上海房地产市场调研报告

1、上海房地产市场调研报告建设银行上海分行2002/1目前，上海房地产市场就市场容量而言是中国城市中最大的市场研。究上海房地产市场的进展现状及前景，不管关于上海、关于中国城市及房地产的进展，都具有重要的意义。20世纪90年代的上海房地产市场，走过了以繁荣为要紧特点的路程。当前中国面临着加入WTO后进一步融入全世界经济格局的机缘与挑战。中央政府把上海的进展定位于“国际经济中心城市”、“国际经济、贸易、金融和航运中心”，与20世纪90年代的“一个龙头、四个中心”相较，有了重大的转变。上海房地产市场的进展值得咱们专门关注。第一部份上海房地产市场的历史回忆上海曾经是一个房地产市场相当发达的城市。解放后，随

2、着房地产纳入打算经济而慢慢萎缩，寂静了30年。1978年，中国开始了经济改革和对外开放，上海的房地产市场慢慢苏醒，不断进展，大致经历了苏醒、缓慢进展、超常进展和调整四个时期。一、苏醒时期（19781985年）在改革开放和以经济建设为中心的政策背景下上，海房地产市场的苏醒有两方面条件。第一，改变住房长期严峻欠缺是上海房地产业进展的内在要求。作为一个人口众多的大城市，上海的住房一直比较紧张。1949年以后，尤其是1956年以后，在打算经济体制的操纵下，住房作为一种福利由国家统一投资、统一建设、统一分派和近乎无偿利用，使住房生产的正常循环受到破坏，再投入困难。同时在重生产轻生活思想阻碍下致使的对住房

3、问题的轻忽，使得上海的住房长期严峻紧缺。至改革开放初期，住房问题已成为上海第一大社会问题（1978年，上海市区人均居住面积仅为平方米。）为了改变这一状况，1979年，上海市政府提出了实行国家统建和企业自建相结合的方针，企业建房踊跃性被调动起来，在上海掀起了一轮住宅建设的热潮。到1985年，市区住宅建筑面积达到了万平方米，比1978年增加了50以上，人均居住面积也达到了平方米。这一轮住宅建设，尽管仍是非市场化的，却是一个历史性的预演，为往后上海房地产市场的大进展提供了积存知识和人材储蓄的机遇。第二，房地产经济理论的争鸣，为房地产市场的苏醒制造了舆论环境。70年代末、80年代初，邓小平发表了两次关

4、于房地产和住房制度改革的意见，理论界开始对房地产经济进行全面的反思和探讨。通过量年讨论，终于关于住房的商品属性和城市土地的经济属性取得了共识这。些功效，从理论和思想上为上海房地产市场的进展奠定了基础。上海房地产市场苏醒的第一个标志是成立了开发能够用于市场销售衡宇的上海中华企业公司和上海工商业者爱国建设公司。1984年，爱建公司建设的“爱建公寓”在香港上市，半月内销售一空；另一个标志是开始试行新建住房按土建本钱由政府、单位和个人各负担三分之一，出售给个人的“三三制售房”。该方式尽管由于各类缘故没有取得普遍推行，但它成为上海住房制度改革中住房商品化的第一次尝试。尽管上海房地产市场的苏醒相当有限，仅

5、仅处于萌芽状态，但上海房地产市场就此起步。二、缓慢进展时期（1986-1991年）1986年，中国初步确立了社会主义商品经济理论“。房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部份”的观点取得了确认，从而极大地推动了市场机制在房地产领域的进展。上海房地产市场在1986-1991年间取得了缓慢的可是实质性的进展。经营性的房地产开发公司开始起步。到1991年末，上海共有房地产开发公司94家，其中，中资公司72家，中外合伙和外商独资企业22家，共计自有资金235亿元，从业人员近6000人。房地产投资规模迅速扩大。19861989年实际完成投资亿元，1990年、1991年为亿元和亿元。19861991年，上

6、海商品房完工面积为万平方米，内销商品住宅销售面积为万平方米。土地利用制度开始了商品化改革。1986年起，向中外合伙经营企业征收土地利用费,1987年开始实施土地利用权有偿转让。1988年上海通过国际招标，由日本孙氏企业以2800万美元的出让金，取得虹桥经济技术开发区第26号地块万平方米50年的利用权，拉开了上海对外资土地批租的序幕。到1991年末,上海共对外出让土地利用权12幅,计980万平方米,土地出让金总收入约8474万美元和亿元人民币。行政性的房地产中介机构诞生。与房地产投资、开发规模不断扩大相适应，房地产中介机构在政府鼓舞下开始显现。1987年，上海市房地产交易所成立。1988年9月，

7、依照“政企分开”的原那么，从交易所分离成立了上海市房地产交易市场。尔后，各区县也接踵成立了区县级交易市场。这一时期上海房地产市场的进展，尽管比较缓慢，可是通过这一时期的进展，市场形态初步组成。三、超常进展时期（1992-1994年）1992年，邓小平同志南方谈话后，上海和全国国民经济显现了高速增加，引发了一轮房地产进展高潮。一是土地利用制度改革全面推行，土地利用权大规模进入市场。1992年上海对外批租土地194幅，占地面积1983万平方米；1993年对外出让土地244幅，占地面积达万平方米；1994年对外出让452幅，占地万平方米。1995年1月1日起，上海市全面对商业等6类内资项目用地实行土

