中原XXXX年05月28日长沙奥克斯广场公寓、写字楼营销策

1、千亿大商圈长沙西中心第一综合体强势登陆长沙奥克斯广场公寓、写字楼营销战略案湖南中原事业一部A组 Hu Nan 28.05.2021第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销战略 257934报告内容页码8、9月义务概述时间紧，义务重！8月初，5-7#住宅底商，24套，约1亿；8月15-25日，4#公寓，450套，约1.5亿；8月底，南区商铺，111套，约3.2亿；9月5日，5#住宅，124套，约1亿；9月25日，3#写字楼，216套，约2.5亿；9月底，7#栋住宅，124套，约1亿2个月内，总销售金额高达约10.2亿！长沙土地市场 供应增长 逆市回暖 需求增长

2、续上行长沙内五区非工业地年度供求情况表2021-2021年上半年一二三 2021年上半年长沙内五区土地供应面积为89万方，同比增长27.44%。供应区域集中于雨花区和岳麓区，其中雨花区就供应了13宗，占了全部供应的一半。而供应热点集中于雨花区五一村和岳麓区梅溪湖、洋湖垸几个地域。 2021年上半年长沙内五区土地成交面积为353万方，同比增长8.87%，成交建筑面积的再次回涨，主要是供应地块增多，整体的容积率相对较高。 2021年上半年长沙土地市场供求上涨，宗数、宗地面积和建筑面积都有不同幅度的上涨，其中供应宗数涨幅更是高达36%。2021年调控照旧继续，但是经济环境的宽松和地方政策的适当调整，

3、下半年土地供应或将继续坚持良好的增长态势。 Copyright Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30新房供应需求市场及政策环境影响开发商对未来楼市预期，推进其改动推货节拍，进而影响供应市场。2021年上半年住宅供应同比下跌26% Copyright Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30新房成交受调控政策延续性的影响，2021年上半年住宅成交量下跌三成。3月底，间歇性的利好政策使成交市场迎来转机，二季度上升之势渐显。 Copyrigh

4、t Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30成交均价“以价换量未全面铺开。2021年第二季度价钱上涨势头渐显，环比涨幅为7% 。高价工程面市及部分工程借势盲目涨价拉高整体均价。 Copyright Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30可售库存内六区住宅存量接近900万方。2021年，受整体市场影响，去化速度均较慢，存量去化时间扩展一倍，未来各区销售压力仍较大。 Copyright Centaline Group, 2021Chinas

5、Real Estate Market Outlook | 30开盘成交率1.2月最低迷期40%6月60%2011年全年成交率均值2012.1-7.21平均成交率2011年同期同比55.35%52.69%63.76%-11.07% Copyright Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30新开盘供需比客户量明显上升，开盘供需比从0.8-1.0以上华美转身 Copyright Centaline Group, 2021Chinas Real Estate Market Outlook | 30新开工面积长沙内六区新开工

6、面积共202万方，同比下滑64%，未来将继续一段时间供应缺乏，导致供需失衡。小结楼市三部曲：低迷、见底、上升1231-2月份，成交量为历史最低，价钱继续下行3-4月份，在年内第一次降存准的情况下，预期出现动摇，供需缓慢释放，价钱完成筑底5-6月份，年内两次降准、降息，直接改动市场预期，“红五月、红六月精彩上演中原观念：在政府年内不出台更加严峻政策的预期下，估计下半年长沙的市场态势将是：筑底胜利，量价略微上行！上行的价钱必将遭到中央打压，本案在8、9月份中央与地方的博弈局势尚未明朗情况下，应尽快出货，尽快回笼资金；第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销战略

7、257934报告内容页码第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销战略 257934报告内容页码在售公寓情况：全市知在售公寓工程共46个，其中住宅公寓38个精装修公寓19个，占比50%，商务公寓8个精装修公寓7个，占比87.5%供销主力情况：30-60平米的一房为目前在售公寓的主力供销主力产品公寓市场价钱情况：按毛坯价计算，麓北6600-7500元/平米，中心区9000-130000元/平米，省府红星6200-10000元/平米，伍家岭月湖4800-7000元/平米，尚东6300-10000元/平米装修规范：800

8、-1000元/平米左右供应量: 全市知在售公寓工程共46个，总供应面积89.67万方；其中商务公寓16.03万方，住宅公寓73.64万方成交量: 长沙2021年公寓市场成交量66万平米，月均成交量为5.6万平米潜在工程体量较大2021年估计28个公寓工程即将入市，供应量达95.24万平米，约合20000套左右。其中40年产权公寓约为39.2万方；住宅公寓竞争猛烈2021年住宅公寓产品销售明显受阻，加之如此庞大的市场货量，未来住宅公寓产品竞争宏大；商务公寓有一定契机40年产权公寓体量相对较小，且不限购限贷政策影响，有一定的市场契机。潜在货量：2021年将售公寓货量95万方以上，其中40年产权公寓

