毕业设计-达州市熙河湾项目可行性研究报告书

1、西南科技大学本科毕业设计 西南科技大学本科毕业设计 Southwest university of science and technology毕业设计达州市熙河湾项目可行性研究报告学院名称专业名称 学生姓名 学号 指导教师 设计总说明1.项目可研的目的该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大道 西行100米处(凤凰大酒店旁)，两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇，西外是 达州三大开发新区之一，达州开发新区主要有西外、南外和北外。由于西外新区拥有 目前达州城市发展众多的优势资源，如：教育资源优越、医疗服务先进、交通条件方 便、生活资源丰富，商业发展带动住房发展，随着大

2、型的商业卖场都集中在，片区发 展迅速，但缺少咼新区配套 住宅小区。因此本报告主要是对达州熙河湾住宅项目在技术上、经济上进行初步可行性研 究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。通过对项 目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算以及进行财务评价 等对本项目拟建地块市场价值进行准确、 合理的评估，最终提出项目研究结论以及优 化方案。2本报告的编制依据达州城市居住区规划设计规范达州市规划管理条例中华人民共和国城市规划法工程建设标准强制性条文(房层建筑部分)住宅建筑设计标准达州市城市规划管理局地块规划设计条件国家计委 房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评

3、价方法与参数(第二版)达州市房地产开发项目资本金制度管理办法投资项目评估方法与实务达州城市房地产开发经营管理条例达州市城市居住区公共服务设施设置规定建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范3.本报告的编制说明本报告是开发商进行投资决策、项目规划、实施、评估的依据性文件。进行相 关数据分析前应深入市场调查，收集各方面资料，做出有依据的相关分析及评价。在 编制过程中秉持科学、客观、公正的态度得出科学严谨的结论以及合理的建议。4工程概况熙河湾位于达州市通川区西外的重要住宅小区项目。西外新区是达州未来城市的政治、经济、文化中心，是三大城市新区中最重要的一个，随

4、着大型的商业卖场都集 中在西外新区发展，熙河湾项目是满足达州人民对高新区配套 住宅小区的需求，同时 方便当地居民的生活与工作，本项目也是响应达州政府对西外开发的政策号召。5主要技术经济指标通过对项目所在地的市场分析，将项目产品定位为高档的商业住宅区。建筑为多 层、高层混合形式。并初步确定主要技术指标如下：总用地面积：39899平方米总建筑面积：110298平方米容积率：2.76绿化率：35.2%建筑密度：16.79%Gen eral in formati onThe purpose of the project feasibility studyThe project called hee b

5、end residential project, located in Sichuan Province, West bustl ing city cen ter Phoe nix Ave nue westbo und 100 meters at (Phoe nix Hotel n ext to), two urba n trunk road Phoe nix Ave nue and Jinlong Road in tersecti on. West is up to the state and development of the three one district, Dazhou dev

6、elopment area mainly in the west, South and North Bund. Due to the West District have the Dazhou city the development of nu merous adva ntages of resources, such as: superior educatio nal resources and adva need medical services, convenient traffic conditions and living resources rich, commercial de

7、velopment driven housing development, with large commercial shopping centers are concen trated in that area developme nt rapidly, but the lack of support ing high-tech zone reside ntial area.So this report is mai nly to reach state hee bend reside ntial project in tech no logy and economy to carry o

8、ut a prelim inary feasibility study, an alysis the tech ni cal and econo mic feasibility, provide basis for judging the initial decision of the investors. Through the primary scheme of con struct ion project pla nning and desig n, resource con diti ons, in the life of the project cash flow estimates

9、 and financial evaluation for the proposed plots the market value of the project are accurate and reas on able evaluati on, and fin ally puts forward project, the con clusi on of the study and optimizati on scheme.This report compilation basisthe dazhou city reside ntial area pla nning desig n speci

10、ficati onthe dazhou pla nning man ageme nt ordinancethe law of the Peoples Republic of China on urba n pla nningman datory provisi ons engin eeri ng con structi on sta ndard (buildi ng con struct ion sect ion)reside ntial buildi ng desig n sta ndardthe con diti on of dazhou city pla nning adm ini st

