中海名城项目发展策划书

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word【中海名城(mn chn)】工程(gngchng)筹划(chuhu)书 项 目 发 展 策 划 书1. 工程(gngchng)概况(gikung)1.1 地理位置及素质【中海名城】位于成都市南部的高新技术开发区内，处于二环路与三环路之间，西临高新大道，北临紫荆西路，东临元华路和肖家河，南临机场路西延线和体育公园。工程所处的高新区始建于1988年，1991年3月被国务院批准为国家高新技术产业开发区。经过十年建设，该区形成了一区多园的管理模式，初步形成电子与信息技术、生物医药工程与现代食品三大主导

2、产业，是一个新型的高科技产业园区。但由于初始规划的局限性，该园区内尚无与园区建设相适应的生活配套设施。【中海名城】的开发建设，正好填补这一空白。1.2 工程宗地及周边环境工程用地的西北部现在是电缆厂的主厂区，目前正在生产；用地的北面即紫荆西路北侧有倍特幼儿园对外接收学生、高新区实验学校含小学、初中及高中部、高新区电信局、农贸市场；用地东侧的肖家河神仙树段目前尚未整治位于高新实验学校东侧的肖家河已整治成示范段，景观尚可，枯水季节景观较差，丰水季节水流较急，景观良好。用地内有局部厂房和旧民房需要拆迁，根据用地协议，高新区政府将于今年9月30日前完成首期用地的拆迁并交供我司约100亩土地。南面：规划

3、路尚未形成，该规划路将由高新区政府按照用地协议的时间要求逐段完成，且不影响我司的分期开发方案；体育公园正在建设中。北面：紫荆西路已完成大局部，尚未修建的路段约150米居民已经搬迁，但房屋尚未撤除，根据“用地协议的规定，高新区政府将于2000年12月31日前完成该路段的建设并确保通车，紫荆西路元华路东侧路段正在建设中。紫荆西路北侧的倍特小区除“金叶苑约1.5万平方米的低档住宅外已全部建成并已入伙。东面：元华路已形成(xngchng)并通车，但有局部(jb)道路(dol)仍为原郊区道路长约200米。根据(gnj)“用地协议(xiy)，高新区政府将于2001年3月31日前完成该路的市政化改建及肖家河

4、神仙树段的治理包括其两侧各宽5米的防护绿地建设。高新区的商业配套如农贸市场等位于该路的北段。元华路东侧有局部旧房已列入拆迁范围，其用地性质为住宅小区，【中海名城】隔元华路与东边的银都花园、紫荆小区相望。西面：高新大道已建成，新道路也是成雅高速公路的入口，三期地块西侧临近高架桥的起点。隔路相望有地奥、恩威、西门子、机电设备等现代化新型工业厂房。1.3 交通状况及市政建设1.3.1 交通状况根据目前状况，用地周边公共交通较为便利，有26路、28路、78路共三条公交线路经过地块，其中，26路公共汽车由红照壁开往国防乐园，停靠神仙树公交车站；28路公共汽车电缆厂发车，穿行红星路开往火车北站；78路公共

5、汽车由电缆厂发车，经天府广场后穿行蜀都大道开往西部的金沙汽车客运站。用地周边道路通畅，驾车出行可以很方便地到达市中区、火车南站、机场、乐山、峨眉山、雅安等地。出地块后延高新大道向北穿过二环路距离地块两分钟路程和一环路距地块四分钟路程可便利到达市中心内各地十五分钟到华西医大附属医院，二十五分钟到达天府广场。成雅、成乐及机场高速入口紧邻地块，二十分钟内可到机场，五十分钟内可到乐山，交通极为便利。1.3.2 市政建设高新区通过十年建设，市政配套设施较为完备。但具体到用地周边道路两侧的市政管网，就目前情况来说并不完善，需要由高新区政府按照用地协议的时间及内容要求及时配套到位。目前状况如下：给水情况：沿

6、紫荆西路现有300供水管线，高新大道现有600供水管线，元华路的北段已埋设300供水管线。污水情况(qngkung)：沿紫荆西路现有800污水(w shu)管线沿紫荆(zjng)西路排向三瓦窑方向，高新大道(d do)现有800污水(w shu)管线。雨水情况：沿紫荆西路现有1200雨水管线沿紫荆西路排往肖家河，高新大道现有1200雨水管线。 供电情况：沿紫荆西路现有10千伏架空供电线路，高新大道现有10千伏架空供电线路，元华路现无供电线路。燃气情况：紫荆西路上无燃气管道，高新大道西侧现有159天气气管道且在东侧有预留接口。供热情况：南星热电厂可提供供热条件，主管道已经敷设到紫荆西路电缆厂大门

7、口附近，电缆厂目前正在使用。 及有线电视情况：紫荆西路北侧有电信营业厅，高新大道已埋设2.5万门通信电缆；高新大道已埋设光纤电缆。1.4 肖家河现状及滨河公园的规划1.4.1肖家河现状源头：肖家河发源于清水河，清水河流过西二环路清水河桥后，主流流往府南河，支流形成肖家河。分支处有铁栏过滤漂浮垃圾，栏后有一水闸，控制肖家河水量。从水闸处了解及堤上水纹高度，其控制水位在2.5米左右污染情况：肖家河主要流经居住小区，无工业污染源。但因流经地段新开发小区较多，以及市政路大量修建，导致建筑垃圾增多，并长期堆放在河岸边，导致河水污染，这也是河水在枯水季节发出臭味的主要原因。水量：肖家河河道宽约10米，河堤

