临沂项目调研报告

1、 第一部分 临沂城市宏观概括 城市概括 城市规划与建设 城市宏观经济一、城市概况 临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。城市区位临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市临 沂338公里5省会城市群经济圈鲁南苏北先进制造

2、业聚集区建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市城市定位十二五时期，临沂市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心十二五时期，临沂市将以“一个中心城市、两个示范区”为重点，打造鲁南经济文化中心。一个中心城市即鲁南苏北区域性特大中心城市，两个示范区即“两型”社会建设改革示范区和欠发达地区县域经济率先发展示

3、范区。全国商贸物流中心 “十二五”末，力争城区市场交易额突破2000亿元，地产品率超过50%，打造全国最大的现代专业市场集群和国际性商品集散中心。鲁南苏北先进制造业聚集区 构建以战略性新兴产业、装备制造业为主体的制造业产业体系，打造先进制造业集聚发展、主导产业优势突出、核心竞争力强的新型工业强市。全国文明生态城市 加快大水城建设，深入开展城乡环境综合整治，不断提高居民生活品质和幸福指数，建成生态环境优美、社会和谐文明、经济文化要素集聚、辐射能力强的宜居宜业现代化城市。全国优质农产品基地 做大做强沂蒙特色农产品品牌，打造安全高效、特色鲜明、在全国有较高知名度和影响力的优质农产品基地。战略机遇现辖

4、兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村 。临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。兰山区罗庄区临沂市现辖三区九县，总人口 10809532人、土地面积17184.1平方公里平邑县河东区临沭县费县莒南县苍山县沂水县蒙阴县沂南县郯城县行政区域北部临胶东半岛经济板块西部生态经济板块东部临港经济板块中心城市经济圈南部临长三角经济板块临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展 的布局西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新

5、材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现

6、代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地、新能源产业基地。北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。产业布局陆：境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）

7、沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7% 。海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。 临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合

8、性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络对外交通交通现状 目前临沂市区路网 “三环、八纵、八横”的布局基本形成。内环：由沂蒙路、解放路、东兴路、 内环路围合而成；中环：由蒙山大道、沂河路、北城新区青年路、东环路围合而成；外环：东西南北四个方向的外环路围合而成。八纵、八横：即由南北方向、东西方向各八条城市主干道组成的城市道路系统。临沂市对内路网形成“三环、八纵、八横”的格局历史：临沂市古称琅琊郡、沂州府，其历史可上溯至2500多年前，为山东省历史文化名城。临沂有厚重的历史文化、丰富的文化资源。汉晋文化、红色文化与当代文化共存互依，

9、书法文化、兵学文化、孝文化、商文化根深叶茂。人文：临沂是一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。他们灿若星辰，光照千秋，折射着沂蒙大地人杰地灵、钟灵毓秀的光辉。左宝贵王羲之诸葛亮刘洪曾子荀子天宇自然博物馆华东革命烈士陵园银雀山汉墓竹简博物馆蒙山龟蒙顶国际影视城王羲之故居临沂市为山东省历史文化名城，涌现出一大批享誉国内外的杰出人物历史人文旅游资源红色之都：临沂与井冈山、延安、西柏坡等红色之城一起被列为全国8个红色旅游重点城市。立足丰厚的红色旅游资源，临沂致力打造全国闻名的“红色之都”，并规划了以兰山区为核心的城市风光游，贯穿九县的沂蒙风情游以及地处沂水的

10、特种旅游线路。绿色水城：千里沂河从临沂城中纵穿而过 ，正被打造成为临沂的蓝色中央公园。临沂市政府正规划把滨河景区建设成为国际知名、全国有影响，集游览、休闲、娱乐、会务等功能齐全，适于不同阶层、不同品位的具有沂蒙山区特色及现代化服务理念的最具吸引力的旅游区。临沂市依托沂蒙精神与滨水生态城建设，借助丰富的旅游资源，正着力打造“红色之都 绿色水城” 临沂市地处山东省和江苏省交界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间； 临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向； 临沂市历史文化丰

