北京三大别墅区域（潮白河、中央别墅区、奥北）市场独栋别墅市场调研报告89p

1、潮白河、中央别墅区及奥北三大别墅区域独栋产品市场调研报告（）1奥运水上场馆新国际会展中心奥运赛马场乔波滑雪馆龙湖香醍溪岸纳帕尔湾波特兰花园香江花园长岛澜桥卓锦万代格拉斯小镇优山美地龙湾东方普罗旺斯长河玉墅保利垄上温哥华森林麦卡伦地壹千栋中央别墅区潮白河别墅区温榆河潮白河富力湾奥北别墅区 竞争市场竞争区域范围界定香悦四季御 墅水色时光美丽香舍中粮祥云澳景园清锦源2潮白河别墅区区域特点：虽然本区域有着和中央别墅区同样15年的历史，但却是尴尬的、无奈的。早年中央别墅区凭借先天的交通、规模、涉外等优势形成的区域价值在与本区域的竞争中取胜。之后本区域陷入了长期发展停滞的尴尬境地。纵观区域市场，可以总结出

2、以下几个特点：一、客户来源于东部及北部区域，多为中国籍买家，异域特色的产品但格局较本土化；二、项目特色各异，缺乏区域核心价值；三、自用为主要购买目的，用途灵活。潮白河别墅区市场分析3潮白河别墅区供应特点 在售项目的供应规模相对较小，一般分两期开发，产品以独栋为主，期房销售。 纳帕和波特兰两项目精装销售，主要是由于其产品特点，分别为削弱使用率低和内外整体“空运”的特殊情况造成的，非区域主流特征。项目名称交通位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率分期/推售时间物业状态产品类型总套数销售率装修标准龙湖香醍溪岸（香醍二期）顺义水上运动场馆西侧(乔波滑雪馆北侧)28（本期）-12007-9期房独

3、栋39124%室内毛坯，庭院初装香悦四季顺义区白马路与顺安北路交界45531.1四期/2010年初期房独栋、洋房、酒店式公寓100左右-室内毛坯，庭院初装富力湾顺义马坡镇22.7120.52008-7期房独栋、双拼、联排32982%室内毛坯，庭院初装纳帕尔湾 顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧 3413.70.42006-9期房独栋37092%室内精装，庭院毛坯御墅顺义顺福路2号,顺平路与潮白河交界处西南角22100.37三期/2009-6期房独栋20125%室内毛坯，庭院初装波特兰花园 顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里 167.60.35二期/2008-6期房独栋16862%室内精装，庭院初装

4、水色时光美丽香舍顺义北小营镇36170.6三期/2007-7现房多层洋房、独栋、联排104569%室内毛坯，庭院初装4潮白河别墅区产品配比 主力户型：330-450平米，其中地上260-350平米，地下100平米左右，庭院200平米左右；是北京别墅发展近15年来主流独栋面积 主力总价：600-1000万； 车位配比：1/2；目前北京的大多数中高档别墅项目的车位均为2个或以上 本区域的别墅产品以中小面积为主，弹性空间较大，总价相对不高，客户定位指向东部的中产阶层。项目名称面积区间（平方米）地上面积（平方米）地下面积（平方米）庭院面积（平方米）主力户型面积区间（平方米）主力总价（万元）车位配比龙湖

5、香醍溪岸（香醍二期）300-400200-300100100300左右450万-6001：2香悦四季360-400230-25013080-90360-400-1：1富力湾430、690320-580110200430、690715-12001:1.5纳帕尔湾330-400300-36030-4070-150330、370、400530-7001：2御墅343-1030250-800100300-400357-813560-18001：2波特兰花园400-500200-350100-140200-500400-500750-12001：2水色时光美丽香舍235-350160-26070-901

6、00300-600371-5601：25潮白河别墅区销售分析 从销售情况看，近期推出的项目销售情况较佳，其中香醍溪岸9月份开盘销售50套左右，销售速度较快； 从价格涨幅看，处于缓慢上涨态势，目前全面积报价为16000-17500元/平方米； 其中，香醍溪岸300平米左右的产品受到市场的广泛欢迎，于10月18日首次开盘亮相，在两小时内全部售罄，当日开盘推出的60余套别墅一经推出便全部售罄，成交均价在13500元/平米左右。项目名称在售面积（平方米）层数在售房源入市时间月均销售套数入市报价目前报价龙湖香醍溪岸（香醍二期）31200地上2层，地下1层2009-1050-15000香悦四季38000地

7、上2层，地下1层-富力湾10900地上3层，地下1层2008-7151300017500纳帕尔湾17000地上2层，地下1层2009-8511000/精装16500/精装御墅39000地上2层，地下1层2009-9201600017000波特兰花园51400地上2层，地下1层2009-6912000/精装17500/精装水色时光美丽香舍59200地上2层，地下1层2009-71013800170006source: B.A. Consultingsource: B.A. Consulting 大多项目都拥有集中园林景观，公共及私有园林兼具。但，纳帕尔湾包括即将推出的龙湖受高容积率的限制，建筑密

