房地产实习成果评测报告#

1、目录市场表现 3沈阳 温柔版限购令 出台及影响 3硕果十一五 长白岛让和平更有 味道41.3.2018年“金九银十 ”已经褪色以价换量成为主流 41.4.沈城楼市已经进入地铁时代 51.5.年底一线城市房价进入调整期 6沈阳政策 7沈阳限购令 3月 8日正式实行 7市场动态 9商品房市场 9商品房供应量分析 9商品房成交量分析 12商品房供求关系分析 14全年各区商品房成交情况分析 14商品住宅市场 15商品住宅供应量分析 15商品住宅成交量分析 17商品住宅供求关系分析 18商品住宅成交套均面积分析 19全年各区商品住宅成交情况分析 19别墅市场 20全年别墅市场成交走势分析 20全年各别墅

2、产品成交走势分析 20土地篇 24土地供应 24土地成交 26/ 31市场表现2018 年，对中国楼市来说，是值得铭记的一年。在这一年，随着调控深 入，各种利益主体在此交集、博弈，它们各怀心思，又急迫想要成为最后的赢 家。2018 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调 控：今年 1 月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了全国范围严格控 制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、 “限价”、“限贷”全面升级，限购城市从 2018年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 7 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等 二线城

3、市跟进， 46 城市明确调控细则； 10 月底， 1000 万套保障房建设计划提 前实现； 12月 12日至 14 日，中央经济工作会议明确指出 2018年将继续坚持房 地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。房地产调控在2018 年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化。而房地产市场 在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。2018 年房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。中央 政治局会议近期定调 2018 年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动 摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11 个大中城市相继宣布楼市

4、调控政策将延续；预计 2018 年房地产调控政策仍将维持从紧取向。沈阳 温柔版限购令 出台及影响沈阳限购令实行时间是 2018 年 3 月 8 日，沈阳版“限购令”暂限人口密 集、房价过高的二环区域内。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭 含购房 人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保 险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供 在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在 二环区域内向其售房。/ 31这样的“温柔版限购令”也表

5、现为几方面：首先是此次限购是以家庭为单 位，无论以前有几套房，从限购令执行之日起，可再购置一套房。 沈阳限购令只针对“商品住宅”进行限购，对二手房以及商业地产并未作 限制。综合以上信息不难发现，基于沈阳一直以来刚性需求大、投机性购房群体 少、改善型购房增多等特点，沈阳的限购令充分地考虑了沈阳购房者及市场的 特点来进行制定，因此相对一些一线城市的限购令来说，沈阳堪称是“温柔 版”，与天津版限购令颇为类似。1.2.硕果 十一五 长白岛让和平更有 味道去年年底和平区收获了“国家可持续发展实验区”的殊荣。尤其是长白岛 让和平更有了味道：浑河明珠长白岛：引进重大项目30 余个，完工及在建楼宇 400余栋

6、，累计开工建设面积达 500 余万平方 M，已竣工面积 175万平 方 M 。“十一五”以来，长白岛城市化发展突飞猛进，建成以内河水系为核 心，森林公园为重点，公园、绿地、绿带为辅的生态城区，已完成绿地面积 230 余万平方 M ，完成道路建设总长度 35 公里，总面积近 94 万平方 M。2008 年赢得第十届住交会“中国最具发展潜力岛城”大奖。使得长白岛的楼盘价格 突飞猛进，是沈阳重点发展的区域。2018 年“金九银十”已经褪色 以价换量成为主流今年的“金九银十”与往年相比肯定成色不足，因此，“金九银十”以价 换量将成为主流。 9 月，如万科、保利等大盘股也加速大幅下跌，市场恐慌气 氛严重

7、。现在已有 6 个城市楼市成交量下降， 5 个城市成交量跌幅在 30%以 上，其中重庆跌幅最大，达到 50.4%。重点城市中，仅武汉和天津同比上涨， 其余城市成交量皆同比下跌，除重庆外，杭州跌幅达到47.08%，南京、深圳的楼市成交量下降幅度亦皆超过 20%。在成交量低迷的同时，价格也开始松动。 一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集 中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整 体价格的下调。金九银十的情况还应该分城市来看。已出台限购政策的城/ 31 市和不会出台限购政策的城市，开发商在 9、 10 月份的推盘节奏会加快，随着 降价促销，