8、地利用权有偿出让，标志着上海土地利用制度改革全面推行。昔时，上海就向内资有偿出让168幅地块，面积万平方米。二是房地产企业数量迅速扩张。1992年上海各类房地产企业数猛增到849家，1993年又增至1425家。1994年超过两千大关，达到2081家。三是房地产投资成倍增加。1992年完成投资亿元，1993年迅速增加到亿元，1994年更是增加到了亿元。四是商品房开发和完工面积直线上升。1992年上海房地产施工面积万平方米，完工面积万平方米；1993年施工面积达到1521万平方米，完工面积320万平方米，1994年施工、完工面积别离为万平方米和万平方米。最后，伴随着投资和开发的高潮，房地产经纪、咨

9、询、物业治理、评估等全业大量显现。1992年7月上海第一家房地产经纪企业上海威得利房产咨询公司成立。到年末，经房管部门和工商记录批准成立的房地产经纪公司共12家，1993年起每一年新增超过300家；1991年11月，上海第一家专业物业公司沪港合伙的“上海安居乐物业治理公司”在上海古北新区诞生，随后中房上海公司等一大量内资开发公司接踵成立了物业公司；成立于1992年的上海市土地估价所是解放后最先显现的房地产估价机构。这种企业的产生，沟通了房地产再生产的各个环节，增进了房地产业的全面进展。四、调整回落时期（19951997年）19921994年间，上海房地产业经历了跳跃式的进展，尽管它为上海房地产

10、市场的进展打下了坚实的基础，但由于进展速度过快而产生了一些问题，从而引发了一轮调整。上海房地产市场的调整成效从1995年开始显现，要紧表现为：第一，土地利用权出让数量回落。1995年上海土地有偿出让共497幅，占地面积万平方米，别离是1994年的80和64，其中，外销地块258幅，万平方米，比1994年下降了43和59，内销地块（含外资内销）239幅，万平方米；1996年上海土地有偿出让共764幅，万平方米，与1995年相较，尽管地块幅数有所增加，但出让土地面积减少了10以上，其中，外销地块出面积减少了40，内销地块增加了1倍以上，达到537幅，土地面积也增加了近20；1997年土地出让的规模

11、有所上升。第二，房地产由供不该求转变成供过于求，商品房空置增加较快。19951997年三年，每一年上市供给的内销商品房别离为万平方米、万平方米和万平方米，平均每一年新增300400万平方米。上市的外销商品房从1992年的万平方米增至1997年的万平方米，增加了倍，外销商品房中综合办公楼占主体，比例超过50。由于商品房供给急剧上升，房价居高不下，市场在短时间内难以消化，造成空置严峻。1995年上海商品房空置量达到万平方米，比1994年的万平方米增加了倍，1996年上升到万平方米，1997年末，达到969万平方米，供大于求的矛盾相当突出。与此同时，房地产企业数量仍有较快的增加，各类经纪、咨询、评估

12、、物业治理等企业迅速进展，使整个上海房地产市场在调整中朝着更理性、更市场化和更标准的方向进展。第二部份上海房地产市场的现状及特点一、上海房地产市场现时期的要紧特点1997年后，中国成功地实现了国民经济软着陆。为了维持国民经济持续增加，中央政府采取了踊跃财政政策，旨在通过增加投资拉动经济进展。同时把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的增加点和新的消费热点，并出台了一系列增进房地产市场进展的相关政策。上海房地产市场进入了稳步进展时期。市场需求增加较快第一,商品房销售增加迅速。995年，肖售面积仅万平方米。到1998年冲破1000万平方米，达万平方米，短短三年翻了一番。999年达万平方米。

13、2000年达到万平方米，估量2001年末将冲破2000万平方米。第二，二手房（存量房）生意大幅度上升，速度大大超过新房市场。1995年二手房交易面积仅为万平方米仅过四年1999年达到511万平方米，2000年达到779万平方米，估量2001年将达到1300万平方米，增加率达%（见表1）。表1上海商品房销售面积与存量房生意面积情形比较年份商品房销售面积（万平方米）比上年增长幅度（）存量房买卖面积（万平方米）比上年增长幅度（）存量房买卖与商品房销售面积之比1995567.6660.8791.6610.111996573.501.0382.2935.1910.141997686.4519.69162

14、.4097.3510.2419981150.7767.64315.2394.1110.2719991328.6715.46510.8462.0510.3820001557.8717.25778.5252.401:0.5资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册三是租赁市场迅速崛起。1998年已发证记录的衡宇租赁面积为万平方米，1999年达万平方米,2000年达到万平方米。近几年上海房地产市场需求迅速增加的要紧缘故是：（1）上海经济进展水平。2000年上海人均GDP已冲破4180美元。依照世界银行1998年的分类：上海已达到中等收入水平，其经济进展特点之一确实是汽车、不动产

15、等大宗耐用消费品开始进入家庭。上海房地产市场的需求，确实是在此背景下取得迅速进展的。（2）城市旧区改造和动拆迁拉动商品房销售。90年代以来，为了改善城市基础设施建设，优化城市环境，提高土地利用价值，改善居民居住条件，上海不断加大旧区改造力度。1995到2000年，全市拆迁旧房面积达2303万平方米，为过去50年拆除总面积的53%。而动拆迁又令人口导入区的房地产市场迅速进展。浦东、闵行、宝山、徐汇作为人口导入区，近两年来一直是上海房地产市场的热点区域。（3）上海市民改善居住条件愿望迫切。80年代初，上海人均居住面积仅4平方米多一点（折成建筑面积约7-8平方米），在全国各大城市中居后。改革开放以后

16、，上海市民的居住条件在不断改善，居住面积在不断扩大，但很难在短时间内取得全然性解决。到90年代中期，市民改善居住的愿望仍然强烈。（4）新政策不断制订推出，有力地支持了居民的住房消费热情。降低购买住宅的税费。自1996年开始，通过持续3次降税，居民购房契税负担由1996年以前的6下降到2000年的。1999年以后又实施了居民购买空置有年的住房，免去营业税、契税和交易手续费、衡宇租赁税减半、手续费下调的政策，使居民购房的交易本钱有较大的降低。用旧房市场推动新房需求。1996年率先实施许诺居民将从政府购买的旧公房提早上市，和利用权房能够上市置换、动迁货币化安置等，激活了旧住房市场，方便居民套现购新房