9、约39.2万方供销分析：2021年前5月60以下小户供应量同比增长近5成，销售量下降超七成；内五区小户型总销售量仅1864套，供销矛盾突出，市场存量屯积序号项目名称地段建面（万）价格（元/）是否精装装修标准（元/）1铂金国际公寓东二环内核心区外2.57600否2万博汇东二环内核心区外48.58500-9000否3凯轩世纪云顶东二环内核心区外6.067000否4人瑞潇湘国际核心城区9.211500否5昊天大厦核心城区5.139500-9800是15006明城国际中心核心城区8.9611700否7嘉盛国际广场核心城区7.7110500否8壹号公馆核心城区3.2815000是50009铂宫中山亭核心

10、城区8.589000否10公园西郡核心城区2.857445否11泉昇同福大厦核心城区2.659600是800-100012中信新城大托暮云1.86300是80013鑫远A派南城145900否14兰亭优壳南城7.16600是1000-120015湘水和天下南城12.37500是100016城南故事南城13(公寓0.78)5600否17西子一间武广片区11.47200是150018万科金域华府武广片区56(公寓4.8)8000是100019兰卡威国际河西中心区3.97000是80020湘腾商业广场河西中心区16.2(公寓2.82)6600是120021观湖公寓河西中心区3.75600-7000否价

11、钱区格：全市公寓产品板块价钱分化明显，城央区单价0.8-1.5万元/方，河西0.6-0.7万元/方，东二环内0.7-0.9万元/方，南城0.6-0.7万元/方，河西板块受传统地域要素影响，仍处于公寓市场较低价位程度40年公寓限购令前后销售对比70年公寓限购令前后销售对比70年公寓限购令前后销售对比：住宅公寓产品直接遭到政策调控的影响，销售速度慢。住宅属性公寓根本靠初次置业客户成交，销售速度尤其慢; 40年公寓限购令前后销售对比：商业属性公寓受政策影响略小，但由于首付比例较高，销售速度也较慢.销售速度：受限购影响，公寓年度整体去化速度缓慢，热销盘居住类公寓月均去化120套，近期呈下降趋势；商务类

12、公寓受信贷限制，销售速度较慢，月均去化量约为100套项目产权类型装修总建面香樟兰亭40住宅/办公精装22万喜盈门范城40酒店式毛坯48万城市山谷70住宅式毛坯12万（一期）中城丽景香山70住宅式毛坯33万宽寓大厦70住宅式毛坯3.9万金色LOFT70住宅式精装2.5万华晨世纪广场70酒店式精装38万和顺商住楼70住宅/办公毛坯1.5万嘉斯茂广场40酒店式精装25万融科香山国际70住宅式精装14万高桥国际40办公毛坯2.3万西子一间40/70住宅/办公毛坯/精装30万汇达国际广场70住宅式毛坯2.7万京投银泰环球村70住宅式毛坯180万德思勤城市广场70住宅精装100万公寓市场特征：公寓市场规模

13、日益膨胀，以居住类公寓为主，产权式公寓逐渐增多，精装市场扩展，商务类公寓存在市场空白点；公寓楼盘多以单体楼方式出现，中大规模盘公寓为重要补充销售代表访谈： 客户购买公寓产品主要是用于投资，因此他们更青睐于毛坯产品，首先是总价能得到控制，其次在需求装修的情况下，客户倾向于按照本人的志愿去实行，这也是市面上主流产品都选择推出毛坯产品的缘由。总之，如何提高总体溢价是他们关怀的中心问题。关于产权的问题，客户在置业过程中很少提及这个问题，仅有少数客户会对70年产权感兴趣。毛坯精装长沙客户非常精明，受价格因素影响，客户倾向于毛坯房，对于较高的装修成本非常排斥。客户置业以投资为主，主投资客占70%；区域客户

14、占60%，地州市占30%，省外占10%；主要看重地段及砂子塘小学教育配套；客户职业构成由青年白领及政府公务员为主；客户置业投资自住各占50%；客户构成主要为区域上班族及附近医院医生，占比60%，剩余为区域老旧小区改善型养老客群，占比40%；客户置业以投资为主，投资客占比80%；客群分布本地占30%、地州市占50%、外地占20%；客户比较有购买力，绝大部分为一次性付款；万博汇君悦紫园保利国际壹号公馆投资客占比42%，主要看中工程地段及稀缺的江景资源；成交客户中长沙市占比78%，而外地客户仅7%；客户多为投资客，且以周边区域地缘客为主，较倾向于毛坯房，对产权时限抗性不大供应：2021年，公寓市场供

15、应多集中在6-10月，随着客户对生活质量要求的不断提升，精装公寓逐渐成为公寓市场开展主体，30-60平米的一房公寓为市场供求主力；销售：住宅型公寓多为小户型投资工程，受调控政策影响较大，短期内客户无法购买。商务公寓客户影响较小，为其提供了资金平安港；价钱：以毛坯计算，中心板块成交均价较高，其次为省府红星板块、尚东板块，目前在售工程装修规范多在800-1000元/平米左右。竞争对手：以降低首付的情势或者真实的投资报答价值为吸引力，市场表现优秀。住宅公寓受新政影响较大，销售压力较大。建议限购政策放松后再行推售；商务公寓不限购不限贷，有一定的市场契机，但中心卖点需具备足够吸引力。公寓市场小结及启示：