8、度较高，园林也以小品为主； 别墅风格呈现多元化； 潮白河别墅区园林景观与建筑风格项目名称绿化率社区园林龙湖香醍溪岸（香醍二期）30%五重景观、下沉庭院、私家花园香悦四季60%坡地园林富力湾35%现代水岸园林纳帕尔湾40%1800棵高大苗木围绕370幢南加州风格精致独栋御墅45%水景波特兰花园50%社区共有五个景观公园，休闲中心位于社区正中心。现场有杨树和6000多平米的槐杨树林 水色时光美丽香舍40%山水湖景项目名称建筑风格 龙湖香醍溪岸（香醍二期）地中海香悦四季现代简约富力湾现代简约纳帕尔湾美式御墅现代简约波特兰花园北美水色时光美丽香舍浪漫主义7source: B.A. Consulting

9、 从物业管理水平看，整体水平一般，物业费在5-8元/月/平米左右。物业服务的品质将直接影响到项目品质的塑造，建议发展商聘请知名物业管理机构进行管理； 从配套服务看，3000平米的会所成为必备设施。潮白河别墅区物业管理与配套服务项目名称物业服务公司物业费 社区配套龙湖香醍溪岸（香醍二期）北京龙湖物业管理有限公司3.687800平米会所香悦四季合景泰富旗下宁骏物业-国际会所、商业街、幼儿园富力湾北京恒富物业管理有限公司55000平方米超大会所，7000平方米高端商业纳帕尔湾北京山水合和物业管理有限公司5.62000平米泛会所，尔湾社区邻里中心，纳帕溪谷温泉会所御墅北京威德(国际)酒店物业管理有限公

10、司8.28-波特兰花园北京两棵树物业管理有限公司7.63000平米会所提供温泉SPA、台球、游泳池、健身房等生活配套水色时光美丽香舍北京温馨园物业管理有限公司2.6-8 潮白河别墅区后续供应量相对较小，未来的竞争将不会集中在产品规模上，而提高产品品质将成为项目成败的关键； 未来集中推出的项目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏向于小独栋或类别墅，未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升。潮白河别墅区区域潜在供应项目名称交通位置产品类型潜在供应量(套)预计推出时间龙湖香醍溪岸（香醍二期）顺义水上运动场馆西侧(乔波滑雪馆北侧)独栋3002009年11月中旬香悦四季顺义区

11、白马路与顺安北路交界独栋、洋房、酒店式公寓1002010年初富力湾顺义马坡镇独栋、双拼、联排402010年初纳帕尔湾 顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧 独栋无-御墅顺义顺福路2号,顺平路与潮白河交界处西南角独栋1002010年初波特兰花园 顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里 独栋无-水色时光美丽香舍顺义北小营镇多层洋房、独栋、联排无-9潮白河别墅区客户特征分析大部分客户年龄在35-40岁之间，正处于事业的上升期，经济实力较为雄厚；家庭结构为三口之家，与老人同住现象较少；10本科以上学历，受过良好的教育，整体素质较高；大部分客户没有海外工作、生活经历；思想较为传统、保守。潮白河别墅区客户特征分析1

12、1客户多在私企、国企等国内企业工作，多为国内客户，外企客户较少，在推广中应有的放矢；从事行业以贸易、IT等朝阳产业为主及部分机场员工；潮白河别墅区客户特征分析12主要为私营企业老板，自由性较强，上班时间较为灵活；其次为外企、国企的高层管理人员；家庭年收入在300-500万之间，资金实力有限，但收入仍有上升空间；潮白河别墅区客户特征分析13 以在北京市区东北部工作、居住的客户为主； 机场居住区和天竺工业园区也有相当部分客户；潮白河别墅区客户特征分析14 客户在潮白河别墅区购买别墅，购买目的以自用为主，但不排除其投资行为，有相当部分的私营企业主客户是作为常住居所之一； 由于本区域租赁市场尚未成熟，

13、投资价值较低，以投资为主要目的的客户所占比例较小；潮白河别墅区客户特征分析15潮白河别墅区总结潮白河虽为北京较早开发的别墅区，但与具有先天交通优势的温榆河中央别墅区的竞争中却败落下风，众多实力发展商转聚中央别墅区投资开发，而潮白河别墅区近15年来却一直沉浮，众多发展商苦于销售回款的压力，而忽视了定位区域价值的重要性，在引导客户的问题上较被动；本区域几乎是目前北京别墅市场唯一没有“过度透支市场价值”的区域，随着京承高速的开通，以及奥运水上场馆的建设，为定义区域价值提供了良好的市场契机；目前在售别墅项目以独栋产品为主，主力户型330-450平米，总价600-1000万；受区域不明确、认可度低的影响

14、，众多项目的销售均遇到了瓶颈，但随着市政配套的改造及品牌发展商追随客户的引入，必将促进人气上升。同时入市项目增加引发组团效应及加剧竞争，将会加快别墅市场的发展，价格的攀升；受市政交通环境改善的影响近期推售的项目销售情况转好。16潮白河别墅区总结400平米左右的别墅产品消化速度最快，而500平米以上户型存在很大销售难度。说明由于区域价值的不明确，客户基数相对较少，从而可承受高价的客户对区域认可程度低；高知、高职、高收入的国内精英人士为主力客群，以自用为主要购买目的，自用方式灵活。由于目前本区域的租赁市场不活跃，投资回报相对不高，故目前多数客户选择自用。但客户购买的户型弹性空间较大，可作未来自用或