8、 9 月的成交量环比会增加，但不会好于去年同期，而 10 月的成交量 环比会继续增长，同比有可能持平。而对于即将出台限购的二三线城市，政策 前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二三线城市限购政策出台后，会 对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难。沈城楼市已经进入地铁时代东北的首条地铁线路 -沈阳地铁一号线在 2018年 9 月 27日上午正式通车通 车。沈阳地铁 1 号线，是城市东西向最大的客运交通走廊，它连接城市东西两 大工业区和新兴的经济技术开发区，串连起铁西、太原街、中街三大商业中心 及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。地铁 1 号线沿线已聚集不下 40 楼盘，地铁 上盖升值潜力最

9、大，这句地产“流行语”一时间成为沈阳楼市的风向标。紧接着 2018年 1 月 9 日二号线也正式运行了，和一号线成了交叉交通运行 工具，给沈城人民带来了许多便利。地铁 2 号线的市中心段几乎与金廊重合， 纵观金廊沿线几乎都是大型综合类项目，具有购物、休闲、娱乐等功能，以写 字间、商铺、公寓等高端商业产品为主。例如，领先国际地处市中心，同时是 金廊和地铁 2 号线的中心节点。领先国际作为大型综合类项目，包括精装公 寓、写字间和高层住宅，商业部分百联购物中心现已开业，地铁 2 号线建成后 将带来大批客流，对项目的长远发展会起到积极影响。年底一线城市房价进入调整期今年，有 600 多个城市出台了房价

10、控制目标。多数城市的房价控制目标与 当年的 GDP、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者，北 京的目标是房价“稳中有降”。在这一轮严厉调控中，一线城市的房价率先进 入调整期，基本可以达到调控目标。但今年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的 味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。情 急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。限价目标绝大多数完成了，但 要防止地方政府对行政手段的国度依赖，否则副作用大。需要注意的是，不能 因“限”字令作用明显就产生依赖症，楼市还应回归到依靠供求关系解决矛盾 的轨道上来。沈阳政策2.1. 沈阳限购令 3月 8 日正式实行 对于“

11、限购令”的出台，沈阳的态度显然十分谨慎。不仅在出台前，“限 购令”经过了多部门的长时间反复论证和仔细研究，直到 3 月 8 日才正式出 台。在沈阳市二环区域内暂时实行限购政策。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭 含购房人、配偶及未成年子女，下 同）、能够提供在本市 1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，限购 1 套住房；对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市 1 年以上纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。联祥点评：限购令不会影响沈阳的房价，但可能会对沈阳房屋的成交量造

12、 成一定影响。沈阳调整普通住宅级别及价格评定标准沈阳市 2018 年已开始执行普通住房价格界定新标准。新标准将普通住房价 格界定标准调高后，个人购买普通住房交纳契税的税率也随之发生较大变化。 以前按旧标准需交 4%契税的，根据是否首次购买，以及面积是否超144 平方M 等条件，契税交纳税率最多可降至 1% ，相当于比执行旧标准时，下降了 3/ 31个百分点。全市按行政区域将原来划分的三个级别区域 （不含三县一市，由其分 别自行测算确定。具体划分情况是：沈河区、和平区、皇姑区、大东区 （以上各 区包括去年行政区划调整后新划入的范围 、铁西区 （包括经济技术开发区 、浑 南新区为一级区域；东陵区、

13、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。/ 31从上述可以看出沈阳此政策是要适应更快上涨的普通住宅价格，降低部分 区域住宅“被豪宅”。也可以界定你所购房屋为普通住房，享受国家对普通住 房的交易契税政策。市场动态3.1. 商品房市场 3.1.1. 商品房供应量分析全年商品房供应量分析全年商品供应量为 2094.34 万平方 M ，环比上升 30.6%，供应套数为 221322套，环比上升 27.11%。从 2005 年开始沈阳的房地产市场一直处于快速 发展阶段，并且在 2007 年达到了一个高度繁荣期，而今年更是达到历史的最高 点。商品房供应量持续大幅攀升的同时也导致空置