16、第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销战略 224报告内容页码第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行公寓市场分析公寓价值体系公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销战略 257934报告内容页码我们的公寓中心战略：短时间、高效率、集中爆破式营销 爆破点2整层售卖超值9折起优惠爆破爆破点1集中爆破式推行爆破点3大规模行销扫客爆破爆破营销推行渠道：全面渠道覆盖前期渠道效果分析：户外、报广、网络、短信效果较好，但从来访客户分布来看，工程影响力仍较为局限于河西岳麓区；推行渠道主要延续前期已有渠道资源

17、：含户外、报广、网络、电台、短信、机场高铁灯箱；渠道修正建议：1、新增渠道：新增机场、高铁停车场+电梯框架；2、添加地州市推行渠道：三湘都市报来电渠道分析来访渠道分析来访客户分布区域分析爆破点1：集中爆破式推行推行主题：直白式销售话语推行时间7月31日8月15日开盘前1周开盘后信息售罄+公寓认筹信息开盘预告信息开盘热销信息+写字楼认筹信息推广主题楼下平和堂，公寓也疯狂！奥克斯国际公寓盛大认筹！携手平和堂，奥克斯国际公寓8月15日盛大开盘当售罄以成为习惯！奥克斯国际公寓再次1小时售罄！阶段推行主题：爆破点1：集中爆破式推行推行渠道：推行媒体渠道铺排建议分阶段推广主题长沙奥克斯广场公寓开盘重大节点

18、8月中公寓开盘、写字楼、住宅、商业同步蓄客媒体时间形式主题线上报广潇湘晨报8月9日周四A3版彩色半版硬广卖点价值及开盘销售信息长沙晚报8月10日周五A3版彩色半版硬广潇湘晨报8月20日周一四联版长沙晚报8月21日周二四联版潇湘晨报8月23日周四A3版彩色半版硬广长沙晚报8月24日周五A3版彩色半版硬广小计杂志晨报周刊杂志8月10日周五封底彩色半版硬广卖点价值及开盘销售信息长沙房地产杂志8月10日周五封面彩色半版硬广小计电台交通频道8月15日-8月30日插播广告实效性广播+销售信息金鹰9558月1日-8月30日插播广告106.1音乐频道8月1日-8月30日插播广告小计电视政法频道7月26日-8月

19、24日插播广告实效性广播+销售信息 现代房产8月1日-8月30日插播广告小计网络搜房网8月1日-8月30日月度广告组合商业价值主题及开盘信息新浪网8月1日-8月30日月度广告组合好房子网8月1日-8月30日月度广告组合网络推手8月1日-8月30日网络推手小计短信短信8月1日-8月30日文字短信600万条AUX核心价值+开盘等销售信息小计户外高铁户外高铁停车场广告8月1日-8月30日80块移动户外公交车身广告8月1日-8月30日20条公交线路电梯 广告酒店、写字楼电梯广告8月1日-8月30日200块小计活动线活动开盘庆典待定开盘活动开盘庆典暖场活动8月1日-8月30日暖场活动小计渠道拓客政府，机

20、关单位拓客7月1日-7月31日拓客行销拓客+派单7月1日-7月31日拓客娄底、邵阳小计爆破点1：集中爆破式推行线下推行：中小型活动相互配合，坚持线上热度，维持现场人气系列暖场活动：千变万化售楼部，包罗万象大商圈活动1：夏日音乐最震撼！变身演唱会！活动2：最清新冰淇淋！变身哈根达斯！活动3：夏日热情HIGH翻天！抽奖乐不停！活动4：比基尼美女看不停！变身夏威夷！披头士OR摇滚乐队现场演唱哈根达斯现场DIY售楼部周末大抽奖周末晚上千亿大商圈夏日清凉泳装秀爆破点1：集中爆破式推行公寓销售战略：承接购房节团购9折起优惠活动，4#公寓采取整层+散卖方式进展销售；爆破点2：整层售卖超值9折起优惠爆破4#划

21、定指定楼层，只给整层客户购买，详细楼层划分：8-13楼、23、24、25楼整层售卖；14-22楼，分散卖；整层优惠：建议承接购房节团购30套起9折优惠活动，整层购买客户同时也享用9折优惠；整层定房：先交纳整层诚意金，拿到预售证后，整层客户直接预定：整层购买要求：整层购买客户会有一些特殊需求，视详细情况，在不影响建筑构造等的情况下，酌情思索；比如能否保管精装修，是提供应店招等；23-25层：整层8-13层：整层14-25层：散卖拓客：拓客战略：广撒网多铺面，多物业类型同时拓展，加强拓客费效比爆破点3：大规模行销扫客爆破销售培训安排：目前已启动公寓认筹：认筹方式：登记，5千抵1万，存5千到本人的银