11、rati on of land pla nning and desig nof the state pla nning commissi on ec ono mic evaluati on method of real estate developme nt projectcon struct ion project econo mic evaluati on method and parameter (sec ond editi on)dazhou system of capital of real estate developme nt project man ageme nt metho

12、di nv estme nt project evaluati on methods and practicethe dazhou city real estate developme nt man ageme nt ordinancedazhou city com mun ity public service facilities set setsand a car park set the sta ndard for desig n of buildi ng trafficof the urban road greening planning and design specificatio

13、ncode for fire protecti on desig n of tall buildi ngsThis report of the manualThis report is the developers, project planning, implementation and evaluation ofinvestment decision based on file. Before analyzing related data should be in-depth market research, to analyze the data collected, make a ba

14、sis of correlation analysis and evaluation. In the process of compiling uphold the scientific, objective and fair attitude to come to the con clusi on that scie ntific rigour and reas on able Suggesti ons.Project summaryLocated in dazhou city river pass important residential projects outside the wes

15、t sichuan area. West new district is the future of dazhou citys political, economic and cultural center, is the most importa nt three big city new district, with large commercial stores are concentrated in the west new district development, city river project is to meet the peopleof dazhou for match

16、i ng the dema nd of the reside ntial area in the zone and the convenience of local residents living and working at the same time, this project is also a response to dazhou gover nment policy in west developme nt outside the call.The main technical and economic indicatorsThrough the market an alysis,

17、 project locati on of the project product positi oning for high-grade commercial hous ing. The build ing adopts the comb in ati on of multilayer, small high level type. And determine the main technical indicators are as follows:the total la nd area: 39899 square metersa total con structi on area: 11

18、0298 square metersvolume rate: 2.76:the green area of 35.2%(5) building density: 16.79%目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第一章项目概况1 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 1.1项目背景1 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 1.2项目概况11.2.1项目名称及概11.2.2项目建设单位21.2.3项目周边情况2 HYPERLI

19、NK l bookmark38 o Current Document 1.3项目编制的依据及说明 3 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 简要结论3 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第二章 市场分析5 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 2.1宏观经济分析 5 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 2.2区域经济分析 5 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document

20、 2.3本地房地产市场分析62.3.1本地房地产市场现状与发展趋势 62.3.1供给及销售情况 72.3.3周边典型项目概况 9SWOT 分析9 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 2.5项目的市场定位102.4.1形象定位102.4.2目标客户群定位112.4.3价格定位11 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 第三章建设条件及规划方案14 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 3.1建设条件143.1.1项目建设场地143.1.2公共配套条件 14

21、HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 3.2规划方案143.2.1总体规划方案 143.2.2建筑方案153.2.4户型设计方案 16 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 第四章项目组织机构及运行机制 18 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 4.1项目组织机构及运行图 18 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 4.2项目运作的要求18 HYPERLINK l bookmark90 o Current Do

22、cument 4.3保证项目运作的措施 19 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第五章 项目实施进度 20 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 5.1项目进度20 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 5.2项目实施过程控制措施 205.2.1项目进度控制措施 205.2.2项目资金控制措施 21第六章项目的销售方案策划22 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 6.1销售策略22 HYPERLINK l

23、bookmark100 o Current Document 6.2销售进度安排22 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 第七章投资估算及资金筹措23 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 7.1资金估算23 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 7.2资金筹措方式23 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 第八章财务效益指标分析25 HYPERLINK l bookmark110 o Current

24、Document 8.1财务评价的依据及基本数据 258.1.1财务评价依据 258.1.2基本数据的估算 25 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 8.2财务评价基本报表的编制 25 HYPERLINK l bookmark114 o Current Document 8.3销售收入估算25 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document 第九章 项目经济效益评价 26 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 9.1盈利能力分析26 HYPERLINK l b

