8203估价师协会网站cms案例分析

1、克山县资源局拟出让政和小区国有商业、住宅综合楼用地项目价格评估案例分析克山县金地地价评估公司本案例就某一商业、住宅综合楼用地地块进行了分析，分析主要从估价的估价项目的背景、估价工作中的主要难点和解决方法、启示几个方面进行了介绍和分析。一、估价项目的背景克山县出让。该待资源局拟将政和小区的一宗国有商业、住宅综合用地土地使用权地位于克山县克山镇四街一委，土地总面积为 3276.69 m2，宗地四至为东至克山县地税局、南至居民区、西至巷道、北至东直大街一段。至估价时点，该宗地为空地。待地实际开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、供暖）及宗地红线内三通（通路、通电、通讯）和宗地红

2、线内场地平整。现状为空地，规划用途为商业、住宅综合用地，实际容积率为 0，规划商业部分容积率为 1.00、住宅部分容积率为 2.10。本次评估设定待地开发程度为宗地红线外六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、供暖）及宗地红线内场地平整，设定估价基准日为 2007 年 6 月6 日。其业部分设定用途为商业用地，设定容积率为 1.00 ，设定土地使用年期为 40 年的国有商业用地的土地使用权价格；住宅部分设定用途为住宅用地，设定容积率为 2.10，设定土地使用年期为 40 年的国有住宅用地的土地使用权价格。二、估价工作中的主要难点和解决办法1、主要难点对待地所处区域进行了，搜集了该区域规划相关资

3、料、房地产开发和租售资料作为本次估价的依据。由于待地估价带来了以下难点：地土地用途具有多样性，给土（1）关于待地商业部分和住宅部分土地面积的分摊问题；估价方法的选择；综合用地价格的计算方法；基准地价系数修剩余法的应用；地价的确定。2、解决方法（1）估价方法的选择的应用；待地是商业和住宅混合的综合用地。一般情况下，综合用地宜采用基准地价系数修、剩余法、市场比较法及收益还原法估价。根据委托方克山县资源局提供的国有土地使用权证、建设项目选址意见书等相关资料，以及克山县城镇土地定级和基准地价测算技术、我方调查及掌握的市场情况等相关资料，确定待和剩余法两种方法进行评估。地的土地估价采用基准地价系数修待地

4、位于街东直大街一段，处于基准地价覆盖范围内，故采用基准地价系数修由于待进行评估。地将得到最有效利用，且所在区域类似待地地上建筑物的交易案例较多，能够比较容易测算待宜选用剩余法评估。地地上建筑物的不动产总价，故比较适（2）计算商业用地和住宅用地的分摊面积本次综合用地土地价格的评估，土地使用权面积为 3276.69m2。根据建设项目选址意见书和相关规划资料，该宗地用途为住宅和商业综合用地，总建筑面积 6510.08 m2。根据克山县资源局的意见及相关规划资料，商业部分的土地面积即该综合楼的一层建筑面积；根据克山县政和小区建设用地现状勘测定界图和克山县政和小区经济适用住宅楼可行性的，该综合楼共六层，

5、假设六层建筑面积为均相等，即：一层的建筑面积为 918.9 m2。住宅部分的土地面积为 2357.1 m2。（3）综合用地价格的计算先分别评估出商业和住宅用地的单价，再折算成综合用地价格。计算公式如下：待地综合地价=（商业用地部分地价商业用地部分的土地面积+住宅用地部分地价住宅用地部分的土地面积）/待地总占地面积（4）基准地价系数修基准地价系数修是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按照替代原则，就待地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取响应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待地在估价期日价格的方法。基准地价系数修的公式为：土地价格=待地所在

6、区域的级别基准地价（1+影响地价区域及个别修正系数之和）期日修正系数土地使用年期修正系数容积率修正系数开发程度修正确定待地的土地级别及基准地价地土地级别为一级，商业用地基准地价为 251.80 元m2，住宅用地待基准地价 126.00 元m2。商业用地部分：考虑区域及个别值。修正系数同时也要注意开发程度修正住宅用地部分：不仅考虑区域及个别修正系数和开发程度修正值，重点对土地使用年期进行修正，因为设定住宅用地使用年限为 40 年。（5）剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价

7、格的方法。剩余法的公式为：总地价=不动产总价开发成本投资利息投资利润销售税费确定不动产总价根据委托方提供的资料，目前齐齐哈尔市同类地区、同类物业、用途相近、结构相似、装修档次相近、土地使用年期为 40 年的商业用途的售价水平和住宅物业的售价水平，据此确定待 地上商业用房地产市场售价 2500 元/m2，住宅房地产市场售价 1800 元/m2 标准分别计算商业部分和住宅部分不动产总价确定各项成本费用和利润：住宅部分：房屋建筑费及专业费用取 740 元/m2；取房屋建筑费及专业费用的 5%；年利息 7.47%；投资利润为 25%；销售税费为不动产总价的 17.45%。商业部分：房屋建筑费及专业费用

8、取 740 元/m2；取房屋建筑费及专业费用的 3%；年利息 7.47%；投资利润为 15%；销售税费为不动产总价的 12%。经过计算分别得出商业用地部分单价和住宅用地部分单价（6）地价的确定商业、住宅部分单价的确定两种评估方法得出的商业、住宅部分的价格差距不大，说明两种方法均适合待地。确定采用算数平均数作为待地商业、住宅用地部分的最终地价。待待地综合地价的确定地综合地价=（商业用地部分地价商业用地部分的土地面积+住宅用地部分（元/m2）地价住宅用地部分的土地面积）/待地总占地面积=241综合用地总地价=78.90 万元三、案例带来的一点启示待地为住宅和商业混合的综合用地，用途较为特殊，通过对

9、本项目的评估，得到如下启示：1、估价基本事项的确定对整个评估工作流程起到的作用。评估结果的准确与否，取决于估价对象的估价目的、估价时点等基本事项。如在未明确估价基本事项的前提下开展工作，将会有很大的盲目性，会导致价值定义参数选择有误或有偏差等情况，严重的可能导致估价结果无效。，2、在进行商住综合用地评估时，可采用如下评估思路：以地面地价为基础，在容积率等修正系数的控制下，分别求出住宅部分和商业部分用地的单价，再按一定原则分摊土地利用面积，以不同类型的土地单价乘以相应分摊的土地面积，加和求得总地价。用总地价除以总占地面积即为综合用地单价。3、基准地价系数修是工作中常用的土地估价方法之一，但是基准地价系数修只适用于已有基准地价成果的地区。在实际评估工作中，要注意把握以下两点：（1）要准确把握基准地价内涵及修正体系，明确待及土地开发程度等差异。地所处的土地级别（2）同一块土地不同用途，个别数要分别调整。系数、年限修正系数、容积率修正系4、采用剩余法进行评估时，为保证其结果的可靠性，要注意把握以下几点：（1）根据土地估价的最有效使用原则和合法原确确定土地最佳利用方式。在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途