22、行卡，办理一张VIP卡；每人不限办卡数，一张卡对应一套房；8月6日8月7日8月9日8月10日8月11日8月12日公寓大市场培训公寓产品培训公寓价值卖点培训公寓竞争对手培训公寓投资价值培训公寓认筹方案培训7月22日公寓晋级拿到预售后立刻晋级：晋级方式：交纳5000元诚意金，晋级一张VIP卡；每人不限办卡数，一张卡对应一套房；公寓定价：建议商务公寓整体今年销售均价为6000-6500元/平米毛坯精装公寓定价：楼盘雅阁国际北辰三角洲德思勤广场主力户型37-4762小复式47-61清水均价7000（含1000元精装）7200（毛坯）8800（含2000元精装）加权评分法取整后得到目前静态价钱：6400

23、元/+精装修1000元/ =7400元/ 入市价钱第一部分 目的及面临情势第二部分 公寓营销战略及营销执行第三部分 写字楼营销策写字楼市场分析写字楼价值体系写字楼营销战略写字楼营销执行 257934报告内容页码写字楼租金租金分化明显 空置程度回落7个主要城市甲级写字楼租金走势图2004-2021H1 上半年主要城市写字楼租金上升乏力，平均来看七个主要城市的租金上涨3%，远低于去年全年的14%。整体来看，表现优良的城市有北京、杭州、成都，上半年租金涨幅分别为19%、3%、9%，超越去年全年涨幅的一半。上海、广州、深圳、重庆表现较差，广州租金仅微涨1%，上海、深圳、重庆甚至下跌1%、8%、1%，与

24、去年相比大相径庭。长沙武汉宏观经济及写字楼市场对比概述宏观经济与经济构造对比武汉写字楼市场概述长沙写字楼场概述GDP总值对比：作为华中地域最大城市，2021年，武汉GDP总值超长沙约1.87亿元，占长沙GDP20.23%；武汉2011年地区生产总值及其增长速度 长沙2011年地区生产总值及其增长速度 指 标 绝对数比上年增长（%）绝对数比上年增长（%）生产总值 6756.212.55619.330.145 第一产业 198.74243.380.04 第二产业 3254.0216.43151.680.183 工 业 2709.0217.82662.470.204 建筑业 54510.1489.2

25、1 第三产业 3303.489.62224.270.107#交通运输、仓储和邮政业 355.1814.1 信息传输、计算机服务和软件业163.389.5 批发和零售业 686.2210.8 住宿和餐饮业 214.157.7 金融业 386.822.6 房地产业 342.266.3武汉2010年地区生产总值及其增长速度 长沙2011年地区生产总值及其增长速度 指 标 绝对数比上年增长（%）绝对数比上年增长（%）生产总值 5515.7614.74547.0615.50% 第一产业 170.044.5202.014.50% 第二产业 2532.8217.82437.0320.70% 工 业 2079

26、.8220.52020.6821.60% 建筑业 4535.9 第三产业 2812.912.51908.0211.50%#交通运输、仓储和邮政业 306.9420.9 信息传输、计算机服务和软件业142.9615 批发和零售业 550.314.6 住宿和餐饮业 183.77.8 金融业 347.1213 房地产业 331.23.1武汉年地域消费总值6756.20亿元，比上年增长12.5%。其中，第一产业添加值198.70亿元，增长4.0%；第二产业添加值3254.02亿元，增长16.4%；第三产业添加值3303.48亿元，增长9.6%。与上年相比，第一产业下降0.2个百分点，第二产业上升2.7

27、个百分点，第三产业下降2.5个百分点。长沙全年实现地域消费总值GDP5619.33亿元，比上年增长14.5%。分产业看，第一产业实现添加值243.38亿元，增长4.0%；第二产业实现添加值3151.68亿元，增长18.3%，其中工业实现添加值2662.47亿元，增长20.4%；第三产业实现添加值2224.27亿元，增长10.7%。长沙作为湖南省会城市，与中部最大城市武汉相比尚有一定差距；第二产业GDP奉献值对比：武汉多出长沙约100亿元，武汉是华中区最大的重工业消费城市；武汉2011年地区生产总值及其增长速度 长沙2011年地区生产总值及其增长速度 指 标 绝对数比上年增长（%）绝对数比上年增

28、长（%）生产总值 6756.212.55619.3314.5% 第一产业 198.74243.3840% 第二产业 3254.0216.43151.6818.3% 第三产业 3303.489.62224.2710.7%武汉2010年地区生产总值及其增长速度 长沙2011年地区生产总值及其增长速度 指 标 绝对数比上年增长（%）绝对数比上年增长（%）生产总值 5515.7614.74547.0615.50% 第一产业 170.044.5202.014.50% 第二产业 2532.8217.82437.0320.70% 第三产业 2812.912.51908.0211.50%武汉一、二、三产业比重