25、ookmark120 o Current Document 9.2偿债能力分析26 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 第十章风险分析28 HYPERLINK l bookmark124 o Current Document 10.1盈亏平衡分析 2810.1.1盈亏平衡分析法原理 2810.1.2线性盈亏平衡的假设条件 2810.1.3本项目盈亏分析过程及结论 28 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document 10.2敏感性分析2910.2.1敏感性分析的原理 29 HYPERLINK l bookm

26、ark26 o Current Document 1022敏感性分析的过程及结论 29 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document 第十一章结论31 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 参考文献33 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document 致谢34 HYPERLINK l bookmark134 o Current Document 附录35西南科技大学本科毕业设计 西南科技大学本科毕业设计 第一章项目概况1.1项目背景熙河湾位于达州市通川区西外，是达州未来

27、城市的政治、经济、文化中心， 是三大城市新区中最重要的一个。由于西外新区拥有目前达州城市发展众多的优 势资源，如：教育资源优越、医疗服务先进、交通条件方便、生活资源丰富。例 如：达一中、达八中、通川区一小、七小、八小、实验小学等，能为西外的市民 提供最良好的教育服务；达州市专业三级甲等医院一一达州市中西医结合医院和 达州红十字医院能为西外片区的市民提供良好的医疗服务。另外，西外拥有市政 中心、体育中心、人民广场大寨子公园等大型公共服务资源，能让市民的生活更 舒适，办事更方便。现在的西外新区已然成为达州市民买房的首选之地，同时也 成为众多房地产开发商的投资宝地。西外新区开发具有有利的地域开发条件

28、。商业发展带动住房发展。随着大型的商业卖场都集中在，片区发展迅速。缺 少高新区配套住宅小区，更多的只是老式楼房。西外住宅小区的发展速度没能跟 上西外高速的经济发展速度，开发西外住宅小区是必要的。项目启动对达州人民 的生活提供便利，对西外的经济、历史、文化发展有着有利影响，更能够促进西 外更商业的发展；对公司未来几年发展战略、发展规划的意义具有关键意义，在 公司发展中处于重要的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局对公司提高 市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有良好作用；有利 于公司未来的利润需求、可持续经营。西外新区项目启动具有必要性。1.2项目概况1.2.1项目名称及概

29、该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大 道西行100米（凤凰大酒店旁），两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇。本 项目为低密度高档商业住宅小区，建筑层数为27层的高层加6层的多层建筑结构， 建筑总用地面积：39899平方米，总建筑面积110298平方米，其中地上面积79798 平方米，地下建筑面积30500平方米，容积率为2.76,绿地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商业，住宅出让年限 住宅70年，商业出让年限 为50年。总户1000余户，停车位850余个。本项目内有停车区、建设休闲区等 公共设施，项目周围有教育，医疗，商业服务、文化体育、金

30、融邮电、行政管理、 市政公用等公共设施。1.2.2项目建设单位四川盛德房地产开发有限公司是达州本地一家知名企业。具有一级资 质的房地产开发企业，年开发规模达30万方以上，公司总部位于川东明珠一一达 州，业务半径辐射南充、广安、巴中、大竹、宣汉、渠县等城市。公司房地产业 务的业态涵盖高层住宅、洋房、townhouse商业、旅游地产等全线产品，其中已 开发的 洲河湾”（30万平米）项目为达州首席江景品牌小区，获得轰动性成功。1.2.3项目周边情况项目交通十分便捷，以金龙大道与凤凰大道作为交通主架，多路公 交车均可到达本项目，到达火车站仅五分钟，飞机场20分钟，莲花湖风 景区10分钟车程，公交 路线

31、有7、9、24、25、28等。项目生 活配 套十分完善，周边已建多一多超市，华隆超市，通锦美食街等项目，在建规划 中的5000平米大型综合农超项目，区域开发条件已成熟。周边详细环境土冲生風辱国际大酒店Q題、咼輔洞时见下图1。阊金山:世圮广场木膚山白庙时I诂州博物馆血込州帀政附f=fs 就爪堪理说大/1处里时站金 大需子茏丸图1熙河湾地理位置图1.3项目编制的依据及说明本报告的基础资料和数据来源于甲方提供的有关本工程的资历，国家、省、 市相关职能部门颁布的文件资料，以及本人经过研究调查所得到的资料信息。具 体依据如下：达州城市居住区规划设计规范达州市规划管理条例中华人民共和国城市规划法工程建设标