8、宽47米，堤高一般在44.5米，从河堤水纹线看，水位高时不超过2.5米。每年510月份为丰水季节，河水流量较大，神仙树段水流较急，河水无臭味；11月至次年4月份为枯水季节，河水流量很小，神仙树段水流缓慢，河水臭味明显。高新区管委会为了改善高新区的环境，已方案对肖家河神仙树段进行彻底治理，并已经在高新实验学校东侧形成了约1KM的示范段，神仙树段的河道治理会在2001年3月份完成。1.4.2滨河公园的规划按规划(guhu)肖家河神仙树段西侧高新区拟兴建沿肖家河长约900米、80米宽防护(fngh)绿地宽5米+河道(hdo)宽10米+防护绿地宽5+公园60米的滨河公园，拟做成开放的、可供市民健身、休

9、闲的带状绿化空间。河堤(h d)设计成生态性、自然状、活泼的绿化小环境，肖家河神仙树段将彻底整治。1.5 工程(gngchng)所在区域经济开展状况1.5.1高新区域经济状况高新区已从起步区的2.5平方公里开展成规划40平方公里； “九五末实现GDP100亿元；工业总产值200亿元现有外资企业240多家，高新技术企业275家，年产值过千万元企业70多家，过亿元企业20家。区内目前人口约20万；2022年方案实现GDP450亿元，工业总产值1050亿元，建成中国重要的科技创业区，中国西部经济的高地，成都市经济兴旺、社会文明、环境优美的现代化新城区。1.5.2高新区战略地位及人才战略中央制定西部大

10、开发战略，从趋势分析，西安、成都、重庆将是重点和快速开展的区域，针对成都，高新区那么是开展的重中之重。在人才战略上，从2000年7月起，进入成都高新区企业博士后科研工作站工作的博士，两年将获得10万元的政府补助经费。高新区每年还将拿出300万元创新奖励基金奖励有突出奉献的各类人才。在户口、职称评定及税收政策等方面也将对引进的高级人才大开“绿灯。据悉，按成都高新区的规定，从外地进入高新区工作的饿高级人才及配偶、子女一律优先办理成都市城区常住户口，本人落户之前，其子女入托或就学即享受区内户籍待遇。户口、人事行政关系、人事档案不在成都的高级人才，在高新区工作满一年即可申报专业技术职称，不受工龄、出国

11、前职称和任职时间限制；正式调入高新区的高级人才取得突出业绩者可破格申报高一级职称，不受学历、资历、任职时间限制。高新区财政每年拿出100万元作为高级人才创办企业的启动经费留学人员、博士另有渠道，每年拿出300万元给在高新区技术产业开展中奉献突出的高级人才。其所获奖励和股权收益如用于再投入高新区技术成果产业化工程或投资新办企业的，免征个人所得税。海外留学人员在区内工作期间的工薪收入，个人所得税起点按境外人员对待，入区定居者其出国前工龄和回国后的养老保险缴费年限合并计算。进入高新区区域性博士后科研工作站工作的博士，高新区管委会每年给予每人补助5万元共两年，由其个人自行支配。据了解，39家博士公司(

12、n s)已入住高新区。这些博士中包括一名中国工程院院士、一名美国科学院院士和13名博士后，大局部(jb)系从美、德、日、英、加等国归来(u li)的留学生。2成都房地产市场(shchng)现状及开展(kizhn)趋势2.1 房地产市场的现状调查2.1.1投资情况统计显示，1999年成都房地产共完成投资93.97亿元，较98年增长17.5%，其中完成住宅投资55.4亿元，增长21.7%。99年新开商品房593.45万m2,同比增长17.8%，新开工工程比重为44.7%。2000年13月成都市房地产开发完成投资12.3亿元，同比增长34%，其中住宅8.23亿元，同比增长27.8%，新开工面积182

13、.34万m2，同比增长96.2%。2.1.2开竣工情况1999年 新开工总规模中，住宅面积为460万平方米，占84.8%；1999年商品房竣工总量达444.24平方米，同比增长36.7%。2.1.3销售情况1999年全年销售商品房370.5万平方米，同比增长11.7%。其中，住宅销售336.9万平方米，同比增长8.4%(在住宅销售面积中,普通住宅为216.56万平方米，占64.3%，安居房为104.7万平方米，占31.1%；别墅、高档公寓为15.65万平方米，占4.6%)；写字楼8.98万平方米，同比增长16.2%；商业用房22.28万平方米，同比增长86.1%。个人购房大幅上升是99年房市最

14、显著特点，去年个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%，占住宅销售的82.8%，比重较98年上升了11.1个百分点。99年实现商品房销售额68.26亿元，同比增长38.8%，其中住宅(zhzhi)销售54.43亿元，同比增长26.2%。2000年7月市统计局对成都市城镇居民住房条件、消费状况等进行的专项调查显示：今年有12.2%，即9万家庭打算购房。2.1.4空置(kn zh)情况1998年末空置商品房136.9万平方米，其中住宅空置面积91.42万平方米；1999年末空置商品房124.83万平方米，同比减少8.88%，其中住宅空置面积79.35万平方米，同比下降(xijing)13.2

15、%；2000年5月末空置商品房119.46万平方米，比1999年同期增加7.88%，比今年一季度末的107.93万平方米扩大2.6个百分点，其中住宅空置量为82.59万平方米，比1999年同期70.31万平方米增加(zngji)17.47%，比今年一季度末的72.07万平方米增加14.6%。另外，根据了解，商品住宅的空置(kn zh)情况有一定的区域性。其中市东面和北面房屋空置率居高；9697年成都房地产热潮中位于老城区商住楼和西面别墅区空置率高，而我们集中了解的城区南面和西南面新开发的小区因注重小区环境和户型设计，其空置率那么较低。数据说明，虽然商品住宅的销售量在稳步增加，但随着供给量的进一

