中国保障性住房融资问题的研究分析 公共管理专业

1、目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc449786750 1 我国保障性住房的发展历程 PAGEREF _Toc449786750 h 4 HYPERLINK l _Toc449786751 1.1我国保障性住房的出现 PAGEREF _Toc449786751 h 4 HYPERLINK l _Toc449786752 1.1.1 廉租房的出现 PAGEREF _Toc449786752 h 5 HYPERLINK l _Toc449786753 1.1.2 经济适用房的出现 PAGEREF _Toc449786753 h 5 HYPERLINK l _To

2、c449786754 1.2 我国保障性住房建设经历的不同阶段 PAGEREF _Toc449786754 h 5 HYPERLINK l _Toc449786755 2 国际保障性住房融资模式的探讨及反思 PAGEREF _Toc449786755 h 7 HYPERLINK l _Toc449786756 2.1 新加坡为的保障性住房的融资模式 PAGEREF _Toc449786756 h 7 HYPERLINK l _Toc449786757 2.2 德国保障性住房的融资模式 PAGEREF _Toc449786757 h 8 HYPERLINK l _Toc449786758 2.3

3、 美国的保障性住房融资模式 PAGEREF _Toc449786758 h 9 HYPERLINK l _Toc449786759 2.4 英国保障性住房的融资模式 PAGEREF _Toc449786759 h 9 HYPERLINK l _Toc449786760 2.5. 日本保障性住房融资模式 PAGEREF _Toc449786760 h 10 HYPERLINK l _Toc449786761 2.5.1日本保障性住房的制度支持 PAGEREF _Toc449786761 h 10 HYPERLINK l _Toc449786762 2.5.2日本的保障性住房融资模式 PAGERE

4、F _Toc449786762 h 10 HYPERLINK l _Toc449786763 2.6 各国保障性住房模式对我国的启示 PAGEREF _Toc449786763 h 11 HYPERLINK l _Toc449786764 3 我国保障性住房融资具体情况及的问题 PAGEREF _Toc449786764 h 12 HYPERLINK l _Toc449786765 3.1 我国保障性住房的融资方式 PAGEREF _Toc449786765 h 12 HYPERLINK l _Toc449786766 3.2 我国保障性住房的融资现状 PAGEREF _Toc44978676

5、6 h 13 HYPERLINK l _Toc449786767 3.2.1 我国保障性住房建设的融资渠道 PAGEREF _Toc449786767 h 13 HYPERLINK l _Toc449786768 3.2.2 我国保障性住房建设融资的模式 PAGEREF _Toc449786768 h 14 HYPERLINK l _Toc449786769 3.3.我国保障性住房建设融资中存在的缺陷 PAGEREF _Toc449786769 h 14 HYPERLINK l _Toc449786770 4 如何完善我国保障性住房建设融资体系 PAGEREF _Toc449786770 h

6、16 HYPERLINK l _Toc449786771 4.1 完善我国保障性住房融资体系的措施 PAGEREF _Toc449786771 h 16 HYPERLINK l _Toc449786772 4.2 结论 PAGEREF _Toc449786772 h 18 HYPERLINK l _Toc449786773 谢辞 PAGEREF _Toc449786773 h 19 HYPERLINK l _Toc449786774 参考文献： PAGEREF _Toc449786774 h 19中国保障性住房融资问题的研究摘要：随着近年来我国保障性住房建设力度的逐步增大，保障性住房建设需要的

7、资金的融资问题也越发凸显。我国现有的保障性住房的融资模式是我国政府来提供建设需要的主要资金、社会机构来提供或者是自筹资金。但是随着建设力度的逐步加大，保障性住房建设融资困难的问题也日益突出，究其原因主要是住房融资模式的单一、融资手续的繁琐、社会担保机制并不完善等等。我认为我们可以通过拓宽我国保障性住房建设资金来源和渠道，总结保障性住房融资的具体特点，找出我国保障性住房建设中的存在不足，并且我国可以充分借鉴新加坡、德国、日本、英国等其他国家保障性住房建设中融资的经验和教训，走出一条中国特色的保障性住房融资的道路，实现中国特色保障性住房的成功建设。关键词：保障性住房；融资；现状和问题 he stu

8、dy of Chinas housing finance issueAbstract: I In recent years as the increasing strength of affordable housing construction in China, affordable housing construction financing problem that need money also increasingly prominent. Our country existing housing financing pattern is the Chinese governmen

9、t, social institutions need to provide the construction funds to provide or self-raised funds. But as the construction strength gradually increased, affordable housing construction financing difficult problem is increasingly outstanding, investigate its reason mainly is a single model of housing fin

10、ance, financing formalities trival, social guarantee mechanism is not perfect and so on.I think we can by broadening channels of funding sources and affordable housing construction in our country, summarizes the feature of affordable housing financing, find out the shortcomings of affordable housing