17、，有力地推动了新房市场。用所得税政策推动住房需求。1998年，对个人购买或差价换购商品住宅所支付的购房款，经核实后，五年内能够从个人所得税计征税基中扣除这一方法极大地鼓舞了中上收入群体的住房消费热情。用金融政策推动住房需求。从1997年开始，配合银行利率下降，多次下降居民购房公积金贷款和商业贷款利率。同时，降低住宅购买首付款比例（最少20）,延长买房抵押贷款还款年限（最长30年），保障了居民一的购房资金来源。截至2001年9月末，上海个人住房贷款余额达809亿元。1至9月的贷款新增额达亿元，同比多增亿元，比去年全年多增亿元;支持的购房面积达1887万平方米，按揭及公积金贷款户别离达万和万户。供

18、求关系慢慢趋于平稳供求关系的趋向平稳是通过供给的相对减少，需求的绝对增加来实现的。这能够集顶用商品房预售和销售两个指标予以说明：从预售情形来看，上海商品房批准预售面积呈明显下降趋势。从1997年的万平方米，下降至2000年的万平方米，减少万平方米，减幅达。与此相对应的已记录商品房预售面积呈大幅上升态势从，1997年的万平方米猛增至2000年的万平方米，增加万平方米，平均每一年增加，供求之比由1997年的：1下降至2000年的：1。从销售来看，需求的增幅超过供给的增幅，需求面积大幅上升。商品房批准销售面积从1997年的万平方米增加至2000年的万平方米，平均每年增加；商品房销售面积从1997年的

19、万平方米猛增至2000年的万平方米平均每一年增加供需之比由1997年的:1下降至:1尤其是1999年昔时商品住宅销售量与昔时完工量第一次实现大体平稳并消化部份空置商品房，从而使空置商品房大幅增加势头取得有效操纵（见表）表2上海市商品房供求平稳比较商品房竣工面积口商品房销售面积口商品房空置面积口商品房住宅空置面积单位：万平方米年份商品房竣工平均增长商品房销售平均增长商品房空平均增长商品房住宅空平均增长面积速度面积速度置面积速度置面积速度19971464.9621.18686.4519.69968.8053.80729.2143.7519981565.346.851150.7767.641238.

20、3327.82901.6223.6519991468.62-6.181328.6715.461297.344.77922.232.2920001643.6211.951557.8717.251250.30-3.61843.37-8.55资料来源：1998-2000年上海统计年鉴、2001上海统计手册为了实现上海房地产市场供求关系平稳，上海市采取了系列方法。要紧有：操纵土地出让。1997年开始停止了关于高级办公大楼、宾馆、饭馆的土地出让。操纵土地出让，为操纵房产供给过量（尤其是办公大楼、商场，）制造了全然条件。扩大住房市场销售对象。1996年，开放蓝印户口政策，许诺非上海市居民购买住宅，并给予上

21、海蓝印户口。以住房消费政策推动需求。一是实行内外销并轨，完全放开住房市场。1996年8月1日起，上海的内销商品房向全国开放，今年8月1日起本市实行内外销商品住房并轨政策，取消商品住房内外销之分，将住房的租售对象（包括赠与、互换、抵债等转让的受让对象）扩大至境内外的自然人、法人和其他组织，向全世界开放。这一新的举措极大地提高了海内外单位和个人在沪购房的踊跃性。据不完全统计2001年8月1日以来新增海外人士购买原内销商品住房1000余套；近三年来，外省市单位和个人在本市购房43567套，万平方米，其中申报蓝印户口已达29994人。二是取消流通限制，进一步盘活存量。随着住房制度改革的不断深化住房商品

22、化的观念慢慢深切人心，居民启动住房梯度消费的潜在需求量也取得快速增加。如1999年末出台内销商品住房归并政策，将居民通过各类渠道（市场和非市场化的）获取的住房能在一条“起跑线”上上市交易；2000年出台了个人购买的利用权房转为产权房的政策，使一部份居民的利用权住房能合法的上市；2001年内外销并轨政策，取消居民存量住房不能卖给境外对象的限制。目前上海的存量房交易量逐年大幅增加，1996年全市存量房交易仅82万平方米，2000年达到万平方米；2001年仅1-10月的交易量就达万平方米，同比新增；1996上海的新建商品房与存量房交易量之比为7:1,2000年为2:1,2001年前三个季度已达到1。

23、据统计，2001年上半年起上海的三分之一区县存量房的交易量（套数）已超过新建商品房的交易量。房地产价钱慢慢企稳上升上海房地产价钱与供求关系紧密相关。成立于1995年2月的中房上海指数从90年代上半期房地产业进展的顶峰开始滑坡。1995年2月至1999年2月，前24个月里中房上海指数从942点下滑至888点，总共下跌54点，跌幅；后24个月，中房上海指数下跌至713点，下跌175点，跌幅达。这显示供求矛盾在1997年和1998年有所扩大。要紧缘故是1997年下半年暴发的亚洲金融危机对上海房地市场产生庞大冲击。中房上海指数从1995年2月的942点到1999年10月的691点，历时56个月持续下跌