16、步增加，商品房的空置率特别是住宅的空置情况不容乐观，房地产市场特别是住宅市场的竞争将趋于白热化。从近期成都市2000年房地产交易会看：2000年成都夏季房地产交易会首日共成交各类房屋1073套，成交金额3.2亿元.其中商品房成交1046套，面积11万平方米。为期7天的交易会上，共有57.06万人次到会咨询，成交各类房屋达65.18万平方米，成交金额达18.9亿元。参与人数、房屋成交面积、成交金额创历次 房交会之最。房地产市场开展趋势预测成都商品住宅将是房地产开展主流，而且住宅市场的竞争也是最为剧烈的。预计成都市的住宅市场会有以下几方面的开展趋势：2.2.1价格趋势价格(jig)的两级分化将加剧

17、，高档精品住宅和低价优质楼盘可能会成为市场的主流。主要表现在：高档精品住宅能满足市场高收入者，而低价楼盘面向广阔(gungku)中低收入人士，潜力(qinl)巨大。2000年1月成都市住宅(zhzhi)工程(gngchng)综合价格2659元/平方米，与99年末2658元/平方米的价格水平相比略有上升。2.2.2面积趋势中高档住宅的户型面积将会有所下降，平面设计更加合理，小区环境优美但价格适中，“价廉物美是销售成功的关键。相同面积的房屋，用户更多项选择择错层式，强调动静别离和丰富的空间感，如“新绿季节推出两室和三室的房屋在户型平面上，既有跃式的功能，又有3.9 m的层高；“丽阳天下推出的全跃层

18、小户型商务式公寓，4.3米层高，为客户提供了不同层高的空间，气派而不浪费。2.2.3配套趋势住宅功能将更加健全，物业管理严谨、周到、方便。小区商业配套既功能齐全，又不影响居住环境，将是住宅小区特别是成片开发的大规模住宅小区的急待解决的问题。2.2.4规模及品牌趋势小区规模开发以及品牌效应越来越受到重视，也是未来成都地产界着重努力的方向。特别是因为房地产投资大，周期长，规模和品牌对房屋预售和加速资金周转较为有利。西部大开发战略的实施，成都房地产开发将再掀热潮，开展水平将迅速提高，竞争更趋白热化。工程所在地房地产现状调查工程所在区域是成都住宅小区开展的集中地区，特别是近年推出的环境好，规模大，质素

19、佳的小区集中周围，都取得不俗的销售业绩，被誉为成都的“富人区。其中定位高档小区有：中华园、丽都花园、银都花园、锦官新城等空壳售价4000元/ m2以上；中档小区有：紫荆嘉园、盘古花园、雅园、紫竹苑、芳草地、大世界商业广场等售价在3300元/ m2以上。列表如下：工程名称工程类型占地面积亩建筑面积万平米入伙日期折实均价元/平米装修情况销售率(%)银都花园多层、小高层240201998.124500空壳60中华园多层、小高层220202000.09 4,085空壳85紫竹苑多层、小高层8082000.053200普通装修80紫荆嘉园多层28.65.42000.053400普通装修70世纪锦苑多层、

20、小高层10062000.053709厨卫装修30牡丹名邸9层电梯公寓173.742001.043059空壳45王府花园18层电梯公寓13023.32000.123629全装修90三九雅园多层231.322000.053012空壳60芳草地多层10082000.043100空壳80盘古花园电梯公寓423.362001.013990全装修40大世界商业广场电梯公寓809.12000.123800空壳30锦绣花园多层300322000.126175全装修80锦官新城电梯公寓400302001.024180全装修60锦官城电梯公寓3152000.123800空壳送中央空调橱柜50区域房地产市场(shc

21、hng)特征2.4.1畅销楼盘(lu pn)的特征根据调查，以下几个小区销售(xioshu)较好：银都花园、丽都花园、中华园、芳草地、雅典国际社区等。其共同特征如下：小区地理位置优越，交通便利，周边环境好，市政配套(pi to)齐备，物业管理标准(biozhn)，防盗、防火等监控设施智能化。容积率低，一般(ybn)多层含局部(jb)别墅(bish)在1.21.5倍之间，高层在3.0-5.0之间；密度(md)小，一般在25%以下；绿化率高，一般到达(dod)50%以上。平面布置较好地迎合了房地产开展初期先富起来的成都人的心理需求。户型设计一般为宽厅、大卧室、双卫、大厨房、大阳台布局。楼宇规划错落

22、有致，立面造型多采用古典欧风、色彩配置鲜明，户型设计相对合理。功能齐备，水、电、气局部小区中央供热等齐全，停车位充足1：0.5以上，休闲娱乐场地宽阔游泳池、会馆、中心广场等具备，商业中心便利，位置合理。小区公建完善学校、幼儿园、市场、银行、邮局、门诊所等。户型面积多样，并自有特色。有复式为主中华园，银都花园，有点式小高层电梯为主世纪锦苑、锦绣花园，但总体上以150250平方米的大户型为主。推出时机恰当，宣传力度大。以上几个小区推出正值成都市高档小区真空期，高档楼盘相对较少，市场需求量大。小区规模大，品牌好，许多开展商是从旧城中档房转向高档房小区开发，一般均具有相对较好的信誉，较强的实力。在分期

