土地增值税清算风险控制及案例分析

1、土地增值税清算风险控制及案例分析目录第一部分2011年土地增值税清算1第二部分拖延土地增值税清算的风险 第三部分土地增值税清算鼓励政策 第四部分土地增值税清算操作重点问题 第五部分案例解析第一部分2011年土地增值税清算一、国税发【2010】53号.为深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）精神， 促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局要求地方部门加强土地 增值税的征管工作。.各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发201010号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推

2、动 本地区清算工作。.通知中要求，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，推动本地区清算 工作。当时，国税总局要求各地要在2010年6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点 清算项目名单上报税务总局。完善土地增值税预征和清算制度梳理、统计达到清算条件的项目从严、从高确定核定征收率推进本地区土地增值税清算工作主要内容：v统计地区情况V选择性清算V重点稽查V全面清算有所侧重税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。但对于此次清算的抽查结果，国税总局 并没有公布最终的成果。二、京版细则“十五条”第三条加强税收征管实行差别化土地增值税预征率房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的

3、土地成本、建安成本和销售价格等报送 住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目 提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。第三条加强税收征管加强对土地增值税清算情况的监督和检查对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定 价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。2011年土地增值税清算工作对象达到土地增值税清算标准但不清算的目标明确三、小结.2010年至2011年，税务机关在土地增值税清算方面的工作逐渐开展。.通过2010年的清查，税务机关掌握了各地区的项目开发情况，为全面清算做好基础。.2011年，税务机关

4、将重点清算以往应清算而没有清算的项目。第二部分拖延土地增值税清算的风险一、清算条件二、普遍问题三、法律风险四、税务风险一、清算条件企业申请清算项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工项目的直接转让土地使用权的税务机关主动清算已竣工验收且符合销售比例预售三年未完成销售税务注销其他国税发2006187号国税发200991号二、普遍问题不符合清算条件预售后拖延项目工期保留一定比例开发产品消极处理拖延清算完成清算的房地产企业统计完成清算的项目不足三分之一未进行清算完成清算的项目不足三分之一已清算 这些手段可能确实能够实现延缓清算的目的，但是由此可能会影响企业的经营，甚至可能产 生法律和税务上的风险。评价

5、三、法律风险项目公司难以注销项目公司难以转让债权债务关系无法清理合同履行受阻刑事责任风险一般的经营模式母公司母公司项目公司项目公司AA项目公司项目公司BB项目项目AA项目项目BB1、项目公司难以注销拖延清算的结果母公司母公司项目公司项目公司AA项目公司项目公司BB项目项目AA项目项目BB项目公司越来越多项目公司越来越多未进行清算无法注销税收征管法第十六条规定：企业在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。税收征收管理法实施细则纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、 滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。开发资质管理混乱欠税可能项目公司无法转让3、项目公司难以转让从

6、购买方角度分析增加调查成本代为受过重新设立经营成本高成本更少另一方面加剧了恶性循环，项目公司越来越多。3、债权债务关系无法清理项目公司债务人债权人母公司股东.项目公司在完成项目后，其母公司（或股东）一般很少对其进行管理，而由于没有注销所 以一直存续。由于管理上的疏忽，项目公司之前的债权债务关系没有理清。可能导致欠债时 间过长，债权人提起诉讼；或债权过了时效无法追偿。.此外，还可能母公司（或股东）在项目公司上的原始投资无法收回。拖延工期集体诉讼预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间4、合同履行受阻合同违约项目延期不仅仅造成个别违约

7、，而是开发项目整体违约项目延期不仅仅造成个别违约，而是开发项目整体违约.一些企业通过不合法途径，在没有完成税务清算的情况下，注销了项目公司工商。.特别是部分合作开发项目，房产公司也系临时组建，企业账目较为混乱，不少项目建成后 公司立即注销，投资者分钱走人。注销未清算项目涉嫌逃税5、刑事责任风险.即使没有以上违法行为，房地产企业以消极方式拖延土地增值税清算时间，在客观上实现 了少纳税款或延迟缴纳税款，违反了税法规定，存在不按规定履行纳税义务、甚至偷逃税款 的情形。一旦涉及于此，相关负责人（法人代表、财务或税务负责人等）有可能涉及刑事责 任。四、税务风险开发成本难以控制税收负担可能加重政策变化难以

