户型资产评估分析报告书

1、其他资产评估案例5.1资产评估报告案例S公司改制为股份有限公司项目的资产评估报告书摘 要K整评报字（01）第XXX号以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。K评估公司同意S公司的托付，依照国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、整体资产的使用效果、获利能力和企业的进展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估

2、情况及评估结果报告如下：本次资产评估范围系截止2001年8月31日S公司所拥有的整体资产。评估基准日：2001年8月31日评估目的：改制为股份有限公司评估方法：收益现值法评估结果：S公司账面资产总额为657,565,495.68元，账面负债总额为353,263,253.82元，账面净值304,302,241.86元，经评估S公司整体资产价值为495,630,000.00元（大写：肆亿玖仟伍佰陆拾叁万元整），增值191,327,758.14元，增值率为62.87%。本报告提出日期为2001年10月16日，评估结果的有效使用日期至2002年8月30日止。本报告仅供托付方为本报告所列明的评估目的服务

3、和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归托付方所有。除按规定报送有关政府治理部门或依据法律需公开的情形外，未经托付方许可，评估机构不得将报告的全部或部分内容发表于任何公开的媒体上。K评估公司 法定代表人： 总评估师： 项目负责人： 注册评估师： 中国 上海 二一年十月十六日S公司改制为股份有限公司项目的资产评估报告书K整评报字(01)第XXX号K评估公司同意S公司的托付，依照国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产进行了评估。本公司评估人员按照必要的评估程序对委估企业的经营状况、财务状况、投资环境、

4、整体资产的使用效果、获利能力和企业的进展进行了客观、全面、科学的预测、核算，对该整体资产截至2001年8月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、托付方及资产占有方概况 托付方、资产占有方：S公司注册地址：K市经济开发区法定代表人：XXX注册资本：美元贰仟捌佰伍拾万元整企业类型：外商独资经营经营范围：开发、生产、销售电子等高科技产品；生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、周密陶瓷。S公司成立于1994年10月，投资总额3000万美元，注册资本2200万美元，后增资至2850万美元。1998年5月产品正式开始量产。公司经营范围为生产销售陶瓷制品、美术陶瓷、周密陶瓷。现

5、行业务范围以生产及销售各种内外墙砖及通体砖为主，产品包括：外墙砖、通体外墙砖、地砖、壁砖、广场砖、渗花通体砖、多管布料通体砖等。公司先后通过ISO-9001和ISO-14001认证，并被有关评估公司评定为AAA级企业。长期以来，S公司秉持公司一贯的经营方针及经营理念，积极深入和开发中国大陆市场。公司成立以来，公司经营规模、资产规模逐年增大，盈利总额也逐年增加，保持资产利润双增长的局面。2001年公司被授予 “2000年度K市最佳外商投资企业”荣誉称号。二、评估目的依照S公司董事会决议，拟改制为股份有限公司。本次评估目的即为S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产提供价值参考依据，不用于企业调账

6、等其他用途。三、评估范围和对象本次资产评估范围系截止2001年8月31日S公司所拥有的该公司整体资产，其中包括流淌资产32,720.63万元、固定资产28,040.51万元、无形资产3,931.87万元、其他资产1,063.54万元、总资产共计65,756.55万元，流淌负债34,126.33万元、长期负债1,200.00万元、负债总计35,326.33万元，净资产30,430.22万元。以上均为经营性资产，评估对象为企业的整体资产。 纳入评估范围的资产与托付评估时申报的资产范围一致。四、评估基准日本次评估基准日为2001年8月31日。确定评估基准日的理由为：1、月末会计报表完整准确2、尽可能

7、接近评估目的的实现日期评估基准日的价格是本次评估中一切取价的唯一有效的价格标准。五、评估原则依照国家国有资产治理及评估的有关法规，我们遵循的工作原则是独立性原则、科学性原则、客观性原则、专业性原则。评估适用的经济原则是贡献原则、替代原则、预期原则以及持续经营原则、最佳使用原则。六、评估依据（一）法规依据1、中华人民共和国国务院1991年第91号令公布的国有资产评估治理方法；2、原国家国资局制定的国有资产评估治理方法施行细则；3、财政部财评字199991号文资产评估报告差不多内容与格式的暂行规定；4、原国家国资局转发的资产评估操作规范意见；5、财政部外商投资企业会计制度；6、上海市国有资产治理办