14、率的逐步增加，受到 2008 年 国际金融危机等不利因素影响，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市也同 样未能幸免，所以在 2008 年商品房供应量出现下滑趋势，虽然 2009 年房地产 市场回暖明显，但因为前期积压存量较大，所以全年基本还是以消化存量房为 主，商品房供应量延续了下降的趋势。2018 年对于房地产市场是转折的一年，为遏制房地产市场泡沫的不断加剧 以及部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起一轮又一轮楼 市调控风暴，受此影响全年房地产市场波动态势加剧。沈阳房地产市场也同样 受此影响，但是作为二线城市，影响度明显弱于一线城市，影响滞后性也较明/ 31显，而且因为沈阳房地

15、产市场从全国范围来看还是十分健康的，市场整体泡沫 量不大，所以市场还是处于良性循环阶段。因为 09 年沈阳异常火爆的土地市场 整体成交量巨大，大量开发商集中拿地，也导致 2018 年商品房整体上市量快速 攀升。而沈阳温柔版限购令对整个市场影响不大，金九银十与同期相比有所成 色不足，以价换量成为今年的主流；在“限购令”的背景下，银行又连续六次 上调准备金率，导致银行资金紧张，随着地铁 1 号线的正式运营，沈阳进入了 地铁时代，对沿线物业价值的带动非常大；到了年底受政府换届等因素影响，沈阳房地产市场逐渐下滑，购房者处于观望状态。 商品房供应量走势从11 年全年的商品房供应量走势来看，全年供应量快速

16、上升趋势十分明显，特别是年初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明 显， 2 月更是达到最低谷，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，虽 然今年中央接连重拳出击调控楼市，各种打压政策频出，但是沈城商品房供应 市场从走势来看影响不大，这主要是因为 09 年开发商疯狂拿地导致今年开发商 集中上市情况十分突出，再加上今年前所未有的大举调控杠杆，政策上对于拿 地开发年限限制和监控力度进一步加大，而且因为沈城楼市一直存在政策影响 滞后性的特点，使得很多开发商在今年第二季度开始明显加快开发进度以及推 售力度，都希望在政策面产生实际影响前加快去化速度回拢资金减小投资风 险。随着供应量增加

17、特别是 9 月份的大体量快速的释放，第四季度整体放量有/ 31所减缓，但整体供应也基本维持在 150 万平左右的水平，从供应量表现来看明 显高于 10 年同期水平。但受今年国家打压政策频出的影响，开发商今年拿地情 况相对于 10 年来说有所放缓，除了几家知名央企地产开发商外，大部分开发商 还是把精力主要放在存量土地开发上，加上政策面松动迹象不明显，预计明年 供应量应该会有所放缓。各区供应量分布情况2018 年商品房供应量铁西区与于洪区分别以 19.7%和 19.3%的比例占据商 品房供应量的前两位，这两个区域也是目前沈城项目最为集中，新项目上市量 最多的区域，也是目前沈城购房者最为认可的区域，

18、区域内整体供求两旺。和 平区凭借优越的区位优势以及长白岛区域房地产市场的快速发展持续着10 年以来的快速增长态势，区域供应量整体较为充足；浑南新区借助发展大浑南、市 中心南移等众多题材的热炒，成为今年最为倍受瞩目的区域，也是目前沈城高 端项目最为集中的区域之一，所以今年整体放量明显；皇姑区与沈河区、大东 区因为今年新行政区域划分获得不小的区域面积扩充，使得区域内整体商品房 供应量均有所提升；而东陵区则因为行政区域重新划分失去大量原有项目，整 体区域供应量下滑明显；沈北新区因为 10 年集中放量明显，今年整体供应趋势 有所减弱，但区域内供求关系相对平稳，加上前期区域内土地成交量较大，未 来在供应