24、，累计跌幅达，自1999年11月开始止跌上升。1995年2000年中房上海指数走势图1700005150013001100900700城市指数住宅指数办公楼指数月iMLdy9t月*月L月c月*z!2月*月月iM月*月cQ9月iMQ9月*Q99-月Quoz月*QH0-1999年，上海房地产市场价钱开始筑底，并在年末显现止跌。2000年，中房上海指数开始显现缓慢上升。2001年中房上海指数迅速上升,至11月底升幅已达，表现出极为强劲的走势，上海房地产市场正步入一个全新的进展时期。住房消费效劳体系进一步完善目前上海在构筑住房消费效劳体系正处于加速构建当中。房地产增量市场：以“金丰易居”为代表的房地产

25、固定市场，在上海各个区域均有设置，初步实现居民购买新建商品房的一条龙效劳；房地产存量市场：上海已成立了覆盖全市的房地产置换连锁经营网，其载体主若是大型房地产中介企业，如“上房置换”有250多家连锁店、新澳300多家连锁店、智恒有80多家，极大地址便存量房的购销和互换；衡宇租赁市场：上海房地产经纪机构和运行机制不断完善。“租屋中心”、“网上衡宇租赁”、“存房中心”等专营衡宇租赁机构纷纷涌现，其中由上海衡宇置换公司在全市设立的“金丰易居，”在全市有250多个连锁店，并打算用35年时刻，在全国30至50个城市成立2000个网点。国外闻名的衡宇租赁公司并始进军上海租赁市场。日前，全世界房地产中介机构2

26、1世纪不动产宣布正式入驻上海，并打算用5年时刻在全国30个区域中进展2000家特许加盟店。网上房地产交易市场:上海市房地产交易中心已成立了“上海房地产网上交易中心”，并以其为主平台，推动房地产交易电子化、网络化进程。房地产信贷市场：上海各家银行住房消费信贷业务迅速进展，包括转按揭在内的新型信贷品种不断推出，同时房地产信贷证券化业务也即将启动。市场经营主体慢慢成熟上海房地产市场通过近10年的进展，市场经营主体已慢慢成熟，房地产开发、物业治理、咨询策划、中介代理、评估拍卖、会计审计都已形成必然规模，并各自显现一些代表性企业。房地产开发企业成为市场大军。到2000年末，上海共有房地产开发企业3410

27、多家，从业人员达8万之多。从1991年至2000年，由房地产开发企业开发的商品房销售平均每一年以以上速度递增。与此同时，以开发企业为主的上海房地产业增加值也迅速增加2000年达240亿，占全市GDP的比重由1991年的上升至，房地产开发企业为上海经济进展作出了重要的奉献。市场主体进一步标准。2000年，上海市通过清理整顿房地产企业，取消了937家房地产企业开发资质，使企业数量由换证前的4347家减至换证后的3410家。房地产经纪企业数量由3000家减至1262家。上海的房地产估价企业已按规定全面完成了脱钩改制任务，企业数由98家减至63家。同时企业运作行为不断标准。一是提高新建商品房预售标准，

28、目前上海实行多层衡宇结构封顶、高层衡宇施工至主体结构的三分之二方能预售的政策，有效地约束企业的不标准运作；二是出台了标准新建商品房预订行为的规定，杜绝企业无证预订预售、乱收、乱扣订金行为；三是全面推行示范合同，目前上海的示范合同已形成系列，覆盖新建商品房预（出）售、存量房生意衡宇租赁、房地产居间代理。上海地产中介效劳企业迅速壮大。上海从1992年7月诞生第一家房地产中介效劳企业。到2000年，已进展至近2000家。在此进程中，一些海外闻名公司纷纷抢滩上海，由此带动上海房地产中介效劳企业的进展。同时放开了对房地产估价的限制政策。2000年上海出台了关于新一轮旧区改造、土地利用内外销归并、衡宇市场

29、化动迁等一系列增进房地产进展的政策，充分拓展了房地产估价行业的进展空间。如从今年7月1日起用于商业、旅行、娱乐、金融、效劳业、商品房等项目的土地利用权出让，应当通过招标、拍卖方式进行；出让的价钱完全由市场决定，土地拍卖的参考底价由房地产估价机构评估。这一政策使得房地产估价行业开始涉足房地产一级市场在。这一领域里，估价机构除为政府部门提供土地定价的估价咨询效劳外还，能够为招标、拍卖的其他当事人提供土地地价的评估、咨询、策划等相关效劳。又如上海从2001年11月1日起，衡宇拆迁补偿开始实行市场化评估政策，改变了几十年来衡宇拆迁补偿只补偿建筑物残值的不合理规定这。不仅使得房地产估价业务量大幅增加，而

30、且使得房地产估价机构的独立、客观、公正的市场本质属性在衡宇拆迁活动中取得了表现。物业治理初步实现社会化、专业化、企业化。1991年11月，上海成立了第一家专业物业公司，到2000年，已进展到2000多家，治理的衡宇面积近2亿平方米。从而初步实现物业治理的社会化、专业化、企业化，并显现万科、中海等一批通过ISO-9002国际标准认证的物业治理品牌公司和一批治理规模在80万平方米建筑面积以上的优秀物业治理公司。个人购房己成为住宅市场主力军上海的住房市场从90年代的上半期，以单位购买为主，进展到90年代下半期的以个人为主。1995年时，个人购房仅占34%,至2000年，已经占，进展速度领先全国。（见

31、表4）表3上海个人购买商品住宅面积年份职工人均年工资（元）人均居住面积（平方米）个人购买商品住宅面积（万平方米）个人购买比例（）199592798172.6034.001996106638.7244.8346.321997114259.3402.8465.351998120599.7786.5973.8419991414710.91009.2581.1720001542011.41163.2293.60资料来源2000年上海统计年鉴2001上海统计手册上海个人购房比例大幅度上升的其缘故有三：一是如前所述，自996年始,上海市政府推出了一系列鼓舞住房消费的政策使大量一般市民进入了市场。二是199