15、租赁的两手准备。区域的潜在供应有限，未来的竞争将不会集中在产品规模上，而提高产品品质将成为项目成败的关键。未来集中推出的项目主要集中在马坡区域，容积率较高，产品则以中小面积为主，产品形式偏向于小独栋或类别墅，未来市场同类竞争激烈，但有利于价格的提升。为容积率低且品质高的大独栋产品提供了市场机会。17潮白河别墅区个案点评龙湖香醍溪岸项目基本信息物业类型:别墅 建筑类型:独栋物业地址:潮白河国家森林公园 占地面积：28万平米建筑面积:-万平米 绿化率:30%均价:15000元/平米 主力总价：450-600万/套装修状况:室内毛坯，庭院初装 总套数:391套物业费:元/平米/月 物业公司：北京龙湖

16、物业销售周期：07年9月入住时间：11年1月开发商：北京龙湖置业18潮白河别墅区个案点评龙湖香醍溪岸开发背景分析北京龙湖置业成立于2002年12月，是龙湖企业拓展控股子公司，隶属于龙湖集团。公司主导方向是房地产的开发和商品房的销售，业已取得房地产开发企业暂定资质证书。成立以来，公司秉承龙湖集团的经营理念，并结合北京地区市场条件不断创新，我们将会用严谨、认真的态度、领先的理念和专业的团队打造京城品牌。 19潮白河别墅区产品分析个案点评龙湖香醍漫步半地下的花园，在实质上实现了三层别墅的功能空间，大大提高了性价比建筑面积：319平米二层一层花园层20潮白河别墅区个案点评龙湖香醍漫步销售情况分析 通过

17、先期香醍漫步运作，龙湖地产对潮白河区域已经形成了深入的认识 以及对于客户需求的深度分析； 虽然仅有5个月的蓄客时间，但先期客户的积累形成了充足的客户来源； 龙湖的品牌优势，加上对细节把握的到位，及其独特的产品风格，总价低，性价比高，从而创造了开盘即售完的销售奇迹 将在近期推出第二批房源，根据目前的排号情况来看，仍然十分紧俏。21客户分析潮白河别墅区个案点评龙湖香醍漫步 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老，提高生活品质也有客户为老人购买； 客户来源：北京市区为主，外省为辅，港台客户，外国人几乎没有； 公司性质：私企老板及贸易公司、国企高层管理者，外企人员很少； 客户年龄：35-45岁之间

18、；22潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾物业类型:别墅 建筑类型:独栋物业地址:顺义区牛山镇顺安东路乔波冰雪世界东侧均价:16500元/平米 主力总价：600万以上/套装修状况:室内精装，庭院毛坯 物业费:元/平米/月容积率:0.40 绿化率:40%开发周期:分三期开发,一期94户,二、三期276套开盘时间：在售四期，2009年4月入住时间：2010年底开发商：北京乔波冰雪家园置业项目基本信息23分期占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率栋数户型面积套数推盘周期户型面积（平方米）地上（平方米）花园层（平方米）一期87500平米350000.494330220107702006.9今3703501

19、2873400-403260140154二期 255000平米102000276330220107276350128三、四期 260140项目分三期开发，平均每期所需的占地面积约万平米，建面约万平米，建设独栋100套左右，户型面积约为330-403之间（全面积）；项目各期户型相同，主力户型面积区间为330-370平米小独栋及400平米左右大独栋；开发进程分析source: B.A. Consulting潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾24潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾 一期首期开发位于主入口处单位，重点做好主入口处景观，树立项目初期形象；每四栋别墅为一个小组团，保证了较大的建筑面积， 四户平分中间围

20、合而成的庭院，形成别具特色的“四合院”布局；利用坡地落差，降低了同平面中建筑空间密度，让后面两栋别墅拥有较好的视野，使庭院更具有立体感；各户用围墙隔离，解决因楼间距较小带来的隐私 度不高的问题。规划布局分析主入口25院落设计更讲究室内外的连动，利用地势落差，使室内格局更加多变，让院落中的自然野趣渗透进室内；前两栋别墅：房屋的层次关系顺应地势，即一层至负一层可以看到利用车行道地势的前高后低制造景观，而层及二层可看到利用人行道地势前低后高制造的景观；后两栋别墅：不但拥有顺应地势的格局及屋外景观，更有面积较大的后院即下沉式庭院；提升了地下室的采光、通风品质，为地下室的多功能使用创造了好的条件。四栋别

21、墅平分中心庭院；人车分流，人从中间入户，车从两边入户。庭院与别墅的关系下沉式庭院下沉式庭院前院前院车行道车行道人行道中心庭院高低低高潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾26 户型普遍为精小型，为了增加使用功能与空间上的层次感，花园层及一层均采用了错层处理，形成半地下室，提高了采光度； 窗户及阳台面宽都较小，使一层、二层卧室及客厅主要活动空间采光不佳；总建筑面积：400.41二层面积：117.84一层面积：129.55花园层面积：128.97潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾产品情况27潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾总建筑面积：376.36二层面积：117.84一层面积：129.55花园层面积：128.97精装