32、准强制性条文(房层建筑部分)住宅建筑设计标准达州市城市规划管理局地块规划设计条件国家计委 房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数(第二版)达州市房地产开发项目资本金制度管理办法投资项目评估方法与实务达州城市房地产开发经营管理条例达州市城市居住区公共服务设施设置规定建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范1.4简要结论达州市熙河湾房地产开发项目规划用地位于通川区凤凰大酒店旁， 两大城市 主道，凤凰大道与金龙大道交汇处，计划用地面积 39899平方米。小区 前特设 1000平米休闲广场，旁边是西外唯一一条河流，北接莲花湖的母亲河一一 万家河，

33、由项目与政府联手打造美丽舒适的休闲滨河公园，小区背后为 山地绿化，广场、庭院景观、山地公园与休闲滨河公园完美融合，彼此 呼应，离尘不离城，增添了业主休闲活动空间，高档住宅小区让生活更 显浪漫与舒适。达州市熙河湾房地产开发项目将是一个布局合理、设施完善、使用 方便、具有现代气息的低密度高档住宅小区。经分析论证认为，该项目符合达州市城市发展规划，项目选址可行，地块区位优势明显，土地手 续齐备，周边公共配套设施条件较好，工程规划符合城市居住规划设计 规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工 程造价一般水平，住房价格合理，比较价格优势明显。项目建成后对改 善城市居民的住房需求加快

34、推进城市化进程都起到积极的推动作用。其 主要技术经济指标见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表项目单位数量备注总占地面积m239899总建筑面积m110298地上部分面积m79798住宅建筑面积m758002商业建筑面积m2850 |3.幼儿园建筑面积m9004.物业配套设施及地面小房间|m248地下面积|m30500总户数户1001绿化率% 135.2 |个停车位850地上停车位150个地下停车位700个容积率2.76 |%建筑密度16.72第二章市场分析2.1宏观经济分析国家统计局日前发布的一季度宏观经济数据显示，中国经济下行压力加大， 工业增加值、工业用电量、进出口数据等都持续低迷，

35、房地产投资保持下行趋势， 一季度跌破两位数。这表明在 稳增长调结构的紧要之年”，中国经济处在下行趋 势。导致房市价量起跌的因素主要在于：政府坚决调节房价的政策影响房地产市 场的心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，强力将市 场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整市场预期，使市场步入迟到的 回调通道。响楼盘销售，影响开发商资金回笼，开发商销售压力大，投资者退出 市场。对于四川省的发展现状，我省积极加强新常态下的经济工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召开常委会议，听取一季度经济运行情况汇报，审议四 川省贯彻落实国家一带一路”发展战略实施方案，会议要求今年以来全省

36、上下 认真贯彻中央决策部署，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调， 深入实施三大发展战略”，着力内需拉动、产业带动、创新驱动，狠抓改革攻坚， 强化风险防控，全省经济保持平稳健康发展，主要经济指标总体仍处在合理区间。 在看到积极一面的同时，必须清醒认识经济下行压力持续加大、企业生产经营困 难、政府财政收支矛盾有所显现、投资促进工作面临多重挑战等问题，在工作中 采取有效措施予以解决。2.2区域经济分析达州，位于四川省东部，是四川省下属的以个二级城市。四川省的人口大市、 农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，以发展轻化 工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市。素有中国

37、气都、巴人故里”之称。达州区域经济主要现状如下：（1）人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。达州市辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口 680万，市区人口 150万，全市常住人口 546.9 万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。（2） 达州市宏观经济发展发展状况良好。达州作为中国气都”拥有全国最 大的天然气井，巨大的投资带来了无限的商机，促进了达州经济的发展。（3） 达州人民具有较高的消费能力以及较高的消费欲望。巨大投资给达州带 来的巨额利润并且为达州人民提供了稳定的就业条件，人民生活水平逐步提高，对购房的需求和要求都在逐步上升。（4）达州市的城市规划主要以