11、富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗小 结二、城市规划与建设临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。 城市规划区范围为兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连关键词四：南工、北文、中商关键词五：西部新城规划、城镇改造城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历

12、史文化名城空间布局 ：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展总体规划中心区战略规划中心城区空间发展战略： 以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市 中心城区 东 进南优北上东进城市基础设施突破沂河西岸、祊河南岸封闭单一的老城区空间布局，向以北城新区和沂河以东为重点的新城区转移，形成以沂河、祊河为构架的组团式开放型结构模式。 南优西连优化罗庄工业区发展环境，调整工业结构，重点发展高新技术产业和节能环保型工业。西部城区要合理布局基础设施和公共服务设施，做到与东部城区配套衔接。 多向拓展通过“大水城”建设，连接郯城、沂水和平邑、莒南，逐步和临港经济区对接，进一步加

13、强与半岛城市群、港口城市的经济联系。以河为轴、两岸开发依托大水城建设，以沂河、祊河、涑河为城市发展轴，沿河进行开发，进一步建设生态宜居的城市。 北 上 西 连 规划区域规划定位发展方向居住影响北城新区北文全市的行政中心、文化体育中心和科研中心，是现代化的生态居住区适度向北发展高兰山片区中商城市核心区和商贸居住区，是全市历史文化、教育、信息、金融和商贸、物流中心向西北发展，控制性向南发展高经济开发区南工以机械、制造、出口加工、对外贸易为主的现代化工贸新区要大力发展都市型工业，加快发展居住、娱乐、餐饮、体育设施建设低河东片区适度向东北发展，控制向机场方向发展局部较高罗庄片区东南部为居住区，南部为工

14、业区适度向西发展，控制向北发展局部较高临沂高新区以建材、能源、化工、纺织工业和以电子、医药等高新技术产业为主导的现代化工业区开发新的发展空间，优化发展环境低中心城区功能规划布局：南工、北文、中商，形成“一城六片、组团发展”的空间格局中心区功能规划18生态水城结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市 规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河 、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依

15、托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。水域规划对外交通规划建设“三纵三横贯鲁南”的高速公路网，形成绕临沂市区的高速公路外环三纵：1、长深高速临沂段：我市境内路线长约144公里，双向六车道，设计速度120公里/小时。暂处规划中。2、京沪高速临沂段：该路全长约169.8公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。目前，蒙阴段拓宽改造方案已上报省交通运输厅公路局。3、莱新高速南延段（蒙阴平邑费县苍山）：拟按双向四车道、设计速度120公里/小时的高速公路标准修建。三横：1、青莱高速临沂段：长48.7公里，双向四车道，设计速度120公里/小时，已于2007年底建成通车。2、日东高速临沂

16、段：该线长约112.4公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。3、枣临岚高速临沂段（苍山罗庄临沭莒南）：长约140公里，双向四车道，设计速度120公里/小时。该路临沂至枣庄段已开工建设，临沂至岚山头段已列入省招商引资计划。 结合国家、山东省高速公路网规划，在我市现有高速公路网基础上添加规划建设新高速公路，形成临沂市高速公路网“三纵、三横、十二大出口”骨架系统。对内交通规划六带：205国道临沂城区至蒙阴、206国道临沂城区至日照界、206国道临沂城区至枣庄界、327国道临沂城区至江苏界、327国道临沂城区至济宁界、岚济路临沂城区至日照界。五纵：东红路，沂台路，莒阿路，博沂、沂邳路，泉重路。四

17、横：岚济路西段和河东区经汤河、相沟、洙边至壮岗段公路，206国道苍山段及汤庄至临沭公路，绕城北线东西延线，莒界路及西延。三环：一环是指现在已经建成通车的城区外环，二环是指拟规划建设的绕城快速通道外环，三环是指绕临沂市的高等级干线公路大外环。 建设“六带五纵四横，三环畅绕沂蒙”的普通干线公路网 临沂市“以河为轴、两岸开发、北上东进、组团发展”的空间发展战略，一方面极大程度上带动了滨河沿线房地产项目的飞速发展，另一方面在政府大力发展北城新区的同时，催热了北城片区近几年的房产热潮，并且为河东片区的房地产开发提供了契机； 临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力； 临沂市日趋完善的交通