11、 construction in our country, and our country can fully draw lessons from Singapore, Germany, Japan, Britain and other countries in the construction of affordable housing financing experience and lesson, out of a low-income housing finance with Chinese characteristics road, achieve the success of af

12、fordable housing construction with Chinese characteristics.Key words: Affordable housing; Financing; The status quo and problems引言保障性住房一般意义上是指国家政府为了解决中低收入人群的基本住房问题而提供的具有社会保障性质的住房。我国的保障性住房基本分为三类，分别是廉租房、经济适用房以及政府租赁住房。其中廉租房和经济适用房的使用率最高，是我国保障居民基本住房权利的主要手段。最近几十年来特别是进入二十一世纪以来，我国经济迅猛发展，我国经济总量不断扩大，已经成为世界第二大

13、经济体。为了适应时代发展的需要，我国政府不断完善住房保障制度，国民住房问题与之前相比已经有了较大改善。但是值得注意的是住房问题依旧是我国政府必须花大力改善的重大民生问题。在保障性住房的建设过程中，国家遇到了许许多多的问题，其中最为严峻，也是最为重要的问题就是资金问题。没有充足的资金保障性住房的建设就不会顺利完成，虽然我国经济总量庞大，但数量巨大的保障性住房建设任务依旧让我国政府苦不堪言。如何解决保障性住房融资问题俨然已经成为影响国家进一步发展的关键问题。正文1 我国保障性住房的发展历程1.1我国保障性住房的出现 自从新中国成立特别是改革开放以来，我国历届政府对保障性住房的建设工作就没有停过。邓

14、小平主席曾经在1980年说过，城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，政府不会阻扰，并且不但新房子可以盖，老房子也可以出售。房屋制度的变动使得房屋租赁产生变化，通过房屋的买卖会使得一部分房屋升值而导致一部分居民买不起房子，这时候就需要国家出面，对买不起房子的居民进行补贴。我国现在的保障性住房建设制度的设计和邓小平主席当时的相仿是完全相同。近二十年来，我国政府加大对保障性住房的投入，积极扩大房屋供应量，帮助改善中低收入家庭的住房问题。1.1.1 廉租房的出现 廉租房我国政府依据我国国情为低收入家庭设立的一种保障性住房。廉租房主要是由政府出面，向城乡居民中的低收入者或者是生活极其贫困的提供一种廉价

15、的住房，主要是实行一定的租金补贴，对于实在买不起的住房实行租金全免。1.1.2 经济适用房的出现 经济适用房是面向中低收入家庭的一种保障性住房。经济适用房主要是指由国家计划，但是具体建造由地方政府实施建造的住房。经济适用房主要讲究实用性，而价格相较于市场上流通的商品房而言是比较便宜的，所以绝大多数的中低收入家庭有能力购买。由经济适用房的称呼我们就可以得知，经济适用房主要特点是经济性和适用性。作为一种具有社会保障性质的住房，经济适用房的价格是相对较低的，因为它的住户主要是一些中低收入家庭，但是作为为人们生活提供场所的住房，它的质量绝对不是低廉的，所以经济适用房的适用性很强。1.2 我国保障性住房

16、建设的不同时期我国新时期现阶段的政策目标是“住有所居”，即要让高中低不同收入阶段的人群都有房子住。立足于我国不同时期的具体国情，保障性住房的政策有着明显区别，主要分为四个阶段。（1）第一个阶段是1978年以前，特点是保障性住房实行的是覆盖广但分配不均匀、有着明显缺陷的福利分房制度，这是极具时代特色的保障性住房形式。福利分房制度在当时主要有两种形式，一种是陈镇居民可以从自己工作的单位获得单位提供的住房，另一种农村居民可以在自己获得土地上自行建造房屋。这种分房制度一定程度上解决了广大人民群众的住房问题，但也存在一定的问题。其中最显著的就是资金问题。计划经济时代个人和企业等着国家的拨款，毫无积极性可

17、言，使得国民住房建设的异常缓慢，同时衍生出了住房拥挤和危房、旧房等问题。（2） 第二阶段是从上世纪八十年代末九十年代初开始的，政府开始主导在全国范围内实行住房制度改革，出现了“经济”和“适用”住房。这与现在意义上的经济适用房的概念不同，当时的”经济“是指住房价格相对便宜，”适用“是指住房的面积能够满足居民的需要。这一阶段的住房形式有两种，即集资合作建房以及”安居工程”，同时以前的分房并没有完全消失。我国政府在第二阶段实行了多种住房制度改革，总共可以分为“三改四建”。其中“三改”主要是指投资方式改革、管理方式改革和分配方式改革，投资方式由国家、企业、个人三方共同承担替代以前的国家统一投资；管理方