8、预料税务稽查风险预售收入银行贷款项目B项目C预售收入银行贷款滚动开发操作模式1、开发成本难以控制影响开发成本的因素资金回收速度贷款利息保留销售利息高回收慢完成销售开发成本高保留产品利润高开发成本小利润低拖延清算导致利润降低如果房地产企业保留部分开发产品保留的产品增值开发成本不变增值额增加2、税收负担可能加重有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上。土地增值税增多适用税率变化政策变化难以预料土地增值税清算管理规程（国税发（2009） 91号）中列举了税务机关主动清算的条件， 由于房地产企业的消极拖延，没有符合清算的条件。今年来房地产调控越来越强势，不排除提高主动清算条件的可能。届

9、时，税务机关主动清算 可能带来的处罚和土地增值额过大带来的沉重负担，都会对企业造成不良影响。4、税务稽查风险（1）政策变化导致税务稽查由于税收政策的变化，原本不需要进行清算的项目被强制清算。强制清算可能会带来其它的 税务风险。比如税务机关从一个项目出发，追查以往企业的各个项目，那么企业出现税务风 险的几率就会加大。（2）由于长时间不清算，可能导致税务机关重点关注从2010年开始，税务机关加强了地区 的开发项目的监管力度，对各项目的开发进展都将会有较清楚的了解。如果开发企业故意拖 延清算时间，一旦被税务机关得知，那么企业面临的就会是核定清算，而且可能从高适用税 率。提示房地产企业应当正视拖延土地

10、增值税清算带来的法律及税务上的风险，及时进行土地增值税 清算。第三部分土地增值税清算鼓励政策一、政策背景二、国家税务总局2010年第29号公告三、政策适用理解四、建议土地增值税企业所得税巳一巳一差异 差异差异二差异二以企业年度收入为基础土地增值税只有实际扣缴后才能在计算所得税前扣除.项目可能持续好几个年度.前期预征率较低房地产开发项目为清算单位预征符合条件后进行清算一、政策出台原因公司存续期间纳税情况项目前期企业所得税预征土地增值税款公司注销企业所得税土地增值税款清算房地产企业税负分析预售收入大预征税率低没有收入或少清算税率高前期注销所得税款多清算税款数额大政策出台前的实际做法企业所得税法不允

11、许当年亏损转回至以前年度用以调减以前年度应纳税所得额部分房地产企业需要与主管税务机关特别协商以解决该问题耗时较长直接导致项目公司清算数量减少清算：亏损不能弥补不清算：减少清算税额导致的结果二、国家税务总局2010年第29号公告2010年12月24日国家税务总局发布关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税 务总局2010年第29号公告）。明确了房地产开发企业注销前由于开发项目土地增值税清算 税款而导致多缴的企业所得税可以办理退税。必要条件排除条件注销当年汇算清缴出现亏损土地增值税清算当年未出现亏损亏损已弥补完毕三、政策适用理解开发各年度应分摊土地增值税的计算各年度应分摊的土地

12、增值税=土地增值税总额（项目 年度销售收入：整个项目销售收入总额）开发各年度退税或补税额的计算29号文采用追溯调整法重新计算开发各年度应纳税所得额即项目开发各年度应分摊的土地 增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税。 追溯分摊法1、项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属 于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度 应退的企业所得税税款；2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后 年度的应纳税所得额。3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于

13、按照上述方法进行土地增值税分摊调整后， 导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税四、建议.2011年税务机关将全面清查符合清算条件但未进行清算的项目，因此不进行清算的企业可 能会有风险。.现时，相关部门为了鼓励企业进行土地增值税清算，出台了29号文，实际减轻清算企业的 税负。.因此，还有没有进行清算的企业应尽早进行清算，最大限度获取税收利益。第四部分土地增值税清算操作重点问题二、合同管理三、项目收入一、凭证管理四、扣除项目五、清算时限扣除项目需要取得合法有效的有效凭证国税发【2006】187号除另有规定外，扣除取得土地使用

14、权所支付的金额、房地产开发成本、 费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 一、凭证管理国税发2007132号第二十九条规定，审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合 下列规定，并确认扣除项目的具体金额：（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照 规定合理分摊。（1）纳税人支付商品房开发项目工程进度款时，没有向施工单位索取建筑业发票。施工单 位以降低价款为条件，不开具发票。（2）纳税人接受施工单位以两票方式结算工程款，即施工单位凭购买建筑材料的发票收

15、取 等额的工程款，工程造价与购买建筑材料款的差额部分，由施工单位开具建筑业发票收取。1、房地产企业一般问题2、票据类型根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：1、如果对方单位是经营性企业（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就 必须提供税务局监制的发票。2、如果对方是行政机关（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消 防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。3、如果是征地及拆迁补偿费用，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应 具备对方单位或个人签章要件。4、对于其他的白条和收据不能作为确定支出及扣除项目的凭证。.（1）凭证不符合要