18、体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展；临沂城市规划与近期城市建设为临沂房地产市场未来发展带来利好小 结三、城市宏观经济 2006年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年临沂全市户籍人口达到1081万人，其中三区（兰山区、河东区、罗庄区）人口达到216.17万人。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市人口增长 2012年临沂市国内生产总值达到3012.81亿元，财政收入增势较好，全市地方财政收入累计完成170.1亿元，同比增长分别为8.7%、20.4%，全市经济保持了平稳较快发展态势。从产业结构上看，本年实现了高端高质高效产业的快速增长，三大产业

19、融合稳定发展，分别占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。GDP指标数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市25山东省2012年各市GDP排名河北省2012年各市GDP排名鲁、冀各市GDP指标26山东省2012年人均GDP河北省2012年人均GDP鲁、冀各市人均GDP指标27临沂市与河北省相关城市人口对比临沂市与河北省相关城市财政指标对比 临沂市人均可支配收入呈逐年上升趋势，2012年前三季度全市城镇居民人均可支配收入20758元，同比增长14.74%，城镇居民人均消费性支出10962元，同比增长8.8%。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统

20、计范围：临沂市区和周边县市人均消费收入与支出 2012年，第一产业增加值291.34亿元，同比增长13.4%；第二产业增加值1463.45亿元，同比增长5.89%；第三产业增加值1258.02亿元，同比增长4.42%。三大产业结构进一步得到优化，占比为9.7:48.5:41.8，第三产业所占比重同比提高1.8个百分点。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市三大产业产值 2012年临沂市固定资产投资增长较快，房地产开发投资运行平稳。2012年全市完成固定资产投资2016.7亿元，同比增长25.37%。2012年过亿元项目 （不含房地产开发项目）692个，同比增加229个，完

21、成投资1013.9亿元，增长71.9%。2012年房地产投资233.5亿元，占到11.58%，同比增长22.44%。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市固定资产投资312012年，全市地方财政收入170.1亿元，同比增长20.38%财政收入32存贷款余额 2012年，全市金融机构人民币各项存款余额3029.2亿元，比年初增加533.4亿元，其中储蓄存款余额1941.7亿元，比年初增加316.7亿元。金融机构人民币各项贷款余额2109.8亿元，比年初增加313.2亿元。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市33 临沂市整体经济形势比较乐观，宏观经济指

22、标均呈现出稳定增长的势态； 临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大； 临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障小 结34 临沂城市宏观概括总结 临沂市作为山东省面积最大和人口最多的地级市，拥有便捷的公路、铁路、航空立体交通网络，近几年临沂市经济发展迅速，各项宏观指标呈现稳定增长态势，市民收入大幅提高，但整体消费较为保守，在房产等高端消费上需适时引导； 临沂市将依托鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心、全国优质农产品生产

23、基地的城市功能定位，带动临沂经济的进一步飞速提升，为临沂房地产市场的未来发展提供保障； 临沂城市发展现状以及未来城市规划明确了临沂“两岸开发 北上东进”的发展战略，一方面可以提升北城新区的发展空间，并可预测未来五年内北城新区仍是开发热点区域；另一方面可以展现滨水生态城市的魅力，进而提升临沂的整体居住环境，结合现在的房地产开发现状，带动中高端房地产项目的开发。35 第二部分 临沂房地产发展总体情况 临沂房地产发展概述 土地市场情况 商品房市场情况 重点开发商情况一、临沂市房地产发展概述临沂房地产开发演变过程2010年至今临沂出现第一批商品房项目，货量不大，质量一般；单位房分房、集资房为主要供给，

24、建筑商为市场主导；土地出让以协议出让为主，拿地规模不大；房源集中在老城区；代表项目有：佳和别墅、沂河花园、御园金顶、金鹰花园等。开始进入地产的寒冬；市场受到金融危机影响最为严重的一年；兰山区滨河区域成为开发热点区域；一些开发商出现资金紧缺、融资困难局面；08年年底房地产市场进入低谷；受到影响的项目有：罗湖观天下花园、锦绣蓝山、滨河新天地等。市场需求开始大量释放，价格迅速上升；市场一度出现井喷状况，刚性需求凶猛；产品质量稳步提升，形式多样；城市框架进一步拉开，北城新区成为热点置业区域；城西市场搬迁接近尾声，市场繁荣为城西地产带来巨大发展空间；临沂市政府整体搬迁至北城新区，给北城发展带来强大信心；