18、式则改成了由物业管理公司管理，居民所在单位和房管所管理的房屋管理机制被抛弃，这有利于政府和企业拜托房屋管理包袱；分配方式实现了由实物分配到更加市场化、货币化的货币补贴的转变。而所谓的“四建”是指我国慢慢建立起新型共用体系、住房公积金、新的与住房消费相适应的住房金融和规范有序的房产交易市场。这为我国今后的保障性住房建设体系创立了重要的基础，是向着现代化保障住房体系改革的重要步伐。（3）第三个阶段是以1998年开始的。在当年的政府报告中，国家明确指出要建立新的住房保障体系来保障人民的基本住房权利。我国新的住房保障体系主要分为三个方面：一是针对我国最低收入家庭的救济性的廉租房体系，由国家出钱救济贫困

19、家庭，完全不需要贫困家庭出钱。但是廉租房的核定需要符合收入贫困和现有住房贫困的“双困”标准，这有力的防止了有人借机非法获得国家补助事件的发生。二是针对中低收入家庭的援助性的经济适用房，对于中低收入家庭而言，单独购买房屋的能力有限，所以政府会对这部分家庭进行补贴，使他们能够购买经济适用房。三是针对高收入家庭的商品房。新的住房体系确立以后，各地政府按照中央指示，全力建设保障性住房，这一时期的保障性住房建设总量巨大，国家投入了大量资金。使得其余类型的房屋建设数量大幅缩小。一些特殊城市像包头，由于经历重大自然灾害，城市重建后的住房保障投资额占到了全部投资额的60%。这一时期的住房发展非常迅速，但是随后

20、随着建造热情的下降以及地方政府开始用土地来谋取政府资金利益，保障性住房建造的数量开始逐年下降。（4） 第四个发展阶段开始于200年。2007年以前我国固然一贯在进行宏观调控和次宏观调控，一直强调保障人民住房，但是这个调控并没有深切、周全、系统的开展。国务院2007年24号文明确规定，全面推进廉租房建设，要求全国各级政府明确任务，完全廉租房建设的规划，一定要在2008年底前完成“双贫家庭”的廉租房保证。所有2007年前后廉租房有了重大的变化，之前廉租房建设进程缓慢，而在之后却有了飞速发展，与之前形成了鲜明对比。我国政府开始重视廉租房建设，在这之前，廉租房建设的资金都是地方政府向中央政府申请，但是

21、在2007年之后中央政府开始直接向贫困地区拨款。中央政府秉承因地制宜、因地拨款的原则，根据不同地区贫困成都的不同，调拨不同数额的专项资金支持，因此东部、中部、西部贫困地区的廉租房也有了一定的区别。国家不同部门对地方的补贴也有一定的差异。有的直接进去补贴，而有的是分给下属地方部门，由地方部门自主进行分配。2. 国际保障性住房融资模式的探讨及反思2.1 新加坡的保障性住房的融资模式 新加坡的中央公积金制度是一种独具特色的保障性住房融资模式。它是通过国家强制要求国民进行长期储蓄，以此来增加政府资金，抑制居民的消费及增加国家居民的隐形收入，从而达到为居民以后的住房问题提供充足的资金。新加坡的中央公积金

22、制度主要有三个特点。第一个有特点就是新加坡采用了社会主义国家的政府作用。新加坡作为二战后建立的资本主义国家不像英美等老牌资本主义国家一样，它灵活吸收了资本主义和社会主义的优点。新加坡政府在国家经济运行中处于主导地位。在中央公积金制度的运行过程中政府的作用无处不在，公积金制度的主要规则由政府代表制定，并且公积金的使用和管理主要由政府控制的下属公司负责。由此可以看出，中央公积金的管理方面主要采用了社会主义的管理制度。第二个特点是储蓄性保障模式。这种方式的主要特点是居民在工作期间就开始为以后的住房积累资金，优点在于以一个较长的时间来积累购房资金，保险程度较高，但是也存在极大的缺点，那就是它需要国家的

23、经济运行在这段时间不能出现巨大的经济波动，假如出现极大的国家经济危机，那么这种储蓄会瞬间化为乌有。新加坡之所以会实行储蓄性保障模式，主要是因为，新加坡的经济由国家来掌控，并不是完全交由市场是运行，这样就保障了国内经济的稳定性。第三个特点就是专业化的投资保险模式。新加坡中央公积金从筹集到储存再到使用和管理都是有专业的团队来执行的，新加坡为此特地建立了几个专业化的公司来保障中央公积金的有效流通。新加坡中央公积金对于新加坡的好处是毋庸置疑的，它的实行使得新加坡经济迅速发展，成为亚洲经济四小龙之一，并且由于国家在经济发展中处于主导地位，所以避免了完全市场化带来了资源盲目使用的弊端，使得新加坡经济稳定长