23、开发上注意先做小区环境后建楼宇的方式，入市价格较为合理。2.4.2滞销楼盘工程的特征所谓滞销楼盘是指房屋入住时销售未到达30%的楼宇。我们着重调查了周边的雅园、新玉林、锦官城高层电梯公寓等。其共同特征为：小区位置较好，但密度大，容积率高；周边环境拥挤、杂乱。小区绿化地、空地小，配套不全，户型单一。平面布置较差，户型好坏差异大，车位缺乏，人车混杂。定价过高如锦官新城；或分期开发安排不当，现楼与期房交 叉，未先做好环境等。宣传销售不力，规模小，品牌形象缺乏。资金缺乏，开发周期过长。根据我们的调查，成功的小区家家相似，不成功的小区各有其原因和缺乏。在工程实施过程中，必须全力防止出现滞销因素。房地产市

24、场分析2.5.1总体市场销售(xioshu)分析根据市场调查，成都房地产销售有两级分化明显的状况：一是价格低廉的安居小区(xio q)；二是环境好的高档小区价格相对(xingdu)合理。成都房屋市场已从房改阶段(jidun)经过非理性购房阶段注重虚荣、浮夸而弱化实用(shyng)及总价而逐步走向市场化和个人购房为主的理性购房新阶段实用、舒适而总价位合理。99年商品房峻工总量达476.6万平方米，个人购房278.9万平方米，同比增长25.1%，占住宅销售的82.8%。从周边已建小区分析，市场势头较好。但值得注意的是：高档公寓的需求量虽然增长，但在建工程也逐渐增多。特别是成都西面正推出禾嘉花园、舜

25、园、名景苑等以低容积率和高绿化率为特色，多数为五层框架结构，会所配套很完善的小区，竞争趋势剧烈。价格走低。推出的楼盘较多后，售价高的销售停滞如锦官新城。但价格合理的高档小区如丽都花园那么异常火爆价格在4000元/平方米以内。“价廉物美是成都房地产销售制胜的法宝。2.5.2购置对象分析根据市场调查购置对象集中在以下几方面：成都本地人士a.高收入阶层、商业主。此局部是目前已购高档房的主要构成者。收入高对居住环境要求严格密度小、绿化面积大、小区效劳齐全。b.高级管理人员。因工程所处高新区局部区内高新企业工作人员是未来购置对象的大局部，他们收入较高且稳定，通过银行按揭可以承受高档房屋的消费。c.局部单

26、位房改购房。局部单位特别是效益较好的企业通过福利方式补助职工，对高档房有一定的购房需求。外来人士a.西藏及重庆地区人士成都历来是西藏的大前方，许多支边或经商人士都把成都作为安家养老的最好地方，因其收入较高，消费能力较强。重庆地区由于其地理条件和城市环境，许多来往于成渝两地的经商人士都愿意把成都作为二次置业的首选。b.沿海(ynhi)工作人员：四川地区在沿海经商和工作人员较多，因成都生活(shnghu)便利，又是文化名城，商业中心，气候温和，回成都安家是其心愿。c.外籍人士：因工程(gngchng)处于(chy)高新区，局部(jb)外籍工作人员是重要销售对象，他们对出售的小户型商务楼及出租的大户

27、型住宅均有需求。房屋投资者含二次置业者房地产作为投资，因其高档小区环境和功能设计的超前性，增值潜力较大。特别是外籍人士的租赁需求及其租金的支持，会使一局部较有经济实力的人士转向房地产投资。今年推出的位于市区的以小户型为主的“丽阳天下、“西御大厦等主要被投资置业者购置。3中海名城设计设想主题思想“中海名城是中国海外集团在历史文化名城成都开发的第一个工程，根据该工程的市场定位和区域条件，拟开发成大型都市休闲、高档精品居住社区，以“现代欧风社区，天府文化生活作为工程开发的立意，以“欧陆风采，天府情怀作为工程开发的概念主题，将现代欧风居住设计与成都人生活方式相结合，充分表达西方传统建筑文化与传统巴蜀文

28、化的双重内涵。把西方先进的生活理念引入成都。在尊重、延续成都人传统生活方式的同时，尝试营造新型生活空间和社区文化，引导并提升居民的生活方式，从而全面增进小区居民的生活质素。初步经济指标该工程土地面积为456亩30.96万平方米，其中住宅用地23.38万平方米，公共建筑用地3.15万平方米，道路用地2.77万平方米，公共绿地1.66万平方米，总体容积率为1.51.6，其中首期暂定为1.32。总建筑面积为46.549.5万平方米，其中住宅建筑面积约4447万平方米，公共建筑面积24000平方米。车位配比(pi b)为1：0.5，全部地下(dxi)停车，预留地面停车位空间，总体配置不超过1：0.7。

29、3.3 总体规划设想(shxing)规划设计是建筑设计、环境(hunjng)设计的根底(gnd)，优秀的规划设计应当完好地贯彻工程开发的立意主题。3.3.1 总体分期开展规划总体规划按五期开展，各期规划应在相对独立完整的根底上有所照应。各期的规划开发应与土地交供情况相结合，即交供一批，开发一期，防止让规划设计脱离实际情况。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期开展的各局部有机地组织在一起，并通过特色商业街和环境设计的绿脉、水景将各个区域串联起来，作为生态系统、人流交通的联系纽带。同时，防止过分追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，造成建筑组团、单体布置上的困难，降低土地资源的利

30、用率。3.3.2 规划组团设想根据工程地块形状、分期开展、紧邻滨河公园的特点，以及居住小区作为居家生活环境的特殊要求，规划组团不采用大中心花园的规划模式，充分利用肖家河带状公园景观优势，采用小组团花园的方式组织建筑单体，使各建筑单体在步局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景。并通过公共空间半公共空间半私密空间私密空间的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。 根据各分期枫丹园、赛乐园、千色园的不同国家的建筑风格，设计富有异国情调的主题庭院环境，产生和谐优美的效果。各区内不同组团的环境应在设计风格协调的前提下有所区别。枫丹园局部采用几何构图的欣赏花坛、修剪灌木，并配置雕塑、喷泉，设计放射形规划

