案例研究-社区商业世联最强的市场

1、2022/8/27社区商业研究之五大观点2关键字：简介：社区商业案例、社区商业概念、研究观点3表象热点观点商业的结构性矛盾全国商业空置率增大引子：4时事新闻当地市场外地市场引子：5深圳案例星海名城阳光棕榈园金域蓝湾蔚蓝海岸引子：6【星海名城】位置南山区前海路旁户数/入伙时间3032户/2001、102002、5住宅均价4600-5400元/ M2商业楼层数/层高1层/4M楼盘总建面约35万M2 （已入伙）商业总建面约8715 M2商店数量90个（单店平均面积约97 M2 ）商铺面积范围20-300 M2租金(元/月. M2)70-90元/月. M2售价(元/ M2)12000-17000档次中

2、档主力店华润超市、中视音像、百果园主要业态1/F:零售、家具装饰、食品7商业业态种类店数店数比例面积面积比例超市33.20%98011.30%餐饮1414.90%95010.90%药店33.20%2803.20%美容美发1212.80%7008%日用品44.30%2002.30%服装鞋帽66.40%2803.20%地铺44.30%1601.80%银行11.10%2002.30%冲印店11.10%2002.30%零售66.40%4555.20%空置1819.10%163018.70%其它1819.10%163018.70%合计90100%8715100%商业街有近20%的空置率。商业业态数量以餐

3、饮、美容美发为主；面积以超市、美容 美发为主;业态比例8 一 号 路港湾大道主入口 星 海 名 城 绿 地前海路商街业商业分布在主入口处，一号路北面，前海路西面；形式为临街商铺商业内街，长度约1600m；商业街经一号路经营比较理想，中档、一号路段靠菜市场的部分档次低；前海路经营很差（约只有40%在营业）、档次低；商业街无停车场，停车有一定困难（估计这是造成经营不理想的部分原因）；主力店有华润超市，满足社区需要。9【阳光棕榈园】位置南山区前海路和学府路交汇处户数/入伙时间2962户/2002、82004、7住宅均价5500-5600元/ M2商业楼层数/层高1层：4M楼盘总建面39万M2商业总建

4、面4850 M2 （约1000 M2装修，未推出）商店数量63个（单店平均面积约61 M2 ）商铺面积范围50-100 M2左右租金(元/月. M2)1/F: 70元/月. M2售价(元/ M2)只租不售 档次中档主力店一致药业、百果园、一品轩主要业态1/F：零售、饮食、中介、装饰10前广场可进行商业活动。阳光棕榈商业街商店门面采用统一设计；装饰采用和社区一致的热带风格；别致的内廊设计，注意商店招牌、天花和柱的灯饰。绿化设计都与众不同；太阳伞、休闲椅可以延长路过者的停留时间，且让商业街不仅仅只代表消费，还有驻足。11商业业态种类店数店数比例面积面积比例超市11.20%80020.70%24h便

5、利店11.20%301%餐饮913.20%40010.40%药店22.40%1704.40%美容美发49.60%3308.60%服装鞋帽12.40%802.10%地铺83.60%45011.70%银行10%852.20%冲印店22.40%1704.40%零售67.20%3208.30%空置910.80%70018%其它1944.80%3158.20%合计63100%3850100%商业业态以餐饮、地铺、零售为主；面积以地铺、餐饮、 零售为主。主力店以小型品牌连锁店为主。业态比例12前海路学 府 路桂 庙 路会所港湾大道北入口主入口 阳 光 棕 榈 园 绿海名都商业分布在小区主入口两旁、沿着前海

6、路西面，学府路南面，形式为 临街商铺主题商业街;总长度约为1200m；主题商业街为中高档，学府路为中低档；主题商业街经营比较理想，前海路经营差（约只有50%在营业）；商业街无停车场，前海路街铺有停车场，学府路商业街吸引人流少。13【金域蓝湾】位置广深高速以北,滨河大道与福荣路交汇处户数/入伙时间1301户/2003.8-2004.5住宅均价8000-8500元/ M2商业楼层数/层高2层/4.5M楼盘总建面34万 M2商业总建面共2层6000 M2 ，半地下一层可做餐饮商 店 数 量1/F：28间，2/F：7间（单店平均面积171 M2 ）租金(元/月.M2)1/F:120元/月. M22/F