38、围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组 团式向外扩展。城市新区建设以南外新区、西外新区等为主。（5）达州的整体商业发展水平仍处于起步阶段。商业形式比较单一，在经营 方式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业比较缺乏。2.3本地房地产市场分析由于熙河湾项目所在的达州地区与国内其他地区之间的发展存在差异， 其次, 区域经济发展受宏观经济的影响存在着 时滞现象。总体来说，2015年地产发展 方向应该是趋好的，但对于楼市不会像 2007年或2009年一样出现 量价齐升”甚 至买空、卖空”现象，房地产市场不会出现大的逆转或涨幅，更多的将是以 平稳 过度、去除存量”为主旋律。2.3.1本地房地产市

39、场现状与发展趋势达州房地产已经已经步入成熟发展阶段，进入了全方位竞争时代。由于达州 市老城区以旧城改造为主，项目规模一般都不大，而且老城区包括城郊地段，可 开发用地已经很少，将不再是房地产开发的重点区域。未来房地产开发主要集中 在西外、北外、南外三个新区域，西外是达州房地产开发的焦点区域。达州市房地产市场目前存在以下现状以及发展趋势如下：（1）由于政策支持，达州楼出现将以 平稳过度、去除存量”为主旋律。今 年7月1日颁布的建筑工程建筑面积计算规范和今年 3月1日实施的不动 产登记暂行条例等法规条例都将 房地产市场存在的 偷送面积”房产投机”等 现象进行了法治性规范。今年连续的降准、调息以及3月

40、30日宣布的二套房营业 税征收年限5变2, 二套房首付6变4,都将进一步释放前期被抑制的购买力。（2）住宅业开发区主要新开发区发展。随着发展步伐的加快，老城区以及 不能满足人们多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成为地位显赫的商业圈 时，新区的崛起是必要趋势。（3）大中型楼盘的开发已经作为市场的主流。随着生活的宽裕，达州人民 的购房人群以及购房理念发生了变化。消费者购房开始趋向理性化，更注重小区 的开发环境、户型以及整体规划设计以及开发商的品牌实力以物业品质。（4）达州市居房价稳定。达州人民具有较高的消费水平，房间已基本稳定。郊区项目的价格主要在5000-6000元 平方米之间，市区新项目建

41、设价格在6000-7000元 平方米之间。（5）开发商水平提高很快，市场正逐步完善，全市具有资质的房地产开发 企业已发展到200多家，注册资金101.2亿元。出现了滨江，明都、罗浮 第壹区、 世纪苑、滨江国茂、滨江，名都等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已达到了 一定的专业高度。2.3.1供给及销售情况达州城市布局，本报告将达州市分为中心城区和通川区（西外新区、南外新 区以及北外城区）作为供给与销售情况的主要分析对象。以房管局网上备案批准 预售许可证的商品住房房源作为供应数据统计标准。以实际成交（即签订合同） 的商品住房房源备案信息作为销售数据统计标准。以实际成交（即签订合同）的 商品住房房源

42、备案信息作为均价数据统计标准具体供应、销售情况以及房屋价格 变化见下图2-1、图2-2、图2-3。图2-1达州市房屋供应情况1000)800套(600数间40020012000五月一月二月三月四月9805607507684981094718877866915中心城区 U通川区图2-2达州市房屋销售情况80007500米方平元850070006000一月二月三月四月五月中心城区79128057782276647580通川区70176871681967976755中心城区通川区图2-3达州市房屋销售价格变化由数据分析可看出，由于受楼市 限购令” 信贷政策”以及明码标价”的影 响，横向上看，由于4月