32、8年中央决定开始实行住房分派货币化停止单位的实物分派。改变了市民的住房消费观念，进入市场购租住房。其中一大量年轻白领以全新的自住其力的消费观念引领了市场潮流三是90年代下半期以来，上海居民的收入持续增加而且消费品市场价钱稳固吃穿用比较宽裕，个人积存慢慢转向购租住房。房地产开发企业规模壮大通过量年市场选择，上海房地产市场显现了一批治理先进、营销手腕成熟、组织架构完善和注重品牌建设的房地产企业当前的市场和政策形势给这些房地产企业制造了新一轮进展良机为了适应进一步进展和国际化竞争的需要，这些企业不断向集团化和规模化进展。在一系列的兼并中、小型企业和联合建材生产、建筑施工等上下游企业和上市筹资等行为以

33、后上海房地产业将慢慢形成大型、特大型集团公司2000年，上海销售前100家企业（见附件一）的商品房销售面积达到万平方米，占全市商品房销售面积的，较1996年增加了万平方米，平均增速达到。其中前10家房地产开发企业的销售面积达到万平方米，较1996年增加了万平方米，平均增速达到。2000年上海商品房销售金额前100家开发企业（见附件二）的销售总额达到亿元，占全市商品房销售总额的。二、2001年上海市房地产市场的走势与特点本市房地产业进展迅速1-9月，全市实现国内生产总值亿元，比去年同期增加，而房地产业增加值增力加,远远超过GDP的增加。商品房新动工面积和商品房完工面积别离增加22%和34%,完成

34、土地开发面积增加。至L0月底，上海房地产业完成投资504亿元，同比新增20%,占全市固定资产投资的36%,估量全年房地产投资可达630亿元。商品住宅销售活跃，整体房价继续向上商品房预售维持全面增加势头。据统计,2001年19月与去年同期比较,预售面积增加%,达1288万平米,销售记录面积增加%,达1599万平方米。存量房交易量也达到1105万平方米。2001年中房上海指数走势图950900850800750700650600550500年月年4月年月T城市指数-住宅指数*一办公楼指数年年1月年I0月年I】月今年以来，上海房价头5个月升幅较缓，6、7月中上海指数别离大涨11点，89月升势趋缓。1

35、0月份，中房上海综合指数较上月猛升11点，显示目前的房价已上了一个台阶。第三季度平均成交价钱已达到212元/平方米。3000元/平方米以下的低价房，在市场上的销售总量也已经跌到20%以下。每平方米5000元左右的价钱成为上海市场的主力房价。前三季度，本市房地产价钱水平全面上升其中房地产销售价钱总水平比上年同期上涨%，房地产租赁价钱水平上涨%。截至9月份，本市住宅销售价钱水平同比上涨%。各类住宅上，除奢华住宅中的高级公寓销售价钱水平比上年同期下跌%外，其余全面上涨。上涨幅度最大的一般住宅中的多层住宅，比上年同期上涨;奢华住宅中的别墅上涨;般住宅中的高层住宅上涨；经济适用房上涨。商品房中的非住宅类

36、销售价钱水平也上涨了，其中写字楼上涨了，商业用房上涨了本市公有住宅销售价钱涨幅受国家2001年1月政策调价阻碍，目前平均销售价钱为L295元/平方米，同比上涨%。至9月底，本市房地产租赁价钱总水平比上年同期上涨%。其中公有住房租赁价钱水平比上年同期涨%，私有住房租赁价钱水平激涨%，办公用房租赁价钱水平同比上涨%。本市住宅预售价钱升势趋缓，地域差距有所加大今年前三个季度，上海新动工住宅面积达1260万平方米，同比猛增67%；估量今年商品住宅新动工面积可达1870万平方米，创1996年以来的新高；住宅完工面积可达1550万平方米，住宅供给量继续大幅爬升。新盘上市量的扩容，调整了供求关系，成为造成近

37、期住宅价钱升幅放缓的要紧缘故。据上海市房地产交易中心对12个市区的预售记录资料汇总统计，一季度，受商品住宅预售标准提高，时期性供给减少而市场需求持旺的阻碍，该季度住宅预售价钱指数为点，比上季度上升点。同时，受到高价位楼望交易面积增加的，该季度住宅平均成交价钱为每平方米4050元，比上季度3943元/平方米增加了107元，上升%。二季度，随着市场态势的进一步走强，住宅预售价钱指数比上一季度上升点。高价位楼盘的交易面积继续增加，推动了平均成交价钱进一步上升。三季度，市场通过前两个季度的强劲走势，开始了稳步伐整。下半年大量新楼盘进入预售时期，使上半年因政府提高商品房对不住标准而造成的预售楼盘临时“欠

38、缺”取得减缓，这直接体此刻价钱走势上，表现为价钱继续上涨，但涨幅趋缓明显低于前两个季度，说明市场在理性调整，供求趋于平稳。（见表五）表4本市前三季度住宅预售价钱、指数走势表时间交易楼盘（个）预售价格指数平均成交价（元/平方米）较上期增减（元/平方米）预售成交额前列地区一季度7313943+107长宁、普陀、浦东、徐汇、闵行二季度7254173+123浦东、长宁、闵行、普陀三季度8434212+39浦东、普陀、闵行、长宁从地域看，市中心区与外围区域房价差距有所拉大，高价位高品质楼盘已成为中心城区的主力楼盘，要紧集中于徐汇、静安、长宁、黄浦、卢湾及浦东小陆家嘴地域。三季度的均价升至5252元/平方