31、道路，富有宫廷御园般华美典雅的艺术效果。赛乐园采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法，设计圆拱形柱廊，围绕中心广场，围墙以艺术铁花、装饰花盆进行点缀，并配置西班牙情调的陶艺、雕塑作品，选用西班牙风格的石材、陶瓷材料。千色园采用自由式现代园林的设计手法，园中遍植色彩鲜艳的各类花卉，拼成自由曲线的图案，铺地小广场中可设置(shzh)小型风车雕塑，作为特色鲜明的环境标识物，并结合设置水池、喷泉、叠泉等。 3.3.3 建筑单体(dn t)布置设想(shxing)首期可充分利用滨河公园的绿地(l d)及景观，以低密度多层为主，容积率控制在1.35以内，靠北侧试探性开发少量(sholing)小高层。

32、二期地块东南角、西侧均有大片绿地，幼儿园又建在其中，视觉上会形成较为开阔的空间，可适当提高容积率。幼儿园可考虑建在整个地块的中心位置，以提高其使用的方便性。三期周边环境较差北靠电缆厂，西临立交桥，东临铁路与一、二期隔离。可在北侧临电缆厂位置开发局部高层、小高层，小学可建在西侧临立交桥位置，其操场靠路边。3.4 楼型户型设想3.4.1 楼型设计朝向设想以多层为主，适当考虑一局部小高层和五层复式，多层以五层为主不宜超过六层，小高层控制在12层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。工程楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置局部点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝

33、南或朝东。各楼型所占比例大致为：多层约占70%；小高层约占15%；四五层复式约占15%3.4.2 户型设计设想户型以中等规模的户型7085平方米的二房，120140平方米的三房为主，并以120140平方米的户型为主打户型，结合少量150200平方米的四房和复式，也可以考虑少量4560平方米的商务单身公寓。3.4.3 室内空间特征设想各房间设计方正实用，主要房间无梁无柱；客厅及主卧室有良好的景观、采光和通风；三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间；平面布局注重功能(gngnng)分区，其中厨房与效劳(xio lo)阳台(yngti)、工人房及其卫生间要结在一起组合成效劳(xio lo)区进行(

34、jnxng)设计；厨房应防止过于狭长，争取设计L型灶台；根据地区习惯，对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计，三房以上单位考虑在主人房设进入式衣帽间；根据具体情况设计入户玄关、阳光房等；作跃层式和错半层式设计，丰富室內空间效果，创出新意；多层和小高层的复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅或“花园别墅；顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间，底层单位可设私家花园；局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。 3.4.4 立面设计设想为表达工程概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、工程档次等方面的优势，“中海名城拟采用创新的“现代欧风建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国

35、家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风风格。 首期法国枫丹园立面设计中，采用坡顶、老虎窗、窗套造型装饰、百叶窗饰、角楼、砖石基座等设计语言，并选用蓝色筒瓦、米白色喷涂墙面，文化砖基座铺砌，并用涂刷鲜艳油漆的窗套作为点缀。 二期西班牙赛乐园立面采用缓坡、短檐、红瓦屋顶、缓弧状白色拱门等建筑符号，墙面采用米黄色喷涂。 三期荷兰千色园立面采用三角形、梯形山墙、深色大坡顶、尖形老虎窗等设计元素，运用鲜黄色、浅粉色、浅蓝色等墙面色彩，营造活泼的气氛。 四、五期属于远景规划，目前只作预想。考虑到时间的推移，人们的审美趋势可能发生变化，从对欧美文化的盲目追风转变为对

36、本国传统文化的回溯，因此，四、五期的立面设计可考虑采用具有东方审美情调的风格，如中国传统风格或日本风格。3.4.5 装修(zhungxi)标准装修拟采用套餐式装修，即预先设计几种不同档次，不同风格的装修标准，在交房前由客户预先选定，另行签定装修合同。此种方法既便于(biny)客户的灵活选择，又利于日后统一管理。档次(dn c)可预设500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三种，风格和内容可预先准备菜单，在菜单上详细(xingx)列明，由客户自行选择，并单独签定装修合同。3.5 环境设计(shj)设想本工程的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。

37、3.5.1 小区入口设想在首期向元华路借用局部滨河绿化带设小区入口广场，采用欧式庭院的轴线式设计，设计造型醒目的大门、台阶、喷泉、叠泉、规那么式花坛、几何图案铺地，形成与众不同、气派非凡的入口空间，以表达“中海名城高尚休闲社区的气势。二期临滨河绿地的入口，可结合绿化带采用园林设计的手法，有别于广场式入口的作法，形成“曲径通幽的效果。3.5.2 神仙树生态绿脉前文提到的串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带的绿脉环境设计，是整个环境设计的核心。生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有中国文化内涵的景点小品，如以三星堆出土文物为题材的环境雕塑、小品等。在生态绿脉中心位置提前移栽古树一

38、株，如榕树、黄果树等，并命名为“神仙树，配置石刻小品，营造出深远的历史感和浓厚的文化气息。3.5.3“浣花溪主题水系引入肖家河水源，在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院(tngyun)、生态绿脉的主题水系“浣花溪“。这一水系由一系列的水景景观(jn un)组成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。水系取水口设于一期入口附近(fjn)，可在取水口处设计一巴蜀特色水车，既装饰了取水口，又可作为小区入口的标志。水系尽可能利用落差自流，局部采用人工排水，考虑到枯水期水量缺乏(quf)，应设计蓄水(x shu)装置，并设计局部旱意水景。水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近