8、公室颁布的收益法适用性推断规则（试行）；7、其他有关法规和规定。（二）经济行为依据S公司董事会决议。（三）产权依据1、外观设计专利证书34件；2、外观设计专利申请受理通知书69件；3、商标注册证6件；4、注册商标许可使用合同6件；5、房权证5件；6、国有土地使用证1件。（四）评估预测参数及选取依据1、S公司1998-2000年度财务报表；2、S公司评估基准日财务报表；3、S公司历史经营状况分析资料；4、S公司提供的营运打算书；5、 HYPERLINK http:/WWW.14148.COM WWW.14148.COM中国陶瓷在线、 HYPERLINK http:/WWW.TAOCI.COM W

9、WW.TAOCI.COM陶瓷世界、 HYPERLINK http:/WWW.TAOCIWORLD.COM WWW.TAOCIWORLD.COM全球陶瓷信息网、 HYPERLINK http:/WWW.2CUC.COM WWW.2CUC.COM中国建材网等网站所载相关资料；6、S公司提供的其他相关资料；7、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。七、评估方法本次评估采纳收益现值法。（一）评估技术思路和程序的理论基础收益现值法是指通过估算被评估资产的以后预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价格的一种资产评估方法。所谓收益现值，是指企业在以后特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称

10、折现）的总金额。采纳收益法评估出的价值是企业整体资产获利能力的量化和现值化，而企业存在的全然目的确实是为了盈利，因此运用收益法评估能够真实地反映企业整体资产的价值，更能为市场所同意。收益法能弥补成本法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估，未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷，幸免了成本法对效益好或有良好进展前景的企业价值低估、对效益差或企业进展前景较差的企业价值高估的不足。 其中：P评估值（折现值）； r所选取的折现率； t收益年限（收益期）； Fi以后第i个收益期的预期收益额； F以后等额预期收益额； 本次评估使用该公式，是基于企业正常持续经营条件下，通过对企业以后收益的折现来

11、确定评估值，其特点是资产经营期间每年的收益额不等且收益期较长，在对企业以后五年的产品销售收入、各类成本、费用等进行预测的基础上，自第六年起以后各年的收益额水平假定保持在第五年（即2006年）的水平上。（二）适用性推断1、总体情况推断 S公司要紧开发、生产、销售中高档建筑陶瓷制品。截止2000年度，公司在建筑陶瓷市场占有率位居前列，销售网络辐射江、浙、沪、东北、华北、华南、西南和中南等地区。本次采纳收益现值法的缘故分析如下：（1）本公司同意托付后对S公司资产进行清查核实，至2001年8月31日公司拥有的各类资产差不多为经营性资产，为持续经营提供了必备的条件。（2）S公司进入中国大陆市场已近8年，

12、积存了丰富的经营经验，建立起了可观的企业规模和市场网络，进入了高速进展的时期，以后收益能够量化预测，以后风险也能够加以衡量，差不多具备了采纳收益现值法评估的前提条件。2、评估目的推断本次评估的目的是为S公司改制为股份有限公司所涉及的整体资产提供价值依据，重置成本法仅能反映资产本身的重置价值，不能全面、科学地体现企业的市场价值。本次评估托付方要求我公司在评估时，对S公司的市场公允价值予以客观、真实的反映，不仅仅是对各单项资产价值予以简单加总，而是要综合体现企业各单项资产的价值以及企业经营规模、行业地位、成熟的治理模式所蕴含的整体价值，即把企业的各单项资产作为一个有机整体，以整体资产的获利能力来评

13、估企业整体资产价值。3、企业会计报表推断依照S公司提供的会计报表，公司前几年的营业收入、净利润等均为正值，平稳增长且波动幅度不大，表明公司的经营活动比较稳定，企业整体资产的获利能力从前3年的实际运行来看是能够合理预期的。八、评估过程 我们依照资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和权利鉴定，具体步骤如下：（一）2001年9月22日同意S公司的托付对其整体资产进行评估，业务约定书编号为：XXXXXXX。（二）听取关联方及资产占有方有关人员对委估对象历史和现状的介绍；依照评估目的和评估对象及范围，选定评估基准日，拟定评估方案。（三）评估人员在对企业填报的资产评估申报内容进行征询、鉴