22、修，托斯卡纳式风格；中、西厨房设计，突出使用功能多样化； 动静分明，空间分布合理； 主卧双阳台，通风佳；地下室采光较好；整体感觉视野不开阔，缺乏通透感；产品情况28客户分析 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老，也有客户为老人购买； 客户来源：北京本地人及外省人士为主，港台客户，外国人几乎没有； 公司性质：东部及机场附近私企老板及贸易公司高层管理者，外企人员很少； 客户年龄：35-45岁之间；潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾29营销推广策略分析 产品：借助纳帕溪谷项目所取得的成功，进一步沿袭其建筑风格及理念，并在户型及庭院布局上有所创新； 营销：先推出少量示范单位，低价稳步入市，根据销售情况

23、，伺机涨价并灵活推出其余单位； 推广：网络、户外、活动推广为主，定期举行新老业主的公关活动，纳帕溪谷老带新客户是成交的一个重要渠道；潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾30抓住市场机会，合理准确定位为小独栋产品，总价低，填补市场空白；沿袭纳帕尔湾的成功案例，进行产品创新及升级；合理规划开发进程，紧密联系营销节点需求，实现利润最大化户型设计实用性强，以满足小独栋产品的功能性为核心，最大限度提升居住的舒适感阶段进行客户调研，分析清晰，定向推广项目各期产品户型相同，视销售情况逐步推出，低价入市，并伺机涨价；控制营销推广节奏、主题与之相互配合，品牌价值逐步提升，实现利润最大化潮白河别墅区个案点评纳帕尔湾31物

24、业类型:别墅 建筑类型:独栋物业地址:顺义区顺平路彩虹桥西侧1公里均价:17500元/平米 主力总价：600-640万/套装修状况:室内精装，庭院初装 物业费:元/平米/月容积率:0.35 绿化率:50%开发周期:分二期开发,一期 54套,二期 114套开盘时间：2007年3月入住时间：2007年7月开发商：北京京辰房地产开发潮白河别墅区个案点评波特兰花园项目基本信息32项目分二期开发，一期开发面积较小，二期规模约是一期的2倍，户型面积约为398-512之间（全面积）；主力户型面积区间为400-512平方米左右的独栋；开发进程分析分期占地面积（平方米）建筑面积（平方米）容积率栋数户型面积套数推

25、盘周期户型面积（平方米）地上花园层一期71000240000.3554398-417280-310105-11092007.3月，基本售罄425-447309-319115-12714479-512346-370133-14131二期 14500051000114400-500200-350200-500114尚未开始销售source: B.A. Consulting潮白河别墅区个案点评波特兰花园33规划布局分析中心园林一期西入口东入口 一期开发西侧部分边角处单位，避开 东侧金碧湖畔西部已成型别墅，突出 项目自身的特色； 规划布局为行列式，为避免对视问题， 前后别墅交错排列，并在开窗方向上 彼

26、此错开； 6000平方米原生槐杨林，构成社区 园林主要亮点； 售楼处位于中心园林、会所边，让 看房客户首先感受社区原生林；感受 纯木制大面积别墅，感受纯美式风格；售楼处中心园林，会所一期潮白河别墅区个案点评波特兰花园34庭院与别墅的关系前院侧院后院前院面积较小，主要为社区干道，后院除了整个别墅最外环别墅拥有独立后庭院，其他 单位均两户庭院连在一起；前院初装修，后院为草皮，每户基本都赠送1-2棵树木；双车库，位于别墅地上一层；地下室有窗户，可采光；潮白河别墅区个案点评波特兰花园35建筑面积：512.32地上面积：370.90地下面积：141.42优点：1）户型方正，双客厅、双餐厅设计，使用功能齐

27、全；2）室内交通畅通，无大面积浪费空间，从车库可直达客厅；3）地下室带窗，通风、采光较好；不足：一层卫生间无窗；潮白河别墅区个案点评波特兰花园户型点评36潮白河别墅区个案点评波特兰花园建筑面积：447.27地上面积：319.60地下面积：127.67优点：1）后院大面积花园平台，增强开阔感；动静分区，一层活动空间使用功能齐全；2）车库为明车库；不足：1）主卧朝北，无阳台；2）室内有较大部分浪费空间；户型点评37销售分析项目名称总套数存量在售房源入市时间户型种类销售情况入市报价（元）目前报价（元）月均销售套数面积区间（平方米）总套数已销未销波特兰花园5402007-3479-5125454012

28、00017500911450余2009-6400-5001146450波特兰花园为纯美式木制结构别墅，单栋建造时间仅为3个月，风格独特，单体建筑面积较大，主力总价较高，在 650-800万之间；与刚入市相比，均价报价上涨了5500元/平米source: B.A. Consulting潮白河别墅区个案点评波特兰花园38 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老，也有客户为老人购买； 客户来源：北京本地人及外省人士，少量外籍人士； 公司性质：东部及机场附近私企老板及高层管理者； 客户年龄：40-50岁之间；客户分析潮白河别墅区个案点评波特兰花园39潮白河别墅区个案点评波特兰花园营销推广策略分析