19、量表现上应该还会有所攀升；其余各区全年表现基本较为平稳。/ 31各区域供应量走势从 2018 年各月供应量走势来看，于洪区作为目前市场供应主力区域之一供 应走势波动很大，前 7 个月区域放量明显，一直呈现快速增长的态势，正是因 为前期放量过快导致其进入 8 月后供应量整体大幅上升，但从其全年的供应量 水平来看依然是位于各区前列。铁西区最为全市项目最为集中的区域全年供应 量一直平稳增长，虽然在 9 月份冲高有所回落，但是整体供应水平依然位居全 市各区首位，区域市场活跃度极高。浑南新区作为今年热炒概念最多的区域， 上半年供应量放量明显，但随着消化的加快，在区域内新项目增加不多的情况 下，整体供应量

20、在下半年一直呈现下滑态势，说明其区域供应量明显有所不 足，区域未来可开发潜力依然巨大。其余各区全年供应量走势都相对平稳，并 且与去年同期水平相比均有所提高。3.1.2. 商品房成交量分析全年商品房成交量分析至 2003 年以来沈城的房地产市场一直呈现快速发展态势，商品房成交量整 体上呈快速上涨趋势，虽然 08 年受全球金融危机的影响，沈阳商品房成交量上 涨趋势有所放缓，但随着 09 年初宏观政策的大力支持推动使得房地产市场迅速 回暖并走强，特别是 09 年下半年成交量放量明显，市场异常火爆的同时也导致 房价快速攀升，市场泡沫化加重，所以进入 11 年后，国家重拳调控楼市，全国/ 31 楼市特别

21、是一线城市均有所降温，但作为二线城市的沈阳，从全年商品房成交 量依然达到 1585.7万平 M ，创造历史新高来看，国家政策调控的影响对于沈城 这样的以刚性需求为主，楼市运行情况良好的市场影响甚微，实质影响在今年 并未能有所体现，而且不论从沈阳整个城市宏观环境还是地产市场环境来看， 房地产稳步发展势头依然强劲，所以预计 2018 年沈阳房地产市场应该还是以稳 步攀升为主。商品房成交走势分析2018年全年沈阳市商品房成交 1585.7 万平，成交套数 173990套，整体成 交走势呈逐步放大趋势，一直持续到 10 月份逐渐下滑，市场整体呈现较平稳的 趋势，虽然国家宏观政策调控力度不断加大，使得今

22、年整体楼市与去年相比有 所降温，但沈阳因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所/ 31以政策影响更大作用还是在心态上，实际影响并不突出，沈阳房地产市场整体向上的发展趋势并未改变，所以预计目前市场快速发展的势头应该还会延续。3.1.3. 商品房供求关系分析2018 年全年商品房供求比为 1：1.12，全年各月供求比在 0-1 之间上下浮 动。11 年上半年整体呈现从供不应求向供求平衡转换的趋缓，一方面因为上半 年普遍是楼盘项目的建设期，下证供应备案量偏少，但随着建设进度的提升供 应量逐步放大，使得供求关系逐步趋于平缓，另一方面宏观调控新政频出也在 短时间制约了市场火热现象的出现，市

23、场整体供求关系较为平稳。/ 313.1.4. 全年各区商品房成交情况分析铁西、于洪、浑南新区分别以 19%、 18%、 11%的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，各种相关 配套极为完善、客群认可度最高的区域，特别是对于刚性需求为主的沈城市 场，铁西、于洪区更是该类需求的首选目标。而和平区因为长白岛板块本年度 供应量放量明显，再加上本身板块区域价值因为城市规划布局整体南移的影响 越加凸显，而且板块内全国知名的品牌大盘云集，目前已经成为全年范围内高 端品质楼盘的聚集地之一，所以整个区域供求两旺，使得和平区整体成交量在 今年放量明显。另外因为新行政区域划