39、居民的生活休息区域，造成不必要的影响。水系的设计还应考虑与商业街的结合，以期形成水边商业概念。3.5.4 创意小品及其他小区设计一系列的小型雕塑和创意小品，增添小区内的生活情趣，并与其周边环境相协调。小型雕塑和创意小品应尺度宜人，感觉亲切，有居家感。中心广场和入口处的雕塑为了突出小区形象，那么须作出相当的气势，表现出高尚住宅小区的地位和气派。3.6 配套设施设想3.6.1 特色商业街在小区内建设具有欧陆风情的特色商业街，不仅方便了小区居民的生活，为小区引入了一种新的生活方式，提升了小区居民的生活水平。特色商业街可营造“欧陆小镇式的气氛，亲切近人的空间尺度，鲜艳悦目的色彩选材，丰富多彩的环境小品

40、，五彩缤纷的花卉植物，整齐统一的标识灯箱，方便齐全的功能配置，中心区域可设计下沉式音乐广场，成为商业街公共硬地广场的景观高潮。商业街分别设置在一、二、三期内，其中一、二期的商业街集中布置在两期之间的道路两侧，便于使用和管理，并与水系相结合，做到既实用，又具有景观效果，形成水边商业概念，具体操作可借鉴新加坡克拉克码头和丽江古城等。需要注意(zh y)的是，商业街强调的是居家休闲的气氛(qfn)，因而不应有过浓的商业气息。商业街的布局可融入较多的绿化，如花卉、乔木、草坪等，淡化商业气息，使其在方便居民(jmn)生活的同时，更成为小区独具特色的一道风景线。3.6.2 会所建设(jinsh)设想会所的

41、建设应结合(jih)分区开展的特点，首期建设规模较大的会所，起到宣传作用，二期会所可建于铁道旁，以怀旧小站的形式出现，并利用铁道两侧的绿地，做成高尔夫球练习场。会所的功能以休闲、娱乐为主，防止与商业街的功能重叠。会所内部设置茶室、保健、游乐园、网球场、酒吧、网吧、图书馆、多功能会议室等功能。设计上做到内部环境与外部环境的互相交融，真正使人与自然融为一体，同时节约了管理费用。3.6.3 幼儿园，小学设想幼儿园设于二期内，尽量靠近整个地块的中心位置，便于使用。幼儿园外型风格可结合赛乐园的特点，设计成西班牙式。西班牙式建筑外型奇异，色彩丰富，非常迎合儿童的口味，极适于应用于幼儿园类建筑。小学设于三期

42、内，靠于路边，以减少其对居住区的干扰。其体量不宜过大，风格应与千色园统一协调。3.6.4其他配套设施配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。防止产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。4中海名城的开展方案4.1 开展背景简述“中海名城是中国海外集团在西部地区开发的第一个工程，总体开发时间为4.5年。由于机关办事效率低，加上筹备时间短，工作会遇到很多困难。4.2 进度方案此处编制的进度方案主要为前期工作方案和首期100亩土地开发、销售方案。4.2.1 “中海名城(mn chn)前期(qinq)开展(kizhn)方案(fng

43、 n)附表一4. 2.2 “中海名城(mn chn)首期开展方案附表二附表二：【中海名城(mn chn)】首期开展(kizhn)方案(fng n)5工程(gngchng)管理51 工程(gngchng)管理范围主要内容(nirng)包括：1组织工程(gngchng)招标有关工作，确定施工单位；2向政府主管部门申办工程(gngchng)开工的批准文件；3配合设计主管部门，组织设计院配合工程各个环节，协调一致，确保工程顺利进行；4组织协调设计院、监理公司、质检站等；5筹划工程所需重要材料、设备选型和采购选点工作；6组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责确保“中海名城取得政府部门颁发的有关工程

44、验收证明。52 工程管理架构和工程招标工作程序5.2.1 工程管理架构附表三工程招标程序附表四53 工程管理工作制度5.3.1工程工程实施周报制度；5.3.2发生一切重大事件报告制度；5.3.3工程合约审定表附表五；工程结算会签审批表附表六；工程本钱实时核算监控制度。附表三：工程管理(gunl)架构 总 经 理各主管副总经理地产部其它部门工程部合约部物资部设 计 院工程经理部供 应 商监理 公司总 包 商政府行业监督管理机构政府公用事业主管部门其它分包商装修分包商安装分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招标(zho bio)程序报主管副总经理、总经理审批编制整个工程的分拆分

45、 包方案选定参与投标报价的单位，进行资格预审其它各部门审查、修改编制招标文件、标底，发标、回标、开标并提出报告书各部门及有关单位评议各标书并确分包单位合约部编制合同文本其它各部门审查、修改报主管副总经理、总经理签署合约部负责、地产、物资、工程、地盘协助合 约 部 负 责召集各部门会议合约部报告开标情况、分析书附表五：工程(gngchng)合约(hyu)审定表 工程(gngchng)合约(hyu)审定表 编号(bin ho)：蓉合审合约名称签约甲方签约乙方签约工程承包范围： 合约审定要点合约金额元签约日期承包方式固定总价 固定单价 标价+概算增减 其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概