14、不，并与企业有关财务记录数据进行核对的基础上，对资产进行了清查核实，并收集了各类与以后年期收益预测相关的资料以及企业产权证明文件，确定企业收益有效年限；（四）深入了解企业的生产、治理和经营情况，如：人力配备、物料资源供应情况、治理体制和治理方针、财务打算和经营打算等；（五）对企业前几年的财务资料进行分析，并对经营状况及进展打算进行分析。（六）对由该企业整体资产可带来的以后收益进行预测；（七）对与该以后收益有关的各项成本费用进行预测；（八）依照各类风险预测，选定合理的风险酬劳率，进而确定折现率；（九）对以后年期的收益按选定折现率进行折现，得出整体资产的现值。（十）依照评估工作情况，得出初步结果，

15、听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。（十一）起草资产评估报告书，经本公司三级复核完成报告书，向托付方提交正式资产评估报告书。九、评估结论S公司账面资产总额为657,565,495.68元，账面负债总额为353,263,253.82元，账面净值304,302,241.86元，经评估S公司整体资产价值为495,630,000.00元（大写：肆亿玖仟伍佰陆拾叁伍万元整），增值191,327,758.14元，增值率为62.87%。评估结果汇总表 金额单位：万元资产项目账面值调整后账面值评估值增值额增减率%流淌资产32,720.6332,720.63固定资产28,040.5128,0

16、40.51无形资产3,931.873,931.87其他资产1,063.541,063.54总资产65,756.5565,756.55流淌负债34,126.3334,126.33长期负债1,200.001,200.00负债总计35,326.3335,326.33净资产30,430.2230,430.2249,563.0019,132.7862.87%十、特不事项讲明（一）由于地点都市规划的需要，公司生产经营场所在以后1年内极大可能面临搬迁，这将对公司的生产经营活动产生一定的不利阻碍。本次评估中对此事项已进行了审慎的考虑，并假定公司搬迁产生的损失可由地点政府予以补贴。（二）对企业存在的可能阻碍资产

17、评估值的瑕疵事项，在企业托付时未作专门讲明而评估人员依照专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。（三）本公司不对托付方提供的有关经济行为批文、营业执照、权证、会计凭证等证据资料的真实性负责。（四）本公司声明现在及今后与贵公司托付评估的资产或其评估价值概无利益关系。（五）本公司对所采纳的信息资料来源的真实性，可靠性负责。十一、评估报告基准日后重大事项（一）评估基准日后至出具评估报告日，S公司一切经营活动正常，不存在需披露而未披露的重大事项。（二）评估基准日后至报告有效期内，资产数量和作价标准发生明显变化时，或托付方发生期后事项并对委估价值产生显著阻碍时，不能直接使用本评估

18、结论。十二、评估报告的法律效力（一）评估报告成立的前提条件和假设条件： 1、本报告所称“评估价值”，是指所评估的资产在现有用途不变并接着经营以及在评估基准日的外部经济环境前提下，依照公开市场原则确定的现行公允价，没有考虑今后可能承担的抵押担保事宜，以及专门的交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的阻碍； 2、国家宏观经济、政治政策变化对企业预期情况的阻碍，除差不多出台尚未实施政策除外，假定其将可不能对企业预期情况构成重大阻碍； 3、不可抗拒的自然灾难或其它无法预测的突发事件，不作为预期企业以后情况的相关因素考虑； 4、企业持续经营，仍按原先设计使用、保持原有要素资产、保持原有正常的经营方式；并假定企业在工商登记经营期期满后，仍接着经营无期限。 5、企业经营治理者的某些个人的行为未在预测企业以后情况时考虑；6、预期收益的测确实是以企业评估基准日的资产正常经营治理为前提，假定搬迁可不能对企业的生产经营造成阻碍，并假定企业按照原定投资打算进行追加投资。7、收益的计算以会计年度为准，假定收支均发生在年末。当上述条件发生变化时，评估结果将会失效。（二）本评估报告