24、分导致大量原东陵区土地划归沈河以及 大东区，使得这两个区特别是沈河区今年整体成交量上升幅度不小，其余区域 全年成交情况较为平稳，与去年相比整体起伏不大。3.2. 商品住宅市场 3.2.1. 商品住宅供应量分析/ 31商品住宅供应量分析2018 年沈阳市商品住宅供应面积为 1904.73万平方 M，商品住宅供应套数为 200494 套。年初受季节以及春节的因素影响并在处于传统的销售淡季，住宅 供应量缩量明显。虽然银行准备金率连续上调，但是对于相对健康平稳的沈阳 市场来说，影响基本只是体现在政策出台初期的心理上，实际影响并不明显， 而且 10 年年底的开发商疯狂拿地使得今年必然出现集中上市的现象，

25、而从供应 量走势上也充分体现出该现象，从 4 月份第二季度开始全市商品住宅供应量呈 现快速放量的态势，供应量持续攀升，并且就算已经进入传统销售淡季的年 底，供应量走势虽然有所下滑但是整体供应量依然维持在百万平 M 以上，明显 高于 10 年同期，市场活跃度依然表现突出。从另一方面也能看出，因为目前市 场政策面从紧的现象并未有明显松动，使得很多开发商对于明年市场走势并不 明朗，所以在传统的销售淡季也加大了推售力度，加快资金回拢，规避风险。全年各区商品住宅供应量分布情况商品住宅基本与商品房区域供应情况基本一致。作为全市楼盘项目最为集 中的两个大区，苏家屯区和铁西区分别以 19.3%和 18.6%稳

26、居全市各区供应量 的前两位，但是今年新行政区域划分将部分隶属于于洪区的项目划归皇姑区， 在一定程度上使得于洪区整体供应量有所减少而皇姑区供应量有所提升，但即 便如此，在城市外扩脚步加快的前提下，于洪区的整体供应量依然很强劲，并 且又具备一定的价格优势，所以整体供求两旺；和平区与浑南新区也是因为区 域板块 比如：和平区长白岛板块）本年度供应量放大使得区域整体成交量攀升 明显，沈河区和大东区因为新行政区域划分兼并不少东陵区项目，使得彼此间供应量此消彼长；剩余各区表现基本还是以能维持现有供求关系平衡为主。商品住宅供应套均面积分析从 2018 年全年的商品住宅供应套均面积走势来看，除了一季度因为整体供

27、 应量偏少且 4 月份大户型产品供应所占比重有所放大导致供应套均面积快速攀 升以外2 月份忽略不计），全年其他各月供应套均面积基本都维持在80-110平M 之间。刚性需求和改善型需求是目前沈城市场需求的主体，所以在户型选择 上还是以二室乃至小三室，面积段基本在 80-110平 M 的中小户型产品为主，在 目前沈城市场刚性和改善型需求为主不变的情况下，未来较长的一段时间内， 80-110平 M 的中小户型产品依然是市场供应的主体。/ 313.2.2. 商品住宅成交量分析2018 年全年沈阳市商品住宅共成交 1311.7万平，成交 146285 套数，成交 量整体呈逐月递增走势，持续到 10 月份

28、开始下滑，整体呈现较平稳的趋势，虽 然今年银行多次调高准备金率，对开发商资金链有所影响，但是作为二线城市 的沈阳，因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所以政策 出台初期影响更多体现在心态上并且从全年的政策影响上来看其明显存在滞后 性，在目前沈阳经济快速发展以及大沈阳经济区建设不断深入的前提下，沈阳 整体城市属性在逐步转变，其城市潜力无限放大，城市影响力也越加明显，在 这种良好的大环境氛围下，房地产市场的发展必然不会减弱，并且沈阳刚需为 主体的市场现状还将延续较长的一段时间，所以未来虽然国家在政策上对于房 地产市场打压依旧，但是对于现在的沈城市场来说，影响应该不会太大，预计 明年

29、成交量还是会保持目前的态势稳步前进。/ 313.2.3. 商品住宅供求关系分析2018年全年商品住宅供求比为 1：1.018，全年各月供求比在 0-1 之间上下 浮动。供求关系运行情况与商品房基本一致。上半年因为建设期、宏观新政影 响等因素使得 10 年年底导致的供不应求的局面有所缓和，下半年随着供应量与 成交量同时放大，供求关系基本较为平稳，其他各月供求关系运行情况波动不 大，市场整体供求关系较为平稳。3.2.4. 商品住宅成交套均面积分析从 2018 年全年的商品住宅成交套均面积走势来看，全年成交套均面积均维 持在 80-100 平 M 之间。国家今年取消了原有的多项购房优惠政策以及在宏观