7、: 80元/月. M2 （免租期4个月）售价(元/ M2)待定垂直交通2部手扶梯、步行梯档 次中高档主 力 店全家乐超市、招商银行14金域蓝湾街铺夜景及灯光效果扶梯的装饰设计布 置： 沿福荣路临街布置长 度： 约200m档 次： 中高档主力店： 全家乐超市周边社区： 以鸿景湾名苑、下沙村居民为主。装修设计： 统一招牌金域蓝湾二期虽然入伙都已经1个月，但商业街仍然处于招商中，只有思妍丽、招商银行等进驻，业态暂时无法分析。运营状况招商业态：中西餐、便利店、酒吧咖啡、美容美发等。15【蔚蓝海岸】位置南山区后海大道旁户数/入伙时间4342户/2000、112003、7住宅均价5200-6800元/ M

8、2商业楼层数/层高1层/6M楼盘总建面约54万M2商业总建面（ M2 ）3040 （小区内另有商业，不对外开放）商店数量27个（平均单店面积113 M2 ）商铺面积范围40-200 M2 ，一层以80-100 M2为主租金(元/月. M2)1/F:85-100元/月. M2管理费(元/月. M2)8元/月. M2售价(元/ M2)只租不售 档 次中档主力店7-11便利店、通家乐超市主要业态零售、家具装饰、食品16商业业态种类店数店数比例面积面积比例超市14%80025.10%24h便利店14%802.60%餐饮311%3009.90%药店14%1003.20%美容美发27%1404.60%服装

9、鞋帽14%601.90%地铺14%401.30%眼镜14%401.30%冲印店14%401.30%零售622%3009.90%空置14%1504.80%合计27100%3040100%业态比例17 龙 城 路 登 良 路 育 德 佳 园 蔚 蓝 海 岸招 商 名仕 花 园小区商业街周边楼盘商业周边楼盘商业 蔚 蓝 海 岸二期入口三期入口学校后海大道商业主要沿着小区出入口的登良路两边集中分布，为500m长临街 商铺；周边商业配套比较充足，加上小区内也有商业，故沿街商业面积不 大；商业街无停车场，汽车多停在路边； 层高6M，但大多商店没有分隔楼层；主力店为7-11，满足便利性，但不构成吸引人流的商

10、业业态。18客户项目客户以往或当前运作的项目情况引子：19归源社区商业 是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便利、便民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次；它所提供的服务主要是社区居民的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点；因此社区商业是具有稳定的市场基础，并随着居民收入水平的提高得到更大的发展。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内；由于它的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。人口服务半径商业体量20 波托菲诺21引出“房子与斧头”住宅写

11、字楼价值提供居住与办公商业价值赢取商品交易差价的提供服务的工具22观点一：商业地产真正在于为利润最大化提供一种更有效的工具23“足球与乒乓球”“足球”论技术方法政 府-规划开发商-能力经营者-运营投资者-实力消费者-取向统一营销统一招商管理统一物管统一服务监督“乒乓球”论技术（自身实力）方法（单兵作战）引出24观点二：足球理论共赢（“五赢四统一）决定商业项目的成功运作统一物管统一营销统一招商管理统一服务监督政府消费者投资者经营者开发商25引出“大象与老鼠”大象城市级商业中心、超区域性商业中心老鼠区域性商业中心、社区型商业26观点三：城市商业结构性确立是开发宗旨27引出“泡茶法则”冷水泡茶热水泡

12、茶冷水泡茶社区商业一定需要经过一定时期的市场培育方可成熟；营销，是社区商业成熟兴旺的重要保障措施热水泡茶“热铺”卖完成“死铺”28观点四：商业旺场成熟必定经过慢热过程29引出“游击队与正规军”游击队“单兵作战”商业销售为主，忽视买家、商家及消费者正规军“统一协调作战”在保障一定利润的前提下，整合买家、商家资源，使其价值最化。自愿连锁游击队正规军30一些中小零售企业在某一龙头企业或标志集团的带领下，通过自愿联合的方式组成经营联合体，各成员企业在商品采购上联购分销，在业务经营上互相合作，但仍保持自己的资产所有权并进行独立财务核算。 自愿连锁简介国外的自愿连锁已有70多年历史，在奥地利、加拿大等国，自愿 连锁的势