24、期的发展。新加坡的中央公积金制度的成功造就了一个繁荣的新加坡。2.2 德国保障性住房的融资模式 德国实行住房储蓄模式的保障性住房融资模式。这种住房融资模式主要是指国民不断的向银行或者其他金融机构储蓄资金，当达到一定条件之后可以从银行或者其他金融机构获得一大笔钱，以此作为居民购房贷款的融资模式。住房储蓄制度产生于英国。在第二次世界大战结束后，德国为了稳定社会发展，缓解购房融资困难开始广泛实行和发展住房储蓄制度。到19世纪70年代初，德国的住房就基本得到满足。它的特点是：先有存款后有贷款，银行会将用户的存款作为贷款贷给其他用户，这就形成一个用户圈，不用有资金融入进来，不断有资金带出去，银行本身的资

25、金压力就显得非常小，更多的是作为一个中转场所。并且它对于外界的经济波动的敏感度较低。由于具有商业性和政府政策性的双重特性，住房储蓄银行既能为保障性住房融资同时还能为中低收入者提供住房，一举两得。德国的保障性住房模式是德国依据本国国情不断他探索的产物，是一种符合德国的特色融资模式。2.3 美国的保障性住房融资模式 美国作为世界上最发的资本主义国家，它的公共住房融资模式特别令人值得注意。美国国内具有世界上最发达的渣渣信贷系统，这也是其调控房价的最重要手段。通过发达的住房信贷系统，美国的私人金融机构和当局金融机构都可以便利的进行私人住房的处置。而美国私人金融机构的建立有效地弥补了政府金融机构的缺漏，

26、它们和美国政府金融机构一起构成了一套完整的融资体系，为美国住房融资提供完善的渠道。美国在20世纪80年代开始实施一些列特殊的政策，这些政策旨在为投资保障性住房的投资者提供便利，由于这项投资风险小并且收益稳定，不不久便吸引了一大批投资者涉足。在1986年到1995年间，美国共有近80万套中低档住房进入市场，而且这些住房非常切合标准，它们都是由保障性住房的投资者创立的。美国一直是市场融资模式的代表，市场融资是证券融资机构对在二级市场中进行交易的投资人提供融资便利，它所采用的最主要形式就是保证金交易。所谓的保障金交易就是双方在证券交易是不需要支付全额，而是只需要交纳一定的保证金。当然这种保证金交易必

27、须在国家法律的允许范围内交易。客户在进行保证金交易时必须要在证券商那里开保证金账户，并且保证金账户里必须有一定的资金，这样也大大减少了证券商的损失，避免违约的损失过大。保证金交易实质是相当于一种赌博，假如成功的话会赢得大量的资金，但万一失败则会导致很严重的后果。前几年源自美国的世界金融风暴就是因为这个原因，所以保证金交易是一种风险性极高的交易手段。对于一般的国家而言，这种交易手段并不值得提倡。2.4 英国保障性住房的融资模式 作为最老牌的资本主义国度，英国对于公共住房融资模式的研究是最早也是最完善的。英国的公共住房融资有三个重要手段。第一个手段是采用分散建房的方法，这种方法可以解决公共住房建设

28、资金短缺的问题，英国为了不同移民到英国的人可以更好的融合而规划建立了许多新的公共住房，许多来自不同国家，文化背景和收入水平不同的人被分配到了同一个社区共同生活，这样就避免了英国的移民人群以种族群居，不同移民难以融合而出现种族冲突的问题。但这要求英国政府对同一个小区不同人群的数量合理规划。第二个手段是成立住房协会。英国政府对于公共住房的建设和维修费用支持有限，因此作为非盈利性机构的住房协会可以帮助政府有效的建设新的公共住房以及完成对公共住房的维修，同时住房协会可以通过接受政府财政拨款更好的建设公共住房。第三个手段是推行公房整体出售计划。英国政府鼓励住房协会整天购买现在的公共住房，使之成为社会性质

29、的住房，这样可以通过收取租金实现公共住房维修的自给自足。2.5. 日本保障性住房融资模式 2.5.1日本保障性住房的制度支持 作为中国几百年的邻居以及当今资本主义世界第二号的资本主义强国，日本的公共住房的融资模式对我国的融资模式的探索有着较大的借鉴作用。日本不同于其他资本主义国家，日本政府认为，住房应该受到政府的控制，不能完全交由市场来操作。为了实现政府对住房的控制及援助，日本制定了一系列法律法规来支持以完善制度上的支持，日本政府前前后后共颁布了40多部法律来完善和健全住房保障的法律系统。在进入二十世纪六七十年代以来，日本经济飞速发展，城市化进度加快，日本人口进一步向大城市集中，对城市住房的需