25、代表项目有：沂龙湾、凤凰城、锦绣外滩、澜泊湾等。购房者渐渐变得理性，市场格局由卖方市场转向买方市场；房价愈挫愈勇，在争议中继续上涨；城西房地产市场价格飞涨，供需两旺；北城新区房价直逼市中心房价；一线开发商开始抢滩临沂房地产市场，临沂地产市场面临洗牌；政府调控力度逐渐加码，同时增加保障性住房的供应，目的在于保持房地产健康平稳发展，防止过快增长，产生泡沫。2004年至今2008年至今2009年至今 临沂市主城区房地产的发展，沿河发展，北上东进，逐步推进，拉开城市框架，发展到当前，北城新区、城西和河东沿河区域成为市场的热点区域2005年代之前，老城区为临沂市的中心城区，其他板块尚未成型2006年，临

26、沂市出台城市总体规划（2005-2020），提出沿河发展、北上东进的发展策略，沂河、祊河两岸日益成为临沂房地产市场的热点区域2009年，行政中心迁至北城新区，拉开了临沂城市重心北移的大幕，北城新区房地产市场在政府强势引导下逐渐崛起，成为目前临沂市场的主流热点区域，河东定位为临沂的半壁江山，由于价格优势成为投资及中低收入群体的置业热点区域2010年12月，临沂经济开发区升格为国家级经济开发区。2011年1月，西城新区设立并被列入未来5年的重点建设规划区域，2011年7月，西城新城建设指挥部成立，至此临沂城市框架基本拉开，城西及开发区的地产发展也风生水起。老城区北城新区经济开发区城西河东罗庄板块房

27、地产板块发展演变二、土地市场情况2007年至2010年，临沂市土地供应呈逐年上涨的趋势。2011年开始，受政策调控因素影响，政府土地供应略显谨慎，供应面积有所减少。2012年，土地供应小幅上行，全年供应居住和商服用地648.5万平米，面积同比上涨5.18%。2012年临沂市市本级全年计划供应居住和商服用地705.93万平米，实际完成计划量的91.86%。 临沂市 2010年2013年6月 住宅、商业成交楼面均价趋势6 临沂市 2010年2013年6月 市区土地出让总量单位：平方米42三、商品房市场情况 2012年全市房地产开发投资完成233.5亿元，同比增长22.44%。按投资用途分，全年住宅

28、开发完成投资165.3亿元，同比增长18.1%；商业营业用房完成投资39.9亿元，同比增长35.6%；其它完成投资25亿元，同比增长33%。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市房地产投资变化 从2006年起，临沂市商品房施工面积保持逐年上涨的趋势。截止到2012年底，临沂市商品房施工面积为2935.5万平米，同比增长18.2%。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市注：“施工面积”指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积及本期施工后又停缓建的房屋面

29、积。2006年2012年临沂商品房施工面积 从2007年临沂房地产进入快速发展阶段，商品房销售面积快速上涨。2012年全市商品房销售面积为727.8万平米，同比增长13.65%。数据来源：临沂市统计局统计年鉴 统计范围：临沂市区和周边县市2007年-2012年临沂商品房销售面积 统计范围：临沂市区（不包括罗庄区和高新区） 2012年全年普通住宅市场整体供应量为30451套，366.09万平米，同比增长17.81%和19.95%。2012年市场回暖，被压抑的市场供应得到释放，开发节奏提速，市场月度出货量平稳增长，使得全年供应量较2011年涨幅较大。市区年度供应在供应量的区域分布中，北城新区位列首

