8203估价师协会网站cms案例分析

1、陕西汇通工贸企业改制项目评估案例分析信不动产评估（ 易启明陕西2008610004 ）根据咸阳市秦都区国有资产管理局的委托，我公司为陕西汇通工贸有限公司企业改制明晰资产价值提供土地评估服务，在此项目中，我担任土地估价师助理，与两名土地估价师一起参与了该公司位于陕西省咸阳市秦都区的一宗商业用地和一宗工业用地的评估工作。一、估价项目基本情况：（一）、估价目的委托估价企业改制（国有股权退出）的需要，我公司受委托对待地的土地使用权进行评估，为委托股价该公司其他股东提供客观、公正、合理的出让土地使用权价格参考依据。（二）、宗地概况根据委托方提供的有关资料及评估现场勘查，至评估基准日，待地一是以合法出让方

2、式取得土地使用权，并全部缴纳土地使用权出让金及有关税费，于 2003 年取得了出让土地使用证证载用途为商业，终止使用年限 2033 年。土地总面积为 2754.67 平方米，位于咸阳市胜利街 4 号。待地一于评估期日基础设施实际开发程度为宗地红线外“七通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通暖）和宗地红线内“五通一平” （即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整。地上建有商场（框架结构）、办公楼（砖混）等建筑物，总建筑面积为 3850 平方米(容积率为 1.4)。待地二是以划拨方式取得土地使用权，土地总面积为 3666.2 平方米，位于咸阳市浴。基础设施实际开发程度为宗地红线外

3、“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内“五通一平” （即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及场地平整。地上建有厂房（排架结构）、办公楼（砖混）等建筑物，总建筑面积为 2805 平方米(容积率为 0.8)。二、评估项目估价方法的技术难点及解决方案(一)、估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修、假设开发法、成本近法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。鉴于估价对象的特点。待地一位与咸阳市商业繁华区域市场

4、交易案例较多且便于收料比较适合运用市场比较法进行评估。咸阳市已有基准地价修正体系，且近年来宗地所在区域地价变化不大，待地所处土地级别基准地价范围明确。因此可利用基准地价系数修测算宗地地价。待地一上建有嘉惠商场，周边商业也多为租赁方式经营，收益和费用与商场经营管理水平高低影响不大且资料便于收集。也比较适合用收益还原法进行估价。综上所述宗地一比较适合用市场比较法、基准地价系数修和收益还原法进行估价。但是经过综合分析市场比较法和收益还原法的测算结果更接近地的市场价值。待地二位与咸阳市工业开发区市场交易案例较多且便于收料比较适合运用市场比较法进行评估。咸阳市已有基准地价修正体系，且近年来宗地所在区域地

5、价变化不大，待地所处土地级别基准地价范围明确，因此可利用基准地价系数修测算宗地地价。虽然待地二为工业用地但其处于城市规划区范围内，不适合用成本近法。（二）、本次评估应注意1、本次企业改制项目评估与其他项目在估价依据上不同，估价依据中应有土地使用权管理暂行规定、国有企业中划拨土地使用权管理暂行规定和当地关于同意企业改制的等。2、宗地二为划拨用地在评估其使用权价格时应首先评估出国有出让土地使用权价格在按照当地资源局规定的出让金标准扣除土地出让金。并在估价的特殊说明事项中予以说明。3、在选用收益还原法来测算宗地一地价时的最重要的是确定总收益、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益。在确定收益时

6、要注意土地收益应为客观收益，总费用应为创造收益所投入的直接必要的劳动费用和资本费用。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产市场租赁情况，来确定客观收益水平。在确定还原率有关参数或数据的选用上要合理合法，做到取之有据。4、由于本次评估的目的是为企业改务，在企业改制中，不仅有土地评估，还有资产评估。土地评估与资产评估之间需要互相配合，做到评估资产不重不漏。宗地外的开发程度为市政开发，企业在购土地时缴纳地价款中包含了大市政配套费，所以宗地外开发费需要计入地价。宗地一土地出让采用熟地出让的方式，买地方支付的地价款中包含了宗地内的土地平整费，所以宗地内土地平整费也需要计入地价。宗地二的市政开发是企业在取得土地使用权后进行土地二次开发所投入的费用，资产评估时已将此费用所建设的设施计入了资产价值，为了保证资产评估的不重复，所以土地评估时不讲宗地内的市政设施开发计入地价。5