29、产品：纯美式木制结构住宅，在产品上打差异化竞争，自身配套齐全； 营销：先推出1/3别墅，低价稳步入市，根据销售情况，伺机涨价并灵活推出其余单位； 推广：网络、户外、活动推广为主，主广告语为：中国首席绿色建筑。打绿色环保概念，40产品：项目体量适中，主力户型面积为400-500平方米的独栋；建筑风格为纯美式，产品差异化明显；户型：突出开阔性与使用功能齐全性，最大限度提升居住的舒适感；客户：主要为北京本地客户及部分外省客户，购买用途主要作为第二居所；销售：总价较高，相对小面积的房型销售速度较快；推广：主要依靠网络，公关活动，主推绿色环保概念；潮白河别墅区个案点评波特兰花园41中央别墅区中央别墅区市

30、场分析区域特点：中央别墅区的发展近15年，聚集了高档或豪宅类的别墅项目，已成为京城极具影响力的别墅区。其具备以下三个特点：一、外籍人士聚集地，“扎堆”现象明显；二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户 的口味，风格较为单一；三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报 率，变现力强。42中央别墅区供应特点项目名称交通位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率分期/推售时间物业状态产品类型总套数销售率长岛澜桥朝阳区来广营东路北侧22110.50分三期三期2005-9现房独栋双拼联排362100%卓锦万代顺义京顺路香江花园附近12.66.10.50同期开发2005-

31、10现房独栋联排247100%中粮详雲 顺义新国展北侧82520。632009年一期期房联排17860%清锦源后沙峪出口向东800米327.80.33 2008年6月现房独栋9320%澳景园 新国展正南8.95.90.69一期2008年10月;期房独栋12930%二期2009年8月期房独栋中央别墅区2009年除中粮详雲、远洋 LAVIE外，暂没有新项目推出，都是老项目的后期，整体供应较为平稳；产品以独栋为主，且容积率趋向较高的方向发展；独栋产品包括三个档次，有以龙湾为代表的小独栋别墅，以棕榈滩为代表的大独栋别墅和以丽宫、优山美地A区为代表的豪华别墅；10万建面以下项目产品种类较单一，大多数同期

32、开发，11万建面以上的项目分期开发，平均每期推出约150套房；产品全部为毛坯交房，客户接受度高；43项目名称交通位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率分期/推售时间物业状态产品类型总套数销售率格拉斯小镇顺义区机场路杨林出口东6公里266.8600.30一期2006年11月26日开始销售,2007年4月21日开盘期房独栋8475%二七期未开发独栋、联排、双拼19160%丽嘉花园顺义区天竺镇丽苑街12.76.40.38同期开发现房独栋13898%龙湾温榆河别墅区英才公园内70290.47一期05-5现房独栋150100%二期06-8期房独栋138100%三期2007年10月_独栋,少量联排

33、_100%四期预计08年5月现房独栋186套80%优山美地 顺义区后沙峪镇榆杨路4号 72.7446.470.45B区2004-12现房独栋144100%C区2005-3现房独栋、双拼23199%A区2009-5期房独栋13965%中央别墅区供应特点接上表44中央别墅区产品配比项目名称面积区间(平方米)地上面积(平方米)地下面积(平方米)庭院面积(平方米)主力户型面积 (平方米)主力总价 (元)车位比例长岛澜桥300-650双拼220-330;联牌270100-200100-300350500万1:2卓锦万代独栋:307-360联排:270-315237-35060-85200-600独栋:3

34、07-360联排:270-315独栋:490-680万;联排:330-460万1:2-1:3中粮祥云联排250-280 280 210 联排 250-280 联排 900-1100万 1：2清锦源 独栋 640 750 640无-640 2800万1:3澳景园 独栋460-600双拼360平米 290 97 - 400-500700万-2100万 1：2 主力户型：中央别墅区发展15年，主力户型基本没有太大变化，都是350-500平米，主力总价：500-2000万，由于稳定投资回报的依托，区域价格高出亚北及潮白两区域；车位配比：大多配套有2个车位；45中央别墅区产品配比项目名称面积区间(平方米

35、)地上面积(平方米)地下面积(平方米)庭院面积(平方米)主力户型面积 (平方米)主力总价 (元)车位比例格拉斯小镇418-8362724691452482001000400-500688-1000 1:2-丽嘉花园400-560230800120-180300400700万1:2龙湾250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450万1：2280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550万1：2300-380（三期）240-29060-90150-190300-380400-500万-250-340（四期）250

36、-340120 200250-340 750万起1；2优山美地468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400万1:2独栋358-542（二期）双拼260-320;联排360独栋370独栋：90-185独栋：100-200独栋：356-496独栋：370-550万1:2780-1700（三期）500-1000260-560400-1000650-7001000-3000万1:2接上表注意：以下不作特殊说明的总价及均价、报价等均为别墅的全面积价格46 从销售情况看，独栋类产品销售状况稳定，月均销售套数在10套左右，对于大面积、高总价、高品质的豪宅产品，也有

37、相当大的市场认可度； 从价格涨幅看，上涨速度较快，目前均价22000元/平方米（全面积报价）； 从推售户型面积看，分为350平米以下的小独栋、350-450平米左右的大独栋和700平米以上的毫宅产品。大独栋成为主流产品，市场竞争激烈。但市场需求大，各项目又呈现出差异化的核心优势，故大独栋产品销售情况良好，价格呈稳步上升趋势。小独栋产品总价低，为投资客青睐，其入市价格低，但销售速度及价格涨幅均快于大独栋产品。中央别墅区销售分析47项目名称 总建筑面积 （万平米）容积率层数在售房源入市时间月均销售套数入市价格目前均价（元/）卓锦万代6.10.50 3层2005.10.2941370117000清锦