30、位，供应10667套，143.76万平米，面积占全年总供应的39%；滨河板块位列第二，供应5949套，70.57万平米，面积占全年总供应的19%；经开区位居第三，河东板块和城西板块相差无几，分别位列第四、第五，市中板块供应最少。北城新区一直是市场的热点区域，2012年更成为市场最抢眼的区域，新项目频出，区域住宅供应量占据市场半壁江山；2012年多个优质地块项目集中放量，带动区域供应量大幅上升；2012年经开区脱离河东板块自成一区，市场表现不俗，品牌开发商恒大地产落户经开区，区域市场的质和量提升迅速；河东板块新项目较少，以消化存量房源为主；城西板块入市新项目体量较小，不足以满足区域市场需求；20

31、12年市中板块有新面市项目，但老城区寸土寸金，地块狭小，体量较小，值得关注的是今年是旧城改造开启之年，多个片区拆迁完成，预计未来几年市场供应量会大幅上升。2012年全年普通住宅市场整体成交量为23516套，275.99万平米，同比增长25.55%和29.56%，成交率较2011年涨幅较大。2011年市场部分供应和需求受到抑制，2012年下半年市场转好，供应放量，购房者信心提升，首置和首改等刚性需求集中释放，市场成交量大幅攀升。数据来源：数据平台 统计范围：临沂市区（不包括罗庄区和高新区）价格走势 2012年临沂市普通住宅均价整体呈现上升趋势，整体报盘均价由年初的4737元/平米涨至年末的495

32、5元/平米，上涨幅度4.60%；从成交均价来看，全年成交均价为4770元/平米，较2011年上涨8.68%。上半年市场信心不足，项目多低价位入市，另有部分项目折扣较大，市场整体均价出现下滑。下半年市场转好，入市项目较多，高端项目多集中在四季度入市，市场整体均价回升，全年市场均价保持增长。 从区域上来看，北城新区是均价最高的区域，年末北城新区均价为5500元/平米，比年初下滑3.19%，一方面高层产品竞争激烈，价格战频出，另一方面刚需产品低价入市。滨河板块（沂河西畔）均价年末均价为5448元/平米，涨幅为3.26%。市中板块价格出现了回落，但是随着旧城改造工程的启动，未来价格上涨空间较大。城西板

33、块价格走势与整体均价保持同步，年底受新开盘项目高价位影响，区域均价快速上涨。河东板块和经开区由于配套不完善等因素的影响，开发档次一直较低，价格也远远落后于其他板块。数据来源：数据平台 统计范围：临沂市区（不包括罗庄区和高新区） 从2011年-2012年各单价区间成交量比例分析表中看出，住宅成交单价区间集中在4000-5000元之间，并且5000-6000元单价区间所占比重增大。值得注意的是6000元以上区间所占比重已经不可小觑，年底上升至第三位，高价位的楼盘主要分布在北城新区和滨河板块，多为洋房为主的改善型产品。四、重点开发商情况临沂房地产开发企业有100多家，其中本土开发商数量为45家，比例

34、占到总项目数的42%，其次是浙江、福建、广州、上海等省市的南方开发商比例约为23%，再次是省内其他地市的开发商，比例约为22%，其余开发商中有一定数量开发商来自于海外，北方其他省市开发商较少。临沂市重点开发企业中，本地较强的开发商有开元、冠鲁、冠蒙及城建地产等，外地开发商如恒大、中国铁建、荣盛、鲁商、海尔与祥泰等开发实力较强，开发的项目多为临沂市的典型房地产项目，例如：恒大华府、恒大绿洲、东来尚城、香醍荣府、开元上城、凤凰城、沂龙湾、澜泊湾、海尔临天下等，保利地产目前正与当地政府接触，准备进军当地市场，2013年临沂市房地产市场竞争将更加激烈。企业概述临沂重点开发商主要分为本地开发商与外地开发