39、米，上升幅度达到。上海外环线之外区域一季度成交价为3025元/平方米，三季度为3023元/平方米，大体处于持平状态。（见表5）表5本市各区新楼盘预售价格水平单位：元/平方米地区黄浦静安徐汇卢湾长宁虹口普陀闸北浦东杨浦闵行宝山价格750067506050575056405240508045504000377037003150预售价格元/平方米预售价格元/平方米写字楼市场维持平稳升势，入住率进一步提高据统计，2000年上海写字楼整体租金上升了23，甲级写字楼的日均租金达到每平方米美元。2001年前三季度，上海写字楼租金价钱进一步上升，目前甲级写字楼的平均日租金已涨至每平方米美元，较去年年末上升16

40、%,全市甲级写字楼平均入住率上升至?5%。随着跨国公司对上海经济进展的信心的增强直接提升了对甲级写字楼的需求。目前全世界500强企业中，投资上海的已有279家。与此同时，本地企业对甲级写字楼需求旺盛。最近几年来上海企业综合实力提高大量上海企业纷纷通过扩租、搬迁等方式，寻求更为高级、宽松的办公环境。目前，上海企业在甲级写字楼客户中，已经占到了三分之一强。从地域来看，静安区南京西路、卢湾区淮海路、虹桥和浦东陆家嘴四大商务区占据了要紧需求市场。其中，以浦东写字楼租赁势头最旺。今年第三季度，陆家嘴地域写字楼的租售自用率已从年初矽0%,爬升至，日均租金价钱已从一季度的每平方米美元升至美元。第二，楼宇品质

41、也是阻碍写字楼身价的要紧因素。一些楼高、物业治理、利用率、通信设备等各方面均达到国际标准的智能化高级甲级写字楼尽,管已开出了日租金每平方米美元以上的高价,但始终维持100%的入住率。目前,写字楼的楼层面积以2000平方米左右最受欢迎。据预测,到2002年末,上海还将有大约60万平方米的甲级写字楼进入市场。三级市场规模迅速扩大目前本市商品房三级市场销量、房价均有上升，存量房交易量大幅度上升。今年1-9月，存量房交易比去年同期增加为万平方米，存量房交易量与新建商品房销售量的比例已达L：,其中住宅占74.1%。已售公房上市出售成交51156套，交易面积万平方米，占总存量交易面积的，比去年同期增加。上

42、市平均出售价为万元/套，平均出售单价为2574/平方米，比去年同期增加285元，平均建筑面积为平方米。已售公房上市出售的记录面积和单位上涨幅度已超过了商品房二级市场徐汇区存量房地产生意市场占有率从1997年的10%，上升到2001年的52%，（套数），成为上海房地产市场中第一个实现三级市场销量超过二级市场销量的地域其。中已售公房上市出售占主导地位。个人购买商品房比重继续爬升1-9月份，商品房销售记录中属个人购买137116套，占，比去年同期上升个百分点，预售中属个人购买104130套，占，比去年同期上升个百分点。今年前10个月，上海个人住房借款新增额为亿元，同比多增97亿元，同比增加54%，其

43、中商业银行个人住房按揭借款新增额为1亿元，占；个人住房借款的共计余额为830亿元，昔时累计借款额达390亿元。上海楼市对港澳台产生庞大吸引力目前，港台人士对上海高级楼盘的需求愈来愈大。今年8月1日，上海取消海外人士购房限制后，上海境外销售楼盘迅速增加。由于高级住宅吸纳量的增大，对拉高整体房价产生了必然的作用。据悉，上海已成为港澳台购房者在大陆置业的首选地。香港新意网资料显示，68的香港市民以为上海是最具投资价值的城市，部份市民更是斗胆估量，以后3年上海楼价将上升1至2成。目前，大约有3万香港人在沪居住或工作，而此刻香港人每一年购买的上海住宅仅100套左右，很小的比例意味着广漠的上升空间。上海的

44、房价与港澳台地域相较此刻大致只有本地的10-20%。与90年代初“上海房”引发的境外抢购热潮所不同的是，目前投资者的盲目性已大大降低其中大部份是熟悉上海市场注重投资升值回报投资者。香港等地按市的低迷使他们的注意力转向价钱相对较低的上海市场。据初步统计，二季度以来，上海到香港展现推销的楼盘有个，总面积近30万平方米，这些接盘多为港台。新加坡等地的房产巨头在沪开发的高级项目。8月底，香港某地产巨头在上海开发的首个豪宅项目，在香港以每平方米16000至18000元推出10个单位，结果一售而空。近期浦东汤臣高尔夫别墅6期34幢独立别墅，尽管最高价达到2000万人民币，但也销售一空；金桥云间绿地首批总价

45、400万元人民币一套的独立别墅销售不久仅剩3套；黄浦江沿岸世茂滨江花园和菊园吸引了大量“海外客。”多个上海楼盘香港、台湾、新加坡同时开盘。目前上海已初步形成三大要紧高级涉外房地产区域:浦东陆家嘴金融区、长宁古北新区和徐家汇地域，那个地址集中了大量原外销房和高级内销房项目，其中浦东销量占总量8%,长宁占24%,徐家汇占12%。上海房产市场向周边地域辐射“上海房”的买方市场不断向外延伸。今年以来,多批温州购房团接踵来沪购房。而上海房产代理商也借机在温州、宁波等地,为购房者办理“一条龙”购房手续,吸引了大量本地购房者。在上海各类人气旺盛的房展会上,来自外省市的“上海购房团”队伍正日趋庞大。静安区某楼