43、底楼市放量集中，市场存量房源较多，中心城区和西外 新区总成交量与上月相比并没有出现太大的波动；纵向来看，中心城区因为市场 房源紧缺，价格居高不下，成交量出现大幅下跌；而通川区市场房源相对较多， 价格也连续2个月出现大幅下跌，反而出现逆市旺销，成交量大幅上涨。从成交 均价上来看，本月中心城区成交均价出现小幅上涨；而通川区商品房成交均价继 上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得关注。由于老城区均价相对较高， 小户型更受购房者青睐；而通川区均价相对较低，大中户型更受购房者青睐。可 以看出，对于靠刚性需求支撑的达州楼市，价格的高低和涨跌对于购房者户型面 积的选择有极其深刻的影响。233周边典型项目概

44、况西外新区典型项目多层楼盘的有 通锦 国际广场”、恒阳骊都”、金鹤佳苑 项目”为主，电梯楼盘主有 天恒时代广场”、雍河湾”、罗马郦城”、金利多青 华园”、罗浮第一区”等。根据抽样对达州西外20个代表性中高档楼盘、共计8949 套房屋面积比例的调查分析，面积及户型供应情况数据如下表 2-1:表2-1达州西外套房面积调查表面积区间60以下60-8080-100100-120120-140140以上总计（怦）套数（间）33351418532018249517098449可以看出目前达州西外市场上，大中户型的供应量较大，其中 120卅以上的 户型比例占到了 46%、为市场的第一主力户型区间；而80-1

45、00卅户型比例为21%、 100-120川户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而 60川以下户型的比 例仅为4%,市场供应的比例较小。2.4 SWOT 分析通过以上调查研究，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内 部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的 发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素 和弱点因素，它们是公司在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素， 在调查分析这些因素时，要充分考虑各种因素。对于达州盛得房地产，优势在于 于其自身的资金雄厚，充足的财政来源以及良好的企业形象，这些都为企业带来 了有利的

46、竞争优势。相对公司整体条件来说，盛德房地产组织管理机构相对落后 是其自身的一个劣势。项目位于达州一个二级城市，相对于其他项目来说，有着 相对有利的优势，比如政府的扶持，达州宏观经济发展良好的势态，但全国经济 下行压力的增大也是一改重要威胁。本项目的具体分析见SWOT矩阵图：项目优势(S)具有有利的竞争态势有充足的财政来源有良好的企业形象项目机会(O)项目劣势(W)1.组织管理机构相对落后项目威胁(T)1.全国经济下行压力大，全国房地产保持下新区2.项目用地面积较大，社会收益容易形成行趋势达州开发商水平提高很快，竞争压力明显1.项目位于政府大力扶持地区-西外开发3.达州宏观经济发展状况良好，投资

47、收益回上升报快图2-4 SWOT矩阵图2.5项目的市场定位2.4.1形象定位根据产品特征以及顾客利益作为定位点，熙河湾项目主要打造为为高档现代化低密度商业住宅小区。主要体现在建筑风格采用国际流行ART-DECO 建筑风 格，项 目效果图如图2-5图2-5项目效果图242目标客户群定位根据对达州市罗浮第壹区、时尚家苑、滨江国茂、等几大代表性中高档楼 盘有效客户数据分析，通过数据分析可知，达州购买者主要集中与本地居民以及 外来人员，因此在项目的开发中主要客户群应有：（1）新区内私营企业者、高科技人士（2）私营企业老板、公司领导（3） 在达州的白领阶层（4）外来迁入者243价格定位本项目采用市场比较

48、法对项目进行价格定位，必选实例通过对区域因素、个 别因素、交易情况、交易日期的调整，再用调整后的价格乘以权重得到本项目的 物业价格。一、搜集交易实例，选取可比实例。为了更加准确地体现市场行情，我们对达州市西外新区房地产市场供给进行了详细的研究调查，最后选取了格林西城、万锦城、号公馆、西域名苑、十年城五个科比实例进行研究。选取依据是:（1）都符合市场比较法的前提（2）与本项目的用途相同（3）与本项目的建筑结构相同（4）与本项目的所属区域相同（5）与本项目的类型相同（6）与本项目的时点相同（7）这些项目都是正常交易表2-2可比实例对照表项目名称格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置诵川区金龙