35、商，本地开发企业以开元地产为代表，外地开发商以鲁商、海尔、祥泰等为代表。鲁商置业：依靠凤凰城和沂龙湾两个项目，确立了临沂品牌开发商的地位，依靠良好的政府关系及较好的开发水平，未来预计还会有后续大手笔项目。祥泰地产：澜泊湾依靠地段、高端配套等优势，成为市场公认的高档项目，但其开发水平并无突出特色，后续将推出占地1.5万亩祥泰太阳城高端别墅项目。开元地产：临沂当地开发商，自开发沂河花园开始，开发规模和经营水平不断提高，有开元上城等中高档项目，在临沂具有较高的知名度，未来应仍以临沂本地开发为主。恒大地产：中国一线开发商，目前在开发项目恒大绿洲位于经济开发区，定位为中高端项目，为恒大华府产品系，由于为

36、精装修，且开发体量较大，在一定程度上将影响临沂市场。海尔地产：海尔地产以开发低密度高端住宅产品为主，海尔地产以其强大品牌形象以及良好口碑，高调进入临沂市场，重点打造高端住宅项目。目前在开发项目为海尔临天下。荣盛地产： 上市企业，近些年荣盛地产发展迅速，经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。 目前在临沂已开发两个项目，分别位于北城新区及河东区。 第三部分 意向地块分析 意向地块概况 投资建议一、意向项目概况1、河东区荣盛锦绣外滩北侧1000亩土地该地块位于河东区荣盛锦绣外滩北侧、东城新区教育学区南侧，项目占地约1000亩，其中300亩土地已有指标。2、项目毗邻河东新城教育学区，其规划用地52

37、8亩，总建筑面积22.3万平米，计划总投资4.5亿元，小学至高中设置教学班120个，容纳学生6720人，同时配建图书馆、科技馆、体育馆、游泳馆及文化艺术中心，极大完善了该区域的教育资源。 配 套1、河东区政府计划2015年搬至该区域，相关基础配套设施更加趋于完善，将带动周边房地产市场一定利好空间；荣盛锦绣 外滩东来尚城荣盛香 醍荣府蓝钻庄园鼎峰 英伦花园帝景湾圣兰菲诺五洲湖丁香郡临天下德居 一品金玉山高层均价4800元/平米 洋房均价6300元/平米 别墅均价11000元/平米高层均价4300元/平米 洋房均价5600元/平米 别墅均价7000元/平米本案河东区1000亩土地区位图北城新区重点

38、楼盘分析项目名称供应量物业类型成交均价 （元/平米）户型面积装修情况开盘时间去化速度（套/月）销售率客户套数建面客户来源荣盛香堤 荣府二期总计1531户 其中开盘878户（高层738户 别墅140户）230000高层高层：4800 别墅：808078-139毛坯2011.4别墅：3套 高层：28套95%17栋高层 28栋别墅 约1531户联排别墅180500蓝钻庄园洋房300套（一期开120套） 高层288套309000高层4300120140毛坯2013.58039%洋房650090130鼎峰英伦花园198套 （一期开50套）85000联排别墅双坯2012.1158

39、0%圣兰菲诺洋房:198套 别墅:58套465000洋房 联排别墅洋房8000 双拼别墅11000洋房90-200 别墅290-400毛坯别墅：2011.7 洋房：2012.5别墅：2套 洋房：10套别墅：65%洋房;70%丁香郡一期高层280户洋房300户116700高层、洋房洋房：6000 高层：500080260毛坯2012.9高层：28套洋房：31套90% 在售楼盘情况分析表楼盘名称荣盛香堤 荣府二期外观图或效果图物业位置北城新区广州路与滨河大道交汇处开发商山东荣盛富翔地产开发有限公司建设用地面积（平）174666.7建筑面积（平）230000容积率2.8绿化率40%交付条件毛坯/精装

40、物业类型高层、联排别墅车位配比总户数1531户型面积（平） 78-139,180-500开盘时间2011.4入住时间物业管理公司物业费（元/平/月）周边配套银行：学校：柳青苑小学，三十五中购物：酒店：交通：北城新区三和五街与沂蒙十八路交汇处 25路公各业态开盘销售价格（元/平）高层：4800 别墅：8080推出部分时间目前销售均价 （元/平）高层4800 、别墅8080销售百分比目前销售最高价（元/平）剩余面积月价格增长率月去化率项目优势项目劣势楼盘名称蓝钻庄园外观图或效果图物业位置北城新区沂蒙路与南京路交汇处开发商临沂市万城置业有限公司建设用地面积（平）96672建筑面积（平）309000容