46、盘的销售头把“交椅”已被浙江购房者稳坐。据统计2000年外省市居民在上海用个人名义购买新建商品房的数量，已占到昔时个人购买新建商品房总量的10%左右，估量2001年那个比例会进一步上升。上海房地产市场吸引大量境外投资据统计，1992年，上海市外销房的总量只有万平方米，至2001年7月已拥有435万平方米。有91个国家和地域近万家企业在上海投资建设各类项目。投资者主若是来自美国、日本和港澳台地域的客商。如东方海外集团在投资开发三大“东方”系列高级住宅后，正考虑开发一批新的项目。汤臣集团那么进一步储蓄土地并定下以后10年进展打算。2001年7月，中信泰富在上海市中心最大的聚居老西门签下了首块万平方

47、米土地的建设项目合约。8月份，香港和记黄埔用亿元以蒙托亚（香港）的名义，从中华企业的控股子公司上海古集团）手中，买下上海古北新区地块面积约5万平方米，建造15万平方米的住宅楼和商住楼。和黄在上海已前后投资了梅龙镇广场、浦东的别墅，这是第一次真正进军中档的大型住宅。香港四大房地产商之一的新世界集团是在上海土地储蓄最多的香港房地产商，也是投入内地房地产业资金最多的香港房地产开发商估量以后三年，香港新世界集团属下的新世界中国地产将投入9个项目，累计投资总额达到80多亿人民币，另外，中远国际继香港丽园（项目分两期进展，兴修376个单位）以后，正在上海筹建第二个住宅进展项目其总投资额很多于亿元。嘉华国际

48、透露，目前有2-3个项目正在商洽中主若是内销住宅项目估量总投资额达20亿元30亿元人民币。10、浦东房地产市场领先全市今年1_9月/浦东商品房销售达万套/面积330万平方米/成交金额超过114亿元，同比别离增加42%、44%和32%。房价涨幅上，浦东居领先位置，上涨了10-20%。另外，浦东的写字楼也是人气鼎盛,平均出租率超过80%。三、对近期上海市商品房市场的预测尔后一段时刻，上海商品房价钱整体趋势是稳中有升，升势平缓地域及品质不同对房价的阻碍进一步加大尽管下半年上海房价上升势头明显放缓,但当前房价仍处于上升时期，整体上升趋势可不能改变当前制约房价大幅上升的最要紧因素是供求关系随着去年下半年

49、以来新楼盘的大量上市和新动工住宅面积的大量上升供，需矛盾将取得专门大程度的减缓。第四季度批准预售面积与已记录预售面积之比为1：，而前三季度二者之比为1：，显现了供大于求的现象，房价难有大涨的空间。另外购买力的限制也将从整体上操纵房价的迅速上升。2000年本市城市居民人都可支配收入为1171.01元，按家庭平均人口人计算2000年上海家庭年平均收入为32810元，假设以每套住房90平方米，2000内销售商品房平均成效价3500元/平方米计算，房价为30万元左右，是家庭年均收入的10倍左右，而据世界银行的数据硏究，住宅价钱一样就为家庭年收入的6倍。因此，上海房价的走势将是波浪式的，而非排浪式的，但

50、整体走势慢慢向上。估量以后三年上海房价每一年将有必然的幅度上升要紧缘故如下：1一级市场拉动。今年上半年全市房地产开发顶用于土地购买的费用为34亿元（人民币）与去年同期比较增力。目前上海房价整体水平并非高，但土地资源的稀缺性会显露出本钱和市场需求双双走高的趋势将推动房价稳步上升。今年上海平均房价上升达至IJ5-6%,虽高于银行利率，却低于上海市人均收入与GDP的升幅。2品质拉动。今年下半年新盘上市量创出新高，质量普遍提高，新楼盘的热销是以楼盘综合品质的升级换代为基础的，带动开发本钱刚性上扬。随着居住小区环境的优化，如绿化率标准由过去的15升至35，板式结构的改变，宽带进网，绿化植树，容积率下降，

51、采光、进深的增强等等均提升了小区及楼盘品质，新楼盘“含金量”高了，房价自然上升。另外，政府市政建设力度的增强，商品房预售标准的提高，也使开发本钱、财务本钱有所上升。3需求拉动。随着住房制度改革进一步深化，货币化分房方法不断取得落实，上海市民通过出售旧房再购买新居的愿望仍然强烈市区居民家庭在上世纪90年代还未取得改善，购房愿望超级强烈，只要经济条件具有，将当即付诸行动；另一些已初步改善住房居民随着质量更高的住宅不断涌现，将激发再次消费的欲望，而上海是住房抵押贷款和二手房交易制度的方便性、灵活性，为这种潜在需求提供了有利条件。4新一轮旧区改造。据预测，到2005年市区人均居住面积可望达到15平方米

52、，住房成套率将达到90%,同时，每一年将拆除200万平方米二级以下旧里建筑，郊区的城市化率也将达至IJ60%。大规模的城市基础设施建设，也将对本市住宅消费起到了踊跃拉动作用。000年以来，地铁二号线的正式通车、明珠线的试通车，和苏州河整治一期工程、延中绿地、太平桥绿地、黄兴绿地的建成，都对周边楼市的活跃产生了直接效应。环境优势和投资潜力成为上海房地产市场的要紧卖点，使有效需求的基础较为扎实。对境外购房者来讲,上海市的国际化进展和经济持续快速进展的背景将支撑房价走高,房产的投资潜力成为最大的吸引力；关于周边地域购房者来讲，以前到上海买房看中的第一要素往往是上海户口，而今购买上海房的要紧动因是国际