49、通川区凤凰通川区凤凰通川区凤凰通川区朝阳大道48号国际大酒店旁大道新达一中正对面大酒店/军分区旁中路海棠湾57565560555355366338交易均价（元m2)二、价格修正五个实例在以下四点进行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间 计算修正系数如下表：区域因素修正表2-3区域因素比较表公式：100100-T实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置100102100101100100100100100101父通100103100102100100100102100105周边配套1009810010010098100101100101内部设施1001001001011001

50、02100100100102商业氛围100971001011001001009510099修正系数1.000.951.001.020.92个别因素修表2-4个别因素比较表公式：100100T实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度10098100100100100100100100101小区规模10010210010110010010098100105产品综合素质10010210010010099100100100102开发商信誉1001001009910010010099100101修正系数0.981.001.011.030.92交易日期修正表2-5交易日期修正表公式：100-

51、TVIOO实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度103100103100101100102100105100交易情况修正由于所选实例的交易价格是正常来的，不存在其他因素，所以无需进行交易 情况修正。比较因素修正系数的计算表2-6比较因素修正系数表要素实例万锦城十年城格林西城一号公馆西域名苑区域因素1.000.951.001.020.92个别因素0.981.001.011.030.92交易日期103100103100101100102100105100交易情况100100100100100100100100100100比准价格的确定格林西域：5756X1.00 %.98 为031

52、00 为00100=5810.5元 m2万锦城：5560 0.95 X.00 X03100 X00100=5612.67元 m一号公馆：5553X1.00 X.01 X01100 X00100=5776.8元 m西域名苑：5536X1.02 X.03 X02100 X00100=5932.4元 m十年城：6338X0.92 X.92 X05100 X00100=5628.3元 m可比实例权重的确定由于万锦城、一号公馆、西域名苑项目距本项目很近，对项目影响较大，所 以取三个实例项目的权重为0.25;格林西域权重为0.15;十年城权重为0.1。项目最终价格确定5810.5 X.15+ 5776.8

53、 X.25+ 5612.67 X25+ 5932.4 X.25+ 5628.3 X.仁5764.874元 m2因此，根据对周边项目的分析，我们可以基本得出本项目销售均价为 5764.874 元m。同样方法确定商铺价格定位为 13243.35元m,本项目车位有850个，其 中地下车位700个，地上车位150个，地上车位7万个，地下车位9万个。第三章建设条件及规划方案3.1建设条件3.1.1项目建设场地熙河湾项目由盛德房地产开发有限公司投资建设，本项目位于达州市通川区 西外凤凰大道西行100米处，金龙、凤凰两道主干道交界处，占地39899平方米, 地势平坦，附近部分地区有高压线，不影响施工。周边地

54、区有已建和正在建设中 的众多住宅区，地下配套设施以及建筑配套设施完善，本次勘察期间未发现现场 区域内有不良地质现象分布发育。总体场地稳定，适宜工程建设。3.1.2公共配套条件交通：金龙、凤凰两大主干道交界，交通四通八达,7路、9路、15路、24路、 25路、28路公交车通达项目。市政配套：市政中心、军分区、人民广场、凤凰广场、体育馆等。生活配套：多一多超市、华隆超市、好一新商贸城、长城装饰城、规划中的5000平米大型综合农超、中国银行，工商银行，建设银行等。教育配套：小学有新第一小学、新第八小学、实验小学，初高中学校有新达 一中、新八中，大学有四川文理学院新校区。商业配套：达人街、通锦美食街、

55、凤凰国际大酒店五星级酒店等。医疗配套:二医院（三级甲等医院）3.2规划方案3.2.1总体规划方案本项目主要打造低密度高档商业住宅小区， 采用国际流行ART-DECO建筑 风格，再结合本地人居需求理念创新设计而成的多层、高层住宅。设计 紧 扣生态、人文、前卫三项原则，强调舒适实用，人与自然互动的设计思 想，充分考虑住宅的采光通风、道路便捷、绿化合理、经济 合理等要求。 本项目最大特点在于无丝毫浪费，各空间得到最大化利用，为消费者提 供最浪漫与舒适的居住享受，体现了现代人 仁者乐山，智者乐水”的生 活情趣。322建筑方案建筑概况建筑总用地面积：39899平方米，总建筑面积110298平方米，其中地