16、求可能导致被核定扣除.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造 价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开 发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3、凭证不符的结果.（2）凭证不符合要求致使财务费用无法据实扣除.在土地增值税扣除项目中，开发费用如何计扣，是按利息加开发成本的5%，还是按开发成 本的10%，主要在于财务费用的利息支出能否提供金融机构证明并按开发项目计算分摊，其 与企业所得税的期间费用税前扣

17、除是有区别的，它不能够计入开发成本，更不能作为财政部 规定的其他扣除项目加计20%的扣除基数，只能计入开发费用。.（3）凭证管理部规范可能导致税务机关介入.土地增值税清算管理规程.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发 票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。.一是企业在土地的取得环节应有国土等相关部门的合法凭据，并缴纳了相关的耕地占用税 或契税；.二是企业支付拆迁补偿费时应将拆迁明细表（包括拆迁面积、户数、拆迁费用）等相关资 料报税务机关备案，帐、表、册、收据是否一致。同时，企业为取得土地使用权而支付的这 部分拆迁费用应到主管税务机关申报缴纳了契

18、税；4、凭证管理关注点.三是企业支付建筑安装工程款时应代扣代缴相关建安营业税收，并取得税务机关开具的建 筑业统一发票。.四是企业列支前期工程费、基础设施费、公共配套费及开发间接费时是否真实发生的，是 否以真实合法有效凭据入帐，不得预提开发间接费用；.五是企业列支开发费用利息时，是否将此列入开发成本的开发间接费用科目，企业是否是 通过金融机构贷款，有无合法凭证，有无利息结算单，是否列支超过银行同期利息的数额。1、合同管理避免税务机关核定收入在审核转让房地产取得的收入时，相关部门将查看纳税人提供商品房购销合同内容，确定商 品房购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的

19、金额、 销售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入 确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。二、合同管理（2）合同管理有利于说明异常情况国税发2007132号第三十三条规定建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：（一）出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异 较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；3.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征

20、收方式、不同税率，不同时 段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。三、项目收入1、视同销售的确认房地产交易的视同销售业务，是会计上不作为经营收入，而从税法上应作为计税收入的纳税 调整事项。国税发2006187号文件中列举了六个视同销售的交易事项，包括：职工福利； 奖励；对外投资；分配给股东或投资人；抵偿债务;换取其他单位和个人的非货 币性资产。对于视同销售收入的审核，包括两个方面：一是视同销售的六项交易是否发生；二是已发生 的视同销售交易是否按税法规定计价。（1）视同销售的处理国税发2007132号第二十三条规定纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、 分

21、配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移 时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。（2）还建房的税务处理开发商将自己开发的产品抵顶工程款或采用拆迁还建方式对被拆迁人进行实物安置，虽然未 取得货币收入，但是按照税法的规定属于取得了其他形式的经济利益，也应该视同于取得了 货币收入缴纳土地增值税。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总

22、 局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条 第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。2、房地产转让收入的检查（1）对房地产销售合同的检查。在审核转让房地产取得的收入时，需要认真查看企业提供商品房购销合同内容，确定商品房 购销合同中取得收入的来源情况，是否包括货币以外的经济收益，并按合同记载的金额、销 售面积汇总后与清算面积和收入进行核对，确定土地增值税计税收入。（2）对相关经济利益的检查。在确定收入时重点检查企业相关的经济收益是否全部结转在收入里面。同时还应注意企业相 关的帐务处理，防止收入确定的遗漏。应特别关注往来帐以及“

23、营业外支出、固定资产清理、 资本公积、待处理财产损益”等科目，避免被查出以房抵债、以房屋进行交换其他资源等。3、对代收费用的检查。应检查政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购 买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是 在房价之外单独收取的，（如：计入“其他应付款”科目的）可以不作为转让房地产的收入。 国税发2007132号第二十五条规定对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各 项费用，应区分不同情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入 计税。实际支付的代收费

24、用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除 的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在 计算增值额时不允许扣除代收费用。四、扣除项目1、核查的内容具体包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。2、核查方式（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，

25、是否按照 规定合理分摊。（三）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预 售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据 相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。如果上述性质相同的三类面积所获取的各项证据发生冲突、不能相互印证时，应按照外部证 据比内部证据更可靠的原则，确认适当的面积。（1）成本分配的条件.土地价款及相关税费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配 套设施费、开发间接费.分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的。（2）共同成本的范围3、开发成本分配.（3）