38、源 7.80。33 地上3层,2008年6月 140000 40000 格拉斯小镇600.30 地上2层,地下1层2006.116 12000 22000丽嘉花园6.40.38 地上2层,地下1层2005.8.30101800024000澳景园 5.90.69地上2层，地下1层2008。10121800020000中粮详雲 520.63 地上2层，地下1层2009.10122000020000龙湾 4.50.47 地上3层，地下1层2006.81514000 45000优山美地C区 46.470.45 地上2层，地下1层2006.12101880022000优山美地A区 2007-4-1152

39、000031000小独栋产品总价低、面积的弹性空间大，去化速度快，价格涨幅小，但频率较快，而大独栋总价相对较高，价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。但从年总销额看，两类产品基本持平；目前区域中销售的项目多是已售项目的后期产品，已具备一定的社区成熟度。中央别墅区销售分析48source: B.A. Consulting在售项目未推出的产品（见后表）目前中央别墅区未来供应量200万平米左右，未来市场竞争激烈；产品集中为大独栋和毫宅别墅，大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别墅区别墅价格的快速提升，未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性；目前在售项目多数在08年下半年相继推售，而众多

40、处于筹备期的新项目也预计在09年集中放量，中央别墅区潜在供应49source: B.A. Consulting名称位置建筑形式户型地上面积(平方米)层数潜在供应量(套)潜在规模(平方米)容积率预计售价（元）晴翠园三期朝阳区金盏乡温榆河畔独栋别墅500-800地上3层无地下24160000.21-丽宫别墅顺义区机场高速公路杨林大道出口 大独栋、豪宅800-1000_3202000000.5224000以上中海柏联别墅顺义区后沙峪镇温榆河畔北侧独栋_-占地400000-中环项目京顺路北皋出口一公里西侧预计以大独栋别墅为主_2-占地200000-20000以上泰达综合项目温榆河畔榆杨路_-10000

41、00.4-未推出的项目中央别墅区潜在供应50中央别墅区客户特征分析30-45岁客户成为主要购买群体，处于事业上升期，资金实力雄厚；其家庭多为34口之家，夫妇两人带子女居住，属于二代同住的家庭结构，注重子女的教育、讲求生活品质，与老人同住家庭较少。51客户群学历多数在本科、研究生以上，教育程度较高，客户自身修养较好。近32%的客户有着海外生活或学习经历，其生活状态通常比较优越，眼界相对比较开阔，生活方式比较西化，对于新鲜事物的接受力较强。中央别墅区客户特征分析52客户从事贸易行业的较多，同时IT、金融、法律等知识密集型行业也会占较大比重。客户多就职于三资企业，海外文化对其有潜移默化的影响，而私营

42、企业客户比例也占到31，多从事贸易行业。中央别墅区客户特征分析53副总经理及以上职位的客户占相当比例，达到67。其中家庭年收入在500-700万的客户占将近一半。高职、高收入、高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征，眼光敏锐，主要进行高端项目的投资。中央别墅区客户特征分析54近75的客户工作在东部区域，近80的客户居住在朝阳及附近，故中央别墅区的客户主要活动区域在东部。中央别墅区客户特征分析55受区域特性影响，有投资意识的客户占到90，主要看重本区域的投资潜力，对目前稳定的投资回报及未来的升值表现出极大的认可和信心。中央别墅区客户特征分析56物业类型:别墅 建筑类型:独栋物业地址:京承高速公

43、路后沙峪出口向东800米均价: 4万 主力总价：2800万/套装修状况:室内初装 物业费:元/平米/月容积率:0.33 绿化率:70%开发周期:共计93套开盘时间：2008年10月 入住时间：2009年12月 开发商：北京金房房地产开发中央别墅区个案点评清锦源项目基本信息57规划布局分析 “岛屿式大别墅”是该项目规划中的亮点，园区内的别墅分布在被绿水环绕的九个岛屿中，户户临水，并被大片的原生树木包围，生态自然。 别墅采用适宜北方气候的北美“乔治亚”风格，栋栋南北朝向，并配以大间距、大面宽、大庭院，方正大度，气质不凡独具匠心的整体规划、经典大气的建筑风格与绿色环保的设施完美结合，无不体现出该项目

44、对成熟、高贵、自然、环保的居住理念孜孜不倦的追求与诠释。 中央别墅区个案点评清锦源58建筑面积：644.31优点：1）户型方正，双客厅、双餐厅设计，使用功能齐全；2）室内交通畅通，无大面积浪费空间，从车库可直达客厅；户型点评中央别墅区个案点评清锦源59销售分析项目名称总套数存量在售房源入市时间销售情况入市报价（元）网签均价（元）月均销售套数面积区间（平方米）套数清锦源93802008-10627 440000 3481017434 765 5由于本身总价较高，近2800万/套，在整体营销速度上相对较慢；与刚入市相比，均价报价上涨了300万/套source: B.A. Consulting中央别