29、2.9：48.2：48.9，与上年相比，第一产业下降0.2个百分点，第二产业上升2.7个百分点，第三产业下降2.5个百分点。长沙第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的奉献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。从经济构造来看，第二产业(工业)对GDP对经济的奉献值和比重根本相当，但武汉第二产业的绝对值超出长沙约100亿元。武汉2021年对外贸易和实践利用外资及其增长速度 ：从进出口总额绝对值来看，武汉高于长沙约153.01亿元,超出长沙约2倍；武汉2011年对外贸易和实际利用外资及其增长速度 长沙单位：亿美元 指 标 绝对数 比上年增长（%

30、） 绝对数 绝对数差额进出口总额 227.925.974.89153.01 进 口 110.5718.334.0576.52 出 口 117.333440.8476.49 #一般贸易43.6123.8加工贸易 64.4134.5#国有企业44.0834.5 民营企业24.123.2三资企业49.1539.6实际利用外资额 37.614.2武汉2010年对外贸易和实际利用外资主要指标完成情况 长沙单位：亿美元 指 标 绝对数 比上年增长（%） 绝对数 绝对数差额进出口总额 180.557.660.89119.61 进 口 93.0165.125.3867.63 出 口 87.5450.335.5

31、152.03 #一般贸易35.2331.8加工贸易 47.972.1实际利用外资额 32.9312.2武汉2009年对外贸易和实际利用外资主要指标完成情况 长沙单位：亿美元 指 标 绝对数 比上年增长（%） 绝对数 绝对数差额进出口总额 114.73-18.241.1873.55 进 口 56.47-20.416.7239.75 出 口 58.25-1624.4633.79 #一般贸易26.73-37.5加工贸易 27.8419实际利用外资额 29.3514.1从武汉对外贸易数值来看，2021年，武汉进出口总额达227.9亿元，长沙仅为74.89亿元，无论从进口还是出口，差距都在2倍左右，长沙

32、作为内需型消费城市的特征异常明显；世界500强入驻数量对比：2007年，67家世界500强进驻武汉并兴办实体，截止2021年已近100家。长沙截止2021年仅39家；截止2007年世界500强入驻68家一、美国 三、英国 七、韩国 1、安海斯布希 America Anhuser-Busch 1、皮尔金顿 Britain Pilkington International Co. 1、现代汽车 Korea Hyundai Group 2、联合汽车零部件集团 America United Technology Auto Parts Group 2、BOC BOCBritain BOC Shareho

33、lding Company 2、锦湖 Korea Kumho Construction company 3、施乐 America Xerox Co. 3、巴克莱银行 Britain Barclays Bank 八、加拿大 4、IBM America IBM Co. 4、香港汇丰银行 HongKong Shanghai Bank 1、皮卡顿多集团 Canada Sino-Pikado Group Co. 5、西屋电气 Westinghouse(Swiss)Co. 四、德国 九、澳大利亚 6、惠好 America Weyerhaeuser Co. 1、西门子 Germany Siemens Co.

34、 1、邦迪制管 Australia Bundy Pipe Co.,Ltd. 7、惠普 America HP Co. 2、西马克 Germany SMS Company 十、泰国 8、英特尔 America Intel Co. 3、麦德龙 Germany Metro Company 1、正大集团 thailand Chia Tai Group 9、普莱克斯 America Praxair Co. 五、荷兰 十一、马来西亚 10、康宁 America Corning Company 1、飞利普 Netherlands N.V.Philips Co. 1、金狮集团 Malaysia Lion Gro

35、up 二、法国 2、壳牌 Shell Petroleum(china)Co.,Ltd 十二、台湾 1、雪铁龙 France Citroen Automobile Co. 3、 SHVNetherlands SHV Liquid Gas Co.,Ltd 1、远东集团 Taiwan Far Eastern Group 2、巴黎国民银行 Paris National Bank 六、日本 2、统一 Taiwan President Co. 3、阿尔卡特 France Alcatel Co. 1、日本电气 Japan NEC Co. 3、味全 taiWan Tinyi Shareholding Co.

36、4、阿尔斯通 France Alstom Co. 2、美能达 Japan Minolda Co. 4、华新丽华 Taiwan Walsin Co. 5、达能集团 France Danone Group 3、川崎重工 Japan Kawaaki Co. 5、唯冠 Taiwan Preview Co. 6、阿托菲纳 France Atofina Co. 4、住友商社 Japan Simitomo Co. 十三、香港 7、家乐福 France Carrefour Company 5、三井物产 Japan Mitsui Company 1、新世界 Hongkong New World Group 2、