46、算书必须为合约组成局部有 无 必须为合约组成局部乙方签约情况公章 有 无 法人章 有 无法人授权委托书 有 无合约部评定： 部门主管：工程经理意见： 部门主管：工程部意见： 部门主管：地产部意见： 部门主管：主管总经理审定： 签署：附表六：工程(gngchng)工程(gngchng)竣工结算审定表编号(bin ho)：蓉结审字 第 号 日期(rq)： 年 月 日6、投资控制与资金(zjn)管理6.1 开展总投资RMB 89，564 万元6.1.1 投资工程1地价不含息 31，610 万元 2前期费用 850 万元3建安及相关费用 34，591 万元4销售、管理费 5，075 万元5不可预见费

47、3670 万元6.1.2 资金投入 资金来源以集团投入和银行贷款为主，投入时间不超过小区开展规划预测的时间进度。6.1.3资金控制通过现金流量分析，工程开展进度，资金回收状况随时调整，保证资金最大使用效力。6.2 投资回收 预售时间从2001 年度2 季开始，至2004 年底为止。附表七：房地产投资工程可行性研究登记卡附表八：工程本钱及利润预算表附表九：现金流量表投资借贷局部计息附表十：现金流量表全投资计息附表十一(ShY)：现金流量表全投资(tu z)不计息附表十二(sh r)：首期本钱(bn qin)及利润(lrn)预算表附表十三：首期现金流量表投资借贷局部计息附表十四：首期现金流量表全投

48、资不计息附表七：【中海名城】投资工程可行性研究登记卡片项目资料工程名称神仙树土地工程宗地位置及编号高新大道东侧土地规划用途住宅小区地块现状有旧房需拆迁土地面积m2309600容积率倍1.32总开展面积m2495181可销售面积m2393,672方案开展期年4.5地块质素评价位于成都市高新区，配套完善、交通便利、临近体育公园，自然环境优越。开展物业类型及档次高档住宅运作建议卖方/合作方名称成都市高新区管委会我方拟占权益%100%收购费用楼面地价1,211元/平方米收购方式买断工程背景此工程由成都市高新区政府与中海成都公司及四川大陆集团合作建房。支付方式收购费用包括拆迁补偿、政府地价、土地管理费及

49、土地契税。根据土地供给进度进行支付。经营方式独立开发投资本钱方案总投资额万元132,766土地费用不含利息47,655方案投入资本金万元8,300其他费用万元32,248方案借贷金额万元26,000建安及相关费用万元52,863方案借贷比率%19.6%预期税前本钱元/m23,174资金需求最高点万元33,857资金需求最高期年份2002年1季度营销预期销售总收入万元156,296预期售价元/m23,600住宅销售期及速度入伙后3个月售完，销售期49个月目标市场首次及二次置业人士预期盈利预期税后利润元/m2508本钱利润率%16.0%税后利润总额万元20,001自有资金内部年收益率%65.21%

50、盈亏平衡点元/m23,083(可售面积)内部年收益率%借贷局部计息21.70%动态投资回收期3.18年内部年收益率%全投资不计息28.39%风险评估主要风险为：1、拆迁费用。目前的拆迁费用是按101万元/亩进行测算，拆迁费用的多少直接影响到工程的本钱利润率；2、交地时间及顺序。我们目前的分期方案与国土局的土地供给现状和交地方案有一定的矛盾；3、电缆厂的搬迁问题是否能够落实，以及搬迁的费用等。 对于上述风险，我们会与高新区有关部门进行协调，并通过大陆集团来做这方面的工作。其他事项编制单位综合意见 负责人签字： 年 月 日研究报告编制(binzh)人员 工程(gngchng)： 投资(tu z)：

51、 财务(ciw)： 附表八：工程(gngchng)本钱(bn qin)及利润(lrn)预算表附表九：现金流量表投资(tu z)借贷局部(jb)计息附表十：现金流量表全投资(tu z)计息附表十一(ShY)：现金流量表全投资(tu z)不计息附表十二(sh r)：首期本钱(bn qin)及利润(lrn)预算表附表十三：首期现金流量表投资(tu z)借贷局部(jb)计息附表十四：首期现金流量表全投资(tu z)不计息7、工程(gngchng)营销(yn xio)筹划(chuhu) 十年来，成都的房产市场经历了从起步到成熟(chngsh)，从盲目到理性，工程(gngchng)决策从定性到定量，行业经

52、营从捷足先登到专业化，规模化，随之产生了一批具专业性、规模化经营的房地产企业，特别是2000年中国海外、深圳万科和大连万达等知名房产公司相继进入，将在成都平原上构筑具有各自独特个性和不同文化理念的工程。另一方面，住房消费者从最初的单纯追求居住条件的改善到追求居住质量的转变，促进了房产企业的优胜劣汰，带动了房产市场的活泼和开展。而房地产市场已从方案供给期，产品导向期和销售导向期，转变到现在的消费导向期。在消费导向期，消费者的需求和心理欲望成了问题的核心。通过把握消费者的需求和欲望，并围绕消费者的省钱、省时、增加利益，满足期盼这四大要求的根底上，建立既有别于竞争对手，以具有强烈吸引力的思路、规划设

53、计、概念和构架，并通过广告，促销，直效营销，事件营销及公关等来进行品牌的塑造和提升，方能使公司及工程对消费者具有强有力持久力和亲和力。【中海名城】是中国海外集团在历史文化名城成都拓展的第一个工程。该工程位于成都市新型高科技产业园区内。开发土地总面积为456亩，首期开发100亩。建成后的中海名城将是一个集生态、科技、规模、文化、健康等为一体的高档精品休闲生活社区。小区内配套设施齐全、工程科技含量高、自然环境优美、人文气氛浓酽、地理位置优越、交通便捷等诸多优势。工程地处已形成成熟社区的城南富地，具有无可限量的增值潜力。第一期拟定于2000年5月预售。本案旨在提出今后的营销思路，确立大致的战略方针。