45、墅区个案点评清锦源60 购买目的：第二居所，用于周末度假及未来养老； 客户来源：北京本地人及外省人士，少量外籍人士； 公司性质：东部及机场附近私企老板及高层管理者； 客户年龄：40-50岁之间；客户分析中央别墅区个案点评清锦源61产品：项目体量适中，主力户型面积为600-700平米的独栋；主推水景地产，低密住所；户型：突出开阔性与使用功能齐全性，最大限度提升居住的舒适感；客户：主要为北京本地客户及部分外省客户，购买用途主要作为第二居所；销售：总价较高，相对小面积的房型销售速度较快；推广：主要依靠口碑传播，公关活动，；中央别墅区个案点评清锦源62中央别墅区已有15年的发展历史，已成为北京最具国际

46、化特征、最有影响力的成熟别墅区，交通及教育配套成为主要优势，由于大量涉外及港台人士在此租住别墅，带来了长期稳定的投资回报率，故中央别墅区为北京唯一的别墅投资热点区；中央别墅区户型面积/总价有明显分水岭，全面积在400-450、总价800-1000万/套的大独栋和350以下，总价500万左右的小独栋相对消化速度较快，价格涨幅较大，且大独栋的价格增长幅度大于小独栋；月均销售套数在10套左右，是三个别墅区中销售速度最快的区域，客户对该区域的认知度高；别墅项目品质一般较高，不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特色，这些也是高端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素；涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔

47、尖人士构成了区域的主力客群，看好区域发展价值，投资倾向明显，购置高端物业经验丰富，对产品有独到的见解；未来2年中央别墅区供应在200万平米，但有效供应有限，随着城市和西山别墅区的市场供应量逐渐减少，将成为追捧的焦点。中央别墅区总结63奥北别墅区奥北别墅区市场分析区域特点：凭借上世纪90年代初亚运会发展先机，奥北区域迅速成为了北京富豪聚集的区域，上风上水、地处龙脉、地热温泉丰富等迎合了广泛国人的居住理念。但后来受CBD、中关村两大热点区域的冲击，显得低调了许多。呈现出以下特点：一、中国籍的传统买家购买，产品风格多元化，户型结构有明显中国特色；二、宜居及交通距离成为主要优势；三、以自用为主要购买目

48、的；64项目名称交通位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率分期/推售时间物业状态产品类型总套数销售率装修标准麦卡伦地昌平区小汤山镇立汤路38号210000820000.412006-5期房独栋（样板区）9100%毛坯2006-6期房独栋156100%2006-2007期房独栋95%壹千栋昌平区北七家立汤路定泗路口西2公里16000006500000.41一期：2005-6现房独栋149100%毛坯二期：2008-6期房独栋113100%三期：2009-4期房独栋11490%四期：2009-11期房独栋1030纳帕溪谷昌平温榆河上游九华山庄对面8000002000000.33一期：200

49、3-11现房独栋140100%精装修二期：2004初现房独栋340100%三期：2004-11现房独栋40100%在售四期2006-6期房独栋8096%source: B.A. Consulting 奥北别墅区基本没有新项目推出，前期的老项目都已比较成熟， 使区域内形成了一定的居住氛围； 整体开发体量相对较大，分多期开发，产品以中小面积独栋为主； 产品大多数为毛坯交房；奥北别墅区供应特点65奥北别墅区供应特点项目名称交通位置占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率分期/推售时间物业状态产品类型总套数销售率装修标准保利垄上昌平区小汤山镇92360.39一期2005-7现房独栋125100%毛坯

50、二期2006-9期房独栋300100%三期2009-9期房独栋2759%长河玉墅昌平区小汤山镇南侧69200.38一期2006-7期房独栋100100%毛坯二-四期期房0%东方普罗旺斯昌平区京承高速北七家出口直行约1000米65.75220.3一期2005-12现房独栋132100%毛坯二期:2006-10期房独栋92100%三期：2009-9期房独栋3630%温哥华 森林昌平区北七家镇东沙各庄7107002280000.38一期：2004-5现房独栋68100%毛坯二期：2004-7现房独栋138100%三期：2005-6现房独栋128100%四六期期房3660%接上表66奥北别墅区产品配比

51、项目名称分期面积区间(平方米)地上面积（平方米）地下面积(平方米)庭院面积(平方米)主力户型面积（平方米）主力总价(元)车位比例保利垄上一期315-600240-280100-200300-900350-500400-500万1/1-1/5二期315-600240-280100-200300-900350-500600-1200万三期500-640300-420150-210300-900450-600780-1600万长河玉墅一期363-502260-380103-128290-610360-400540-700万1/2二期未定东方普罗旺斯一期430-1500280-1000140-5003

52、50-2000400-550435-1200万1/2以上二期500-1000330-660160-330350-2000500-6004000万三期530-900330-660160-330350-2000530-9001380-9300 温哥华森林一期300-500200-350110-180200-400350-450350-500万1/2二期300-680220-460100-220300-800250-550500-600万三期376-678250-410110-180250-500800-850万四六期未定麦卡伦地一期481-566320-380160-190350-550550-5

53、60660-700万1/3二、三期436-570280-380150-190300-500500521-780珠江壹千栋一期300-800200-530120-260200-800350-450320-680万1/1二期400-600270-450120-140330-700385-471800-1100万三期500-600400-500100200-300500-600900-1500四期730-800600-750120-140330-700730、8041800万五-八期未定纳帕溪谷一期200-660140-450120-180230-300300-400万1/1，1/2二期180-45