37、嘉里集团 Hongkong Kerry Group长沙2011年世界500强入驻肯德基 长沙卷烟厂麦当劳 湖南省电力公司可口可乐 中国石油化工股份有限公司长岭分公司LG 中国石化集团巴陵石油化工有限责任公司日本岩井 长沙卷烟厂郴州卷烟分厂沃尔玛 常德卷烟厂零陵卷烟分厂家乐福 湘潭钢铁集团有限公司中国石油 湖南五凌水电开发有限责任公司工商银行 涟源钢铁集团有限公司中国移动 湖南长丰汽车制造股份有限公司中国人寿保险 华能湖南岳阳发电有限责任公司 中国五矿常德卷烟厂长沙和武汉两地作为中部中心城市由于产业构造的高端企业的顶尖需求普通向武汉靠拢宏观经济与经济构造对比武汉写字楼市场概述长沙写字楼场概述价钱

38、：受前期写字楼租金较低、租户档次较低影响，大部分写字楼售价与住宅倒挂： 与高涨的租金相比，目前武汉可出卖的写字楼工程价钱仍处于相对较低的程度。 近期上市的福星惠誉水岸国际江景写字楼，均价为11000元/平方米；该工程在3月底开盘的SOHO商务公寓，均价为9000元/平方米。而同地段江景住宅均价早已超越两万元。 在高新企业云集的光谷，据房地产市场信息网数据统计，3月份住宅成交均价达7425元/平方米。而写字楼方面，在售的光谷金融港规范写字楼均价约5000元/平方米；产业园类型的写字楼价钱更低，如光谷芯中心均价为3600元/平方米。 参照国际上一些大城市的阅历，同地段的商用物业价钱普通都高于住宅价

39、钱。甚至有业内人士总结出一套详细的参照数据：如中心地段的商铺价钱普通为住宅的2-5倍；写字楼普通为同地段住宅售价的1.5倍，当然按照写字楼档次的区别，这个比例也许会更高。 虽然这种价钱比例并非绝对准确，但足可以反映市场的一些特征。市场人士分析，过去武汉的产业构造以中小消费型企业为主，对写字楼的刚性需求远不如住宅来得剧烈，因此在供应、成交方面都不温不火。从投资的角度来看，写字楼首付最低为五成，较住宅市场更高，而且租金程度长期低迷，因此吸引的投资者少，投资市场较为冷清。租金3.6元/月；高于长沙1.5元/ 月近年来，武汉市甲级写字楼的租金程度稳步增长，自2021年租金涨幅明显提升，目前，平均租金到

40、达71.3元/平方米/月，较2003年增长26.8元/平方米/月，年均增长幅度为6.3； 与其他二线城市相比，武汉甲级写字楼的租金处于较低程度，远低于成都(100元/平方米/月)，但略高于长沙(63元/平方米/月)； 武汉乙级写字楼多年以来增长幅度不大，2003年初平均租金与2021年1季度相差14元/平方米/月，年均增长幅度为4.3。写字楼租户对比：武汉写字楼以制造业为主，长沙那么以咨询效力、房地产等为主；且外资和内资企业占比上，武汉远超长沙武汉优质写字楼租户中，主要以制造业、社会效力业、零售和零售贸易、餐饮业及金融保险业等为主；武汉本地企业仅占优质写字楼租户的22%，而内资企业和外资企业比

41、例较大，分别到达40%与38%。以招银大厦为例：香港汇丰银行；日本陆奥银行；法国兴业银行；新加坡APP；南方证券公司；平安保险公司；柯达中国.均入驻， 此外在武汉，共有5家全国金融机构总部：汉口银行、长江证券、合众人寿、交银国际信托、武汉乡村商业银行；14家中外资银行区域总部：中行、建行、交行、招行、汇丰、东亚等；19家证券公司区域总部：国信证券、招商证券等；15家保险公司区域总部：太平洋保险、平安保险、阳光保险等。还有投资担保、顾问咨询等非银行类金融企业也在这里聚集。武汉写字楼租户组合长沙代表性写字楼、酒店式写字楼驻户中，以外乡的咨询效力培训类、科技信息类驻户为主；同时房地产公司、金融投资公

42、司、知名企业驻长沙办事处占比也较大产业类型数量（家）占比咨询、服务、培训类3520.00%房地产公司2413.71%金融投资公司2313.14%知名企业驻长沙办事处、销售代理或分公司179.71%科技信息类 148.00%服装服饰类105.71%游泳休闲康体亲子类84.57%进出口及贸易类84.57%工业机械电器器械类84.57%传媒、创意产业74.00%机关事业单位74.00%装饰装修设计63.43%工程类52.86%能源类21.14%餐饮10.57%合计175100.00%长沙写字楼租户组合宏观经济与经济构造对比武汉写字楼市场概述长沙写字楼场概述平和堂商贸大厦定王大厦通程国际大酒店中天广场

