风气候，其特征是

53、：夏半年多为偏东风，炎雨；冬半年盛行东北风，寒冷干燥；降雨量充沛，季风性气候显WORD 完美格式下载可编辑专业资料干燥，冷热明显，四季较为分明，光照充足。年平均气温为 19.4 摄氏度，年平均气压为 995.2 毫巴，年平均相对湿度为 79%，年平均降水量 1610.7 毫米，年均雾日 56 天。水文沙溪系闽江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、径流系数大等特点。沙溪是流经* 市区的唯一河流，主干流从三元区溪口农场入境，从西南向东北穿过市区中部至梅列区洋口仔流入沙县。境内河长49.1 公里，出口集水面积9874 平方公里，河道坡降 0.11% ，其两岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、鱼

54、塘溪、薯沙溪、台溪、东牙溪、黄沙溪、碧溪、小溪等九条，呈树状分布。沙溪河 * 段河面宽阔，水量丰富。据历史资料，* 段平均年径流量为 94.0 亿立方米，平均流量308 立方米 / 秒，最大洪峰流量7230立方米 / 秒，实测最小流量13.5 立方米 / 秒，四、五、六月为丰水期，十一、十二、一月为枯水期，其它各月为平水期。地形、地貌条件市区属山区丘陵地带，四周高山环抱。 沙溪由西南流入城区，经城区中心向东北方向（梅列区洋口仔）流入沙县。河流西岸丘陵广布，坡度较缓，其间嵌有岩前、吉口、碧溪等小盆地。东岸阶地狭窄，多高山或丘陵，地势向东急剧升高。市区东部多山岭，其中以普禅山、莲花顶、罗拔顶的海拔

55、最高，均在 1500 米以上，其主脊形成一条与沙溪走向相似的玳瑁山脉北段。城区位于梅列盆地的中部，平均海拔高度约为 160 米。用地内地形高差不大，全场高差 3 米以内。WORD 完美格式下载可编辑专业资料工程及水文地质条件尚未进行场地工程及水文地质勘察，必须在下阶段工作中进行详勘。4基础设施项目地处城区核心，其城市交通、市政给排水、用电、通讯等各项外部协作条件优越，均可协商相关部门快速解决。5社会经济条件市是一座新兴的工业城市，是全国创建精神文明先进城市和国家卫生城、园林城及中国优秀旅游城市。 * 辖二区一市九县，土地总面积 2.29 万平方公里，人口 270 万人。资源丰富，是全国南方集体

56、林区综合改革试验区，享有福建“绿色宝库”的美誉，林木品种繁多，森林覆盖率达 76.8% ；已发现金属和非金属矿种 79 个，已探明储量的矿种 49 个；境内主要河流沙溪、金溪、尤溪，均系闽江水系，总长875 公里，年径流量达215.8 亿立方米，全市水力资源可供开发发电装机容量达170 万千瓦。山川秀丽，风光独特，旅游资源丰富。主要旅游风景区有泰宁金湖，将乐玉华洞，永安桃源洞、鳞隐石林，宁化天鹅洞，沙县淘金山， * 市区格氏栲自然保护区、大佑山、瑞云洞，将乐龙栖山，尤溪九阜山，建宁金饶山、闽江源，明溪紫云等。“绿三角之旅”和“客家之旅”被列为省级三大联合促销黄金线路。2008 年全市地区生产总

57、值666.92 亿元，其中第一产业增加值138.6 亿元，第二产业增加值318.95 亿元，第三产业增加值209.37WORD 完美格式下载可编辑专业资料亿元，地方级财政一般预算收入32.96 亿元。人均GDP 为 25407元（折合约3717 美元），增长14.4% 。产业结构继续调整。第一、第三产业比重有所下降，第二产业比重继续提高。三次产业比例由上年的 21.8 ：43.3 ：34.9 调整为 20.8 ：47.8 ：31.4 。居民消费价格总水平比上年上涨4.9%。6项目相关政策分析国务院、福建省均出台了有关“加快发展服务业的相关意见” ，明确提出要大力发展餐饮业。 * 市人民政府关于

58、加快发展旅游产业的若干意见提出，鼓励发展星级饭店。到 2010 年，力争全市各县（市、区）至少有 1 家四星级 (含) 以上饭店，政府定点接待单位优先从旅游星级饭店中选定。对新评定为五星级、四星级旅游饭店的，分别一次性奖励 100 万元、 30 万元。 对三星级及以上旅游饭店（含配套服务项目）的用水、用气实行与一般工业企业同等价格；对安装单台容量在 20 千瓦及以上的蓄热式电锅炉及冰蓄冷空调用电，实行优惠电价政策； 有线电视收视费按实际安装终端数的 50收取；经环保部门认定的饭店，其污水排放达到国家或地方标准，并已进入城市污水处理管网的，给予免征污水排污费。对三星级及以上旅游饭店和旅游景区内的

59、旅游饭店及娱乐场所实施绿卡制度，相关执法部门在开展执法检查活动中要依法依规进行， 防止随意性，切实维护经营者和游客的合法权益。WORD 完美格式下载可编辑专业资料第五章项目建设方案一、执行标准项目建设应按照五星级酒店设计标准、中华人民共和国评定旅游涉外饭店星级的规定、饮食建筑设计规范、旅游饭店星级的划分及评定等有关标准、规范进行严格设计。二、项目组成该项目工程内容由大楼主体工程、主要工艺设备系统(中央空调系统、消防双自动系统、电梯、电脑管理系统、热水供应系统等)、配套工程 (电气、暖通、给排水等) 等构成，分述如下。三、主体建筑方案1建筑方案综述随着海西经济的开发、开放，* 已成为海西经济的重

60、要组成部分。鳞次栉比的高层建筑、争高斗艳的公共建筑、绿意盎然的生态园，无不表现出新* 未来城市形象。位于* 市区中心地段将矗立起一座豪华五星级酒店* 宾馆，一座高贵典雅、极具雕塑感的建筑。它位于列东街与东新二路交界处，气势恢宏， 宛如璀璨的宫殿，褶褶生辉。建筑设计指导思想与原则变化的时代、变化的形式、变化的空间。在过去的年代里，我们经历了无数的变化，信息时代中的我们将经历社会生活各个层面的更加快速的变化。建筑设计也面临着新的挑战，着力创作体现时代精神的建筑是项目目标。新时代的五星WORD 完美格式下载可编辑专业资料级酒店的特征是，五星级酒店的客户人群应该是勤奋工作同时亦注重生活品质的成功人士，