54、7.1市场概况7.1.1 近期市场特征1区域性市场进一步明朗成都自古有“东穷西贵，南富北匪之说，房地产市场区域性十清楚显。这种泾渭清楚的心理划分是漫长的城市开展历史积淀而成的人文传统。城南得风气之先，由锦绣花园开始造就了首屈一指的高尚社。近年来中华园、芳草地、锦官新城、牡丹名邸、盘古花园等加盟更是人气急聚，加之传统的玉林、棕北、棕南等风水宝地，使南门社区已趋非常成熟，大环境无与争锋。从成都市“向东向南开展的角度来讲，该地段的区位价值会获长足支持。地产业界三大巨头：中海外、深万科、大连万达同时抢滩成都、三方群雄东南西各踞一方，大有三足鼎立之势。大连万达强劲造势，先声夺人，占领城西上风上水之区域之

55、地，大有胜人一筹之感。西部虽然(surn)不是城市未来开展(kizhn)的重要(zhngyo)方向，但仍有广阔的开展(kizhn)空间(kngjin)。近期以来，随着1500亩锦西名宅、1300多亩的金沙花园等大规模、集约化的规划和开展，使城西具有新的活力。加之政府政策对城西的土地开发控制和“羊西线名宅风景一条街的政策导向，高尚住宅群西移的趋势也是一个明显之点，加之市场自发形成的羊西成餐饮娱乐一条街以及成郫路上兴旺繁荣的农家乐。注入了西门一种特殊的休闲，舒适的人文情结。特别是成都自古有西北方为“上风上水之说，使西部住宅工程具有独特的竞争力。即便如此，城南在区域位置上还是比城西具有明显的优势，居

56、住城南几乎是大多数成都人的梦想，具一项调查显示：有41%的调查对象选择南面居家，有39%的调查对象选择城西居家，而只有16%的调查对象选择城东居家。这说明成都市实施的城市“向东、向南开展战略实施已经对百姓购房产生了影响，南部无论从目前现状及今后开展来看，区域优势最为明显。2消费群体的根本特征。从我们调查的过程中发现，对消费者进行定量分析是十分困难的。相对广洲，上海等城市，成都市面上的住宅群构成十分复杂。一方面，成都本地人工薪阶层的正常薪资水平并不高，连按揭购房都承当不了；另一方面，成都市住宅户型面积大而不当，住宅贵族化消费特征明显。目前在售的百多个楼盘销售状况普遍正常，表现出买方市场潜力强大：

57、首先，成都是中国西部的重镇，是西部地区贸易、交通、旅游、文化等要地，政府部门和商家对这个城市相当重视，集团的购置力是影响成都市需求市场的重要因素和组成局部，也是最难以预测的局部。其次，本地消费者的实际购置力一向被低估，市民隐形收入高，加上投资渠道历来有限，使得大量的社会闲散资金投向房地产。成都消费者的另一个明显特征就是历来讲究“人气十足，“人气在消费者心目中几乎代表了对工程品质的判断。这种旧的消费观念还有相当大的势力。表现出成都楼市长期以来缺乏大型的品牌楼盘对消费市场进行引导。这个特征在一定程度上造成了工程的竞争，最终演变成为广告的竞争。因为高尚住宅区越来越集中在城南、城西两大片区，进一步加剧

58、了每一个楼盘面对面的竞争，再加之工程普遍偏小，故而楼盘工程数量大，各自为阵，竞相争夺消费者，广告竞争愈演愈烈。中国三大房产巨头的进入，大规模成片的开发，更加加剧了成都外乡房产商特别是小房产商的恐惧，规模开发将成为成都房地产开发的主要形式。3 广告(gunggo)大战不惜重金本年度初期(chq)，优势媒体价格一涨再涨，开展(kizhn)商不吝(bln)本钱(bn qin)大作广告，广告额度普遍上升到总投资的35%，广告越来越理性，越来越专业化，很多工程的广告因为投放的非科学性而导致“广告无用功客观上增大了开发压力。4 购房消费投资性明显成都二次购房比例高于其它内地城市。房屋的增值潜力和该地段环境

59、成为购房者关注的重点。5 产品设计面临巨大挑战。越来越多的开发商开始注意到产品本身的品质在户型、外观、配套上大下功夫，几乎每一个工程均要求工程面目一新，销售方式也更加别出心裁。6政策刺激房市利好。无论是西部大开发背景还是消费房贷放宽增加存款利息税额等都直接刺激房市利好。7.1.2 市场开展趋势及利弊分析1开展趋势：根据成都市房地产市场的开展来看，未来三到五年内成都市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从贵族化消费过渡到平民化消费，这是一种消费模式的根本改变。这种消费模式的改变将会深刻影响到成都市未来的市场格局，这主要表现在以下几个方面： 价格的两极分化将加剧，高价精品住宅和低价高质住

60、宅将是主导市场的两个细分市场。 中高档、中档住宅的主力户型面积将降低(jingd)，户型设计将更强调功能性、多样性、和实用性，带室内装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势。 景观价值将在很大程度上抛离(po l)朝向和楼层价差。 大型楼盘(lu pn)的市场将适应力将大幅提高，规模效益更能兑现。 住宅消费将成为一种时尚，主题楼盘大量涌现，市场进一步细分，人们消费需求(xqi)更加个性化、多样化。 住宅(zhzhi)将成为一种群众投资工具，而政策和金额将提供更广泛的支持。2不利因素新开楼盘剧增，增幅和增量均创历史记录，相反购置力的增涨却依然缓慢，经济形势不容乐观，普通百姓收稳定性较差。优质大中型工程