30、 政策上大力调控楼市，使得沈阳这个以刚性需求以及改善型需求为主体的购房 者在户型面积选择上越加谨慎，特别是下半年关于 90 平 M 以上户型契税优惠/ 31的取消，使得购房者更加倾昧中小户型，特别是那些以二室乃至小三室为主， 面积区间在 100平 M 以下的户型市场整体呈现供求两旺的局面。3.2.5. 全年各区商品住宅成交情况分析商品住宅与商品房区域成交情况基本一致，本年度铁西、于洪、浑南新区位于全市各区商品住宅成交前三名，作为目前沈城楼盘最为集中，各种相关配套完善度高、客群认可度强的区域，特别是刚需为主的沈城楼市，这三个大区 已经成为购房需求的首选目标。剩余各区中，沈河区与大东区因为新行政区

31、域 划分兼并很多原东陵区住宅项目，所以成交量提升幅度较为明显。3.3. 别墅市场3.3.1. 全年别墅市场成交走势分析/ 31全年别墅市场成交 52.67万平 M，成交 1893 套，作为面向少数高端人群的别墅产品，虽然市场整体所占份额相对有限，但其产品整体市场运行的好坏却直接影响着高端市场整体的表现。从全年的别墅市场成交走势来看，目前市场整体运行情况良好，这种表现对于今年限购政策，银行准备金率上调的前提下 能达到以上的月均成交量再次证明沈城楼市良好的市场运行情况。3.3.2. 全年各别墅产品成交走势分析独栋产品成交走势分析全年独栋产品成交 28998.76平 M，成交 54 套。受国家政策面

32、影响，目前沈城的独栋产品已经越来越稀缺，所以很多有能力选择别墅产品的客群都将独栋产品作为首选目标，但是正是因为目前该类产品的稀缺导致目前产品总价持续攀升，使得绝大多数客群止步于高额的总价面前，虽然如此依然还是有少数有承受能力的客群选购该类产品，使得该类产品全年虽然波动较大，但是成交 情况整体表现较为稳健。/ 31全年类独栋产品成交 20404.92平 M，成交 70 套。因为国家对于独栋产品土地的控制使得目前独栋产品越来越稀缺总价持续高涨，这就使得很多偏好独 栋产品的客群无法满足需求，而类独栋产品就是在这样的环境下衍生的一种结 合独栋和联排一些特性的新品，但该类产品毕竟属于新鲜事物，从全年成交

33、走 势来看，各月成交都维持在 4000 平 M 以下，说明该类产品还是存在一定认可 过程。双拼产品成交走势分析全年双拼产品成交 109250.5平 M，成交 366 套。目前双拼产品面积供应明 显有瘦身的趋势，目前主力区间基本在 250-350 平 M 之间，对于那些需求独栋/ 31产品嫌总价过高而联排产品又多少有些不足的客群，总价相对适中的双拼产品也是一个很好的选择，所以从目前双拼产品走势来看基本处于稳步攀升期。联排产品成交走势分析别墅市场供应的主力军，一直以来以其经济实用、总价适中备受别墅客群的关 注，特别是那些经济实力相对有限，却又偏好别墅产品的客群，联排产品一直 以来是其实现别墅梦想的

34、不二选择，从全年的成交走势来看，在旺销期内成交 量有明显放大的趋势。叠拼产品成交走势分析/ 31全年叠拼产品成交 15802.12平 M，成交 76 套。全年叠拼产品成交波动偏 大，且月均成交面积都不高，全年单月成交面积最高也仅达到 2000 平 M 左 右，整体成交走势基本处于下降趋势内，叠拼产品档次感偏低、产品格局老 化、性价比不突出等因素都是导致叠拼产品越来越远离高端人士需求的口味。4.土地4.1. 土地供应全年土地供应分析 仅限市内十区）2009 年金融危机的影响渐渐退去，经济复苏，再加上公馆调控和地方利好政策的影响，房地产市场大力反弹，土地市场反映也强烈，使得09 年土地供应量大增。