43、银华大酒店商务楼金麓国际华侨大厦建鸿达 湖南新闻大厦铭诚国际湖南国际金融大厦红星国际星城名汇达长大彩虹郡华天酒店商务楼华晨双帆大厦顺天国际财富中心新城新世界亚大时代大厦顺天国际金融中心金源大酒店商务楼万达广场神农大酒店商务大厦保利南湖广场唯一星城国际建发汇金国际中隆国际大厦滨江世茂项目长泰大厦运达中央广场蓝色地标芙蓉区泊富国际广场第一大道绿地广场湖南信息大厦奥克斯湖南文化大厦北辰三角洲华侨国际中信大厦佳天国际新城泰贞金融中信湘域中央天健芙蓉盛世运达国际广场大地商务大厦标志房产岳麓一号CTA财富中心新华大厦华美欧大厦弘林国际汇富中心从长沙目前的写字楼分布格局来看，主要集中在五一大道传统商务区、芙

44、蓉路传统商务区、韶山路次中心商务区、劳动路新兴商务区四大板块；长沙写字楼分布：四大板块商务区从1998年起，截止目前长沙市场上可识别写字楼工程，总供应量在112.69万方未来5年内，可预见写字楼供应量在107万方左右。未来几年写字楼，尤其是高端写字楼的竞争将非常猛烈！项目名称区域竣工日期等级办公楼建筑面积（）顺天国际金融中心雨花区2012甲级60,000万达广场开福区2013甲级50,000保利南湖广场雨花区2013甲级60,000建发汇金国际雨花区2012甲级40,000新天地开福区2012甲级76000滨江世茂项目岳麓区2012甲级50,000运达中央广场芙蓉区2012甲级40,000泊富

45、国际广场雨花区2013甲级100,000绿地广场岳麓区2013甲级100000奥克斯岳麓区2013甲级52000北辰三角洲芙蓉区2015甲级200,000中信大厦开福区2012甲级40,000泰贞金融中信开福区2013甲级120,000天健芙蓉盛世（二期）开福区未知甲级50,000大地商务大厦开福区未知甲级40,000合计1078,000项目名称区域竣工日期等级办公楼建筑面积（）项目名称区域竣工日期等级办公楼建筑面积（）平和堂商贸大厦芙蓉区1998 乙级32,718佳天国际新城天心区2006乙级48,523通程国际大酒店芙蓉区1998甲级14,200湘域中央芙蓉区2006 甲级40,714银华

46、大酒店商务楼芙蓉区1999乙级15,000运达国际广场开福区2007甲级37,800华侨大厦芙蓉区1999乙级14,800标志房产天心区2008甲级22,816湖南新闻大厦开福区2000 乙级16,000岳麓一号岳麓区2008甲级15,000湖南国际金融大厦开福区2001甲级15,925CTA财富中心天心区2008 甲级29,980名汇达芙蓉区2002乙级13,200新华大厦芙蓉区2008乙级11,000华天酒店商务楼芙蓉区2002甲级10,000华美欧大厦芙蓉区2008乙级38,228顺天国际财富中心芙蓉区2003甲级50,560弘林国际天心区2008乙级32,439亚大时代大厦芙蓉区200

47、3甲级13,357汇富中心雨花区2008乙级31,800金源大酒店商务楼雨花区2004乙级30,000定王大厦芙蓉区2008乙级47,000神农大酒店商务大厦雨花区2004甲级22,200中天广场芙蓉区2008 甲级45,000唯一星城国际芙蓉区2004乙级48,300金麓国际岳麓区2009甲级 40,000中隆国际大厦芙蓉区2004甲级30,000建鸿达 雨花区2009 乙级 18,200长泰大厦芙蓉区2005 乙级27,300铭诚国际雨花区2009 甲级35,948蓝色地标芙蓉区芙蓉路2005 乙级12,502红星国际星城雨花区2009甲级11,000第一大道芙蓉区2005甲级28,307

48、长大彩虹郡雨花区2010乙级17,000湖南信息大厦芙蓉区2005乙级14,000华晨双帆大厦雨花区2010甲级52,000湖南文化大厦开福区2005甲级44,100新城新世界雨花区2011甲级30,000华侨国际天心区2006乙级70,000合计1,126,917长沙写字楼历史供应情况：与住宅和商业相比，长沙写字楼市场还处于萌芽阶段。施工量较少，历年最高值缺乏150万方，但施工增速添加幅度较大，估计未来写字楼上市量将大幅添加。市场条件长沙写字楼目前处于萌芽阶段新开工/施工(%)施工/开工施工增速开工增速1、2003-2006年，长沙市写字楼年施工面积缺乏100万方，新开工面积缺乏40万方，写

49、字楼市场处于萌芽阶段。2007年以后，施工和新开工量动摇中上扬，2021年到达历年来最高值。新开工占比接近45% ，但新开工量缺乏67万方，照旧较小。2、2003-2007年，长沙市写字楼年开工面积缺乏30万方，2021年初次破30万。09年到达历年来最高值，34万方。近两年来，迈入下行轨道。施工量逐年大幅添加，开工量继续萎缩，施工与开工倍数比创新高，2021年超越10，未来长沙市场写字楼供应量较大。数据来源：长沙市房地产开发预警预告信息系统 湖南中原研讨中心整理分析2021年，全市包含县城写字楼施工面积大幅上涨，写字楼将会出现集中供应，写字楼市场竞争进入白热化。市场条件未来2-3年供应量较大