56、上面 积79798平方米，地下建筑面积 30500平方米，容积率为2.76,绿地率35.2%, 建筑密度：16.72%。总共12栋住宅楼，层高2.9米，其中1#、2#有27层，3#、 4#、5#有 11层，6#到 11#有 12层，12#为6层，每栋楼均有两层地下室。房建功 能用构安全等级二级，地基基础设计等级丙级，耐火等级一级总平面布置小区的整体形状呈不规则状五边形，其中四面有道路，一面与其他建筑相邻， 将两栋小高层1#、2#建在最东边，以一定弧形排列，3#、4#、5#、6#沿着小区北 面道路横向布置，紧靠凤凰大道，7#布置在小区南面的墙体边，紧靠金龙大道。 8#到12#在小区南面与北面的四

57、栋楼平行相对。这样布置既有利于住宅的通风采 光，又能让住宅整体形成一定坡度，更显小区的壮观。同时中间预留了一片空地， 便于做绿化以及建设篮球场、游泳池等设施。结构要求小区内的小高层住宅采用框架剪力墙结构， 一梯2-3户，基础采用箱形基础， 小区内多层住宅采用砖混结构，一梯两户，一梯三户，同时住宅内可以随意组合， 为业主在装修时打造了更广阔的思路空间。3.2.3水、电、气供应方案给水排水方案给水水源由市政水管网供水。从该水管网上接二根DN150进水管与室外给水管网相连，城市给水压力不小于 0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水标准。 给水经水表计量后达到个用水点，喷泉采用循环给水系统。排水分为

58、生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同 生活废水一同排入市政污水管，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水 管。基地内的道理设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。(2)供电应方案小区内地下采用双回路配电室，满足小区需求，规划区内按片设置配电点，配 电室向各配电点供电。内外照明均采用低压供电，低压配电采用低压配电盘或者 动力配电箱，各用电设备一般不采用及就地控制，配线采用铝线，通过电缆穿管 直埋。照明系统采用三相四线制，照明电压 220V，道路、停车场均采用节能、光 效高的高压钠灯。（3）天然气供应方案天然气由室外的中压煤气管网引至区内天然气调压站，经调

59、压后为低压的天然气采用下供式送至各厨房。324户型设计方案户型设计原则：项目户型优越，设计超前，舒适实用。主要户型有 一房户型、两房户型、三房户型。其中一房户型为一室一厅一卫，面积 为33.29 m2 （实得面积：47.85 m2赠送面积：14.56卅）。两房户 型为二室二 厅二卫，面积 为61.02 m （实得面积：87.6 m赠送面积：26.58 m）,三房户 型有三室厅两卫和三室厅一卫两种户型，其中三室厅两卫面积为71.46 m （实得面积：91.42 m赠送面积：19.96 m），三室 厅一卫面 积为72.59 m （实 得面积：102.24 m赠送面积：29.65 m）。其中主要户

60、型图 如图3-1至图3-4 :图3-1 一室二厅一卫47.85 m图 3-2 二室二厅二卫87.60 m2图3-4三室二厅一卫102.24 m第四章项目组织机构及运行机制4.1项目组织机构及运行图本项目因环境、工期等要求，设置有合适于工程运行的职能式组织机构，采 用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理三个层次项目，设有生 产部、销售部、土地管理、后勤服务部门，每个部门下设置下属部门，具体组织 机构层次如下图4-1项目组织机构及运行图。理图4-1项目组织机构及运行图4.2项目运作的要求必须具体明确每个项目管理人员的责、权、禾I，使全体管理人员有条不紊、 忙而有绪地开展工作，从而较大幅