30、求量越来越大，日本房地产商趁机在城市建设了一批劣质房屋，导致住房问题凸显。为此日本政府制定了极其详细的城市住房的建设计划，并且确立了日本住房计划的总目标：建设与日本经济发展相适应，符合日本国情并且优质的住房。基本解决日本国民的基本住房问题。为了实现这个目标，日本借鉴社会主义五年计划的方式，制定了实现住房建设总目标的五年计划。第一个五年计划目标是一户一套住。第二个五年计划是一人一间，计划完成率 86.5%。第三个五年计划目标是全日本国民至少有一半的住房达到国际基本住房标准。第四个五年计划目标是全部日本国民的住房达到基本住房标准，这个计划目标由于日本经济的腾飞顺利实现了。第五个也是最后一个五年计划

31、目标是日本全部家庭的住房达到日本政府要求的标准，并且改善日本的住房环境。日本通过五年计划的形式是日本在战后几十年的时间里不仅恢复了元气，而且实现的经济的繁荣，日本国民整体住房问题基本得到解决，这不得不说是日本政治家的智慧。2.5.2日本的保障性住房融资模式 日本政府对于不同收入的家庭实行不同的补贴政策。对于低收入家庭实行直接财政补贴的形式，直接帮助低收入家庭建造合格的住房，并且拿出一部分财政收入建设公营性住房，租给低收入家庭居住仅收取少量的租金来进行维修；对于中低收入家庭则使用其他的补贴政策。日本民间自发创立了许多住房金融机构，这些金融机构由政府支持在日本各地建造保障性住房和公益性住房，通过住

32、房金融机构来保障居民的住房权利是日本独特的形式。这些住房金融机构会定期对所负责的保障性住房进行维修，并且会根绝各地的具体情况，自主的、有计划的建造一些住房提供给有住房问题的居民。 对保障性住房的补助在不同的时代有不同的着重点。在第二次世界大战刚刚结束时期，日本政府将大量资金投资于各种机构和团体，利用大量的机构和团体来建设保障性住房。在二十实际八十年代以后，日本经济飞速发展，这段时间日本政府的投资方向和方式发生变化，由以前的直接投资转变为直接投资和间接投资相结合。既沿用以前的手段对各种机构和团体进行投资，同时也大力扶持住房信贷的发展，使得对低收入家庭的住房保障形式多样化。在二十世纪九十年代以后，

33、日本经济进入繁荣时期，原有的住房保障制度已经不适应时代的发展状况，所以日本仔住房投融资方面进行大刀阔斧的改革，政府财政对于住房信贷的投资比例逐年增高，住房成为政府对信贷投资的重中之重。这其中用于支持居民购买住房的比例一直上升，低收入家庭的住房问题不断得到解决。日本对住房的政策对于日本住房建设有着极大地积极作用。同时日本政府还制定优惠政策鼓励企业建设保障性住房。其实早在1980年，日本就有大量的民间企业参与到了保障性住房的建设，日本银行为了促进更多企业参与到这项活动中来，不断降低利率，而且为企业的保障性住房建设供应大量的贷款。从日本的保障性住房融资模式中我们可以看出，日本的融资模式是以日本当局和

34、中央银行为主导，民间企业和金融机构积极参与其中，共同来为社会弱势群体和低收入家庭建设保障性住房，这种模式充分利用了各方的力量，最大化的施展了社会资本的作用，可以接受大量资金来建设保障性住房。2.6 各国保障性住房模式对我国的启示参考英国、美国、德国、日本和新加坡保障性住房融资模式我们可以看出，世界大多数国家政府提供保障性住房大致都经历了两个大阶段。第一阶段是处于国家发展初期或者经历重大灾难后，国家居民住房严重缺少，政府直接在建设环节参与，增大住房的供给总量。这里主要有两种模式：一种是以英国为代表的，政府直接动用国家力量增加房源供应量。这种模式的优点在于可以在一个国家范围内快速增加保障性住房的数

35、量，但是有一定的局限性，在贫困人口较多的国家这种模式并不会取得很好的进展。另一种是以美国为代表的由国家有计划的诱导社会优质资源向住房建设这方面倾斜。这种方式可以分阶段、有条理性的缓解居民的住房问题，又不会引发住房价格偏高或者其他社会问题。这是一种稳定有效但建设周期较长的模式。第二阶段是国家的住房问题大致得以解决甚至住房紧缺的问题已经消失，国家整体住房情况达到供需平衡的状态。大多数国家都减少了对保障性住房的建设数量，这阶段政府都减少对住房市场的干预，利用市场的一般规律使的市场上住房的使用率逐步提高。世界不同国家在解决各自国家保障性住房融资的问题是各有手段，但殊途同归，解决保障性住房的方法万千，总