50、数据来源：长沙市房地产开发预警预告信息系统办公新开工增速办公开工增速办公施工增速单位：万方1、2021年长沙市办公类施工面积147.9万方，同比上涨35.61% ，其中开工面积14.53万方，同比下跌26.62% ，新开工面积66.39万方，同比上涨35.55% 。与2021年相比，施工和新开工同比增长近三成。2、2006-2021年，办公类施工、新开工、开工动摇均较平稳。近两年来，施工和新开工面积增幅较大，开工延续下跌，前几年办公类新开工量较少是主要缘由。2021年，施工面积涨幅扩展一倍，估计未来2-3年办公类用房将出现集中供应。市场条件近期将继续下行，不容乐观目前长沙写字楼销售情况长沙写字

51、楼量价：2021年上半年持谨慎态度，态势不容乐观2021年初，高端写字楼成交价钱受市场影响较小，销售速度快，态势良好。2021年下半年特别是九、十月以后，随着政府调控力度的加大，客户缺乏自信心，受整体市场下滑的影响，写字楼的价钱、成交量均遭到影响，明显“一月不如一月。目前，已开盘工程如泊富广场、万达广场的余货销售极其缓慢，根本停滞，月销售套数多为1-2套。新开盘工程价钱直线下行，可以预见到当前市场，走势非常谨慎，工程面临“以价博量，市场预期继续下行。项目成交均价（元/）成交量（总货量）推售时间销售方式运达中央广场18000（无网签，无法确定）售罄2011年3月开发商私募基金，集资；暂未获得预售

52、，无网签数据泊富广场14000-1600010%2011年3月直接预订，价格太高，销量不佳万达广场1500090%2011年9月常规销售绿地中央广场7500-8500共10万方，推出3万方，已售罄2012年1月常规销售建发汇金国际14000约7万方2012年3月常规销售甲级写字楼驻户中，制造业/工程、房地产、金融三大行业的驻户比例高于乙级写字楼比例，阐明该类产业在长沙开展良好，承租才干强且对写字楼质量笼统要求较高。乙级写字楼租户层次低，行业来源庞杂， 信息产业、贸易、效力行业的租户比例均较高。甲级写字楼租户平均需求面积为554平方米。驻户主力需求面积段依次为300-499平方米41，500-7

53、99平方米24.6，100-299平方米22.2。但从2021年写字楼成交情况来看，写字楼出卖面积以300500平米为主；中隆中天华天贵宾楼湖南华油天燃气输配有限责任公司 智联招聘长沙分公司 招商银行 长沙中海集装箱运输有限公司 IBM 湖南陆地石油有限责任公司 凡人摄影工作室 国信证券 湖南泰富实业有限公司 上海贝尔股份有限公司（1层半）湖南龙信通讯技术有限公司 法国左岸国际服饰湖南分公司 长沙小曾日用品贸易公司 湖南省狄邦出国事务服务有限公司 华致酒业游戏学院长沙直营学校 华安财产保险股份有限公司湖南分公司 硅谷天堂创业有限公司 湖南坤运投资有限公司 港龙航空有限公司 湖南华信宜和企业服务

54、有限公司 长沙学瑞管理咨询有限公司 香港蔡罗会计事务所 湖南长裕投资有限公司 湖南永安国际旅行社湖南华信企业咨询服务有限公司 利郎商务男装 湖南中联房地产顾问公司 湖南恒邦投资有限公司 明和产业株式会社湖南华信广告策划有限公司 长沙金岳房屋销售有限公司 湖南汇中投资置业有限公司 长沙利璞置业有限公司 文思创新软件技术有限公司湖南澳乐投资有限公司 长沙广合通讯器材有限公司 中铁建设集团有限公司长沙公司 湖南兴湘投资控股集团有限公司 国际商业机器有限公司长沙办事处湖南飞鸿移动通讯有限公司 湖南西沃建设发展有限公司 伟业顾问 百威英博湖南啤酒有限公司 红太阳演绎集团 长沙市连锁经营协会 沃尔德国际英

55、语长沙中心 湖南临远投资有限公司 湖南省宇锐贸易有限公司 通程长沙建设工程交易中心 北京三润投资（集团）有限公司长沙分部 湖南厚和投资有限公司 中国中钢股份有限公司 汇丰银行（整层）恒威物业公司 清华同方系统集成公司湖南区域中心（金艾特） 长沙星启航教育咨询有限公司 深圳市天骜投资策划有限公司湖南分公司 湖南大金实业投资司长沙市华联房地产开发有限公司 湖南飞洋科技发展有限公司 湖南优品家纺有限公司 湖南中伟控股集团有限公司 华融证券金空间装饰 长沙融宇.千里胜公司 湖南湘一投资有限公司 四川一点味餐饮股份有限公司长沙分公司 中英人寿湖南佳境律师事务所 湖南导航郅业房地产运营有限公司 长沙裕田奥

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