54、0120-350150-200250-340500万四期350-370240-280200-300350-370670-750万67主力户型：350-400平米，其中地上240-280平米，地下110-120平米，庭院350-450平米；主力总价：800-1000万；车位配比：2个或2个以上车位；除西山别墅区外，奥北别墅区是北京距离市区最近的别墅区，产品主要面向城市的中产阶级；奥北别墅区产品配比68奥北别墅区销售分析 从销售情况看，整体情况良好，月均销售套数在8套左右，其中相对低总价的中小面积产品销售速度快，市场需求量相对较大； 从价格涨幅看，与中央别墅区相比，由于其购买用途以自用为主，投资客

55、很少，故价格上涨速度相对平缓，目前均价25000元/平方米（全面积报价； 从推售户型面积看，分为350-400平米左右的独栋及600平米以上的豪宅类产品。400平米以下的独栋成为市场主流；对于豪宅类产品，高品质成为客户购买的主要参考点，以东方普罗旺斯为代表的豪宅产品销售速度稳定，且客户承受能力也较大。69奥北别墅区项目名称在售面积(平方米)容积率层数在售房源入市时间月均销售套数入市报价目前报价温哥华森林76944.620.38地上2层，地下1层2005年6月22日-11000-麦卡伦地820000.41地上2层，地下1层2006年5月18日51100020000珠江壹千栋4期600000.41

56、地上2层，地下1层预计2009年11月25000纳帕溪谷4期2000000.33地上2层2006年6月514000（地上）30000（地上）保利垄上1200000.39 地上2层地下1层2005.7.3021750019000长河玉墅500000.38 地上2层地下1层2006.8.2108600-东方普罗旺斯670000.30 地上2层，地下1层2005.10.1121070340000（地上）注意：以下不作特殊说明的总价及均价、报价等均为别墅的全面积价格销售分析70奥北别墅区园林景观与建筑风格项目名称绿化率社区园林保利垄上48.30%规划3.3万平方米湖，利用水景将社区进行切分，形成非秩序

57、化的人造坡地长河玉墅59.32%组团高地形成峡地地形，两侧种植不同层次的植被形成峡地公园，中心水系穿插其中东方普罗旺斯63.00%拥有社区四大独立水景观系统，汇集成1.1万平米中心湖，形成河湾、岛屿、湖泊、坡地、溪流等丰富造型温哥华森林43.20%10001棵原生林，四大主题园林（主入口水景公园、中央公园、和平山公园、艺廊之墙）达华依云64.50%37000平方米的中心湖麦卡伦地52.60%无中心园林，七大组团园林，体现了社区资源的均享和人性的平等珠江壹千栋60%地下水资源极为丰沛，靠河的一侧逐渐形成了大面积的半天然湿地。纳帕溪谷60%小区中央有一个面积约8000平米的人工湖及六个主题公园项目

58、名称建筑风格保利垄上北美别墅建筑风格长河玉墅现代风格东方普罗旺斯新古典主义建筑风格温哥华森林北美风格麦卡伦地北美风格珠江壹千栋欧式风格纳帕溪谷北美风格source: B.A. Consultingsource: B.A. Consulting 大部分别墅项目拥有集中公园，绿化率普遍在45以上，可见，重环境、重生态已成为当今别墅发展的趋势； 建筑风格呈现多元化，这与本区域客户主要来自国内是分不开的，由于国内客户对别墅尚缺乏较深入的研究，在风格上也没有特定的喜好，导致开发商在产品设计上差异化较强；71奥北别墅区物业管理与配套服务项目名称物业服务公司物业费 保利垄上保利合利物业管理公司4.3长河玉墅

59、未定4.98东方普罗旺斯高丽国际物业管理公司5.39项目名称配套服务保利垄上10000平米会所，除提供运动休闲设施，并设有多间客房长河玉墅分为四大主题会所，康体、美食、儿童及休闲会馆东方普罗旺斯8000会所1万平米商业街温哥华森林别墅区规划有户外运动场、会所及温哥华风情商业街麦卡伦地社区无大型会所珠江壹千栋五月花街商业会所：总建筑面积5752.11平方米；国际双语幼儿园：总建筑面积2803.03平方米；纳帕溪谷1.2万平米大型会所source: B.A. Consultingsource: B.A. Consulting 物业管理服务良好，相对高端的项目聘请了高水平国际化物业公司进行管理； 多

60、数项目配有会所，提供一些基本的生活及休闲配套服务，由于本区域外部的生活配套较为缺乏，提高项目自身的配套极为重要；72名称位置建筑形式地上面积(平方米)层数潜在供应量(套)潜在规模(平方米)容积率预计售价（元）预计推出时间东方普罗旺斯昌平区京承高速北七家出口直行约1000米独栋别墅500-660地上2层,地下1层330850000.30 40000未定温哥华森林四期昌平区北七家镇东沙各庄独栋别墅3660.38长河玉墅小汤山镇立汤路与温榆河交汇口的西南侧 独栋别墅300-5003970.378珠江壹千栋4期昌平区北七家立汤路定泗路口西2公里独栋别墅600-750地上3层,地下1层0.4125000