36、结起来还是那么几点。第一就是完善保障性住房的金融服务。政府之所以要解决居民住房问题，就是为了实现国家经济突破瓶颈。所以要制定一定的优惠政策，引导社会有机力量参与到住房建设，惠及广大中低收入人群。只有解决国民的基本住房问题才能减少社会矛盾，促进和谐，为经济发展提供一个有利环境。第二个特征就是无论是资本主义国家还是社会主义国家，都必须把国家干预和市场调节结合起来。政府干预和市场都是促进经济发展的手段，主要把它们有机结合起来才能更快的解决住房紧缺的问题。在保障性住房融资中，政府应该处于主体地位，而市场对于资源的调节有着基础性的作用，市场的调节可以使得政府的优惠政策根据不同收入阶层的实际情况，合理有效

37、的分配市场资源，避免了资源的重复利用或者错误使用。第三个特征就是对于金融制度的创新和金融风险的防范不可或缺。资本主义历史上多次的金融风险使得人们对于其危害有着深刻的认识，必须不断创新金融制度，防范金融危机对于市场的破坏和国家的危机。3 我国保障性住房融资的具体情况及问题3.1 我国保障性住房的融资方式 保障性住房不同于市场上流通的商品房，保障性住房建设的受益小并且回报期长，所以很少有社会企业愿意建设保障性住房。保障性住房大多于政府担任建设主体，政府对于保障性住房的融资主要有直接融资和间接融资两种方式。保障性住房的直接融资手段有财政补贴、土地出让金收益；间接手段有住房公积金增值所带来的收益、住房

38、公积金贷款、地方建设债券、银行贷款和社会资本。社会资本是属于资本的一种形式，是指为了实行一定的目的，通过社会渠道所能获得的资源或能力的总和。社会资本是一种极其重要的概念。保障性住房间接融资中的社会融资主要是包括保证金、建设资金、房地产信托基金等可以用来为保障性住房融资的金融工具。3.2 我国保障性住房的融资现状3.2.1 我国保障性住房建设的融资渠道（1）政府财政预算 政府财政预算也就是公共财政预算。主要是指政府一年内的财政收入和支出通过一定的规则在一张表格上表现出来。主要显示了政府在下一年的财政上的活动。作为政府工作的一项重头戏，我国政府每年都会在财政预算上准备一大笔资金用于保障性住房的建设

39、，我国现阶段其他渠道的资金给及并不充足，并且十分不稳定，在此情况下，政府财政预算作为国家的支持资金，成为保障性住房融资最为稳定的一个主要渠道。国家在保障住房基本住房权利这方面的作用无可挑剔。（2）社会融资社会融资是除却政府支持和银行贷款之外的其他融资的总称。其他融资渠道包括国外融资、企业融资等手段都可以被看做是社会融资。社会融资作为国家融资的补充，它有效地弥补了政府财政预算和银行融资的不足，使得保障性住房的融资手段更加丰富，资金更加充足。同时社会融资还充分调动了社会的积极力量，引导企业和个人参与到保障性住房的建设和中来。促进经济的快速发展。（3）企业、个人自筹包括民营企业、国营企业和国家控股企

40、业自己筹集的建设资金，资源型企业自己筹集的建设资源。还有国家中低收入人群自己对住房建设出纳的资金等。（4）其他渠道安排资金涵盖了其他一切手段和渠道筹集的资金，包括查出犯罪分子获得资金、追讨外逃官员获得资金等。3.2.2 我国保障性住房建设融资模式 保障性住房的建设与市场上的商品房又或者是公共基础设施建设不同，保障性住房是国家为对收入家庭准备的特殊住房，它是国家主导的一项工程，具有政策性、长期性、规模大等特点。所以，保障性住房建设融资具有其他住房建设不具备的特点，主要有：（1）政府起主导作用保障性住房作为准公共产品，是政府为了社会公众的利益而建设的，算是作为一种社会福利，所以很少有私人资金介入，

41、这就要求政府在这其中发挥主导作用。事实证实，我国政府没有推卸自身的责任，在我国保障性住房建设过程中一向居于主导地位。（2）融资规模大 在国家规划的十二五时期，我国政府计划建设3600万套保障性住房，凭借预算这须要约莫损耗2011年整年一半的财务收入，所需资金数量的庞大令人咂舌。而十二五期间，国家其他方面建设还需要大量资金，不可能全力投入于保障性住房建设，所有这一部分是有国家财政和其他渠道的融资共同来承担。（3）收益率低，回报期长保障性住房建设作为一项长期的工程，消耗了国家大量的财力、物力和人力，但是其作为一项准公益性工程，它的收益率是不高的，并且其利益的回报期也相当长，只要在20年甚至更久。（

42、4）参建单位带资建设保障性住房作为一项基础设施建设，分布于国家各地，数量庞大，不可能由国家政府亲自建立团队来建设，所以保障性住房的建设往往是由地方政府把任务分配于与之有联系或者能力强大的房地产公司。在实际建设过程中，地方政府与房地产公司共同建设保障性住房，地方政府为房地产公司提供充足的建设资金。当然大部分房地产公司都自己拥有大量的资金，不需要政府的援助，所以它们拥有极大的话语权。3.3.我国保障性住房建设融资中存在的缺陷（1）融资制度顶层设计不足 我国保障性住房建设由政府牵头，在全国规模内整体性建设，可是实际上保障性住房的融资还是比较松散的，就像一盘散沙，中央政府缺少保障性住房建设的总体设计，