26、分摊方式.1）占地面积法.已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。这一般适用土地成本的 分配。.2）建筑面积法.按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。这一般适用同一 项目不同类型的建筑成本分配。.3）直接成本法.按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。这一般适用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。.4）预算成本法.指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。这一般适 用财务费用的利息支出分配，特定建筑产品的成本支出分配。4、理清开发间接费用以及管理费用因为有时企业对成本或

27、费用把握不准，把应该计入管理费用的成本计入开发间接费用科目。 要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，查 看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，按其真实性进行调整。依据土地增值税暂行条例实施细则规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目 发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。房地产开发企业会计制度也做了相同的规定。但都没有进行完全列举，只能根据两者的 性质进行辨别。（1）开发间接费用应该算入成本。管理费用属于期间费用，在发生的当期就计入当期的损益。（2）两者发生来源不同。开发间接

28、费用是属于企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。管理费用是 指企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用。.5、四项费用的核查开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照中华人民共和国土地增值税暂行条例 和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中规定的房地产开发成本各项类别进行 对应，需要重点确认的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用这四项费 用，按实际发生额据实扣除。.如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，有下列情况之一的，税务机关可对所列四 项开发成本的扣除额，在土地增值税清算时采取按分类房产单位面积建安造价表核定扣 除额的方法。

29、-无法按清算要求提供开发成本核算资料的；-提供的开发成本资料不实的；-发现申报资料内容有问题的；-虚报房地产开发成本的；-清算项目中的“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”这四项费用， 每平方米建安成本扣除额，明显高于北京市地方税务局制定的分类房产单位面积建安造价 表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。.重点关注第五种情况，由于多数企业通过四费加大开发成本，因此，这些内容容易受到相 关部门的关注。五、清算期限.房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可采取核定征收其土地增值税：-一是依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；-二是擅自销毁账簿或者拒不提供

30、纳税资料的；-三是虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转 让收入或扣除项目金额的；-四是符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的；-五是申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税清算的期限：.国税发200991号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：-第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足 条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可 要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定

31、需要 进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日 内办理清算手续。-应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规 定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收 管理法有关规定处理。第五部分案例解析清算申请情况北京市某区某房地产开发有限公司投资建设的“A小区”项目，在XXXX年X月，向主管地 方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务机关对该公司所提供的有关清算项目资料 进行了验收，特别是对土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告）中内容和格式 进行了重点查验后，同意“A小区”项目办理土地

32、增值税清算手续。一、纳税主体的确认某房地产开发有限公司是A小区项目的开发商，是该项目的土地增值税纳税主体。证明资 料如下：.经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目，座落于 某区XX号，规划批准总占地面积80 000平方米。.某房地产开发有限公司在申请土地增值税清算之前，已经办理并持有“五证”。.某房地产开发有限公司在2003年3月曾到主管税务机关为该项目办理了土地增值税项目登 记手续。.某房地产开发有限公司发生了商品房开发销售行为，并取得了经营收入。“A小区”项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售。到2006 年7月，已销

33、售商品房面积占可销售总建筑面积的比例，已达到94%。二、清算单位的确认单位工程的构成情况根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200 000平方米，按用途划分，包 括以下各项单位工程：可售面积证书中批复商品房销售面积170 000平方米；其余不可出售 的自用办公、商业、车库等面积30 000平方米。另外还有配套设施面积12 000平方米。普通标准住宅的确认情况根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商 品住宅面积130 000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125 平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价

34、格12710.4 元，规划批复的项目容积率为2.5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120 000 平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。清算单位的确认“A小区”开发项目的主管税务所，是XXX税务所，该项目只有一个纳税地点。因此“A 小区” 土地增值税的清算单位可分为两类，：一是普通标准住宅，二是其他商品房。三、清算条件的确认取得预售许可证已满三年“A小区”于2003年5月开始对商品房进行预销售，到申请清算 之日，取得预售许可证已超过三年。项目全部竣工，已售面积超过可售总建筑面积的85%。竣工验收情况“A小区”项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工

35、程质量监督 总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。销售进度该项目已销售面积占可销售总建筑面积的比例为：160 000170000=94%。截止2006年5 月30日，可售面积中已出售面积为160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商 业用房15 000平方米、出售办公用房25 000平方米。剩余未销售面积10 000平方米中，已对外出租4 000平方米。四、取得收入情况说明房地产转让收入某房地产开发有限公司于2003年5月开始预销售“A小区”的房屋，截止到2006年5月 30日，共取得销售收入总额1 430 000 000元，总额全部为货币收入(人民币)。具体数据如 下：