41、积率0.9绿化率35%交付条件毛坯/精装物业类型高层、洋房车位配比总户数一期308套户型面积（平） 85-135,116-220开盘时间2011.4入住时间物业管理公司物业费（元/平/月）周边配套银行：临商银行学校：一中、四中、十六中购物：万和商业广场、颐高上海街酒店：交通：k10路 各业态开盘销售价格（元/平）推出部分时间目前销售均价 （元/平）高层4300 、洋房6500销售百分比目前销售最高价（元/平）剩余面积月价格增长率月去化率项目优势项目劣势在售楼盘情况分析表项目名称供应量物业类型成交均价（元/平）户型面积装修情况开盘时间去化速度（套/月）销售率价格年增长率客户套数建面客户来源客户分

42、类荣盛锦绣外滩5000000高层430078-139毛坯2011.6125联排 别墅7000 260-300天润帝景湾1220220000高层420088140毛坯2011.54082%东来尚城1460280000高层 洋房高层4500 洋房575088179毛坯2010.103066%冠亚星城1200000高层 洋房380095-150毛坯河东区重点楼盘分析楼盘名称荣盛锦绣外滩外观图或效果图物业位置荣盛锦绣外滩开发商山东荣盛富翔地产开发有限公司建设用地面积 （平米）310000建筑面积（平）558000容积率1.8绿化率35.68%交付条件毛坯/精装物业类型高层、洋房、别墅车位配比总户数户型

43、面积（平） 55-500开盘时间2011.6.18入住时间物业管理公司物业费（元/平/月）1.5周边配套银行：学校：购物：酒店：交通：各业态开盘销售价格（元/平）推出部分时间销售均价 （元/平）高层4200销售百分比目前销售最高价 （元/平）剩余面积月价格增长率月去化率项目优势项目劣势竞品分析楼盘名称天润帝景湾外观图或效果图物业位置河东区滨河东路与东夷大街交汇处开发商临沂田润置业发展有限公司建设用地面积 （平米）75400建筑面积（平）220000容积率2.8绿化率41.6%交付条件毛坯/精装物业类型小高层 、高层 车位配比总户数户型面积（平） 55-500开盘时间2011.5入住时间物业管理

44、公司物业费（元/平/月）1.1周边配套银行：邮局学校：区一中、区初级中学、区滨河实验小学购物：市政广场、广场商业街、动植物园酒店：区人民医院交通：河东区滨河东路东侧，府前街北侧，北邻一号街各业态开盘销售价格（元/平）3700推出部分时间目前销售均价 （元/平）4200销售百分比82%目前销售最高价 （元/平）4600剩余面积26400月价格增长率月去化率40项目优势项目劣势竞品分析楼盘名称东来尚城外观图或效果图物业位置兰山区河东区滨河大道与金雀山路交叉口开发商中国铁建十五局集团临沂置业有限公司建设用地面积 （平米）110000建筑面积（平）280000容积率1.9绿化率50%交付条件毛坯/精装

45、物业类型高层、洋房、别墅车位配比总户数户型面积（平） 55-500开盘时间2010.10入住时间物业管理公司物业费（元/平/月）1.5周边配套银行：临商银行金雀山东路支行 学校：九曲镇中心小学、临沂市九曲中心中学、河东区第一中学；河东区人民医院、临沂市胸科医院、临沂口岸医院购物：九州超市河东店酒店：临沂饭店河东店 交通：6、32 、 35、36 、 38 等公交线路各业态开盘销售价格（元/平）推出部分时间目前销售均价 （元/平）4500销售百分比66%目前销售最高价 （元/平）4800剩余面积68380月价格增长率月去化率30项目优势项目劣势竞品分析楼盘名称龙门花园外观图或效果图物业位置河东区滨河东路与临工路交汇处南侧开发商鸿一房地产开发有限公司建设用地面积（平）266666建筑面积（平）360000容积率0.74绿化率50%交付条件毛坯物业类型叠拼、联排别墅车位配比总户数一期467户户型面积（平）