43、并没有为保障性住房建设的整体规划和长久发展制定一个合理的、制度上的保障，所以保障性住房的所需的资金也就成为了保障性住房建设的一个障碍，要想彻底解决这个问题，制定一个合理的融资制度设计才是万全之策。（2）房地产金融工具缺失 我国保障性住房的建设虽然经历了一个较长时期的发展的，但是房地产金融这个概念实在近十几年来才出现的一个新概念。西方资本主义国家和其他拥有成熟市场体制的国家利用市场有效的为保障性住房提供了一个稳定的融资来源，与它们相比，我国还有一段较长的路要早。其中最重要的就是要弥补房地产金融工具的缺失。（3）融资缺乏稳定性 我国保障性住房的融资多样化，拥有多条融资渠道，包含政府财务预算、社会融

44、资、企业和私人自筹以及其他渠道安排资金。其中政府财政预算由于依托于国家财政，所以是一个比较稳定的融资渠道，受国际、国内经济波动状况的影响较小，但是其他渠道例如社会融资、企业和个人自筹具有极大的不稳定性，国家宏观政策的调整、国际经济危机的状态都可能会导致这些方面的融资受影响，这对我国保障性住房建设或多或少都会有着不利的影响。（4）融资风险高大规模的保障性住房建设虽然缓解了我国贫困居民的住房压力，但是也为地方各级政府带了巨大的问题，保障性住房的建设消耗了财政收入的绝大部分，为此我国大部分城市都采取了发行政府债券的形式来缓解压力。这种方法一定程度上缓解了各级政府的资金压力，但是它在本质上是以政府信用

45、为担保的一种债券，如果地方政府在发行债券的过程出现了重大决策失误导致超出政府预期，会对我国政府的信用产生极其恶劣的影响。（5） 政府债券的信用问题。首先保障性住房建设中的银行贷款是地方政府以地方政府的名义通过自己的渠道为保障性住房争取来的，但是政府工作并不只是保障性住房这一块，其他方面例如基础设施建设和维修，社会弱势群体的赡养等等都需要政府资金的支持，在巨大的压力面前，即使是国家政府也显得力有不足。同时国家对房地产政策的不稳定性使得许多商业银行摇摆不定，不敢轻易涉足这个领域。其次，地方政府债券作为一种债券，有着自身的风险性，这不会因为政府这个国家机器的出现而发生改变，最多会减小其风险而已。地方

46、政府常年发布债券已经使得许多地方政府出现财政收入不足的状况，在这种情况还要为保障性住房提供债券这本身就存在巨大的风险。我国地方政府的权力相对较小，各种税收的税率、税种等都有中央政府同意规定，这让地方政府的收入并不稳定。以不稳定的的财政收入作为保障性住房银行贷款的担保具有十分大的风险。最后，地方政府的盲目投资会对地方的货币供应及地方政府的信用产生危害，甚至能够导致地方政府破产。例如在美国的许多州，地方政府由于缺少科学的考察盲目对建设项目进行投资致使出现了破产的结局。之所以会出现这种情况主要是利益的引诱。在利益面前地方政府失去了理智，盲目举债结果导致政府破产。近年来随着经济的迅速发展，我国许多地方

47、政府为了快速发展经济早已是负债累累，如果在这种情况下继续举债来促进保障性住房的建设无意识雪上加霜。若是出现失信于民的情况，会降低民众对地方政府的信任，出现公众对政府的信任危机。（6 ）银行贷款负面效应。由于我国实际情况所限，我国保障性住房建设的资金很多都是贷款。大量的贷款为保障性住房的资金问题提供了很好的解决方案，但是过于依靠贷款并不是一个明智的选择，特别是依靠商业银行的贷款。我国商业银行资金总量庞大，对于保障性住房所需要的贷款完全没有任何压力。但是这无论是对于保障性住房建设还是商业银行来说都不是一个正确的选择。虽然我国政府明确规定商业银行不能把大量的贷款贷给保障性住房，但是奈何地方政府自己短

48、缺，为了弥补这一缺陷，往往都和违背中央的意愿，通过种种手段比如地方融资平台来向商业银行贷款。地方融资平台在融资过程中出现了一些问题，虽然政府明确指出了要实行实名制，对地方主要负责人严格落实责任制，由中央掌握最终审批权，以此严防不良贷款泛滥。但是自古以来地方政府对于中央政府的政令都是根据自己情况来选择性执行，在自身政绩和利益面前，地方政府往往确立名目以躲过中央的监察，与商业银行达成协议，通过地方融资平台接纳商业银行贷款。4如何我国保障性住房建设融资体系 4.1完善我国保障性住房融资体系的措施(1)加大银行信贷支持力度。国家可以直接规定银行划分出部分资金用于援助保障性住房建设，并且对这部分自今年实