36、出售住宅取得销售收入900 000 000元；出售商业用房取得销售收入255 000 000元；出售办公用房取得销售收入总额275 000 000元。商品房出租收入取得租金收入200 000元，不是转让收入，根据文件规定，该项收入不属于土地增值税的征 税范围。代收费用情况对于某房地产开发有限公司在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独 收取的，不包含在转让房地产的收入中。不属于土地增值税的征税范围。普通标准住宅收入的确认某房地产开发有限公司对出售的普通住宅，收入和扣除项目按规定 进行了单独核算。根据帐面记录，出售普通标准住宅取得收入900 000 000元。普通标准住宅占清税项

37、目面积的比例为120 000 :160 000=75%五、扣除项目情况说明.取得土地使用权所支付的总金额某房地产开发有限公司取得土地使用权所支付的总金额为453 200 000元。单位提供的“X X号土地出让合同”及京房地低字X号地价缴款证明，“A小区”项目已向北京市国有土地 资源和房屋管理局，交纳土地出让金440 000 000元，缴纳契税13 200 000元（不含公共配套 设施政府赠送的占地面积）。.本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为426 008 000元具体计算如下：计算公式：取得土地使用权支付的总金额X已销售面积：可销售总建筑面

38、积计算结果：453 200 000X160 000： 170 000=426 008 000 元；1、开发成本开发成本支出总金额经鉴证某房地产开发有限公司提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月 该项目工程成本为493,600,000元，具体数据如下：土地拆迁及补偿费：39,700，000元；前期工程费：115,070,700元；建筑安装工程费：290,000,000元；基础设施费：1,586,000元；公共配套设施费：27,942,700元；开发间接费：19，300，600元。（1） “四项成本”与建设工程造价定额标准对比情况“四项成本”总金额“四项成本”的总金额为425，9

39、57，300元，具体计算公式如下：“四项成本”的总金额=前期工程费115，070，700元+建筑安装工程费290，000. 000元+ 基础设施费1，586，000元+开发间接费19，300，600元本次扣除的“四项成本”金额根据纳税人提供的开发项目成本财务报表等资料，并按清税面积与可售总建筑面积配比分摊 后，确认的四项费用本次扣除金额为400,399,862元，未发现问题。具体公式如下：“四项成本”的总金额425，957，300元X94%=400,399,862元对比评价每平方米工程造价=“四项成本”总金额425,957,300元；总建筑面积200,000平方米通过对四项成本计算后，该项目四

40、项成本每平方米工程造价的金额为2129. 79元，不高于 分类房产单位面积建安造价表中公布的2006年“居住”（高层普通住宅一毛坯房）及“商 业”类每平方米建安造价金额。（开发成本具体内容、数据来源见鉴证报告相关表格。）(2)本次清税应扣除的房地产开发成本金额“A小区”项目，本次清税应扣除的房地产开发成本金额为463,984,000元。具体数据如下：分摊扣除金额计算过程为：土地拆迁及补偿费 39,700,000元+前期工程费 115,070,700元+建筑安装工程费 290,000,000 元 + 基础设施费 1,586,000 元 + 开发间接费 19, 300, 600 元=465, 65

41、7, 300 元。 具体计算如下：465,657,300 元 X 160,000170,000=437,717,862 元；公共配套设施费：27, 942, 700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用26,266,138 元，具体计算如下：27, 942, 700X 160,000 170,000=26,266,138 元计算本次允许扣除项目金额，可以采用上述的可售面积百分比法，也可以采用单位成本法.2、房地产开发费用及其他扣除项目房地产开发费用某房地产开发有限公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除 的金额为：(426,008,000+463,984,000) X

42、10%=88,999,200元与转让房地产有关的税金缴纳与 销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。房地产开发企业加计扣除房地产开发企业加计扣除为：(426,008,000+463,984,000) X 20%=177,998,400 元3、本次清算允许扣除项目的总金额本次清算允许扣除项目的总金额根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为：426,008,000+463,984,000+88,999,200+78,650,000+177,998,400 =1,235,639,600 元注意：公共配套设施用途公共配套设施面积12, 000

43、平方米，用途分别为：变电站和热力站 800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆 4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。六、纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。普通标准住宅计算过 程。出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000160,000=75%扣除项目金额=1,235,639,600 X 75%=926,729,700 元增值额=900,000, 000 926,729,700=-26,729,700 元造成负数的原因是因为存在加计扣除20%的因素，增值额的绝对值占普通标准住宅收入金额 的百分比为2.97%。如果没有加计扣除因素，增值额不可能为负数。该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20%,应免征土地增值税。 其他商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000 : 160,000=25%扣除项目金额=1,235,639,600X 25%=308,909,900 元增值额=530,000,000308,909,900=221,090,100 元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为221,0