8203估价师协会网站cms案例分析

1、2009 年土地估价师实践考核材料：号：20065300365资格号：2007530016案例分析二项目名称公司抵押涉及的位于市碧鸡镇龙门村委会苏家村一宗面积为 4238.35 平方米（约 6.36 亩）商业用地土地使用权价格评估项目基本情况委估地块位于市碧鸡镇龙门村委会苏家村。区域老高海公路可至风景区，北面距离云南工业园区约 1.5 公里，距离公路约 3 公里，附近有森林公园、华亭寺、云南省药物研究所、碧鸡派出所、云南工业园区、杨家村、碧鸡关村、高跷村等多家、旅游景点及行政村，总体上看，区域度一般。根据2002 年市城市规划土地定级与基准地价技术确定为昆明市商业用地级。委估地块所在区域内基础

2、设施达到“五通一平”（通给水、排水、通电、通路、通讯及场地平整），委估区域位于西山脚，距离森林公园、滇池较近，环境、空气质量较好。为国有，公司于 2004 年 8 月 25 日以出让方式委估地块所取得该宗地的土地使用权，并持有昆国用（2005）第 1957 号国有土地使用权证，土地证载终止日期为 2054 年 8 月 25 日。截止评估基准日 2008 年 3 月 11 日，评估设定土地使用年限为商业用地最高出让年限 40 年减去已经使用的 3.58 年，剩余 36.42 年条件下的国有土地使用权价格。截止评估基准日，宗地未设定他项权利存在。估价难点1、据商业用地的特点及项目背景， 选择适宜的

3、估价方法。2、土地抵押价值评估的技术处理。3、基准地价系数修的运用难点。4、市场比较法运用难点及估价结果的确定。解决方法1、在签署评估委托协议前，详细了解委托方的基本情况，明确估价对象的范围，并就委托方提供的资料、如何协助工作等事项进行协商。2.应采用公开市场价值标准，遵循谨慎原则，出具客观的抵押评估结果。同时应在估价中说明未来市场变化风险和短期强制处分等对抵押价值的影响。3、选用适宜的估价方法。根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本近法、基准地价系数修等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目

4、的等，选择适当的估价方法。评估通过实地，认真分析收集到的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据地块现状等诸多，认为该区域在市城镇土地定级与基准地价测算范围之内，可以采用基准地价系数修进行评估；另外，待估宗地所在区域土地市场比较活跃，交易案例容易选取，可以采用市场比较发进行评估。4、根据 2008 年 9 月 1 日市资源局的市主城规划区土地级别与地价更新成果，确定委估商业用地的等级，得出相应的基准地价。基准地价定义为：在市主城规划区范围内，设定基准日为 2008 年 1 月 1 日，分别评估确定的相应用途法定最高年期土地使用权级别平均价格。商业用地按法定最高土地使用权年限40 年，在“六通

5、一平”（宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯、通气及宗地红线内场地平整）、最末一级“三通一平”（宗地红线外通路、通电、通水及宗地红线内场地平整）条件下，平均容积率为 2.5 的完整土地使用权平均价格，其它条件为宗地地价修正系数表公式为：宗地地价=基准地价中的“一般”条件。基准地价修期日修正系数土地使用年期修正系数容积率修正系数影响地价区域及个别修正系数之和开发程度修正系数。根据“商业用地宗地地价修正系数说明表”和“商业用地宗地地价修正系数表”部分，对照确定待估宗地条件的档次和各的修正值。5、上述两种方法测算出的结果差异不大，均有较大的度，从不同角度反映了估价对象的价格水平。但考虑到市场比较法测算出的结果具有较强的现实性，更能准确的反映出待估宗地当前的市场价值。因此，以市场法测算出的结果取 60%的权重，基准地价系数修正法的测算结果取 40%的权重，平均确定委估宗地的评估价值。评估启示1、基准地价是对各城镇各级土地或均质地域的商业、住宅、工业等不同土地利用类型的土地分别评估的一定时间内有限年期的土地使用权的平均价格。首先必须要弄清基准地价的概念及内涵 。当估价基准日距离基准地价基准日超过三年或者当评估地块所在区域市场价格与基准地价相差较大时，要慎用基准地价系数修。2、慎选估价方法，要依据估价对象的