53、多数市的环境、教育水平和师资力量，和物业的升值潜力等。资料显示，去年上海卖给外省市居民的商品房中，只有不到三成办理了蓝印户口，上海户口已经再也不是外省市人上购买上海房产的唯理由。住在上海、投资上海，正成为愈来愈多境内外购房者的的选择。四、上海市房地产市场存在的要紧问题空置办公、商业用房的问题还比较突出一是办公、商业用房在全数空置量中的比例仍然较高。2000年除住宅外，办公楼和商业用房空置量继续增加，这说明住宅空置的消化较好。可是，办公楼和商业用房的空置量在总量中的比重却愈来愈大办公楼占总量比重从1994年的，不断上升进展到2000年的。商业用房空置进展司样如此，从1994年的不断上升，进展到2

54、000年的。表61994-2000年上海空置商品房结构情形单位:万平方米年份总量住宅办公楼商业用房1994175.33157.605.762.501995413.39345.5814.907.741996629.90507.2645.9829.461997968.80729.10117.8440.6419981238.33901.62188.8094.7819991297.40922.23174.20114.2420001250.30843.37190.84129.29资料来源：1995-2000年上海统计年鉴、上海市统计局内部资料二是空置办公、商业用房的现代信息技术程度较低。前一些冠以3A、

55、5A智能化甲级写字楼已不鲜见，但名符其实的智能化写字楼却并非多见。由于房地产是非均质商品的特性增加其消化难度对。空置的办公楼和商业用房来讲，在以互联网为特点的信息社会，电子商务、电子网络正以极快的速度向前进展，SOHO族的崛起使办公家庭化队伍迅速扩大。以上两大因素的转变给办公楼和商业用房的市场带来许多不确信因素因。此，上海房地产市场结构矛盾尔后仍有可能较为突出。房地产本钱组成、价钱组成有待进一步改善目前上海房地产价钱的形成，大体上由市场来决定和调剂，情形大体正常。可是，在房地产的本钱组成中，有一块是由权利部门、垄断性事业、企业把持而非市场决定的，存在一些不合约占房地产开发企业总数的50。尽管这

56、些小企业不具资金优势，但它运用某些巧妙，如以参联建的形式筹措资金，或项目建设请施工企业垫资、或销售请中介代理公司售后再结帐等等。房地产开发从土地获取、设计、建造、销售等诸多环节，都需要大量的资金。小企业稍有不慎资，金需求得不到知足，就陷入窘境乃至破产，并致使一系列的纠纷和诉讼。（2）大型优质房地产企业数量奇缺。上海市一级资质企业仅100来家，投资额和商品房销售量仅占全市总量的10。在1992、1993年的房地产高潮中，一些大型国有房地产企业，由于许多投资高级写字楼、商住楼项目遭遇90年代中期的大幅度调整，或被套牢，或成“半截子工程，”企业欠债率相当高。因此，大中型房地产企业所占市场份额和作用有

57、限。2000年上海市商品房销售面积前10名的总和仅为万平方米，占全市的12稍多。远低于国内成熟行业中闻名企业所占60的市场份额。与香港十大房地产商占香港房地产市场80份额比，更是相去甚远。上海房地产市场中，缺乏大型、超大型优质房地产企业的现状，同上海房地产市场的规模极不相称、同重要产业的集中规律不相称，更重要的是这种状况阻碍了本产业的效率。其形成缘故是复杂的，简而言之，主若是旧体制遗留下来的地域所有制、部门所有制；第二是在房地产运行的全进程中，行政爱惜时有发生、市场竞争的机制发挥作用不完整。（3）上市公司表现平平。上海现有9家房地产上市公司。其中，兴业房地产为全市第一家房地产上市公司。尔后，新

58、黄浦、中华企业、外高桥陆家嘴、金桥、众老实业（后被中远置业收购）等5家企业前后上市。金丰投资和天宸实业通过买壳成为房地产上市公司。但整体经营水平表现平平2000年末，上海股市已超过2000点，但超过20元股价的房地产上市公司仅为外高桥1家，其余大多在15元左右，在上海股市中处于中下位。缘故是业绩不够理想。2000年年度报告显示，好几家房地产上市公司的业绩，每股仅有几分钱。个别较为闻名的房地产上市公司，每股净利也只有元左右。4房地产市场发育程度不够成熟，房地产企业的体制、机制尚未完全理顺要紧表此刻土地有偿利用标准性不足，覆盖面小；商品房市场供求均衡机制不健全，交易行为欠标准，产业素养不高；房地产

59、行业治理欠标准；房地产开发企业中，国有企业所占比例过大，政企不分情形突出，运行机制市场化程度较低。5.房地产市场信息运行还不充分适应市场需要上海房地产信息的搜集利用，最近几年来有较大进展，大体形成体系。上海市房地产交易中心于1996年末成立并开始试运行。目前已经有19个区县组建了区县一级房地产交易中心，与市房地产交易中心形成市区二级的信息效劳、交易治理网络，并成立了市场信息归集发布体系。但从适应市场需要而言，还存在一些问题，如时效不足。开发商和效劳企业在进行市场研究时的即时信息比较缺乏；准确性困惑。房地产部门的信息，要紧来源于记录程序，而统计部门信息直接来源于企业。来源的不同，致使同一指标统计

60、数据的不同，使最终数据同实际情形有不同，降低了准确性；细化程度不足。目前，权威的房地产信息大体上来自于政府机构的整体性指标缺，乏分地域、分品种、分项目的数据。第三部份“十五”期间上海房地产市场的前景“十五”期间，上海进展社会经济的定位，有了重大的踊跃转变。这种转变，是有利于上海房地产进展的，并提出了更高的要求。上海房地产进展有着极大的机缘。上海房地产市场的前景（20012005年）要紧将呈现以下七个趋势。一、需求全面稳固增加90年代中后期，上海的房地产市场在舆论上并非为人看好。尤其是从价钱的角度看，更是如此。但事实上，90年代后四年的住宅需求增加速度相当可观。尔后几年，上海的房地产需求将全面稳