35、进入 2018 年，国家收紧政策，对房地产市场的调控力度加大，一线城 市首当其冲，因此各大品牌开发商把目光投向二、三线城市， 10 年全国知名房 地产开发商纷纷进驻沈阳，土地供应量虽比 09 年下滑，但整年供应量仍处于较 高水平。 2018 年受 10 年大量开发商进驻沈阳等原因，环内土地供应相对局限 及国家收紧政策，对房地产市场调控力度再一次加大，影响了土地的供应数 量， 2018年土地供应 306宗，总占地 2031.7万平。土地供应走势分析/ 312018 年全年土地市场的供应量走势相对平稳，平均每两到三个月出现一次 集中供应的情况，但全年以工业用地用地的供应为主，居住用地的供应量很 少

36、，主要还是受 10 年土地供应量过大的影响。进入 11 年，房地产的优惠政策 和国家的利好调控都因到期而终止，而全国乃至沈阳的房地产市场却在飞速的 发展，国家为了规范和控制发展速度，颁布了一系列新的宏观调控，土地方面 则严厉打击囤地等现象以规范土地市场，整体来说 2018 年沈阳土地市场处于平 稳健康的发展中。各物业用途土地供应情况从各物业用途的供应情况来看， 2018 年居住用地的供应量有所上升，全年310 宗土地供应，所占比例为 30%。工业用地所占比例上升，全年土地供应主 要以工业用地为主，共 540 宗土地，所占比例为 53%，占整体的一半以上。商 业用地比例为 16%各区域土地供应情

37、况/ 312018 年土地供应量主要来自铁西区，这个区的供应量主要以工业用地为 主，铁西区的比例最大，为 42%超过了整体的三分之一，铁西区地幅辽阔，土 地资源相对丰富，而其他各区所占比例比例都较少，沈北新区占18%，浑南新区占 15%，于洪区 10%，其他区域均不到 10%。 土地供应面积结构分析从供应面积来看， 1-5 万平 M 的中小型地块为供应面积的主导，所占比例 为 43%，接近整体的一半，另外 1 万平 M 以下的地块供应比例占 26%，10 万 平 M 的供应地块仅为 12%，受规定限制，地块的面积不能过大，因此中型地块 的供应量较大，大面积地块多位于郊区，以工业用地居多4.2.

38、 土地成交全年土地成交分析 仅限市内十区）/ 312018 年土地成交量比去年的成交量有较大的上升，但 09 年的情况比较特 殊，从近几年走势来看， 10 年土地市场的成交量还是很可观的，全年成交土地 307宗，成交面积 1872.63万平。 2018年沈阳房地产市场发展相对，尽管国家不 断出台政策进行调控，但对二线城市的沈阳影响并不明显，因此也带动了土地 市场的发展。土地成交走势分析2018 年土地成交的走势相比 2018 年就平缓了很多，随着建筑成本的不断 上涨，宏观调控力度的不断加大，开发商拿地也越来越谨慎，今年几个大的知 名开发商进入沈阳房地产市场，拿地举动也相比较纷繁，而像金地，万科，保 利等在沈阳打拼多年的大开发商都进军新的区域，开辟新的高端居住群。整体 走势也说明沈阳的土地市场正处于健康平稳的发展中。居住用地成交走势/ 31居住用地的成交情况整体来看还是相对平稳的，每隔 1-2 个月就会出现了 一次高峰， 3月份沈阳全运村在浑南新区拿了 12块地， 9 月份城建地产和鹏欣 房地产在铁西区和浑南新区拿了 8和 6块地，因此总成交量较高。各物业用途土地成交量走势分析2018 年上半年工业和居住用地的波动相对明显，成交量主要是以工业用地 为主，居住用地波动也相对明显，进入下半年工业用地的成交量明显下滑，波 动