49、行特殊化的利率，为我国保障性住房提供一个稳定的融资渠道。这也是国外许多政府采用的方法。(2)设立保障性住房信托基金。由地方各级政府引导结合多种社会力量来设立保障性住房信托基金，把建设后的租金等作为保障性住房信托基金的活动资金。由政府联合银行、新闻媒体、房地产商、居民住户等一起指导保障性住房信托基金的运行。共同选择保障性住房信托基金的发展目标和投资选项。(3)建立健全资金使用监管约束体系。保障性住房的建设关乎广大人民，必须加强建设资金的监管，如果单纯依靠政府，难免会出现权力寻租、贪污受贿等违法乱纪行为，所以必须建立一个各方参与、共同监督的体系，在保障性住房募集资金的各个环节共同监督，特别是媒体和

50、公众对于资金使用情况的监督，以确保建设资金不会被挪用于其他地方的使用或者被贪污。(4) 建立健全保障性住房建设和融资方面相关的法律法规。完善的法律是保障性住房顺利建设的重要保证。只有让保障性住房建设和融资的各个环节都有具体的法律作为依据才能使保障性住房的资金正确使用，才能使保障性住房的建设没有太多的偷工减料。这有这样才能保质保量的建设保障性住房，才能维护居民的切身利益。并且国家可以为民间资本提供便利调价，促进融资工具的更新换代。最后必须为保障性住房融资风险提供前有力地保护措施，加强有关部门对保障性住房建设项目的审查和监督，保证住房的质量，防止劣质住房的进入市场，保障国家人民群众的利益。(5)

51、政府可以为保障性住房的建设吸纳必要的债务。我国法律明文规定，国家及地方政府不能作为主体接收债务，但是地方政府的融资平台却不包括在内，这就为地方政府接收债务提供了有利条件。我国政府可以设立专门的融资平台来帮助地方政府接收债务，并且来总体规划保障性住房的建设，我国政府准备并且已经在开始这个方面的建设工作，值得期待的是，今后从事保障性住房建设的非官方团体可以或者政府的财务支持。但是我国政府也应做好应对，地方融资平台能为保障性住房提供融资渠道的同时也能带来一定的风险和危害，之非常值得注意。 (6) 接收社会资金使之成为保障性住房建设所需资金的来源之一。社会资金是一项主要的社会财富，它主要是指政府可以调

52、控和使用并且能够用货币呈现出来的一种物质财富。它的含义主要有三点，第一是社会资金是国家资金的组成部分，但它又不同于一般意义上的资金，例如单位和个人资金；第二是社会资金是属于国家政府可以调控和使用的资金，它是一种明确的国家财富；第三是社会资金与生产有着密切的联系，它是不可能被永远雪藏的，必定会参与到社会生产过程中；第四是社会资金在社会生产的流通过程中可以实现自身价值的增值。社会资金是现代经济的重要组成部分，它能够促进国家经济的发展，最为重要的是，它是衡量一个国家财富多少的重要尺度。社会资金对于保障性住房所需资金来说是一个非常重要的来源，如果能够吸收社会资金是指成为保障性住房融资的来源，可以使得保

53、障性住房的融资更加稳定。是以当局可以采用各种优惠政策，指导引导各种社会金融机构投资于保障性住房的建设，对社会上创立的非营利性的保障性住房投融资有限公司的贷款供应优惠措施，比方说对这些企业参加的建设项目进行财务补助，减低税收，而且创立危害赔偿金机制。参照国外政府的先进经验，建立政府主导，市场参与，社会各方面积极参与的投融资平台。扩宽保障性住房的融资渠道，吸纳足够的社会资金，为保障性住房融资供应提供稳定的资金渠道。(7) 构建成熟的保障性住房金融体系，严密防备和控制可能呈现的金融危害。保障性住房作为政府扶持的项目可以完全规避金融市场上出现的金融风险，而商业性的金融的机构是以盈利为目的地的。如果能把这两者完美的结合在一起，就可以在保障性住房的金融体系中避免出现金融风险。我国政府可以以国家的名义成立住房金融机构，这样既可以利用经融机构的特点合理的使用金融建设资金，又可以为保障性住房的建设供应足够的资金，这就能够最大化的保障国家政策的明确执行，同时还能防止出现意外情况，一举多得。 (8) 增强财务资金争取力度，提高中央、地方配套资金补助比例。各地政府应该依据具体情况，以实事求是的态度向中央申报建设资金，正确申请足够的财政资金，提